Sentencia Civil Nº 50/2013, Audiencia Provincial de Ciudad Real, Sección 1, Rec 434/2012 de 28 de Febrero de 2013

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

CIUDAD REAL

SENTENCIA: 00050/2013

AUDIENCIA PROVINCIAL DE

CIUDAD REAL

Sección 1ª

Rollo de Apelación Civil: 434 2012

Autos: de PROCEDIMIENTO ORDIANRIO nº 102/2010

Juzgado: de Primera Instancia nº 1 de CIUDAD REAL

SENTENCIA Nº50

Istmos/Ilmas. Sres/Sras.

Presidenta: Dª MARIA JESUS ALARCOSN BARCOS

Magistrados:

D. LUIS CASERO LINARES

Dª MARIA PILAR ASTRAY CHACON

D. ALFONSO MORENO CARDOSO

CIUDAD REAL, a Veintiocho de Febrero de Dos Mil Trece.-

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 1ª, de la Audiencia Provincial de CIUDAD REAL, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO nº 1021/2010, procedentes del JDO.1A.INST.E INSTRUCCION N.1 de CIUDAD REAL, a los que ha correspondido el Rollo RECURSO DE APELACION (LECN) nº 434 /2012, en los que aparece como parte apelante, 'COMUNIDAD DE PROPIETARIOS EDIFICIO000 ', representada por la Procuradora de los tribunales, Sra. ANA MARIA OSSORIO GONZALEZ y asistida por la Letrada Dª MARIA VICTORIA LLANOS DELGADO, y como partes apeladas, 'INARENAS PROYECTOS INMOBILIARIOS S.A., representada por la Procuradora de los Tribunales Sra. JULIA PINTOR PEROMINGO y asistida por la Letrada Dª BEGOÑA JURISTO CONTRERAS y ' ALDEASA CONSTRUCCIONES S.A ', representada por la Procuradora de los tribunales, Sra. MARIA MACARENA PORRAS VILLA y asistida por la Letrada Dª ALICIA NIELFA MARRERO, sobre, siendo el Magistrado Ponente, la Ilma. Sra. Dª MARIA PILAR ASTRAY CHACON.-

Antecedentes

PRIMERO.-Por el Sr. Juez del Juzgado de 1ª Instancia nº 1 de Ciudad Real, se dictó sentencia en los referidos autos, de fecha, 21 de Mayo de Dos Mil Doce , cuya parte dispositiva, literalmente copiada dice así: 'FALLO:' Que debo Desestimar Y Desestimo de forma íntegra la demanda formulada por la Procuradora de los Tribunales DÑA ANA OSSORIO GONZALEZ en representación de la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL EDIFICIO000 frente a ALDESA CONSTRUCCIONES, S.A. representada por la Procuradora de los Tribunales DÑA MACARENA PORRA VILLA y frente a INARENAS PROYECTOS INMOBILIARIOS, S.A. representada por la Procuradora de los Tribunales DÑA JULIA PINTOR PEROMINGO, absolviendo a estas del cumplimiento de las reclamaciones que frente a ellas se dirigían.

Condenamos al pago de las costas procesales a la parte demandante en el presente pleito.

SEGUNDO.-Notificada la sentencia a las partes, se interpuesto contra la misma recurso de apelación en tiempo y forma por la parte, demandante, admitiéndose el recurso y dándole el trámite correspondiente, las partes hicieron las alegaciones que estimaron conveniente en apoyo de sus respectivos intereses, elevándose los autos a la Audiencia y correspondiendo a esta Sección por turno de reparto, se formó el correspondiente rollo y se turnó Ponencia, señalándose día para la votación y fallo del recurso.

TERCERO.-En la tramitación de esta apelación se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.-La Sentencia de Instancia desestima la demanda interpuesta por la Comunidad de Propietarios contra las entidades promotora y entidad constructora del edificio, por entender, bien que los defectos objeto de reclamación aparecen fuera del periodo de garantía; bien que han de considerarse prescriptos conforme lo dispuesto en el Art. 18 de la LOE . Tras un extenso resumen de las alegaciones de las partes, concluye finalmente la desestimación íntegra de la demanda, sin entrar en el análisis de las responsabilidades contractuales deducidas en la demanda. Frente a dicha Sentencia interpone la demandante recurso de apelación insistiendo en las alegaciones esgrimidas en la instancia y que en esencia vienen a mantener la inexistencia de caducidad y prescripción de la acción derivada de la garantía legal de la Ley de Ordenación de la edificación.

SEGUNDO.- Examinada la prueba practicada y las alegaciones de las partes ha de comprobarse que el Juez de Instancia realiza una distinción puntualizada entre cada defecto, afirmando lo siguiente: a-Que los daños descritos no han de considerarse como continuados sino como permanentes, ya que el acto generador de los mismos se agota en un momento concreto. Ello lo concluye razonando que los daños tienen un origen concreto, reflejados en el acta inicial del año dos mil seis, apareciendo nuevamente reflejados en el año dos mil ocho, a excepción de nuevos defectos que califica de menor importancia. Afirma que lo que se constata es la agravación por el paso del tiempo. Partiendo de tal consideración entiende que ha de computarse el plazo de garantía desde la fecha del acta de recepción de la obra, y tras realizar una serie de consideraciones en las que mantiene un concepto restrictivo de los defectos de habitabilidad o funcionalidad( pues a tenor de la Resolución apelada no lo son las grietas, fisuras, la inexistencia de juntas de dilatación, aislamiento y contracción, cuya inexistencia entiende en este caso procede calificarla como defecto estético) y atendiendo los nuevos defectos ha de considerarse aparecidos fuera del periodo de garantía de un año que dispone la ley. De igual forma entiende que los daños que afectan a la habitabilidad, por transcurrir más de tres años hasta que se reclaman.

Para resolver adecuadamente la cuestión sometida a debate es necesario distinguir entre el plazo de garantía- periodo de tiempo en el que han de manifestarse los defectos para que sean objeto de responsabilidad conforme a lo dispuesto en la Ley de Ordenación de la edificación y sin perjuicio de las responsabilidades contractuales que pudieran concurrir- y el plazo de prescripción (que afecta al ejercicio de la acción una vez manifiestos los defectos).

Tras recordar esta distinción basta examinar el iter de acontecimientos que se producen desde la entrega por la promotora del edificio de los inmuebles adquiridos a los propietarios integrantes de la comunidad demandante, para comprender que desde el inicio están presentes una serie de deficiencias en la construcción que la promotora manifiesta asumir su reparación aunque luego no la ejecuta. De hecho los documentos aportados con la demanda y que vienen fechados el 21 de octubre de dos mil cinco y el 20 de enero de dos mil seis, evidencian la existencia de dichas reclamaciones, requerimientos, visitas (por ejemplo la realizada el día quince de julio); referencia ya al sellado de fisuras y las afirmaciones posteriores, en enero de dos mil seis, de la promotora sobre las reparaciones efectuadas. Reparaciones que no surtieron el efecto deseado cuando a su vez se elabora nueva acta para la subsanación de los defectos y anomalías, por existir reparaciones incompletas, o contemplarse nuevos desperfectos, de septiembre de dos mil seis. Si tenemos en cuenta el documento obrante al folio 34 de las actuaciones, en el que ya se refieren a las reparaciones efectuadas entre octubre de dos mil cinco y julio de dos mil seis, se mencionan ya reparaciones acometidas sobre la solera del garaje, el pavimento de la plaza, goteras, humedades.... Posteriormente, el cuatro de diciembre de dos mil seis, se vuelve a realizar nueva acta de reunión entre la Comunidad de Propietarios y la promotora, y en la que se llega a nuevos compromisos de reparación en cuanto a la subsanación de deficiencias.

Basta dicha breve referencia para observar que los defectos fueron evidenciándose bien pronto desde la entrega del edificio, sin que ni desde el punto de vista más restrictivo siquiera puedan llegar a ser calificados exclusivamente de defectos de acabado. Sin perjuicio de que ciertas referencias en los informes pudieran incluso plantear su calificación estructural- observándose incluso, por ejemplo, la fractura de la fábrica de ladrillo en cara vista en paramentos en el interior del patio de manzana; lo que no existe duda es de que los defectos advertidos no son de mera ejecución o acabado, ni pueden calificarse de meramente estético, cuando se contemplan grietas, fisuras, humedades, evacuación de humos y gases, peligro de caída de lamas, entre otros, cuya afección a la habitabilidad del edificio es evidente, por mucho que se haya podido utilizar el garaje, vestíbulos, zonas de acceso.

Por lo tanto, apreciadas sus primeras manifestaciones ya en octubre de dos mil cinco, no puede entenderse concurra falta de cobertura de los mismos por manifestación fuera del periodo de la garantía legal ex art. 17 de la LOE .

No resulta posible a partir de ahí comenzar a realizar una disección de defectos, ya que manifiestos los mismos, lo cierto es que se intentaron resolver en una serie de ocasiones con un resultado infructuoso, agravándose la situación y culminándose en la reclamación efectuada en la presente demanda.

TERCERO.- Considera igualmente la Sentencia de Instancia que, aún entendiendo los defectos manifiestos dentro del plazo de garantía, ha de considerarse prescripta la acción, al no tratarse de daños continuados sino permanentes y haber transcurrido más de tres años desde la entrega del edificio a la fecha de la presentación de la demanda. Y ello porque realizadas reparaciones asumidas en las diferentes actas se culminaron en abril de dos mil siete, conforme se documenta en acta; plazo a partir del cual, comprobada por la demandante que las reparaciones no han sido suficientes para subsanar las deficiencias, puede computarse de nuevo el inicio del plazo de prescripción.

No procede acoger las consideraciones de la Sentencia de Instancia en cuanto no entiende proceda computarse la prescripción desde dicho plazo, lo cual resulta incongruente con la propia posibilidad de ejercicio de las acciones, ya que una vez alcanzado un acuerdo de subsanación ha de estarse, en su caso, a la fecha de la reparación para que, si resultare de nuevo defectuosa, pueda entenderse proceda el ejercicio de la acción; pues en caso contrario se ejercitaría una reclamación justamente cuando la promotora está realizando o acometiendo las obras que, en principio, van a subsanar los problemas o deficiencias. A mayor abundamiento se aportan con la demanda suficientes documentos que implican la evidencia, en su caso, de toda renuncia a la prescripción ganada, toda vez patentizan la existencia de contactos, requerimientos, informes, relativos a las reparaciones pendientes que se producen en el año dos mil nueve ( por ejemplo el emitido por la promotora codemandada el 29 de julio de dos mil nueve en el que traslada la relación definitiva de actuaciones pendientes de ejecutar en el edificio, obrante al folio 230 de las actuaciones, entre otros muchos). Recordar aquí que todo acto de la acreedora diferente a oponer la prescripción, entrando en el debate de la reclamación, implica una renuncia tácita a la prescripción ganada, siendo aplicable lo dispuesto en el Art. 1935 del código civil .

CUARTO.- Cuestión diferente es que dicha interrupción de la prescripción pueda predicarse de la constructora Aldesa, quien en principio no suscribe los compromisos o actas de reparación. Sin embargo aquí la demandante denuncia la pertenencia al menos, al mismo grupo empresarial, siendo una empresa participada por la otra, y por lo tanto predicando una confusión de personalidades entre la promotora y la constructora. Ciertamente existen en autos numerosos documentos consistentes en correos electrónicos que, ya sin entrar en el análisis de la procedencia o no de la aplicación de la doctrina del levantamiento del velo en supuestos de empresas del mismo grupo, evidencian el conocimiento y coparticipación de la constructora en los requerimientos, subsanaciones y contactos previos a la demanda. No pueden acogerse las alegaciones de la codemandada constructora, cuando reconociendo el destinatario de los correos, afirma siempre se recibieron por el mismo como representante de la promotora y no como representante de la constructora. Ello, al margen de la confusión de personalidades que se manifiesta, no responde al tenor de muchos de los correos examinados, en los que incluso, en su pie, se hace referencia a la entidad Aldesa. A la luz de los mismos, ha de insistirse en la existencia de renuncia a la prescripción ganada, en su caso, cuando no se opone la misma y se mantienen dichos contactos.

En todo caso, y sin perjuicio de que la demandante se refiere al Art. 1591, basta la lectura de sus hechos y fundamentos jurídicos, para apreciar consta deducida en la demanda y ejercitada, la correspondiente acción contractual derivada del contrato de compraventa- de ejercicio acumulado y compatible-lo cual abunda en la improcedencia de toda absolución en la instancia por la apreciación de prescripción, en cuanto la entrega de una vivienda con deficiencias en su habitabilidad supone un incumplimiento de la obligación de entrega derivada del contrato de compraventa. Obsérvese como en este sentido en el hecho décimo de la demanda, se afirma la confusión y vinculación entre ambas codemandadas, el hecho de que Aldesa es socia y copropietaria de la promotora y que ambas las dos han de considerarse beneficiarias de la venta del inmueble a terceros. Por lo expuesto, se reitera, deducida dicha acción contractual, no cabría, sin más, la desestimación de la demanda, por prescripción de la acción.

QUINTO.- Cuestiona, especialmente la promotora demandada, la procedencia de los defectos reclamados y la cuantía de los mismos.

La Sentencia de Instancia, en realidad, no entra a valorar la existencia de deficiencias y su pertinente reparación, ya que entiende en todo caso caducada la garantía y prescripta la acción. Soslayando el debate sobre la gravedad de las deficiencias o su afección a la habitabilidad, en su caso, pues han de reiterarse los anteriores razonamientos al respecto, procede analizar las razones de oposición de la codemandada sobre la concurrencia de las deficiencias apreciadas. En cuanto a la red de saneamiento insisten la codemandada en imputar la deficiencia a la comunidad de propietario o a aducir que es inexistente, toda vez que se concedió licencia de primera ocupación. El otorgamiento de licencia de primera ocupación no impide se manifiesten deficiencias en la ejecución de la obra, y menos descarta la existencia de defectos constructivos. La prueba practicada y en especial el informe pericial aportado revela la existencia de deficiencias en la red de saneamiento, sin que las apelaciones de la demandada en cuanto a las dudas sobre si su causa ha de entenderse debida a un problema de pendientes, excluya la estimación de la demanda en este particular, una vez entendida acreditada la deficiencia apreciada y la defectuosa ejecución de la obra en este particular.

Opone la codemandada igualmente la improcedencia de la reparación de las deficiencias en el suelo del Garaje. Frente al detalle del informe del perito de la comunidad de la demandante, no pueden acogerse argumentos tales como que ' las grietas no requieren intervención al tratarse del garaje', o que se trata de defectos solamente ' estéticos', apreciación que no se comparte, pero que en todo caso, aunque se entendiera que dichos defectos fueran estéticos, ello ni la responsabilidad de las codemandadas a su reparación, ni la procedencia de la misma, no pudiéndose obligar a los adquirentes de las viviendas, bajo el argumento de que un daño es estético, a sufrir el mismo sin obligación alguna de reparación de los intervinientes en el proceso constructivo que causaron dicho daño. En todo caso las alegaciones de la codemandada en cuanto oponen que la solución propuesta por el perito es excesiva, o que ya se encuentra reparada, cuando ello no se evidencia de la prueba practicada en autos.

De igual forma han de entenderse procedente la condena a las reparaciones relativas al pavimento de la plaza sin que los argumentos vertidos por la codemandada, basados en el informe pericial de parte, desvirtúen la lógica de los defectos y soluciones apreciados en el informe pericial del Sr. Jose Augusto .

Igualmente no puede imputarse los problemas de las chimeneas a los adquirentes de las viviendas por instalar aire acondicionado y así disminuir la sección de los tubos, pues dichas necesidades de instalación, en su caso, y su eventual afección a las chimeneas, no puede imputársele a los adquirentes, y si a la constructora y promotora, que ejecuta y vende el edificio sin prever las deficiencias que puede provocarse por la instalación del aire cuya preinstalación ofrecen. Del mismo modo han de acogerse la procedencia de la condena a efectuar las reparaciones de la fuente, o de las lamas de los techos, así como las grietas persistentes en la fábrica de ladrillo de los paramentos y sótanos, rechazándose las alegaciones que incidiendo en su carácter estético pretenden una exoneración de la responsabilidad de las codemandadas. Del mismo modo las deficiencias en las jardineras y en la cubierta, sin que pueda considerarse la improcedencia de su reparación, máxime apelando a la ausencia de continuidad de los daños, en tanto en cuanto, lo relevante es que las reparaciones sucesivamente ejecutadas no atajan el problema que sucesivamente se viene agravando, motivando y justificando la presente reclamación.

En cuanto a las facturas acreditadas de reparación de los daños urgentes, y cuya petición de abono fue instada y aportadas las mismas en la Audiencia Previa, este Tribunal ha de reiterar lo ya manifestado en su Sentencia de fecha 16 de marzo de dos mil once , en cuanto en aquella Resolución ya afirmábamos 'En lo que respecta a la condena de hacer las reparaciones necesarias ha de alcanzar la misma a todas las reparaciones sugeridas por el perito designado ante esta alzada, y que refleja un detalle mayor y más actualizado de las causas o vicios advertidos y de los defectos que en progresiva agravación han de ser reparados.

Las consecuencias de la agravación de los defectos son imputables directamente a los agentes responsables del proceso constructivo, al ser consecuencia de la omisión de reparación conforme a sus responsabilidades, que ha motivado este largo devenir procesal en la que los demandantes han tenido incluso asumir el coste de la reparación urgente requerida por el Ayuntamiento. Aspecto que, al tener que ser realizado de urgencia por la comunidad de propietarios, si bien debe incardinarse en la condena de hacer las reparaciones necesarias, ha de puntualizarse, que ya efectuado durante el litigio, procederá el abono de su coste previa presentación de su factura por la comunidad. Aspecto este que no afecta a la congruencia con la pretensión de la demanda, en cuanto es accesorio y complementario, directamente derivado de la pretensión ejercitada y motivado por circunstancia sobrevenida de urgencia que obligó a su asunción por la comunidad de propietarios demandantes...'

Es, en definitiva, la falta de asunción de las responsabilidades de las codemandadas las que obligan a ejecutar por la demandante la subsanación de deficiencias reclamadas cuya urgencia así lo requiera, sin que su sustitución, en tal caso, por el equivalente a la condena de hacer, es decir, por la indemnización de su importe, suponga quiebra de la congruencia con las pretensiones de la demanda.

Procede, pues, estimar el recurso en su integridad.

SEXTO.- Son de imponer a las demandadas las costas de Primera Instancia, al verse desestimadas sus pretensiones. Estimándose el recurso no procede efectuar especial declaración sobre las costas del mismo. ( Art. 394 y 398 de la LEC )

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad que nos confiere la Constitución de la Nación Española,

Fallo

Por unanimidad, La Sala ACUERDAN:

Que estimando el recurso de apelación interpuesto por la Comunidad de Propietarios del EDIFICIO000 de Ciudad Real, representados por la Procuradora Sra. Osorio González y asistida de la letrada Sra. Llanos Delgado, contra la Sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia núm. 1 de Ciudad Real, dictada en Autos de Procedimiento Ordinario 1021/2010, de fecha 21 de mayo de dos mil doce, se revoca dicha Resolución y en consecuencia se estima la demanda, condenando solidariamente a las demandadas INARENAS PROEYCTOS INMOBILIARIOS S.A. Y ALDESA CONSTRUCCIONES S.A., a realizar todas las reparaciones precisas para subsanar los defectos relacionados en los hechos octavo y noveno de la demanda, a excepción de la ventilación de las escaleras de evacuación de las plantas de garajes, advirtiéndole que en caso de incumplimiento serán ejecutadas a su costa y a abonar a la demandante los gastos de las reparaciones urgentes llevadas a cabo y ascendentes a 11.479, 48 euros. Se imponen a las codemandadas las costas de primera Instancia y no se efectúa especial declaración sobre las costas del presente recurso.

Notifíquese esta resolución a las partes personadas haciéndoles saber que contra la misma sólo cabe interponer recurso de casación del art. 477.2.3º de la LEC y o extraordinario por infracción procesal, el cual habrá de presentarse en el plazo de veinte días ante este mismo Tribunal, contados desde el día siguiente a la notificación de aquélla. Previa o simultáneamente a la presentación del recurso o recursos deberá constituirse depósito por importe de 50 euros (CINCUENTA EUROS) por cada uno de ellos cantidad que deberá ser ingresada en el Cuenta de Consignaciones de este órgano judicial 1376-0000-06 (casación) y 04 (infracción procesal)-00XX (número de rollo)-XX (año).

Igualmente a la interposición del recurso deberá el recurrente presentar justificante de pago de la TASA correspondiente, con arreglo al modelo oficial y debidamente validado, conforme determina el artículo 8.2 de la Ley 10/2012 de 20 de noviembre , que regula determinadas tasas en el ámbito de la Administración de Justicia.

Y una vez firme, devuélvanse los autos originales con testimonio de ella al Juzgado de procedencia a sus efectos.

Así por nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos. MARIA JESUS ALARCOSN BARCOS, LUIS CASERO LINARES, MARIA PILAR ASTRAY CHACON y ALFONSO MORE NO CARDOSO.-