Sentencia Civil Nº 500/2012, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 14, Rec 686/2011 de 01 de Octubre de 2012

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN CATORCE

ROLLO Nº 686/2011

PROCEDIMIENTO ORDINARIO Nº 94/2010

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 42 DE BARCELONA

S E N T E N C I A Nº 500/2012

Ilmos. Sres.

D. FCO JAVIER PEREDA GÁMEZ

Dª. MARTA FONT MARQUINA

Dª. IOLANDA LÓPEZ MORALES

En la ciudad de Barcelona, a uno de octubre de dos mil doce

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Catorce de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio Ordinario nº 94/2010, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 42 de Barcelona, a instancia de GRUPAS, S.A. representada por el Procurador D. Ivo Ranera Cahis, contra Dª. Irene y D. Ángel Jesús , los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la Sentencia dictada en los mismos el día 6 de abril de 2011, por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: DESESTIMANDO la demanda interpuesta por GRUPAS, S.A. contra Ángel Jesús y Irene , absuelvo a los demandados de los pedimentos contenidos en la demanda. ESTIMANDO la demanda reconvencional formulada por Ángel Jesús y Irene contra GRUPAS, S.A., condeno a la demandada a abonar a los actores la cantidad de TREINTA Y CINCO MIL EUROS (35.000 euros), más el interés legal correspondiente desde la fecha de interposición de la demanda. Se imponen las costas de este procedimiento a la parte actora reconvenida".

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria que se opuso; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 13 de julio de 2012.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente la Ilma. Sra. Magistrada Dª. MARTA FONT MARQUINA

Fundamentos

PRIMERO.- La actora reclama el importe de 45.000,00 euros en que cifra los honorarios devengados por la intermediación a favor de los demandados para la venta del inmueble propiedad de estos últimos sito en esta ciudad.

Los demandados se oponen y formulan demanda reconvencional en reclamación de la suma de 35.000 euros correspondientes a las arras penitenciales pactadas, en poder de la actora principal.

La juzgadora de instancia desestima la demanda principal y estima la demanda reconvencional. La juzgadora rechaza la oposición esgrimida por los demandados de extralimitación del mandato para aceptar arras y estima la excepción de que los vendedores advirtieron a la actora que no se podía formalizar la venta con los futuros compradores hasta octubre de 2009.

Apela la parte actora principal. Alega, en esencia, error en la valoración de la prueba.

SEGUNDO.- Conforme la parte apelada en la resolución de que la actora no se extralimitó en sus funciones al formalizar el contrato de arras con los futuros compradores, por estar contemplado expresamente en el contrato de mediación, se centra la controversia en la supuesta limitación o condición impuesta por los demandados para fijar el día en que se debía elevar a público el contrato.

Sostienen los vendedores-demandados que al formalizar el segundo encargo por un período de tres meses, con la rebaja del precio de venta, advirtieron a la sociedad actora de que no estaban en disposición de proceder a la entrega de la vivienda hasta el día 1 de octubre de 2009, sin embargo tal alegato defensivo se encuentra huérfano de prueba alguna que lo ampare.

Así es, la Sala no comparte la valoración de la prueba que se contiene en la sentencia apelada.

Asiste razón y derecho a la parte apelante al sostener que la prueba de interrogatorio de las partes no se erige en prueba fehaciente salvo que se reconozcan como ciertos hechos que les perjudiquen ( art. 316 de la LEC ). Es evidente que no cabe otorgar mayor credibilidad a una u otra parte en juicio por el mero hecho de responder con coherencia y coincidencia a las preguntas que les son formuladas, toda vez que no puede olvidarse que éstas no están sometidas a la obligación de decir verdad bajo juramento indecisorio, a diferencia de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 1881, ni nadie declara contra sí mismo, de manera que nulo o poco valor probatorio puede otorgarse a sus declaraciones, que, han de ser valoradas libremente teniendo en cuenta todas las pruebas practicadas en autos.

Por otra parte, aludir a la prueba testifical para entender probado que los demandados advirtieron de que no podían escriturar antes del día 1 de octubre, sin determinar en qué momento, no se sustenta con la realidad de las declaraciones de los testigos.

Oído el acto del juicio se ha de concluir que, según palabras de la Sra. Regina , los demandados pusieron en conocimiento de la actora su intención de no vender en mayo, sino transcurridos dos días desde que les comunicaron la venta a favor de los Sres. Donato .

A diferencia de lo sostenido por la parte apelada en su escrito de oposición al recurso, no se puede extraer de las declaraciones de la testigo intencionalidad de engaño al exponer que hubo una reunión para rebajar el precio y que el segundo contrato se firmó en las oficinas, hecho que, además es irrelevante a los efectos que nos ocupan, salvo en lo que se dirá al analizar la prueba documental aportada, toda vez que el quid esencial es alcanzar la convicción o no de que los demandados "condicionaron" la firma del contrato de arras a una fecha determinada para elevarlo a público.

Por último, tampoco se comparte el criterio valorativo de que los hechos "posteriores" puestos de manifiesto por los demandados a partir de 15 de abril de 2009, sean prueba de que se condicionó la tan repetida fecha. Es en esta misiva de abril en la que se menciona por primera vez por escrito la posibilidad de elevar a público el contrato antes del día 1 de octubre de 2009 (folio 43).

No son los hechos "posteriores" los que hacen prueba de la supuesta condición, advertencia, o limitación de la fecha, sino los "anteriores y coetáneos" a la formalización de los encargos, en especial respecto el de 27 de marzo de 2009, fecha en que se conocían los compradores interesados en la compra y que tuvo el éxito esperado gracias a la rebaja en el precio, de ahí la formalización del contrato de venta al siguiente día 31 de marzo de 2009 (folios 39 y 41).

En conclusión, todas las misivas y mails cruzados entre las partes litigantes no se erigen en prueba de que la actora tuviera conocimiento de la fecha en la que que interesaba a los demandados escriturar.

TERCERO.- Así las cosas ha de estarse en el supuesto de autos a las pruebas documentales aportadas y a la prueba de presunciones que se regula en el artículo 386 de la LEC , no sin obviar el principio de la carga probatoria que se establece en el artículo 217 de la LEC .

En cuanto al principio de la carga de la prueba, correspondía a los demandados probar fehacientemente la excepción opuesta de extralimitación del mandato, al ser esencial la fecha de otorgamiento de la escritura frente a los potenciales compradores. En otras palabras, sí se pusieron limitaciones a la intermediaria para proceder a la venta.

Ni siquiera, se encuentra la justificación documental de las razones fiscales que se esgrimen. De modo confuso se exponen en juicio pero no se puede concluir ni en cómo, ni en cuánto importe les hubiera beneficiado escriturar a partir de octubre y no antes. No comparece el supuesto fiscalista al que acudieron para asesorarse.

Por el contrario, de la documental aportada ha de extraerse que los demandados, sea por las razones que fueren, dejaron de tener intención de vender.

En primer lugar, como ya se ha expuesto anteriormente, aunque firmaron en las oficinas de la actora el segundo encargo, es evidente que lo firmaron sin mención alguna sobre la fecha en que se debería "entregar la vivienda", que es equivalente a la fecha del otorgamiento de la escritura pública.

En segundo lugar, recibida la notificación del contrato de compra-venta con arras penitenciales suscrito con los compradores el día 2 de abril de 2009, no responden hasta el día 15 de abril de 2009 (folios 42 y 43).

En tercer lugar, es especialmente relevante la misiva de 22 de mayo de 2009 remitida a los compradores (folio 113) en la que no se exponen los motivos por los cuales no estaban en disponibilidad de otorgar la escritura. Tampoco se expone que la actora se extralimitó al fijar la fecha.

Sentado lo anterior, cabe poner de manifiesto que causa extrañeza que los demandados desconocieran en fecha 22 de mayo de 2009 quiénes eran los futuros compradores y las condiciones del contrato de arras.

En la misiva de 15 de abril de 2009, contestando al telegrama en el que sólo se comunica "un compromiso de venta" (folio 42), exponen tener conocimiento de las arras y fecha de elevación a público del contrato.

El Sr. Gumersindo tuvo conocimiento verbal de quiénes eran los compradores con antelación a la fecha en que se le remite la carta.

El testimonio del Sr. Donato , futuro comprador, es relevante a estos efectos, tal como bien expuso la juzgadora de instancia.

En otro orden de cosas, de los documentos antes examinados ha de extraerse la única conclusión de que los demandados no dieron las precisas instrucciones a la actora para el otorgamiento de la escritura pública.

El contrato de marzo fue enviado por fax y fue firmado por los demandados sin poner en conocimiento de la actora la necesidad de hacer constar este dato esencial en el mismo para evitar, como así se ha producido, conflicto con los compradores.

No es hasta recibido y conocidos los términos del contrato de arras que por primera vez se cita por escrito la no disponibilidad para escriturar, sin que en la misiva dirigida a Grupassa se especifiquen las razones para posponer la fecha a octubre. En esta misiva se alude de forma genérica a los supuestos incumplimientos de la actora al fijar el término y el importe de las arras. No se alude, para nada, a las supuestas instrucciones "previas" para determinar el plazo, ni los motivos de su interés para fijar la fecha.

En la misiva remitida a los compradores tampoco se expresan más razones que las relativas a la presunta responsabilidad frente a Riosmar, aún siendo conocedores de que Don. Gumersindo nada les iba a reclamar.

En conclusión, todos estos documentos, aparentemente redactados por los propios demandados, aparecen como actos claramente preparatorios para salvar la responsabilidad, ante un claro desistimiento.

Conviene añadir a todo lo anteriormente razonado que la Sala comparte y hace suya la resolución dictada por la Sección 16ª de esta Ciudad, rollo apelación 224/2011, en fecha 10 de mayo de 2012, en el sentido de que no se prueba extralimitación alguna en la realización del encargo.

En ese procedimiento, no se había invocado la eventual negligencia de la actora. En la sentencia dictada por la Sección 16ª, se hace referencia a los solos efectos obiter dicta , pero no consta acreditado, por ello es evidente que a los efectos que aquí nos ocupan ha de ser íntegramente estimada la demanda, toda vez que no ha sido objeto de oposición la cuantía reclamada.

CUARTO.- Aunque no es objeto de apelación, la suma de 35.000 euros peticionada por los actores-reconvencionales les ha de ser restituida toda vez que la actora no goza del derecho de retención sobre la misma, ni en concepto de pago, a cuenta de los honorarios.

La cláusula es clara: sólo se repartían el 50% de 35.000 euros en caso de que la venta se frustrara por causas imputables a los "compradores". La responsabilidad recae en los propios vendedores.

QUINTO.- Las costas causadas en 1ª instancia con motivo de la demanda principal han de ser impuestas a los demandados ( art. 394 de la LEC ).

Las causadas con motivo de la demanda reconvencional han de ser impuestas a la actora ( art. 394 de la LEC ).

Las costas causadas en esta alzada no procede imponerlas a ninguna de las partes ( art. 398 de la LEC ).

Vistos los preceptos legales citados y los demás de general y pertinente aplicación

Fallo

ESTIMAR el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de GRUPAS, S.A. contra la Sentencia dictada en fecha 6 de abril de 2011 por el Juzgado de 1ª Instancia nº 42 de Barcelona en los autos de los que el presente rollo dimana, procede REVOCAR la misma y estimar la demanda instada por GRUPAS, S.A. contra Dª. Irene y D. Ángel Jesús , procede condenar como condenamos a los demandados al pago de la suma de 45.000 euros, con más los intereses legales desde la interpelación judicial y las costas causadas en 1ª instancia.

Procede estimar la demanda reconvencional y se condena a la actora principal a devolver a los demandados-actores reconvencionales la suma de 35.000 euros, con más los intereses legales desde la interpelación judicial, y las costas causadas en 1ª Instancia.

No procede imponer las costas causadas en esta alzada a ninguna de las partes.

Se ordena la devolución del depósito constituido para recurrir. Contra esta sentencia cabe interponer recurso de casación siempre que la resolución del recurso presente interés casacional, mediante escrito presentado ante este tribunal dentro del plazo de veinte días siguientes a su notificación. Una vez se haya notificado esta sentencia, los autos se devolverán al juzgado de instancia, con testimonio de la misma, para cumplimiento.

Así lo pronunciamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.