Sentencia Civil Nº 50/2014, Audiencia Provincial de Las Palmas, Sección 5, Rec 462/2012 de 06 de Febrero de 2014

Encabezamiento

SENTENCIA

Iltmos. Sres.-

PRESIDENTE: Don Carlos Augusto García Van Isschot

MAGISTRADOS: Doña Mónica García de Yzaguirre

Don Víctor Manuel Martín Calvo

En la Ciudad de Las Palmas de Gran Canaria a seis de febrero de dos mil catorce;

VISTAS por la Sección 5ª de esta Audiencia Provincial las actuaciones de que dimana el presente rollo en virtud del recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de San Bartolomé de Tirajana en los autos referenciados (Juicio Ordinario nº 835/2007) seguidos a instancia de don Calixto , parte apelada, representado en esta alzada por la Procuradora doña Ana María de Guzmán Fabra y asistido por el Letrado don José Franco Ramírez, contra la entidad mercantil PROMOCIONES URBANAS VALPARAISO, S.L., parte apelante, representada en esta alzada por el Procurador don Carlos Sánchez Ramírez y asistida por la Letrada doña Inmaculada Ramírez García, siendo ponente el Sr. Magistrado Don Víctor Manuel Martín Calvo, quien expresa el parecer de la Sala.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia No. 3 de San Bartolomé de Tirajana, se dictó sentencia con fecha 30 de octubre de 2009 en los referidos autos cuya parte dispositiva, debidamente aclarada por auto de 8 de noviembre de 2010, literalmente establece:

«Que estimando como estimo íntegramente la demanda formulada por el Procurador de los Tribunales doña Teresa Suárez Padrón, en nombre y representación de don Calixto , debo declarar y declaro resuelto el contrato privado de compraventa suscrito en fecha 25 de abril de 2006, y debo condenar y condeno a la entidad demandada al abono de la cantidad de 60.00 euros, más intereses legales conforme lo establecido en el fundamento de derecho cuarto de la presente resolución; y todo ello con expresa imposición de costas a la parte demandada. Desestimando la demanda reconvencional interpuesta por el Procurador de los Tribunales don Javier Fernández Manrique de Lara, en nombre y representación de la entidad PROMOCIONES URBANAS VALPARAÍSO, S.L., debo de absolver y absuelvo a los demandados de los pedimentos contenidos en la citada demanda reconvencional»

SEGUNDO.- La referida sentencia se recurrió por la parte demandada-reconviniente, interponiéndose el correspondiente recurso de apelación con base a los hechos y fundamentos que son de ver en el mismo. Tramitado el recurso en la forma dispuesta en el art. 461 de la Ley de Enjuiciamiento Civil la parte contraria presentó escrito de oposición al recurso alegando cuanto tuvo por conveniente y seguidamente se elevaron las actuaciones a esta Sala, donde se formó rollo de apelación. No habiéndose solicitado el recibimiento a prueba en esta alzada, sin necesidad de celebración de vista se señaló para discusión, votación y fallo el día 5 de febrero de 2014.

TERCERO.- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- La parte actora, como compradora, ejercitó acción de resolución de contrato de compraventa de local comercial suscrito con la demandada, como vendedora, en fecha 25 de abril de 2006 alegando que aunque a fecha de presentación de la demanda el local esta en construcción ha podido observar que su configuración es distinta a lo contratado pues ni se encuentra a ras de calle y, además, se ha colocado una viga en el centro de la fachada de un escaparate, considerando que lo que se estaba construyendo en modo alguno servirá a la finalidad por la que fue adquirido (que no es expresada). Opuesta la entidad demandada formuló al propio tiempo acción reconvencional instando igualmente la resolución del contrato pero por incumplimiento del comprador en relación a la obligación del pago del precio en la forma convenida pretendiendo, conforme a lo pactado, la retención como penalidad de las cantidades entregadas a cuenta.

La sentencia de primera instancia estima íntegramente la demanda y desestima, al propio tiempo, la acción reconvencional considerando que, aunque no existe incumplimiento alguno en relación a la colocación de la viga que divide en dos partes el escaparate - pues por más que no figure en el folleto publicitario sí está contemplado en el plano incorporado al contrato -, ha existido un incumplimiento contractual por parte de la vendedora en cuanto el local vendido no se halla 'a ras' de calle al existir un desnivel que ha tenido que ser corregido con la construcción de una rampa.

Frente a dicha resolución se alza la parte demandada-reconviniente insistiendo en sus pretensiones alegando, dicho sea en síntesis, error en la valoración de la prueba.

SEGUNDO.- Ciertamente en fecha 25 de abril de 2006 se concertó entre las partes litigantes contrato de compraventa en relación a un 'local comercial a ras de calle, sito en la calle Tenesor Semidán, planta baja .' (exponendo II del contrato aportado como documento nº 1 de la demanda; folios 10 y sig. de las actuaciones) por precio de 661.113 € (mas IGIC) que debía ser satisfecho fraccionada y periódicamente en abonos de: (a) 6.000,00 € desde el 24/04/2006 hasta el 24/08/2006 a través de correspondientes pagarés librados al efecto, así como (b) en cuatro pagos de 30.000,00 €, cada uno, los días 27/01/2007, 27/08/2007, 27/01/2008 y 27/03/2008, a través de otros tantos pagarés librados al efecto, (c) un último pago de 90.000,00 € a la firma de la escritura y (d) la subrogación hipotecaria del resto (421.113,00 €). El local debía ser entregado antes del 20 de junio de 2008 conforme a la estipulación novena del contrato. Se pactó igualmente como condición resolutoria explícita que la falta de pago de las anteriores cantidades facultará a la promotora bien para exigir el cumplimiento bien para resolver de pleno derecho la compraventa en cuyo caso, y como cláusula penal, se pactó que el comprador perderá todas las cantidades entregadas a cuenta del precio hasta un máximo del 30% del precio total.

La actora-reconvenida ha satisfecho 60.000,00 € correspondiente a los primeros seis pagos parciales (30.000,00 €) y el correspondiente al día 27/01/2007 (por otros 30.000,00 €).

Con fecha 14 de agosto de 2007 el actor comprador remitió a la demandada vendedora escrito dando por resuelto el contrato tras exponer que se había procedido a una alteración del objeto al presentar el local su acceso a través de una escalera retranqueada de la línea horizontal de la fachada y con pérdida de superficie útil no estando a ras de calle y que, además, en la fachada se ha colocado una viga que no aparece en el proyecto inutilizando el local a los fines previstos. (vid. folios 27 y 28 de las actuaciones). Por escrito fechado el 16 de agosto de 2007 la entidad vendedora contestó al anterior negando la existencia de defecto alguno considerando que es un mero pretexto para el incumplimiento de la obligación de pago apercibiendo al comprador de que la falta de pago de los sucesivos vencimientos facultarán la resolución del contrato.

Ya hemos anticipado que la Sentencia rechaza la existencia de incumplimiento de la demandada vendedora en relación a la viga de fachada que divide en dos el escaparate (en relación al diseño de la hoja informativa o publicitaria) en cuanto dicho elemento constructivo aparece reflejado en el plano nº 2 incorporado al anexo del contrato de compraventa y sobre este particular nada se objeta por la demandada en el escrito de oposición al recurso por lo que la presente alzada tiene por objeto determinar única y exclusivamente si la demandada efectivamente ha incumplido el contrato por no hallarse el local, si es que así se entendiese, a ras de calle o si, por no darse tal supuesto incumplimiento quien incumplió fue el actor reconvencido comprador al dejar de atender los pagos parciales a que venía obligado.

Esta Sala contrariamente a lo que razona el Magistrado a quo no considera que haya existido el incumplimiento en que se sustenta la demanda y se aprecia en la Sentencia apelada por cuanto, pese a que pudiera existir un desnivel del 8% salvado a través de un plano inclinado (o rampa) desde el nivel de calle a la base del local no por ello éste deja de estar 'a ras de calle'. El término 'a ras' no significa exclusivamente que exista igualdad en la superficie o la altura de las cosas sino también que las cosas se estén 'casi' tocando, 'casi al nivel' de una cosa. Dicho adverbio de cantidad ('casi') indica aproximación o poca diferencia y no creemos que una cota diferencial de un 8% salvado a través de rampa suponga una gran diferencia entre un plano, el de calle, y el otro, el del local. De hecho, la rampa, que es calle, supone que el local esté a su nivel y, por tanto, a ras. Además, con las consecuencias que se verán seguidamente, la obra en la fecha de presentación de la demanda se hallaba aún en construcción sin haber nacido, por tanto, la obligación de entrega de la demandada vendedora. Ello ha impedido conocer al detalle la realidad final de la obra ejecutada con posterioridad al informe pericial aportado por la actora, por tanto si efectivamente cuando naciera la obligación de entrega el inmueble vendido no tendría las condiciones pactadas. [No obstante, con carácter meramente ilustrativo - sin valorarse a efectos de prueba - esta Sala ha accedido a visualizar el desarrollo de la obra posterior a través de la función 'Google Street View' de Google Maps (https://maps.google.es) sin que, tampoco en ese desarrollo posterior de obra que es visualizado pueda apreciarse incumplimiento alguno de la demandada vendedora]. De hecho, al hallarse el local en planta baja (no en semisótano ni en entreplanta) con acceso directo a la calle (vía pública) para poder considerar si efectivamente pudiera o no existir (futuro) incumplimiento se hacía necesario esperar a la conclusión de la obra y valorar el resultado en atención a la finalidad de la compra (no expresada en el contrato) y así poderse comprobar si la, en su caso, existente alteración de lo pactado (esto es, si se considerase que el local no está a ras de calle) frustra o no el fin del contrato.

Por ello, el actor ni siquiera ostentaba a fecha de presentación de la demanda acción frente a la demandada en tanto en cuanto a dicha fecha (23 de noviembre de 2007) y mucho menos con anterioridad en la fecha en que efectuó el requerimiento resolutorio, no podía sostener incumplimiento contractual alguno de la demandada vendedora en relación a la obligación de entrega en las condiciones pactadas pues tal única obligación (contraprestación) a cargo de la vendedora no nacía sino hasta el día 20 de junio de 2008 siendo inexigible con anterioridad cualquier conducta al respecto y por ello imposible resultaba su incumplimiento; y es que hasta la fecha pactada de entrega del local cualquier disfunción entre lo ofertado y pactado, de una parte, y lo que estaba en curso de construcción, por otra, podría ser corregida por la demandada - de haber existido lo que insistimos, no se ha producido - de forma que a dicha fecha de cunmplimiento pudiera entregarse el objeto de la venta en las condiciones pactadas, sin que pueda racionalmente entenderse que la contraprestación de entrega resultaba, en aquella temprana fecha, ya materialmente imposible pues es evidente que, al menos en pura hipótesis, podría incluso demolerse y reedificarse nuevamente cumpliendo adecuadamente en plazo. Por ello, no existiendo en dicha fecha incumplimiento alguno de la obligación de entrega asumida por la demandada no podía el actor comprador ni ejercitar la demanda de resolución contractual careciendo de acción al respecto ni, tampoco, dejar de cumplir con las obligaciones que a él incumbían; en suma, no podía resistirse al pago del precio en la forma pactada y por ello, no habiendo satisfecho los pagos parciales en la forma pactada sin que hubiera causa que así lo autorizase al no existir incumplimiento de contario, procede acordar la resolución del contrato pero por incumplimiento del comprador, actor reconvenido, sin que a ello se oponga el contenido del art. 1.504 del Código Civil en la interpretación que del mismo efectúa la moderna jurisprudencia del Tribunal Supremo [Vid. STS 4 de julio de 2011 (nº 315/2011, rec. 2228/2006 ) conforme a la cual: ' . en tanto no se haya producido el pago del precio, debe reconocerse eficacia resolutoria a la demanda en que se ejercita la acción de resolución por incumplimiento, como forma de interpelación judicial literalmente contemplada en el artículo 1504 CC , por lo que procede fijar la jurisprudencia en este sentido, rectificando con ello el criterio de las sentencias anteriores .'].

Procede, por tanto, la revocación de la Sentencia apelada y la estimación de la acción resolutoria reconvencional.

TERCERO.- Consecuencia del incumplimiento de la compradora reconvenida es, conforme a lo pactado, que la demandada haga suyas las cantidades ya percibidas en importe de sesenta mil euros (60.000,00 €) al no exceder del límite dispuesto en la cláusula penal.

CUARTO.- Conforme a lo dispuesto en el art. 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil procede ahora imponer las costas causadas, tanto las derivadas de la demanda principal como las derivadas de la acción reconvencional, a la parte actora-reconvenida cuyas pretensiones son totalmente desestimadas.

ÚLTIMO.- Estimándose el recurso de apelación interpuesto no procede hacer expresa imposición de las costas causadas en esta alzada de conformidad con lo previsto en el art. 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , debiéndose proceder a la devolución del depósito constituido de acuerdo con disposición adicional decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial .

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación;

Fallo

Que debemos estimar y estimamos el recurso de apelación interpuesto por la representación de la entidad mercantil PROMOCIONES URBANAS VALPARAISO, S.L. contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 3 de San Bartolomé de Tirajana de fecha 30 de octubre de 2009 en los autos de Juicio Ordinario nº 835/2007, revocando dicha resolución que se deja sin efecto y, en su lugar:

Primero.- Desestimamos íntegramente la demanda presentada por la representación procesal de don Calixto frente a la entidad mercantil PROMOCIONES URBANAS VALPARAISO, S.L. absolviendo a esta última de las pretensiones formuladas de contrario y con expresa condena en las costas caudas en la primera instancia en virtud de tal demanda a la parte actora.

Segundo.- Estimamos íntegramente la acción reconvencional ejercitada por la representación procesal de la entidad mercantil PROMOCIONES URBANAS VALPARAISO, S.L. y, en consecuencia, declaramos resuelto por incumplimiento de la obligación del pago del vendedor reconvenido, don Calixto , el contrato de compraventa concertado por las partes procesales en fecha 25 de abril de 2006 condenando al referido reconvenido a estar y pasar por la anterior declaración así como, en concepto de indemnización por daños y perjuicios, a la pérdida del precio satisfecho anticipadamente y al pago de las costas procesales derivadas de la acción reconvencional.

Tercero.- No ha lugar a hacer en esta alzada expreso pronunciamiento sobre las costas del recurso y devuélvase el depósito constituido para su tramitación.

Llévese certificación de la presente Sentencia al rollo de esta Sala y a los autos de su razón y notifíquese a las partes haciéndolas saber que contra la misma podrá interponerse recurso de casación exclusivamente por interés casacional ( art. 4772.3º LEC ), al haberse seguido el procedimiento por razón de la materia y/o por cuantía inferior a 600.000,00 € y, en su caso, conjuntamente, extraordinario por infracción procesal (por los motivos dispuestos en el art. 469 LEC ). Deberá interponerse ante este Tribunal en el plazo de veinte días a contar desde la notificación de esta sentencia, y cuyo conocimiento corresponde a la Sala Primera del Tribunal Supremo, debiéndose cumplir los requisitos previstos en el Capítulo IV -en relación con la Disposición Final decimosexta- y en el Capítulo V del Título IV del Libro II de la Ley de Enjuiciamiento Civil . Al tiempo de interponerse será precisa, bajo perjuicio de no darse trámite, la constitución de un depósito de cincuenta euros, por cada uno de los recursos interpuestos, debiéndose consignar en la oportuna entidad de crédito y en la «Cuenta de Depósitos y Consignaciones» abierta a nombre de este Tribunal, lo que deberá ser acreditado.

Así por esta nuestra Sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos mandamos y firmamos.