Sentencia Civil Nº 50/2011, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 6, Rec 848/2010 de 01 de Febrero de 2011

Encabezamiento

Audiencia Provincial de Valencia Sección Sexta ROLLO nº 848/2010 SENTENCIA 1 de febrero de 2011

PODER JUDICIAL

Audiencia Provincial

de Valencia

Sección Sexta

ROLLO nº 848/2010

SENTENCIA nº 50

Presidente

Don Vicente Ortega Llorca

Magistrada

Doña Mª Eugenia Ferragut Pérez

Magistrado

Don José Francisco Lara Romero

En la ciudad de Valencia, a 1 de febrero de 2011.

La sección sexta de la Audiencia Provincial de Valencia, integrada por los señores y la señora del margen, ha visto el presente recurso de apelación, interpuesto contra la sentencia de fecha 15 de julio de 2010, recaída en autos de juicio ordinario nº 678 de 2008, tramitados por el Juzgado de Primera Instancia nº 7 de los de Valencia , sobre nulidad del acuerdo adoptado en Junta de Propietarios.

Han sido partes en el recurso, como apelante la demandante SERVICIOS JURIDICOS PETROLÍFEROS, S.L., representada por la procuradora doña Rosa Rodríguez Gil y defendida por el abogado don Diego Muñoz Cobo González, y como apelada la demandada COMUNIDAD de PROPIETARIOS de la AVDA. DIRECCION000 , N° NUM000 , de VALENCIA, representada por la procuradora doña Lucia Espi Nieto, y asistida de la abogada doña Amparo Martínez Campos.

Es ponente don Vicente Ortega Llorca, quien expresa el parecer del Tribunal.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la sentencia apelada dice:

«Que desestimando la demanda formulada por SERVICIOS JURÍDICOS PETROLIFEROS, S.L. representado por el Procurador Sra. Rodríguez Gil, debo absolver y absuelvo a COMUNIDAD PROPIETARIOS DIRECCION000 , N° NUM000 . VALENCIA, representado por la Procuradora Dña. LUCIA ESPI NIETO, de las pretensiones contra ella deducidas en el presente juicio, condenando a la parte demandante a las costas procesales originadas en el procedimiento.»

SEGUNDO.- La defensa de la demandante interpuso recurso de apelación, en solicitud de resolución por la que revocando dicha sentencia dicte otra condenando a la demandada conforme a lo interesado en la demanda, con imposición a la demandada de las costas de la primera instancia y de la presente apelación.

TERCERO.- La defensa de la demandada solicitó sentencia que desestime el recurso y confirme la de instancia, con condena en costas a la parte apelante.

CUARTO.- Recibidos los autos por este Tribunal, se señaló para la deliberación y votación el día 31 de enero de 2011, en el que tuvo lugar.

Fundamentos

Se aceptan los de la resolución impugnada, sólo en cuanto no se opongan a los de ésta.

PRIMERO.- La cuestión litigiosa se centra en determinar si la demandante propietaria de la planta baja debe contribuir en la proporción señalada en el título constitutivo, a sufragar todos los gastos generales del edificio y ha sido privada indebidamente de su derecho de voto por estar al corriente en el pago de las cuotas comunitarias -tesis de la demandante- o si fue legalmente privada de su derecho de voto al no estar al corriente de pago de todos los gastos comunitarios, según entiende la Comunidad, por ser oponible a los nuevos propietarios de los bajos la modificación de las cuotas de participación en gastos comunes fijadas en el título. La sentencia recurrida desestimó la demanda razonando que:

«1° En el sistema de distribución de los gastos generales, en principio, ha de tener por base la cuota de participación fijada en el título de constitución en régimen de propiedad horizontal, no obstante, este sistema puede ser modificado por medio de los Estatutos, en los que cabe establecer un régimen de participación distinto o incluso consignar ciertas exclusiones a favor de determinados pisos o locales del inmueble, cual se colige inequívocamente del artículo 9-1 c) de la LPH , al disponer que cada copropietario debe "contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales... in fine". Así lo ha venido refrendando un consolidado criterio jurisprudencial ( SSTS 16-2-1971 , 5-12-1974 , 27-4-1976 , 7-10-1978 , 28-12-1984 , 2-3-1989 y 2-2-1991 , entre otras muchas).

Lo que quiere decir que el sistema de distribución de gastos generales puede tener módulos distintos a los de la cuota de participación, por más que este último sistema debe ser observado mientras no se produzca la modificación. Y ello porque la expresión legal es lo suficiente diáfana para abrigar diversos modos de fijar la modificación del sistema de cuotas de participación, al margen del acuerdo unánime de los copropietarios, ya que se puede determinar dicho sistema por resolución judicial, supuesto en que no sería necesaria la unanimidad para modificar los estatutos que rigen una determinada comunidad de propietarios, como declaró recientemente la STS de 29-1-2007 .

En el caso de autos, lo que se solicitaba en la demanda era la nulidad de los acuerdos de fechas 12 de febrero y 6 de marzo de 2.008, alegando la parte demandante que había sido privada indebidamente de voto ya que la liquidación de la deuda no se ajusta a la cuota de participación que para los locales fijan los Estatutos.

Efectivamente así es, y no se niega por la Comunidad demandada, pero dicha distribución del gasto viene refrendada en un acuerdo de la Junta de fecha 14 de octubre de 1998 (doc. n° 12) por el que el anterior propietario de los bajos y promotor del edificio, Onofre Gestión S.L., asume el 50% de los gastos de conserjería, aceptándose por los comuneros la contratación de este servicio con la referida asunción de gastos por los locales.

Este acuerdo no fue impugnado por ningún copropietario, no consta que haya sido modificado, y por tanto es plenamente válido por ajustarse a lo prevenido en el referido art. 5 de la LPH : ,,o a lo especialmente establecido".

La asunción del 50% de los gastos por parte de los propietarios de los bajos tiene su razón de ser en que son los principales beneficiarios del servicio de consejería, habiéndose pretendido por los comuneros en varias ocasiones la supresión del servicio, sin haber obtenido el quorum necesario (doc. n° 13 de la demanda).

Por tanto, partiendo de la indiscutida validez de aquel acuerdo de octubre de 1998, las liquidaciones de gastos practicadas y aprobadas en las Juntas de fechas 12 de febrero y 6 de marzo de 2008 que son los impugnados en este proceso, se ajustan al sistema de reparto de gastos establecido por los copropietarios en Junta general; con lo que no resulta procedente declarar su nulidad, que además no puede declararse porque, al igual que no pueden ser impugnados de forma autónoma los acuerdos que desarrollan o ejecutan otros anteriores ( Sentencia de la Audiencia Provincial de Burgos, Sección 2, de 24 de julio de 2.003 ), tampoco pueden ser impugnados de forma autónoma los que son mera ratificación de otros anteriores.

Y ello conlleva la declaración de que los demandantes se encontraban debidamente privados del derecho de voto, al no estar al corriente del abono de las cuotas, ya que éstas no se liquidan conforme al coeficiente de participación, sino en virtud de lo establecido en aquel acuerdo constitutivo.

2° Además, consta acreditado con la documental aportada, sin necesidad de acordar diligencia final, que la Mercantil promotora que vendió los locales a la actora, Grupo Onofre de Miguel, informó a Servicios Jurídicos Petrolíferos S.L. que, conforme al acuerdo de fecha 14 de octubre de 1998, los locales se hacían cargo del 50% de los gastos de servicio de Conserjería. De hecho, a raíz de la venta de los locales, la Comunidad se cuestionó la continuidad del servicio de conserjería (Acta de fecha 29.3.2006), puesto que este servicio es de mayor relevancia para los locales que ocupan la totalidad de la planta baja del edificio, poniéndose en contacto con la promotora quien informó que Servicios Jurídicos Petrolíferos S.L., también conocida como Construcciones Azor, estaba interesado en mantener dicho servicio con la empresa que lo prestaba (doc. n° 8 y 9 de la contestación).

3° Finalmente, resulta que la propia actora desde el momento de adquisición de los inmuebles, fue ingresando las cantidades reclamadas que incluyen el 50% de los gastos de conserjería, abonando conforme al referido acuerdo las liquidaciones de los dos últimos trimestres de 2006 y el primero de 2007 (doc. n° 1 y 2 de la demanda), dejando de abonar a partir de entonces los gastos, como corroboró el Presidente de la Comunidad en prueba de interrogatorio. Ello prueba que la demandante asumió el acuerdo cuando adquirió los locales, postulando ahora no obstante su inoponibilidad cuando ha considerado que el servicio de consejería no le es de utilidad (doc. n° 14 Acta de la Junta de 28.3.2007), sin conseguir la supresión del servicio referido (doc. n° 15 y 16 Acta siguiente de 25.6.2007). Por esa razón y no por la alegada de que ,,no advirtió el error hasta nueve meses después", es por la que no continuó con el abono de los gastos en la forma especialmente establecida por acuerdo de la Comunidad.

En consecuencia existe un acuerdo inequívoco de los copropietarios dirigido a modificar el Título constitutivo y como acto propio, sería vinculante para todos los que lo hubiesen aceptado (conforme a la STS de 16 de noviembre de 2004 ), y en este caso, para la entidad demandante.

Como subrayan las SsTS, entre otras 22 octubre 2002 y 20 febrero de 2003 ,,la doctrina que veda ir contra los propios actos se refiere a actos idóneos para revelar una vinculación jurídica que tiene su fundamento en la buena fe y en la protección de la confianza que la conducta produce. En ese sentido el establecimiento especial que se deja trascrito modificador del sistema estatutario ha de mantenerse pues la jurisprudencia del Tribunal supremo al respecto lo refrenda por entender que ha de prevalecer el principio de autonomía contractual (Ss 30-12-1993 y 16-11-1996 , entre otras).

La demanda, por tanto, debe ser totalmente desestimada. »

SEGUNDO.- Frente a tal modo de razonar, la parte recurrente alega, en síntesis, que la resolución recurrida yerra al entender que el acuerdo alcanzado entre la promotora del edifico y la Comunidad de Propietarios en Junta celebrada en 1.998, es oponible a mi mandante que adquiere el inmueble en 2.006. No hay prueba de que mi mandante fuera consciente de tal acuerdo cuando adquirió los inmuebles ni de que prestara su consentimiento a esa distribución de gastos. Si que consta su rechazo expreso del servicio de conserjería y su oposición al dicho acuerdo (doc. 14 de la contestación).

La resolución para imponerle ese acuerdo se basa simplemente en un documento en el que la promotora indica que mi mandante la sido INFORMADA de él. Pero esto no se ha acreditado, ni que lo hubiera consentido. En virtud del principio de relatividad de los contratos y actos jurídicos, los acuerdos alcanzados entre dos partes, no vinculan a terceros que no hayan participado en los mismos.

No comparte la conclusión de que por el hecho de abonara durante los primeros meses el 50% de los gastos de conserjería, conforme al acuerdo alcanzado entre la comunidad demandada y el anterior propietario, ello constituye prueba de que asumió el acuerdo y que por ello le es oponible. No hay prueba que permita afirmar que asumió el acuerdo. En los recibos no figuraba el detalle de gastos acordado con la promotora, de manera que no es de extrañar que lo advirtiera hasta meses después, cuando mostró su disconformidad. Por ello tampoco es invocable la doctrina de los actos propios, ya que debe de tratarse de actos conscientes.

TERCERO.- Contra lo que sostiene la recurrente consta documentalmente probado que la apelante conocía el acuerdo de asumir el 50% de los gastos de conserjería conforme a lo acordado en la junta de propietarios de 14 de octubre de 1998 (folios 66 a 69), y que sabiéndolo pagó esa cuota durante tres trimestres y sólo se negó a seguir pagando cuando hacía un año que había adquirido los bajos; así se extrae del acta de la junta de propietarios de 28 de marzo de 2007 (folios 81 a 85), donde al tratar el punto cuarto del orden del día "4. Situación del conserje", se lee "... A continuación toma la palabra la representante de Servicios Jurídicos Petrolíferos, quien explica a la Junta que si bien el anterior propietario, Onofre, sufragaba la mitad de los gastos que ocasiona el servicio de conserjería, ellos sin embargo no están conformes con esto y es su voluntad abonar únicamente lo que en función de sus propiedades les corresponden, por no encontrar que dicho servicio les sea de gran utilidad." (folios 82 in fine y 83). De otro lado, el fax y la carta remitidos el 6 de junio de 2006 a la administración de FINCA000 , C.B., a la atención de Dª Susana , por el anterior propietario Grupo Inmobiliario Onofre Miguel, firmadas por don Alexander , D.G. Onofre Gestión S.L., en las que le comunicaba que los nuevos propietarios, es decir Servicios Jurídicos Petrolíferos S.L., también conocida como Construcciones Azor, estaban interesados en seguir manteniendo dicho servicio de conserjería y que el recibo del segundo trimestre de ese año 2006 correría a cuenta de Onofre y los próximos serían a cargo del nuevo propietario, y le remite a don Basilio , de Construcciones Azor. Estos documentos no impugnados por la actora apelante, demuestran que la actora conoció el acuerdo controvertido en el momento en que compró los dos bajos y que aceptó tanto la prestación del servicio como el pago del mismo. Y no puede ahora alegar desconocimiento de ese acuerdo que ella aceptó y cumplió mientras le interesó, pues no resulta creíble que una empresa como la apelante pagara sin comprobar que estaba obligada a hacerlo, como se desprende del burofax que envió a la administradora de la finca el 7 de febrero de 2008 diciéndole que las liquidaciones de gastos reflejaban un importe incorrecto cobrando por conserjería una cantidad que excedía de su cuota de participación (folio 219).

CUARTO.- La consciente, pacífica y reiterada aceptación por la hoy recurrente de su obligación de pagar el 50% de los gastos de conserjería conforme a lo acordado en la junta de propietarios de 14 de octubre de 1998, constituye un acto incardinable en la doctrina de los actos propios que "precisa para su aplicación la observancia de un comportamiento (hechos, actos) con plena conciencia de crear, definir, fijar, modificar, extinguir o esclarecer una determinada situación jurídica" ( sentencias de 9 de mayo de 2000 y 21 de mayo de 2001 ), "se refiere a actos idóneos para revelar una vinculación jurídica" ( sentencia de 22 de octubre de 2002 ), "en base a la confianza que un acto o conducta de una persona debe producir en otra... lo que significa que en ningún caso pueden contradecir a los anteriores provocando una situación de incertidumbre que desconcierta a terceros afectados por los mismos y que rompe el principio de buena fe determinado en el artículo 7.1 del Código civil " ( sentencias de 16 de febrero de 2005 y 16 de enero de 2006 ), "...exigencia derivada de la buena fe que impone un deber de confianza en el tráfico y prohíbe defraudar la confianza que fundadamente se crea en los demás" ( sentencia 31 de octubre de 2007 ). De manera que la consciente y reiterada aceptación del cargo del 50% del gasto de conserjería implicó la aceptación del acuerdo alcanzado por la junta de propietarios de 14 de octubre de 1998, de manera que no se trata de cuestión ajena a la recurrente, por lo que le resulta de aplicación el principio "res inter allios acta nobis nec nocet nec prodest" ( sentencias de 8 noviembre y 5 diciembre 1983 , 15 octubre 1984 , 16 abril 1985 , 25 mayo 1987 , 3 junio y 6 octubre 1988 , 22 diciembre 1992 , 1 abril y 22 diciembre 1993 , y 2 febrero 1995 ).

QUINTO.- Conforme a lo dispuesto por los artículos 394 y 398 LEC , no procede hacer expresa imposición de las costas de este recurso *deben ser impuestas a.

SEXTO.- Conforme a lo dispuesto por la Disposición Adicional Decimoquinta de la LOPJ , confirmada la resolución recurrida, el recurrente pierde el depósito constituido para recurrir, al que se dará el destino previsto en dicha disposición.

En nombre del Rey, y por la autoridad que nos confiere la Constitución aprobada por el pueblo español

Fallo

Desestimamos el recurso interpuesto por SERVICIOS JURIDICOS PETROLÍFEROS, S.L.

Confirmamos la sentencia apelada.

Imponemos a la recurrente las costas de esta alzada.

Dese al depósito constituido para recurrir el destino previsto en la D. A. 15ª de la LOPJ.

Esta resolución es firme.

A su tiempo, devuélvanse al Juzgado de procedencia los autos originales, con certificación de esta resolución para su ejecución y cumplimiento.

Así, por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.