Sentencia Civil Nº 500/2010, Audiencia Provincial de Malaga, Sección 5, Rec 19/2010 de 09 de Noviembre de 2010

Encabezamiento

SENTENCIA Nº 500

AUDIENCIA PROVINCIAL MALAGA

Sección 5ª

PRESIDENTE : ILMO. SR.

D. HIPOLITO HERNANDEZ BAREA

MAGISTRADOS, ILTMOS. SRES.

D. MELCHOR HERNANDEZ CALVO

Dª. INMACULADA MELERO CLAUDIO

REFERENCIA:

JUZGADO DE PROCEDENCIA: JUZG. Nº 1 DE FUENGIROLA

ROLLO DE APELACION Nº 19/10

JUICIO Nº 716/08

En la ciudad de Málaga, a nueve de noviembre de dos mil diez.

Visto, por la Sección 5ª de esta Audiencia Provincial, integrada por los Magistrados indicados al margen, el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada en el Juicio Ordinario nº 716/08 seguido en el Juzgado de referencia. Interpone el recurso el Procurador Don Ernesto del Moral Chaneta, en nombre y representación de la entidad MIRADOR DE LA SIERREZUELA, S.L.

Antecedentes

PRIMERO.- El Juzgado de Primera Instancia dictó sentencia el día 25 de junio de 2009, en el juicio antes dicho, cuyo fallo es del tenor literal siguiente: "Que estimando como estimo la demanda formulada por D. Pedro Miguel frente a la entidad mercantil Mirador de la Sierrezuela SL., desestimando la reconvención por ésta formulada frente a aquél, debo declarar y declaro la obligación por ésta de dar cumplimiento a lo acordado en la órdenes de reserva objeto de la litis, obrantes en los folios 10 a 14 (a.i.) de las actuaciones, formalizando, en consecuencia, los oportunos contratos. Con imposición de las costas procesales causadas a dicha demandada".

SEGUNDO.- Interpuesto recurso de apelación y admitido a trámite, el Juzgado realizó los preceptivos traslados y una vez transcurrido el plazo elevó los autos a esta sección de la Audiencia, donde se formó rollo y se ha turnado la ponencia. La votación y fallo ha tenido lugar el día 2 de noviembre de 2010, quedando visto para sentencia.

TERCERO.- En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales.

Visto, siendo ponente la Iltma. Sra. Magistrado DOÑA INMACULADA MELERO CLAUDIO quién expresa el parecer de la Sala.

Fundamentos

PRIMERO.- Frente a la resolución pronunciada por el Juzgado de Primera Instancia Número Uno de los de Fuengirola, se alza la apelante entidad MIRADOR DE LA SERREZUELA, S.L. alegando los siguientes motivos de impugnación: 1º) Vulneración de lo dispuesto en el artículo 1451,2 del C. Civil ; 2º) Errónea valoración de los hechos declarados probados; 3º) Vulneración de lo dispuesto en los artículos 1261, 1182 y 1184 del C. Civil ; y 4º) Resolución de la promesa de venta-Estimación de la demanda reconvencional.

Y concreta su recurso de apelación manifestando que la sentencia recurrida se dice que se aplica al presente caso el artículo 1451 del C. Civil , alegando que "existió perfecta descripción de la cosa objeto de la "promesa de venta". Estaban perfectamente delimitadas. Y tampoco existe duda respecto del precio pactado"; y sin embargo, la propia resolución incurre en una tremenda contradicción cuando señala como HECHOS PROBADOS los siguientes:".....la demandada promovía la venta de una serie de parcelas, sobre la base de un proyecto elaborado por el Arquitecto D. Faustino remitido al Ayuntamiento de Mijas en Febrero de 2.001;........ el proyecto inicial de 2001 de reparcelación no es el que sirvió de base a la promoción en que se ubican las fincas objeto de litis, sino el elaborado por D. Mateo , aprobado definitivamente el 14/05/04;.........Las parcelas NUM000 y NUM001 se identifican en ambos proyectos, pero con variaciones de en su ubicación, linderos y tamaño o superficie".

Es decir, era imposible que en el año 2001, fecha de la firma de las órdenes de reserva se conociera la nueva ubicación, linderos y superficie de las parcelas nº NUM000 y NUM001 , pues sus características actuales vienen definidas por el proyecto del Sr. Mateo , aprobado tres años después, por lo que ni el objeto estaba perfectamente delimitado ni determinado como contrariamente sostiene la sentencia recurrida. Y considera que tampoco estaba determinado y fijado el precio en las órdenes de reserva, o si lo estuvo dejó de serlo, pues el mismo se había pactado lógicamente en función de las superficies de las parcelas, por lo que al haber variado no sólo la situación y linderos de la misma, sino también su superficie y tamaño, el precio había quedado indeterminado.

Y además pone de relieve que el artículo 1451.2 del C. Civil habla o establece una causa objetiva, cual es la imposibilidad sobrevenida para el cumplimiento de la promesa de compra y venta, no introduciendo en ningún caso, como hace la sentencia, un elemento subjetivo de ausencia de "culpa" o participación de la voluntad de las partes, siendo evidente que, donde la norma no distingue, no puede distinguir el Juzgador. Y denuncia igualmente que existe un error en la valoración de la prueba y en la declaración de hechos probados, relativo a la ausencia de pruebas sobre la imputabilidad o no de la apelante de la realización del proyecto del año 2001, puesto que, como ha quedado acreditado por las testificales de los técnicos intervinientes, la no aprobación de este proyecto que sirvió de base a la firma de las órdenes de reserva, tuvo como causa las exigencias municipales de crear un nuevo acceso a la urbanización, un nuevo diseño y anchura de los viales, una mayor cesión de zonas verdes, mayor cesión de parcelas al Ayuntamiento, cambios de infraestructuras, etc..

SEGUNDO.- De las pruebas obrantes en las presentes actuaciones ha quedado acreditado que con fecha 26 de junio de 2001 DON Pedro Miguel y la entidad MIRADOR DE SIERREZUELA, S.L. suscribieron sendas órdenes de reserva (documentos nº 3 y 4 de la demanda), en las que son de resaltar los siguientes extremos:

PARCELA DE TERRENO NUMERO CUARENTA Y SEIS: Con una superficie total de 405,21 m2, Linda: al Norte con parcela número NUM001 , al Sur con vial "B", al Este con parcela números NUM002 y NUM003 , y al Oeste con parcelas números NUM004 y NUM005 .

PARCELA DE TERRENO NUMERO NUM000 : Con una superficie total de 404,41 m2, Linda: al norte con parcela número NUM001 , al Sur con vial "B", al Este con parcelas números NUM002 y NUM003 , y al Oeste. Con parcela número NUM005 y vial "B".

Y en ambas órdenes de reserva se estipula literalmente lo siguiente:

.- A este fin se entrega la suma de UN MILLON DE PESETAS (1.000.000 PTAS) EQUIVALENTE A SEIS MIL EUROS CON DOCE CENTIMOS DE EURO (6.010,12 EUROS) a la entidad MIRADOR DE LA SIERREZUELA, S.L. para la normalización de la presente ORDEN DE RESERVA, sirviendo el presente documento de eficaz carta de pago de dicha suma.

.- Dicha cantidad será descontada del precio definitivo de la finca reservada una vez se formalice el oportuno contrato de compra y venta.

.- El precio definitivo de la finca reservada, excluido el I.V.A. será el que se defina a la firma de contrato DIEZ MILLONES CIENTO TREINTA MIL PESETAS (10.130.000 PTAS) EQUIVALENTE A SESENTA MIL OCHOCIENTOS OCHENTA Y DOS EUROS CON CINCUENTA Y TRES CENTIMOS DE EURO (60.882,53 EUROS).

.- En el supuesto de que la sociedad MIRADOR DE LA SIERREZUELA, S.L. no llevase a cabo la promoción por causas ajenas a la misma, procederá de modo inmediato a notificarlo a Don Pedro Miguel y a restituirle la cantidad entregada en virtud de la presente ORDEN DE RESERVA, sin que las partes tengan nada que reclamarse en tal supuesto.

TERCERO.- La resolución impugnada considera probados, entre otros extremos, los siguientes:

.- Que el proyecto inicial de 2001 de reparcelación no es el que sirvió de base a la promoción en que se ubican las fincas objeto de la litis, sino el elaborado por D. Mateo , aprobado definitivamente el 14/05/04 (f. 128).

.- Que las parcelas NUM000 y NUM001 se identifican en ambos proyectos, pero con variaciones en su ubicación, linderos y tamaño o superficie.

.- No consta la causa por la que no se llevó a cabo el proyecto de 2001.

.- La demandada puso en conocimiento, en Enero de 2006, del actor su voluntad de dar por resueltas las órdenes de reserva, y de restituirles las cantidades entregadas.

Y concluye afirmando que ".....hallándonos ante una promesa de venta, recíprocamente aceptada, sus efectos son los mismos que los de un contrato perfecto. Es un precontrato que en sí mismo es un auténtico contrato que tiene por objeto celebrar otro en el futuro, según se extrae de la interpretación literal de las órdenes de reserva suscrita. Y el actor está facultado para pedir su cumplimiento, al haber cumplido con aquello a que se obligó. No aparece, sin embargo, justificado el incumplimiento por la demandada reconviniente de aquellos a lo que se obligó. No nos hallamos ante un supuesto de imposibilidad sobrevenida no imputable a ella (que no generaría más que la obligación de devolver lo recibido, arts. 1182 y 1184 CCivil ). No puede entenderse extinguida la relación contractual y volver al estado anterior a la celebración del pacto, pues no ha probado la imposibilidad de realizar la venta por causa ajena a su voluntad. No acreditado impedimento legal alguno, debe cumplir con aquello a lo que se obligó, formalizando el contrato de compraventa sobre las parcelas relacionadas en el documento de reserva, por el precio cierto estipulado....".

CUARTO.- Como afirma la Sentencia del Tribunal Supremo de 30 de enero de 2008 el precontrato es el proyecto de contrato en el sentido de que las partes, por el momento, no quieren o no pueden celebrar los contratos definitivos y se comprometen a hacer efectiva su conclusión en tiempo futuro ( Sentencia de 4 de julio de 1991 ), conteniendo ya los elementos del contrato definitivo, pero cuya perfección las partes aplazan ( Sentencia de 3 de junio de 1994 ); es ya un contrato completo, que contiene sus líneas básicas y todos los requisitos, teniendo las partes la obligación de colaborar para establecer el contrato definitivo ( Sentencia de 23 de diciembre de 1995 ); la relación jurídica obligacional nace en el precontrato y en un momento posterior se pone en vigor el contrato preparado ( Sentencia de 11 de mayo de 1999 ).

El precontrato, cuando las partes, en ejercicio de su potencialidad normativa creadora, lo conciben como una de las fases de un "iter" contractual complejo o, más concretamente, como la primera de las etapas de un contrato de formación sucesiva, debe contener las especificaciones necesarias para la puesta en vigor, en la segunda fase o etapa, de la relación contractual proyectada - Sentencias del Tribunal Supremo de 25 de octubre de 2005 , 14 de diciembre de 2006 y 30 de enero de 2008 , entre otras-.

Conforme al concepto típico y clásico de precontrato, como primera fase del iter contractus, la relación jurídica contractual nace en el precontrato y posteriormente se pone en vigor el contrato preparado; por tanto, se distinguen dos fases, la primera es el precontrato en que se concreta el contrato comprometido y las partes tienen las obligación y el derecho de ejecutarlo y la segunda, el cumplimiento del precontrato que implica la consumación del anterior. El precontrato bilateral implica que ambas partes tienen el deber y el derecho de poner en vigor el contrato comprometido. El precontrato exige que el objeto esté plenamente determinado y así, en el precontrato de compraventa consta la cosa vendida y el precio; si no estuvieran determinados e hiciera falta un nuevo acuerdo, se trataría de simples tratos previos, sin eficacia obligacional ( STS 14 de diciembre de 2006 ). Y en el mismos sentido se pronuncian las Sentencias del mismo Alto Tribunal de fechas 1 de julio de 1950 , 2 de febrero de 1959 , 26 de marzo de 1965 , 3 de marzo y 24 de diciembre de 1992 , 25 de junio de 1993 , 11 de junio de 1998 , 16 de julio de 2003 , 28 de noviembre de 2005 y 14 de diciembre de 2006 ).

QUINTO.- Y en el supuesto sometido a revisión de este Tribunal de apelación, se comparte la argumentación esgrimida por la Juzgadora de instancia en el sentido de considerar que el negocio jurídico celebrado entre las partes con fecha 26 de junio de 2001 reúne las características típicas de un precontrato bilateral de compraventa, siendo patente la intención de las partes de vender y comprar, estando determinados todos los elementos esenciales del futuro contrato de compraventa, tanto personales (comprador y vendedor) como reales (cosa y precio).

Por el contrario, no se comparte la alegación de la entidad recurrente en el sentido de que aunque existan unas parcelas con la misma numeración en el nuevo proyecto, no quiere decir que se pueda dar validez a las órdenes de reserva suscritas en base a otro objeto, ya que sobre las nuevas parcelas no se ha suscrito convenio alguno; y ello porque, del examen de las actuaciones se pone de relieve la irrelevancia o poca entidad de las alteraciones habidas en la cosa vendida en orden a la posibilidad de celebración definitiva del contrato de compraventa, puesto que, aunque hayan cambiado los linderos y la superficie sea sensiblemente distinta, topográficamente están situadas en el mismo sitio, lo que supondría reconocer al demandante principal DON Pedro Miguel el derecho a poner en vigor los contratos comprometidos, obligando a la entidad vendedora al otorgamiento de la correspondiente escritura de compraventa.

Además, tampoco es de recibo la tesis mantenida por la entidad apelante en el sentido de que ni el objeto estaba delimitado ni determinado, ni tampoco el precio, o si lo estuvo, dejó de estarlo, puesto que el mismo se había pactado lógicamente en función de las superficies de las parcelas, por lo que, al haber variado las mismas, el precio había quedado indeterminado. Y ello porque no es cierto que en el pacto entre las partes suscrito con fecha 26 de junio de 2001 se fijase el precio del metro cuadrado de la parcela, ya que, se estableció un precio alzado de 10.130.000 pesetas, equivalentes a 60.882,53 euros.

En consecuencia con lo expuesto pues, y dando además por reproducidos los demás argumentos esgrimidos en la resolución impugnada, a los que nos remitimos a fin de evitar repeticiones innecesarias, procede la desestimación del recurso de apelación y la íntegra confirmación de la sentencia recurrida.

SEXTO.-. Que al desestimarse el recurso de apelación, a tenor de lo previsto en el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , las costas de esta alzada se impondrán a la parte recurrente.

Fallo

Se desestima el recurso de apelación formulado por el Procurador Don Ernesto del Moral Chaneta, en nombre y representación de la entidad MIRADOR DE LA SIERREZUELA, S.L., contra la sentencia dictada en fecha 25 de junio de 2009 por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de los de Fuengirola , en los Autos Civiles de Juicio Ordinario nº 716/08, y en su consecuencia se confirma íntegramente la sentencia, imponiendo expresamente a la recurrente las costas causadas en esta alzada.

Notifíquese esta resolución a las partes personadas haciéndoles saber que contra la misma no cabe recurso ordinario alguno.

Devuélvanse los autos originales con testimonio de ella al Juzgado de procedencia a sus efectos.

Así por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Leída y publicada fue la anterior resolución por la Iltma. Sra. Magistrado Ponente, celebrándose audiencia pública. Doy fe.