Sentencia Civil Nº 50/2016, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 8, Rec 692/2015 de 15 de Febrero de 2016

Encabezamiento

ROLLO Nº 692/15

SENTENCIA Nº 000050/2016

SECCION OCTAVA

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Iltmos/as. Sres/as.:

Presidente

D. EUGENIO SÁNCHEZ ALCARAZ

Magistrados/as

D. JOSÉ LUIS GÓMEZ MORENO MORA

Dª CARMEN BRINES TARRASO

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En la ciudad de VALENCIA, a dieciséis de febrero de dos mil dieciséis.

Vistos por la Sección Octava de esta Audiencia Provincial, siendo ponente la Ilma Sra. Dª. CARMEN BRINES TARRASO, los autos de Juicio Ordinario, promovidos ante el Juzgado de 1ª Instancia nº 4 de Lliria, con el nº 000518/2014, por D. Victor Manuel representado en esta alzada por el Procurador Dª. Regina Muñoz García contra D. Demetrio Y Erica representado en esta alzada por el Procurador Dª.Nuria Yachachi Monfort, pendientes ante la misma en virtud del recurso de apelación interpuesto por D. Demetrio Y Erica

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Antecedentes

PRIMERO.- La sentencia apelada, pronunciada por el Sr. Juez de 1ª Instancia nº 4 de Lliria, en fecha 14 de julio de 2015 , contiene el siguiente: 'FALLO: Que debo estimar y estimo íntegramente la demanda interpuesta por Victor Manuel contra Demetrio y Erica y condeno a estos últimos a entregar 15.000 euros más los intereses legales desde la interposición de la demanda y las costas del procedimiento'.

SEGUNDO.- Contra la misma, se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por Demetrio Y Erica , que fue admitido en ambos efectos y remitidos los autos a esta Audiencia, donde se tramitó la alzada, señalándose para Deliberación y votación el 8 de febrero de 2016.

TERCERO.- Se han observado las prescripciones y formalidades legales.

Fundamentos

PRIMERO- La representación de la parte actora ejercitó acción interesando se dicte Sentencia por la que se declaren resueltos los contratos suscritos entre las partes sobre la vivienda objeto de litigio y se condene a la demandada a estar y pasar por dicha declaración y a devolver al actor la cantidad de 15.000 euros entregada en concepto de señal, asi como al abono de los intereses legales de dicha suma desde la interposición de la demanda, todo ello con expresa imposición de las costas del procedimiento.

La parte demandada compareció y formulo oposición a la demanda en los términos que constan en su escrito y tras alegar los hechos y fundamentos que consideró convenientes a su derecho, concluía interesando se dicte Sentencia desestimatoria de las pretensiones deducidas en su contra.

Agotados los tramites pertinentes y practicadas las pruebas admitidas, por el Juzgado de Primera Instancia numero 4 de Lliria se dicto en fecha 14 de julio de 2015 Sentencia por la que estimaba integramente la demanda con expresa imposicion a la parte demandada de las costas del procedimiento.

SEGUNDO.-Contra la referida Sentencia se alza la representación de la parte demandada formulando recurso de Apelacion que basa en los siguientes motivos de impugnacion expuestos en sintesis:

Unico: Errónea valoración del resultado de la prueba practicada en que a su juicio incurre la Juzgadora de Instancia. No se puede vincular la inimputabilidad de la causa determinante de la frustración del contrato a la intencionalidad del comprador. Según los hechos probados, el motivo por el que el actor no pudo comparecer al otorgamiento de la escritura publica reside en su falta de solvencia, y partiendo de este hecho es incontestable que si bien dicha falta de solvencia no es un acto volitivo del comprador, es decir, no depende de su intencionalidad, la misma si le es contractualmente imputable, no a los demandados. Con carácter previo a la firma del contrato, el Sr. Victor Manuel tuvo plena disponibilidad para comprobar si tenia la capacidad financiera necesaria para comprar el inmueble y no lo hizo, limitándose a firmar un contrato de arras inmovilizando la venta de la vivienda por parte de los apelantes con el consiguiente perjuicio acreditado de la reducción del precio final de venta. Consecuentemente nos encontramos ante una circunstancia -la falta de solvencia- que si le es imputable al demandado y por tanto determina la retención de los importes entregados por los demandados apelantes.

Aun cuando la Sentencia no hace referencia a la clausula tercera del contrato de arras, dicha clausula ha de ponerse en relación con la cuarta, ya que en la citada clausula tercera se expresa el concreto motivo por el que el contrato quedaría resuelto y los demandados obligados a retornar el importe entregado, y es el actor quien deberá acreditar que ha aportado esos documentos, no la recurrente, sin embargo de la prueba practicada solo puede inferirse que el actor solicito un préstamo hipotecario en dos entidades bancarias y que dicho préstamo le fue denegado por no cumplir los requisitos de solvencia exigidos.

Como ha defendido la apelante, la clausula tercera no puede interpretarse en el sentido de que la aportacion de cualquier documentacion o avalista es suficiente para cumplir con los requisitos contractualmente exigidos para obligar a los demandados a devolver el importe entregado en concepto de arras,sino que se refiere a los documentos y avalistas exigidos por la entidad. En el caso presente los avalistas presentados no eran los requeridos por dichas entidades, bancarias para suplir la falta de solvencia del obligado principal, sino que se trataba de avalistas que carecían de solvencia, lo que equivale a la no presentación de avalistas, con lo que se ha incumplido con lo previsto en la citada clausula tercera y por ello tampoco están obligados los vendedores a devolver las sumas entregadas a cuenta.

Dicho recurso sera objeto de análisis seguidamente.

Puede anticiparse ya desde este momento que valorado en conjunto el resultado de la prueba practicada conforme a los criterios que a tal efecto establece el articulo 217 de la L.E.C . la Sala considera el recurso de Apelacion formulado, improsperable, y da por reproducidos los acertados fundamentos juridicos contenidos en la Sentencia impugnada, pues como dispone la Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de mayo de 2000 con cita de la de 16 de octubre de 1992 , si la resolución de primer grado es aceptada, la que confirma en apelación no tiene por qué repetir los argumentos, debiendo, en aras de la economía procesal, corregir solo aquellos que resulte necesario, amén de que una fundamentación por remisión no deja de ser motivación, ni de satisfacer la exigencia constitucional de tutela judicial efectiva. (la doctrina jurisprudencial dimanante tanto del Tribunal Constitucional sentencias 174/1987 , 11/1995 , 24/1996 , 115/1996 , 105/97 , 231/97 , 36/98 , 116/98 , 181/98 , 187/2000 como de la Sala Primera del Tribunal Supremo Sentencias de fechas 5 de octubre de 1998 , 19 de octubre de 1999 y 23 de febrero , 28 de marzo , 30 de marzo y 9 de junio y 21 de julio de 2000 , 2 y 23 de noviembre de 2001 ). Deben adicionarse por tanto unicamente a los fundamentos juridicos referidos, a efectos de resolver las cuestiones planteadas en esta alzada, las siguientes consideraciones:

El concepto de arras no es uniforme ya que, como es sabido, se admiten la existencia de varias clases:

A) las confirmatorias, que son índice o expresión de un contrato con fuerza vinculante, no facultando, por tanto, para resolver la obligación contraída y, normalmente se corresponden con las entregas o anticipos a cuenta del precio.

B) las penales, que funcionan de modo similar a la cláusula penal del art. 1.154, como resarcimiento en este caso anticipado, para el caso de incumplimiento, y siempre con la posibilidad de reclamar en estricto cumplimiento de la obligación pactada (S 21-6-94).

C) las penitenciales, que son los que parece contemplar el art. 1.454 del Código Civil (conforme al cual si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas) son concebidas a manera de multa o pena, correlativa al derecho de las partes de desistir a su arbitrio del contrato. La jurisprudencia señala, que las arras o señal del art. 1.454 tienen carácter excepcional que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales, en que se establezcan de las que resulta la voluntad indubitada de las partes en tal sentido, ya que la norma contenida en el precitado artículo es meramente supletoria e interpretativa de la voluntad de las partes, sin tener alcance alguno imperativo o prohibitivo, precisándose para su correcta aplicación que conste, de una manera clara y evidente, que tal fue la intención de las partes, debiendo entenderse en caso contrario que se trata de un simple anticipo a cuenta del precio, que sirve para confirmar el contrato celebrado (S 30-12-95). Aplicando la anterior doctrina al caso que nos ocupa advertimos que en el contrato litigioso que las partes denominan de 'arras y señal', pese a lo que en el 'manifiesto' segundo de dicho contrato se establece, no nos hallamos en presencia de una arras penitenciales, y ello por cuanto el tenor literal del 'manifiesto' tercero es muy claro al establecer que '...si puestos todos los documentos necesarios para su gestion, nominas, declaraciones de renta, incluso avalistas si fueren necesarios etc. dicho préstamo no fuere concedido por las entidades a las que se solicita, los propietarios devolverán la señal aquí depositada sin penalización alguna para las partes, y sin que una a la otra tenga nada que reclamar bajo ningun concepto.' Es indiscutible por tanto que la aparente colisión entre ambas clausulas ha de resolverse en aplicación del criterio restrictivo anteriormente invocado, a favor de la tercera pues si el texto o documento resulta evidente, como acontece en el caso presente, el intérprete o el Juez debe abstenerse de más indagaciones, ya que lo que está claro no necesita interpretación ( sentencias del Tribunal Supremo de 22 de junio de 1984 , 3 de mayo de 1985 y 26 de noviembre de 1987 ), y asi en el caso que se analiza es indiscutible que las partes acuerdan que si pese a presentar el comprador cuanta documentación le sea exigible o incluso avalistas, en el plazo concedido de 120 dias hábiles desde la formalizacion del contrato, las entidades financieras a las que haya solicitado el préstamo el apelado no se lo concediesen, se devolverá la señal depositada sin penalización alguna. Y el contenido de dicho pacto no puede vincularse al del apartado cuarto en la forma que artificiosamente pretende hacer ver la recurrente -a fin de no devolver la cantidad que indebidamente retiene-, pues cumplidos los requisitos establecidos en el apartado tercero por el comprador -como aquí acontece- no existe causa alguna imputable a la compradora que permita a la adversa hacer suyas las cantidades entregadas en concepto de señal. Ello quedo ampliamente demostrado ademas durante la tramitación del presente procedimiento no solo a traves de la documental obrante en Autos sino tambien mediante la declaración de los intervinientes en el acto del juicio. Asi, en lo que aquí interesa, el Sr. Andrade, legal representante de Inmobiliaria que gestionó la venta manifestó que conoce la clausula litigiosa. Cuando al actor no se le concedió el crédito hipotecario, por lo que hubo una reunión, en la que se hablo incluso de empezar a llevar visitas para que los vendedores no perdieran mas tiempo y asi se hizo, se produjo una pequeña discusión, y cree recordar que se acordó que caso de que se vendiese el inmueble se devolvería la reserva (18,23), aunque no lo puede asegurar a ciencia cierta. Se siguieron llevando visitas hasta que el declarante tuvo conocimiento de que la vivienda se habia vendido. No la vendió su inmobiliaria. El contrato le fue enviado por la letrada de la parte compradora. Mas importante resulta el testimonio del Sr. Carlos María que manifestó durante su intervencion que gestiono la concesión del préstamo hipotecario al actor. Y añadió que cuando se quiere solicitar un crédito, su entidad pide la documentacion pertinente que pide cualquier entidad financiera DNI, ultimas nominas, ultima declaración del IRPF, si el solicitante tiene prestamos, y con toda esa documentacion calculan los ingresos y las cargas de la operación y la envian al departamento de riesgos y este departamento decide si acepta o no la operación en virtud de su politica de aceptacion, pues cada banco tiene su politica. En este caso, no se acepto la operación por falta de capacidad de pago, los ingresos eran justos (23,55). No obstante, el actor entrego toda la documentacion que le fue exigida (24,03). Se llego a realizar la tasación de la vivienda por su entidad si bien no se le cobro el importe. La no concesión del crédito no obedeció a la dejadez del Sr. Victor Manuel , que tenia mucho interes en la concesión del mismo. Habia posibilidad de avales en la operación. Exhibida la contestación al requerimiento que mando UCI manifiesta que ese requerimiento lo contesto el departamento de asesoria juridica, no el declarante, aunque se pusieron en contacto con él para obtener esa información. El testigo carece de responsabilidad alguna en la fijación de los requisitos para la concesión o no de prestamos hipotecarios pues es un mero gestor, y quien decide sobre la concesión del préstamo es el departamento de riesgos. Si se comprueba que no hay capacidad de pago la operación no se perfecciona. Los avalistas que presento el actor tampoco tenían capacidad de pago. La política de su empresa es admitir solo como avalistas a los progenitores. En este caso era la madre y la pareja del comprador. Lo primero que se tiene en cuenta en el departamento de riesgos es la capacidad de pago, los avales pueden ayudar, pero si se carece de capacidad de pago como aquí acontecía, no se financia la operación. Cuanto se ha expuesto acredita a juicio de la Sala sin genero de duda, la procedencia de estimar la pretension formulada por la representación de la parte actora en esta litis, lo que implica a su vez, la desestimacion del recurso de Apelación interpuesto, resolviéndose conforme se dirá en el fallo de la presente Sentencia.

TERCERO.-. Establece el articulo 398 de la L.E.C . que: Cuando sean desestimadas todas las pretensiones de un recurso de apelación, extraordinario por infracción procesal o casación, se aplicará, en cuanto a las costas del recurso, lo dispuesto en el art. 394.

2. En caso de estimación total o parcial de un recurso de apelación, extraordinario por infracción procesal o casación, no se condenará en las costas de dicho recurso a ninguno de los litigantes.

Vistos los preceptos legales citados y demas de aplicación

Fallo

Desestimamos el recurso de Apelación formulado por la representación de D. Demetrio y Erica contra la Sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia numero 4 de Lliria en fecha 14 de julio de 2015 en Autos de Juicio Ordinario numero 518/2014 la que confirmamos integramente y todo ello con expresa imposición a la parte apelante de las costas devengadas en esta alzada.

Dese al depósito constituido el destino legalmente previsto.

Cumplidas que sean las diligencias de rigor con testimonio de esta resolución, remitanse las actuaciones al Juzgado de origen para su conocimiento y efectos, debiendo acusar recibo. Contra la presente no cabe recurso alguno sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 477.2.3º de la Ley de Enjuiciamiento Civil , a interponer dentro de los veinte días siguientes a su notificación

Asi por esta nuestra Sentencia, de la que se unira certificacion al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.