Sentencia Civil Nº 50/2010, Audiencia Provincial de Navarra, Sección 1, Rec 255/2009 de 07 de Abril de 2010

Encabezamiento

S E N T E N C I A Nº 50/2010

Presidente

D. FERMÍN ZUBIRI OTEIZA (Ponente)

Magistrados

D. JOSÉ JULIÁN HUARTE LÁZARO

Dª ESTHER ERICE MARTÍNEZ

En Pamplona/Iruña, a 7 de abril de 2010.

La Sección Primera de la Audiencia Provincial de Navarra, compuesta por los Ilmos. Sres. Magistrados que al margen se expresan, ha visto en grado de apelación el Rollo Civil nº 255/2009, derivado del Juicio Ordinario nº 1.987/2008, del Juzgado de Primera Instancia Nº 2 de Pamplona/Iruña; siendo parte apelante: la demandada, "URARTE DESARROLLO URBANO, S.A.", representada por el Procurador D. Pablo Epalza Ruiz de Alda y asistida por el Letrado D. Javier Goldaracena Catalán; parte apelada: la demandante, "COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA C/ DIRECCION000 nº NUM000 - NUM001 DE HUARTE PAMPLONA", representada por la Procuradora Dª Teresa Sarasa Astrain y asistida por el Letrado D. José Mª Lizarraga Errea.

Siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. FERMÍN ZUBIRI OTEIZA.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los de la sentencia apelada.

SEGUNDO.- Con fecha 2 de julio de 2009, el referido Juzgado de Primera Instancia Nº 2 de Pamplona/Iruña dictó Sentencia en el Juicio Ordinario nº 1.987/2008 , cuyo fallo es del siguiente tenor literal:

"Que debo estimar y estimo parcialmente la demanda interpuesta por la Procuradora Dña. Teresa Sarasa Astrain en nombre y representación de COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA C/ DIRECCION000 NUM000 - NUM001 DE HUARTEN PAMPLONA y debo condenar y condeno a URARTE DESARROLLO URBANO SA, representado por el Procurador D. Pablo Epalza Ruiz de Alda y a UNIÓN CONSTRUCTORA Y DESARROLLO URBANO S A, representado por la Procuradora Dña. Ana Gurbindo Gortari, a que lleven solidariamente a efecto las reparaciones de los defectos recogidos en la pericial aportada con la demanda excepto las tres ut supra referidos. En este pleito han intervenido D. Agapito y D. Anibal representados por el Procurador D. Santos Julio Laspiur García. Cada parte hará efectivas las costas causadas a su instancia...".

TERCERO.- Notificada dicha resolución, fue apelada en tiempo y forma por la representación procesal de la parte demandada, "URARTE DESARROLLO URBANO, S.A.", quien solicitó que, con revocación de la sentencia dictada en la primera instancia, se dicte nueva resolución por la que se desestime íntegramente la demanda interpuesta y se condene en costas a la parte actora.

CUARTO.- La parte apelada, "COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA C/ DIRECCION000 nº NUM000 - NUM001 DE HUARTE PAMPLONA", evacuó el traslado para alegaciones, oponiéndose al recurso de apelación y solicitando su desestimación, interesando la confirmación de la sentencia de instancia, así como la imposición de las costas causadas a la parte apelante.

QUINTO.- Admitida dicha apelación en ambos efectos y remitidos los autos a la Audiencia Provincial de Navarra, previo reparto, correspondieron a esta Sección Primera, en donde se formó el Rollo de Apelación Civil nº 255/2009, señalándose el día 29 de marzo de 2010 para su deliberación, votación y fallo.

Fundamentos

PRIMERO.- La Comunidad de Propietarios actora formuló demanda frente a la promotora de las viviendas adquiridas por los miembros de dicha Comunidad y frente a la constructora de las mismas, afirmando que desde que se entregaron dichas viviendas en el mes de enero del año 2005, las mismas presentan diferentes deficiencias, a cuya reparación o subsanación interesó que se condenase solidariamente a las demandadas, invocando al efecto lo establecido en los artículos 17 y ss. de la Ley de Ordenación de la Edificación , así como ejercitando las acciones correspondientes por incumplimiento contractual, invocando al efecto lo establecido en los artículos 1.484, ss. y concordantes del Código Civil y Ley 567 , ss. y concordantes del Fuero Nuevo de Navarra.

La sentencia de instancia estimó en parte la demanda, condenando solidariamente a la constructora y promotora demandadas a llevar a efecto las reparaciones de los defectos recogidos en la pericial aportada con la demanda, con excepción de tres de ellos.

Frente a la referida sentencia se alza exclusivamente la promotora demandada, solicitando su revocación y la desestimación de la demanda.

Alega dicha parte como fundamento de su pretensión, de un lado, que los diferentes defectos apreciados como probados en la resolución recurrida se encuentran prescritos, por aplicación de lo establecido en el artículo 17.1 de la Ley de Ordenación de la Edificación , tratándose algunos de ellos de defectos de terminación y acabado en relación con los cuales transcurrió más de un año sin efectuarse reclamación alguna, y, en cuanto a los restantes, aunque pudieren considerarse defectos de habitabilidad, se superó el plazo de tres años para efectuar la correspondiente reclamación, por lo que todos ellos estarían prescritos.

Igualmente, considera la parte apelante que había prescrito la acción de saneamiento por vicios ocultos, al haber transcurrido el plazo de un año contemplado para la prescripción en la Ley 35 del Fuero Nuevo de Navarra .

Además de lo anterior, alega la parte apelante que quedó acreditado que nos hallamos ante unos vicios o defectos atribuibles a la constructora, por lo que sólo ésta, y no la promotora, debe ser, en su caso, condenada a su reparación, teniendo en cuenta que cada uno de los intervinientes en el proceso constructivo responde de los daños y perjuicios ocasionados como consecuencia de su respectiva actuación, según lo establecido en el artículo 17-2 de la Ley de Ordenación de la Edificación .

SEGUNDO.- Ante la referida pretensión de la parte apelante, siendo únicamente la promotora demandada la parte que recurre la sentencia que nos ocupa, y habiéndose ejercitado por la parte actora las correspondientes acciones, amparadas en la Ley de Ordenación de la Edificación y también en el incumplimiento contractual, en su calidad de vendedora, frente a la referida promotora, hemos de destacar el hecho de que no se discute, siquiera, por dicha parte apelante que algunos de los defectos constructivos apreciados pueden ser calificables como defectos de habitabilidad, como los referentes a humedad en techo y pared de la plaza de aparcamiento, desconchados en pintura y revestimiento en el portal, y fisura longitudinal horizontal debajo del pretil de la terraza. Tal hecho pone de manifiesto la realidad de un incumplimiento contractual por parte de la promotora vendedora, en relación con el cual resulta de aplicación lo establecido en la Ley 493 del Fuero Nuevo de Navarra, en relación con los artículos 1.101 y 1.124 del Código Civil , al haberse vendido dichas viviendas presentando semejantes defectos de tal naturaleza.

Sentado ello, hallándonos ante un incumplimiento por la vendedora de sus obligaciones contractuales, atendidas las deficiencias apreciadas en las viviendas vendidas, tal incumplimiento contractual determina que no resulten exclusivamente de aplicación en el caso que nos ocupa los plazos de prescripción contemplados en el artículo 17 de la Ley de Ordenación de la Edificación , sino que también resulte de aplicación el plazo general de prescripción de las acciones contemplado en la Ley 39 del Fuero Nuevo de Navarra .

En este sentido debe destacarse que el propio artículo 18-1 de la Ley de Ordenación de la Edificación , tras establecer el plazo de prescripción de las acciones para exigir la responsabilidad civil a los agentes intervinientes en el proceso de la edificación, matiza que es de aplicación el correspondiente plazo de prescripción "....... sin perjuicio de las acciones que puedan subsistir para exigir responsabilidades por incumplimiento contractual".

Asímismo se pronuncia el artículo 17-1 de dicha ley , al referirse a esas responsabilidades civiles de los agentes intervinientes en el proceso de la edificación, estableciendo la posibilidad de exigencia de tales responsabilidades "...... sin perjuicio de sus responsabilidades contractuales".

En igual sentido, el número 9 del citado artículo 17 establece que "las responsabilidades a que se refiere este artículo se entenderán sin perjuicio de las que alcancen al vendedor...... frente al comprador conforme al contrato de compraventa...... a los artículos 484 y ss. del Código Civil y demás legislación aplicable a la compraventa".

Por todo ello y constando que las reclamaciones relativas a los diferentes defectos, si bien con distintas fechas, se han ido formulando desde el mes de junio del año 2006, siendo la concesión de licencia de apertura y plena ocupación de fecha 17 de enero de 2005; ante ello es evidente que desde tal fecha y hasta la presentación de la demanda, el 17 de diciembre de 2008, no ha transcurrido el plazo de prescripción para exigir responsabilidad civil por incumplimiento contractual, plazo éste que es el aplicable a la prescripción de la acción por incumplimiento contractual ejercitada por la parte actora frente a la promotora demandada.

Por todo ello, sin necesidad, siquiera, de entrar a conocer del cómputo de la prescripción de la acción ejercitada con fundamento en la Ley de Ordenación de la Edificación frente a los demás responsables civiles intervinientes en el proceso de la edificación, es claro que frente a la promotora ahora apelante en modo alguno ha podido operar la prescripción de la acción para exigir su responsabilidad por el incumplimiento contractual correspondiente a la compraventa de las viviendas de que se trata.

Debe, por tanto, desestimarse en este aspecto el recurso de apelación.

TERCERO.- Por otro lado, pretende la promotora apelante que no se declare su responsabilidad civil, teniendo en cuenta que no rige la solidaridad en aquellos casos en los cuales queda justificado en forma personal e individualizada cual de los intervinientes en el proceso de la edificación es el responsable de las correspondientes deficiencias, habiendo quedado acreditado en este caso que tal responsabilidad recae sobre la constructora.

Con base en ello, y no habiendo participado la promotora en el proceso constructivo, limitándose a contratar a los profesionales oportunos, entre ellos el constructor, y dado que el apelante promovió la obra pero no la construyó, por lo que no es causante de los defectos reclamados, por ello considera la apelante que debe quedar exonerada de toda responsabilidad al respecto, al haberse justificado la responsabilidad individualizada y privativa de otros intervinientes en el proceso de edificación.

Tal pretensión no puede ser, tampoco, acogida, al impedirlo el contenido del artículo 17-3 de la Ley de Ordenación de la Edificación , al señalar que "en todo caso el promotor responderá solidariamente con los demás agentes intervinientes ante los posibles adquirientes de los daños materiales en el edificio ocasionados por vicios o defectos de construcción".

En aplicación de dicha norma y proclamando la responsabilidad solidaria de los promotores, se ha pronunciado de manera reiterada por el Tribunal Supremo, señalando así, entre otras, la sentencia de dicho Alto Tribunal de 14 de mayo de 2008 que la del promotor no es "una responsabilidad individualizada, derivada del incumplimiento de unas específicas obligaciones establecidas en la ley, sino una responsabilidad solidaria, que surge desde el instante en que cualquiera de los demás agentes de la edificación sea declarado responsable en los términos establecidos por la ley".

Añade la citada sentencia, con cita de la anterior de 13 de octubre de 1999 , que "la responsabilidad de los promotores no es precisamente por culpa extracontractual, ya que opera dentro del ámbito jurídico del artículo 1.591 del Código Civil en relación con el artículo 1.596 , como responsabilidad profesional, por tratarse de supuesto de ruina y darse las razones que recogen las sentencias de 1 de octubre de 1991 y 28 de enero de 1994 : a) que la obra se realiza en beneficio del promotor; b) que se destina al tráfico mediante la venta a terceros; c) que los adquirientes confían en su prestigio profesional; d) que es el promotor quien elige y contrata a los técnicos y al constructor; y e) que el adoptar criterio contrario produce desamparo o limita los futuros compradores, frente a la mayor o menor solvencia del resto de los intervinientes en la construcción", añadiendo, por último, la sentencia de 14 de mayo de 2008 que "esta Sala ha proclamado que la responsabilidad del promotor viene derivada de los contratos de compraventa y, al margen de la responsabilidad decenal que el artículo 1.591 sanciona, entra en juego aquella otra por incumplimiento de las obligaciones que como parte vendedora le corresponden".

Por ello debe ser desestimado también en este aspecto, el recurso de apelación, siendo procedente la responsabilidad solidaria de dicha recurrente declarada en la sentencia recurrida.

CUARTO.- Por cuanto se ha expuesto debe ser desestimado el recurso de apelación y confirmada la sentencia de instancia, con imposición a la parte apelante de las costas de esta alzada, dada la desestimación del recurso de apelación, y conforme a lo dispuesto en el artículo 398-1 , en relación con el artículo 394-1, ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Vistos los artículos citados y demás de pertinente y general aplicación.

Fallo

Desestimando el recurso de apelación interpuesto por el Procurador D. Pablo Epalza Ruiz de Alda, en nombre y representación de "URARTE DESARROLLO URBANO S.A.", frente a la sentencia dictada por el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez de Primera Instancia nº 2 de Pamplona, en autos de Juicio Ordinario nº 1.987/2008, confirmamos dicha sentencia; imponiendo a la parte apelante las costas de esta alzada.

Así por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.