Sentencia CIVIL Nº 50/2018, Audiencia Provincial de Alicante, Sección 9, Rec 480/2017 de 06 de Febrero de 2018

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL ALICANTE
SECCIÓN NOVENA CON SEDE EN ELCHE
Rollo de apelación nº 000480/2017
JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 2 DE ELX
Autos de Juicio Verbal (desahucio por falta de pago) - 001882/2016
SENTENCIA Nº 50/2018
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Iltmos. Sres.:
Presidente: D. José Manuel Valero Diez
Magistrado: D. Andrés Montalbán Avilés
Magistrado: D. Marcos de Alba y Vega
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En ELCHE, a seis de febrero de dos mil dieciocho
La Sección Novena de la Audiencia Provincial de Alicante con sede en Elche, integrada por los Iltmos.
Sres. Magistrados expresados al margen, ha visto los autos de JUICIO VERBAL DE DESAHUCIO 1882/2016
seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 2 de Elche, de los que conoce en grado de apelación
en virtud del recurso entablado por DOÑA Adelina , habiendo intervenido en la alzada dicha parte, en su
condición de recurrente, representada por el Procurador Sra. DE LA TORRE RICO y dirigida por el Letrado
Sra. MONTORO SANCHEZ, y como parte apelada DON Miguel Ángel , representado por el Procurador Sr.
PEREZ CAMPOS y dirigido por el Letrado Sra. TORRES LLEDO.

Antecedentes

PRIMERO.- Fallo recaído en primera instancia .

El día 28 de febrero de 2017 se dictó sentencia en los autos arriba indicados cuyo fallo es del tenor literal siguiente: Que estimando sustancialmente la demanda formulada por el Procurador de los Tribunales D. Jesús Ezequiel Pérez Campos, en nombre y representación de D. Miguel Ángel , contra Dña. Adelina , representada por la Procuradora de los Tribunales Dña. Verónica de la Torre Rico: 1º.- Debo declarar y declaro el sobreseimiento del procedimiento respecto a la acción de desahucio ejercitada inicialmente en el escrito de demanda, por carencia sobrevenida del objeto de ésta.

2º.- Debo condenar y condeno a la demandada a que abone al demandante la cantidad de ocho mil quinientos trece euros (8.313 euros), más los intereses en la forma establecida en el fundamento de derecho sexto, que se da por reproducido.

3º.-Se condena a la demandada al pago de las costas procesales.



SEGUNDO.- Interposición del recurso de apelación .

Contra dicha sentencia se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por la parte demandada, siendo admitido y dándose el traslado legal a la parte contraria para oponerse y/o impugnar el recurso.



TERCERO.- Oposición al recurso de apelación .

Conferido el traslado legal, la parte apelada se opuso al recurso presentado.



CUARTO.- Formación de rollo y designación de ponente .

Elevadas las actuaciones a este tribunal, se formó el Rollo nº 480/17, designándose ponente y señalándose para deliberación, votación y fallo el día 1 de febrero de 2018.



QUINTO.- Control de la actividad procedimental .

En la tramitación de ambas instancias, en el presente proceso, se han observado las normas y formalidades legales, a excepción de algunos plazos procesales debido a la carga de trabajo que soporta este órgano.

Ha sido Ponente el Ilmo Sr Don Marcos de Alba y Vega.

Fundamentos

PRIMERO.- la sentencia de instancia estima la demanda de desahucio presentada, condenando a la parte demandada al abono de las rentas que considera debidas hasta el momento del desalojo del local arrendado, desestimando las excepciones y los motivos de oposición formulados por la parte demandada (inadecuación de procedimiento,abuso de derecho, falta de interés en la acción de desahucio y fraude del art.

439,3 de la LEC y oposición al pago de las cantidades reclamadas).

La arrendataria demandada, disconforme con dicho pronunciamiento estimatorio, plantea recurso de apelación, considerando la existencia de motivos de nulidad (por haberse inadmitido la inadecuación de procedimiento y no haberse resuelto previamente acerca de la carencia sobrevenida de objeto ex arts 2 , 443,2 y 3 y 416 y siguientes de la LEC ) causantes de indefensión; alegando igualmente abuso de derecho, inexistencia de novación contractual y vulneración de la doctrina de los actos propios, compensación de deudas y errónea extensión de la condena a los meses de octubre y noviembre de 2016. En base a todo ello solicita la nulidad de lo actuado y subsidiariamente la desestimación de la demanda.

La parte demandante se opone al recurso presentando, abundando en el acierto de la resolución recurrida.



SEGUNDO .- Motivos de nulidad. Inadecuación de procedimiento. Desestimación.

Manifiesta la parte recurrente que existe indeterminación de la renta, puesto que se reclama una cantidad superior a la realmente debida conforme al contrato suscrito entre las partes. En síntesis se alega que conforme a la clausula 2ª del contrato de arrendamiento (cfr. en el doc 1 de la demanda) de 11 de septiembre de 2006 la renta pactada eran 285 euros en lugar de los 750 euros que se comenzaron a abonar, pues esta segunda renta estaba supeditada al uso de un trastero que nunca se utilizó, habiendo presentado la demandada un juicio declarativo para reclamar las cantidades abonadas en exceso. Considera que la indeterminación en la renta es una cuestión compleja que excede de los cauces del juicio verbal, por lo cual debe declararse la nulidad de lo actuado.

La juzgadora de instancia desestimó dicha alegación argumentando que ' La cuestión que señala la parte demandada para fundamentar la excepción de inadecuación del procedimiento no da lugar a tal excepción, pues en modo alguno puede considerarse como cuestión compleja discutir cual es la renta que debe abonar el arrendatario, ya que esa cuestión puede dilucidarse en este juicio verbal, cuya actividad probatoria puede ser desplegada plenamente por ambas partes, pues no existe ninguna limitación en cuanto a las pruebas que éstas pueden proponer.

En este sentido de que no existe cuestión compleja aunque se discuta la renta se ha pronunciado, entre otras, las sentencias de la Audiencia Provincial de Alicante, sección 5ª, de 23 de marzo de 2006 y 10 de noviembre de 2010 '.

Como ya dijéramos en nuestra sentencia 290/2011 de 23 de junio , al efecto de la concurrencia o no de cuestión compleja y de si es adecuado o no el procedimiento de desahucio por falta de pago de las rentas para resolver la relación jurídica subyacente, la jurisprudencia ha venido fijando aquellas cuestiones que no determinan una complejidad propiamente dicha, de aquellas otras que por su alcance deben quedar excluidas del procedimiento de desahucio, por exceder de su ámbito especial y sumario, de tal forma que pudiesen llegar a causar indefensión al demandado.

Así se recoge en SAP Alicante, sección 5, de 24 de Noviembre de 2010 , con referencia a otra de esa misma Sala de 23 de abril de 2004 '.....'cuestión compleja no puede identificarse con dificultad técnica o mayor o menor confusión o prolijidad de las alegaciones expuestas, según la sentencia de la AP de Cantabria, de 10.03.1998 , y, además, resulta inexistente en la tramitación a través del juicio verbal de acuerdo a la nueva Ley de Enjuiciamiento Civil 1/2000 , como dice la sentencia de la AP de Asturias, de 17.12.2002 , pudiendo citarse en este mismo sentido las sentencias de esta Audiencia de Alicante de 17.09 y 12.11.2002 , de las que se puede extraer la conclusión de que tras la entrada en vigor de la nueva Ley de Enjuiciamiento Civil no cabe hablar de complejidad de materia litigiosa ante la existencia de un atisbo de duda o cierta sospecha del título del actor que permitiría remitir a las partes, como acontecía bajo la anterior legislación procesal, al juicio declarativo correspondiente'.' En este mismo sentido se pronuncia la SAP Murcia, sección 4, de 27 de Enero de 2011 , al indicar que 'La controversia objeto de debate en esta apelación se concreta en determinar si, en efecto, concurre en este caso la existencia de cuestión compleja en la relación arrendaticia de referencia que exceda del ámbito sumario de este juicio de desahucio, debiendo tramitarse entonces en el correspondiente juicio declarativo. El artículo 444.1 de la LEC establece que cuando en el juicio verbal se pretenda la recuperación de la finca, rústica o urbana, dada en arrendamiento, por impago de renta o cantidad asimilada, sólo se permitirá al demandado alegar y probar el pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación. Ello no empece a que la esencial carga probatoria del arrendador accionante sea la de demostrar la vigencia del propio arrendamiento y con ello de la obligación de pago incumplida por el demandado, y consecuentemente se de al segundo la posibilidad de formular y probar alegaciones al respecto, debiendo además entenderse incluido en el concepto de pago los medios extintivos de las obligaciones contemplados en el artículo 1.156 del Código Civil (compensación, condonación, novación,...), pero lo que no tiene cabida en los juicios de desahucio, son todas aquellas alegaciones que trascienden del carácter sumario que caracteriza a este procedimiento, alegaciones que deberán ser formuladas y resueltas en el juicio declarativo que corresponda, teniendo presente que, de conformidad a lo establecido en el artículo 249.1.6º de la LEC deberán tramitarse en juicio declarativo ordinario todas las cuestiones relativas a arrendamientos urbanos y rústicos, salvo los desahucios por falta de pago y por expiración del plazo contractual.

En efecto la vigente LEC mantiene el juicio verbal de desahucio por falta de pago de la renta (artº.

250.1.1 º ) como procedimiento sumario, con conocimiento limitado, ya que sólo se permite al demandado alegar y probar el hecho del pago a la concurrencia de las circunstancias previas para la procedencia de la enervación. En consecuencia se excluyen las cuestiones que afecten a la propiedad, a la nulidad o a la eficacia del título y en general las cuestiones complejas derivadas del contenido del contrato, pero no de las alegaciones que pudiera formular el demandado.

En este sentido traemos a colación el criterio interpretativo mantenido por esta Audiencia Provincial, cuya Sección Quinta en Sentencia de 14 de Septiembre de 2010 se pronunciaba de la siguiente manera, reiterando así el criterio mayoritario de las Audiencias Provinciales, del que es exponente, la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid (Sección 10ª) de 5 de Febrero de 2010 en la que dice con respecto al desahucio, ...'que se trata de un juicio sumario, con conocimiento limitado (respecto de las posibilidad de alegación), pues sólo se permite al demandado alegar y probar el hecho del pago o la concurrencia de las circunstancias precisas para la procedencia de la enervación ( art. 444.1 ), así, el arrendatario no puede justificar el impago alegando una perturbación de hecho o de derecho imputable al arrendador, como pueda ser la falta de reparación de desperfectos que afecten a la habitabilidad; aunque -a diferencia del artº. 1579.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil 1881 - no se limitan los medios de prueba utilizables; con ello, y con fundamento en los arts. 217.2 y 6 en relación con dicho 444.1 de la LEC , parece atribuirse la carga de la prueba del pago al demandado (es quien se encuentra con la disponibilidad y facilidad probatoria en tanto que está en posesión de los recibos o de las acreditaciones del pago). Consecuentemente se excluyen las cuestiones que afecten a la propiedad, a la nulidad del título y en general, las cuestiones 'complejas' derivadas, no de las alegaciones o argumentos defensivos del demandado, sino del contenido o de la propia naturaleza del contrato o estén íntimamente relacionadas con el vínculo arrendaticio afectando directamente a los derechos y obligaciones que deriven del mismo, lo que impondrá en no pocas ocasiones atender a las circunstancias concretas ( Sentencia del Tribunal Constitucional 136/96 de 28 de Octubre y Sentencias del Tribunal Supremo de 10 de Mayo de 1993 , 29 de Julio de 1993 y 16 de Junio de 1994 )'.

Respecto a la complejidad de las cuestiones litigiosas que pueden plantearse en un juicio de desahucio, existe doctrina jurisprudencial reiterada en el sentido que esta clase de procesos, dada su naturaleza sumaria y privilegiada, es manifiestamente inidónea para resolver cualquier cuestión compleja que rebase o exceda de su específico y reducido ámbito de aplicación. Ello implica que sólo pueden ser discutidas en el juicio de desahucio las cuestiones que afectan al derecho del arrendador a desalojar al arrendatario del objeto arrendado y al derecho de éste a permanecer usando y disfrutando del objeto arrendado sin ser lanzado del mismo, sin que puedan discutirse cuestiones complejas, como las que se plantean cuando la causa invocada sea ambigua, complicada u oscura o cuando aparece como discutible la verdadera naturaleza jurídica del contrato en el que se basa la demanda.

Es claro que tal doctrina de la complejidad de las relaciones jurídicas requiere la concurrencia real y efectiva de la misma, en el caso concreto de que se trate, sin que sea recomendable su aplicación extensiva a aquellas situaciones en que tal complejidad no pase de ser un mero argumento defensivo de la parte que la alega, reservando para el proceso declarativo la resolución de las cuestiones complejas que exijan una previa declaración de derechos, salvo que guarden relación directa e inmediata con el objeto del contrato, puesto que el juicio verbal especial y sumario para recuperar la posesión del inmueble cedido en arrendamiento por impago de la renta se contrae a determinar si el arrendatario se halla en falta de pago de la renta, incumpliendo su obligación esencial del contrato de arrendamiento como es el pago de la renta como causa de resolución.' En el caso enjuiciado, al contrario de lo que sostiene la parte demandada no existe ninguna cuestión compleja real, pues lo que subyace en su argumentación, tal y como viene a oponer en su postrero escrito de apelación, es que la renta ahora reclamada ya estaría pagada por 'compensación', al haber venido abonando más renta de la debida en aplicación de la meritada cláusula segunda del contrato de arrendamiento referenciado, siendo una mera cuestión de prueba determinar si la renta pactada fueron los 750 euros que en su interrogatorio reconoció que comenzó a abonar, o bien los 285 euros que se mencionan en dicha cláusula.

Por otra parte, no explicita tampoco en qué se habrían visto mermadas sus posibilidades de defensa con el trámite seguido, por cuanto ha podido contestar por escrito a la demanda presentada y proponer para el acto de la vista las pruebas que estimó conducentes en orden a la prueba del 'error' padecido en los años que estuvo abonando parte de la renta reclamada.

Consecuentemente, rechazamos que exista una complejidad de relaciones u objetiva que justifique la estimación del motivo de nulidad planteado, que se desestima.



TERCERO.- Motivos de nulidad. Carencia sobrevenida de objeto. Desestimación.

En segundo lugar se pretende igualmente la nulidad de lo actuado en primera instancia porque no se dio traslado a la parte demandada del escrito presentado por el actor, en el cual se desistía de la acción de desahucio al haber desalojado el local la arrendadora con posterioridad a la presentación de la demanda.

Considera la apelante que ello debió determinar el sobreseimiento del juicio de desahucio o bien la citación a la comparecencia prevista en el art. 22,2 de la LEC . Añade también que la falta de conocimiento de aquél escrito le produjo indefensión.

En la sentencia de instancia se razona que ' En el presente caso, es un hecho no controvertido que el demandante con posterioridad a la presentación de la demanda, que se produjo el día 21 de septiembre de 2016, ha recuperado la posesión del local objeto del arrendamiento, dado que la demandada consignó las llaves del local en el Juzgado de Primera Instancia núm. 4 de Elche, siendo aceptadas éstas por el demandante. Por tanto, recuperada por el demandante la posesión del inmueble quedó sin objeto la acción de desahucio, por lo que procede decretar el sobreseimiento de éste respecto a la citada acción de conformidad con lo dispuesto en el artículo 22 núm. 1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , no procediendo la terminación del procedimiento, porque la otra pretensión objeto del proceso, cual es la reclamación de rentas, no ha sido satisfecha'.

El art. 22 de la LEC establece que '1. Cuando, por circunstancias sobrevenidas a la demanda y a la reconvención, dejare de haber interés legítimo en obtener la tutela judicial pretendida, porque se hayan satisfecho, fuera del proceso, las pretensiones del actor y, en su caso, del demandado reconviniente o por cualquier otra causa, se pondrá de manifiesto esta circunstancia y, si hubiere acuerdo de las partes, se decretará por el Secretario judicial la terminación del proceso, sin que proceda condena en costas. 2. Si alguna de las partes sostuviere la subsistencia de interés legítimo, negando motivadamente que se haya dado satisfacción extraprocesal a sus pretensiones o con otros argumentos, el Secretario judicial convocará a las partes, en el plazo de diez días, a una comparecencia ante el Tribunal que versará sobre ese único objeto'.

En consecuencia, no es cierto que el art. 22 de la Ley Adjetiva precitada obligase a sobreseer el procedimiento una vez entregado el local de negocio arrendado, pues subsistía la acción acumulada de reclamación de rentas,como tampoco había que citar a las partes a la comparecencia del apartado 2º, pues no procedía dicho sobreseimiento, continuando el procedimiento al margen del desistimiento operado.

Por otra parte, antes de la vista la parte actora solicitaba que se dictase ' resolución dando por terminada la acción de desahucio planteada con expreso pronunciamiento respecto a las costas causadas y continuando el procedimiento únicamente en relación con la acción de reclamación de las cantidades adeudadas ...'.,pretensión que fue contestada por el Juzgado con una Diligencia de 11 de enero de 2017 en la que se tenían ' por hechas las manifestaciones ', que fue notificada a ambos litigantes, sin que ninguna de las partes litigantes recurriera o impugnara la omisión en el pronunciamiento peticionado,que luego si se efectuó en sentencia,en el sentido expresado, como tampoco en el acto de la vista se realizó alegato de indefensión o anulatorio por el trámite seguido por la juzgadora de instancia para resolver la cuestión.



CUARTO.- Sobre la alegación de abuso de derecho.

Como ya se dijera en la contestación a la demanda se introduce de nuevo,como motivo de recurso, el 'abuso de derecho' del arrendador, al que se imputa haber presentado la demanda de desahucio cuando en realidad el contrato ya estaba rescindido por la voluntad unilateral del actor, el cual habría comunicado dicha voluntad rescisoria a la demandada, reiterando que comunicó mediante burofax,el mismo día de la presentación de la demanda, su disposición a realizar la entrega de llaves el día 11 de octubre de 2016, hecho que el demandante habría reconocido en su interrogatorio.

La sentencia rechaza el argumento: ' A la fecha de interposición de la presente demanda la demandada no había comunicado al demandante que aceptaba la resolución contractual que éste le había comunicado, pues no se acredita la remisión al demandante del escrito que se aporta como documento número 10 con la contestación a la demanda, y si hubiere sido remitida necesariamente hubiera sido recibida por el demandante en fecha posterior a la interposición de la demanda, ya que está fechada el 21 de septiembre de 2016, por tanto no puede considerarse que exista abuso de derecho porque el demandante interpusiera demanda de desahucio solicitando la entrega de la posesión del inmueble arrendado, pues lo único que hizo fue ejercitar el derecho que la ley le otorga de solicitar judicialmente la recuperación de la posesión del bien arrendado, cuando el arrendatario no procede a la entrega voluntariamente '.

Examinada el acta videográfica resulta que, efectivamente, el arrendador SR Miguel Ángel reconoce que tenía conocimiento de la reunión del 11 de octubre de 2016 para la entrega de llaves, pero no afirma que recibiera el burofax que se aportó como doc. 10 con la contestación a la demanda. La propia letrada de la SRA Adelina , al formular su pregunta, se refiere a dicho documento como enviado 'en el mes de septiembre', sin precisar fecha, lo que permite dudar,junto con la falta de acreditación de dicho extremo, que realmente se enviara el mismo día en el que el actor presentó su demanda, debiendo haber probado la recurrente que, en todo caso, el actor tuvo conocimiento de dicha circunstancia con anterioridad, hecho cuyo onus probandi le correspondía ex art. 217,3º de la LEC .

Así mismo rechazamos que la mera manifestación de la voluntad rescisoria del arrendador le impidiera presentar la demanda de desahucio, por cuanto ello precisaba en todo caso la entrega de la posesión del local arrendado, lo que,como luego se dirá, no había acontecido el 21 de septiembre de 2016, fecha de presentación de la demanda.



QUINTO.- Inexistencia de novación contractual y vulneración de la doctrina de los actos propios.

Supuesta infracción de los arts. 218,2 y 217 de la LEC y 24,1 de la Constitución .

Razona también la demandada que no existió novación del contrato de arrendamiento inicialmente suscrito, que todas las cláusulas estaban vigentes (y por tanto también la SEGUNDA relativa al precio de la renta), que la juzgadora a quo introduce de manera indebida la doctrina de los actos propios para justificar su sentencia condenatoria, cuando ello no es aplicable en los supuestos en los que se actúa por error y que la sentencia guarda silencio sobre todos estos extremos.

Con carácter previo diremos que como lo que se está denunciando, con cita expresa del art. 218,2 de la LEC (Las sentencias se motivarán expresando los razonamientos fácticos y jurídicos que conducen a la apreciación y valoración de las pruebas, así como a la aplicación e interpretación del derecho. La motivación deberá incidir en los distintos elementos fácticos y jurídicos del pleito, considerados individualmente y en conjunto, ajustándose siempre a las reglas de la lógica y de la razón) es la existencia de incongruencia omisiva, la recurrente debió al complemento de sentencia que le permite el artículo 215 de la LEC . Este precepto otorga a las partes una vía para instar la subsanación de la incongruencia de la sentencia, por omisión de pronunciamiento, ante el mismo juez o tribunal que la dictó. Su utilización es requisito para denunciar la incongruencia de la sentencia en los recursos de apelación, conforme al artículo 459 LEC , y extraordinario por infracción procesal, conforme al artículo 469.2 LEC , de forma que la falta de ejercicio de la petición de complemento impide a las partes plantear en el recurso devolutivo la incongruencia omisiva ( SSTS de 12 de noviembre de 2008, RC n.º 113/2003 y 16 de diciembre de 2008 ).

Sin perjuicio de lo anterior, tampoco es cierto que ello haya acontecido en la instancia, pues lo que dice la sentencia recurrida es que ' dado que la demandada ha reconocido en su escrito de oposición que se subrogó en la posición de la arrendadora que consta en el contrato de arrendamiento, se produjo con ello una novación subjetiva de la obligación ( art. 1203 núm. 2º CC ), lo que supone que las obligaciones y derechos derivados del citado contrato para la arrendataria se transmitieron a la demandada.... Ha quedado probado que al menos desde el mes de septiembre de 2014, así se señala en la copia de la demanda que se aporta como documento núm. 2 con el escrito de oposición, la demandada ha abonado la cantidad de 580 euros mensuales por la renta, por tanto ese es el importe de la renta pactada entre las partes para el período que se reclama en esta litís. La demandada señala que el importe de la renta es de 285 euros porque así se señala en el contrato en el que se subrogó, sin embargo esa alegación debe ser desestimada, pues de los propios actos de la demandada se infiere que se produjo una modificación del contrato en cuanto a la renta pactada en éste, pues ésta tras la subrogación que realizó en el contrato ha venido abonando por rentas cantidades que no eran las señaladas en el contrato inicial '.

Lo que afirma la resolución impugnada es que la renta pactada a partir de septiembre de 2014 fueron 580 euros y que no ha quedado demostrado que fueran los 285 euros que dice la demandada, lo cual considera acreditado por la propia actuación de aquélla, rechazando, aunque sea de manera implícita, el supuesto error en el pago.

Coincidimos con la juzgadora de instancia en que la renta pactada inicialmente entre la hermana de la demandada y el actor no fueron los 285 euros que se enuncian en la repetida cláusula SEGUNDA del contrato,sino la renta que ya se venía satisfaciendo desde el principio de su firma. Así, DOÑA Marí Juana , arrendataria que figura en el contrato afirmó durante su interrogatorio que en la negociación del traspaso entre ellas (las dos hermanas) intervinieron las dos, abonando 750 euros por el alquiler del local desde el principio,cantidad que también reconoció la recurrente (durante su interrogatorio) que comenzó a pagar desde agosto o septiembre de 2008. Dicha cantidad se redujo a los 580 euros, al menos desde septiembre de 2014, tal y como afirma la sentencia y resulta de los documentos aportados.

La demandada no ha aportado una sola prueba que demuestre que la renta realmente convenida fueran los 285 euros que se dicen en la cláusula SEGUNDA, ni puede invocar dicho acuerdo escrito cuando ha quedado demostrado que el acuerdo verbal era distinto, como tampoco existe indicio alguno que desde 2006, en sociedad con su hermana y luego en solitario, pagase una cantidad muy superior porque desconociera el contenido y alcance de dicha cláusula.

Los arts. 1281 y 1282CC sancionan el principio espiritualista de la interpretación de los contratos. En particular, el art. 1281.1 manda estar al sentido literal de las cláusulas cuando no dejan dudas sobre la intención de los contratantes. Según dicha norma los términos no pueden ser considerados claros si hacen dudar sobre cual es la común voluntad ( SS 28-6-2004 ). Por su parte, el párrafo 2º del referido artículo 1281 nos dice que 'Si las palabras parecieran contrarias a la intención evidente de los contratantes, prevalecerá ésta sobre aquella', y concreta el artículo 1282, que 'Para juzgar la intención de los contratantes, deberá atenderse principalmente a los actos de estos, coetáneos y posteriores al contrato'.

En el caso enjuiciado la renta escrita fueron 285 euros mensuales y 750 euros a partir de que el arrendador cediera un trastero adyacente al local,pero la realidad es que la segunda cantidad se comenzó a pagar desde el principio y la demandada,a falta de prueba en contrario, se subrogó en el contrato en las mismas condiciones que se pactaron verbalmente, por lo que no puede pretender que prevalezca una cláusula que,además de no haber sido formalmente suscrita por ella, es contraria a las obligaciones voluntariamente asumidas desde septiembre de 2008, cuando quedó como única arrendataria 'verbal' del local arrendado a su hermana Marí Juana .



SEXTO.- Compensación de deudas. Condena al pago de las mensualidades de octubre y noviembre de 2016.

El argumento compensatorio consiste en reproducir sus alegaciones sobre cual es la renta que considera convenida y lo que,en su tesis,habría pagado de más, cantidades que le permitirían 'compensar' las rentas debidas desde que realizó el último pago de aquéllas. Sobre este particular nos remitimos a lo ya expuesto acerca de la cantidad que por aquél concepto se considera realmente acordada.

Finalmente, con fundamento en la fecha del desalojo del local, que afirma se produjo el 11 de octubre de 2016, así como en las cantidades que dice entregadas a cuenta a la madre del actor, considera abonados 3.480 euros, por lo que, en todo caso,lo debido por las rentas reclamadas serían 4.640 euros. Así mismo interpreta que el art. 1110 del CCivil excluye el abono de las rentas anteriores a noviembre de 2015.

En relación con la entrega de llaves , coincidimos con la demandada en que la fecha que debe tomarse en consideración es el 11 de octubre de 2016, pues el propio demandante reconoció en el juicio que sabía que esta era la fecha indicada por la arrendataria y, sin embargo, no acudió a dicho acto, sin causa que lo justificase. Efectivamente, el actor, pese a conocer que ha finalizado 'el plazo contratado', se niega a recibir las llaves obviando que la recogida de llaves por el arrendador no implica aceptación de la resolución del contrato y la exoneración del pago de rentas ni renuncia a la indemnización de daños y perjuicios, como tiene declarado de forma reiterada la Jurisprudencia (por todas la sentencia de esta Sala de 22 de junio de 2015 ,con cita de otras anteriores). En el mismo sentido, nuestra sentencia de 1 de abril de 2016 estableció que existe mora accipiendi desde el momento que el arrendador se niega a recibir las llaves,declarando que ' no resulta legitimo condicionar la recepción del local a pagos que finalmente no se justifican y no puede ponerse a cargo de la demandada la negativa a recepcionarlo por ese motivo'. Otras sentencias, como la SAP de Madrid 8-10-15 y SAP de Castellón 9-2-16 establecieron que la negativa a la recepción de las llaves impide que continúe la vigencia del contrato, constituyendo un abuso de derecho pretender seguir cobrando las rentas.

En lo atinente a las rentas debidas , dice la sentencia de instancia que ' Por la prueba documental aportada como documento 7 del escrito de oposición y las manifestaciones realizadas por la testigo Dña.

Africa , que manifestó que era la que acudía a cobrar y que le firmaba el recibo a la demandada, y que es su firma la que consta en el documento antes citado, así como en el documento núm. 6 de la oposición, ha quedado probado que la demandada abonó la cantidad de 580 euros, mediante un pago el 25 de abril de 2016 y otros cinco pagos más en fechas 2, 10, 16, 23 y 30 de mayo de 2016.

El resto de las cantidades que se recogen en el documento número 6 no se estima acreditado que correspondan a pagos por los que no se haya emitido el correspondiente recibo, dado que en éstos, a diferencia de los pagos expuestos anteriormente, no consta la firma de la testigo Dña. Africa , y ésta en el acto de la vista manifestó que cuando ella veía que estaba pagado el mes, le daba el recibo firmado a la demandada, por lo que las anotaciones que carecen de firma corresponderán a mensualidades por las que se extendió recibo.

Dado que la demandada, a quien incumbe la prueba del pago, solo ha acreditado el pago de la cantidad de 580 euros por las rentas reclamadas desde el mes de julio de 2015 a hasta la fecha de la presentación de la demanda, procede condenar a ésta al pago de la cantidad de 7.540 euros por esas rentas, así como la cantidad de 773 euros por las rentas devengadas desde la interposición de la demanda hasta la entrega de la posesión (580 euros por el mes de octubre y 193 por los 10 días de noviembre), de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1088 , 1089 , 1091 , 1254 , 1255 , 1546 y 1555 núm. 1 del Código Civil '.

Coincidimos con la sentencia en que la prueba del pago,como hecho extintivo,corresponde a quien lo opone ex art. 217,3º de la LEC ,así como que los documentos 6 y siete únicamente demuestran pagos parciales (la cantidad de 580 euros, mediante un pago el 25 de abril de 2016 y otros cinco pagos más en fechas 2, 10, 16, 23 y 30 de mayo de 2016),pues en las hojas de bloc fotocopiadas y aportadas como doc 7 no aparece ninguna firma de la madre del actor que demuestre pagos distintos a los computados en la sentencia, sin perjuicio de lo que seguidamente se dirá.

Así,el art. 1110 del CCivil,que establece que 'el recibo del último plazo de un débito, cuando el acreedor tampoco hiciere reservas, extinguirá la obligación en cuanto a los plazos anteriores'.Como ya dijera, entre otras, la STS de 12 de marzo de 1984 ,'el oportuno recibo firmado por el arrendador o su representante extingue el pago de todas las rentas vencidas hasta su fecha,desde la perfección del contrato, que confiere al pago un especial efecto liberatorio'. En consecuencia, habiendo aportado la demandada el recibo correspondiente a noviembre de 2015, debemos presumir que las rentas reclamadas correspondientes a julio, agosto, septiembre y octubre de 2015 ya están satisfechas, por lo que del total establecido en sentencia deberán reducirse cuatro mensualidades de 580 euros (2320 euros).A estos efectos resulta irrelevante que la madre del actor, persona encargada de realizar los cobros, haya manifestado que expidió el recibo de noviembre por error, pues su mero testimonio no es suficiente como prueba, pues bien pudo recuperarlo o,en cualquier caso, hacer constar en el mismo que existían otros adeudos anteriores.

Conforme a lo expuesto, las rentas realmente debidas son las reclamadas desde diciembre de 2015 hasta septiembre de 2016, ambos inclusive, por un importe de 5.220 euros más otros 193 por los 10 días de octubre de 2016 que transcurrieron hasta la fecha en la que las llaves del local quedaron a disposición del arrendador(totalizando 5.413 euros).

SÉPTIMO.- Conforme a lo dispuesto en el artículo art. 398.1 y 394 LEC , no procede la condena en las costas ni de primera ni de segunda instancia, al estimarse el recurso presentado.

A los efectos previstos en el art. 576,2º de la LEC en materia de intereses,no obstante la revocación parcial de la sentencia,se mantiene el pronunciamiento realizado en la instancia, al no constar el pago o consignación anterior de la cantidad que ahora se declara como debida.

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación, en nombre del Rey, y por la autoridad conferida por el Pueblo Español;

Fallo

Que estimando parcialmente el recurso de apelación interpuesto por DOÑA Adelina contra la sentencia de fecha 28 de febrero de 2017 recaída en los autos de JUICIO VERBAL DE DESAHUCIO 1882/2016 seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 2 de Elche , debemos revocar y revocamos parcialmente dicha resolución, sin condena en las costas de esta alzada a la parte apelante y con devolución del depósito constituido para recurrir; en los siguientes términos: Condenamos a la demandada a que abone al actor 5.413 (cinco mil cuatrocientos trece) euros más los intereses legales establecidos en la sentencia de instancia.

Notifíquese esta sentencia conforme a la Ley y, en su momento, devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, de los que se servirá acusar recibo, acompañados de certificación literal de la presente resolución a los oportunos efectos de ejecución de lo acordado, uniéndose otro al rollo de apelación.

Hágase saber a las partes que esta sentencia no es firme y que contra la misma, cabe recurso extraordinario por infracción procesal y/o recurso de casación en los casos previstos en los arts. 468 y ss. de la Ley de Enjuiciamiento Civil que deberán ser interpuestos en un plazo de VEINTE DÍAS contados a partir del siguiente al de su notificación para ser resueltos, según los casos, por la Sala Civil y Penal del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana o por la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo.

Junto con el escrito de interposición de los recursos antedichos deberán aportarse, en su caso, los siguientes documentos, sin los cuales no se admitirán a trámite: 1º Justificante de ingreso de depósito por importe de CINCUENTA EUROS (50.- €) en la 'Cuenta de Depósitos y Consignaciones' de este Tribunal nº 3575 indicando el 'concepto 04' para el recurso extraordinario por infracción procesal y el 'concepto 06' para el recurso de casación.

2º Caso de ser procedente, el modelo 696 de autoliquidación de la tasa por el ejercicio de la jurisdicción prevista en la Ley 10/2012, de 20 de noviembre, y normativa que la desarrolla.

Así, por esta nuestra sentencia definitiva que, fallando en grado de apelación, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- La anterior resolución ha sido leída y publicada en el día de su fecha por el Iltmo Sr.

Ponente, estando la Sala reunida en Audiencia Pública, doy fé.

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