Sentencia Civil Nº 501/2015, Audiencia Provincial de Lleida, Sección 2, Rec 359/2014 de 03 de Diciembre de 2015

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE LLEIDA

Sección Segunda

El Canyaret, s/n

Rollo nº. 359/2014

Procedimiento ordinario núm. 852/2010

Juzgado Primera Instancia 1 Balaguer

SENTENCIA nº 501/2015

Ilmos./as. Sres./as.

PRESIDENTE

D. ALBERT GUILANYA FOIX

MAGISTRADOS

Dª. ANA CRISTINA SAINZ PEREDA

Dª. MARIA CARMEN BERNAT ALVAREZ

En Lleida, a cuatro de diciembre de dos mil quince

La sección segunda de esta Audiencia Provincial, constituída por los señores anotados al margen, ha visto en grado de apelación, las actuaciones de Procedimiento ordinario número 852/2010, del Juzgado Primera Instancia 1 Balaguer, rollo de Sala número 359/2014, en virtud del recurso interpuesto contra la Sentencia de fecha 27 de diciembre de 2013 . Son apelantes Leoncio e Delfina , representados por el procurador XAVIER PIJUAN SANCHEZ y defendidos por el letrado SANTIAGO CULLERÉ GARCIA. Son apelados Jose Luis , Paulina y Apolonia , representados por la procuradora MERCE ARNO MARIN y defendidos por el letrado JOSE LUIS VALADEZ LAZARO. Es ponente de esta sentencia la Magistrada Doña ANA CRISTINA SAINZ PEREDA.

VISTOS,

Antecedentes

PRIMERO.-La transcripción literal de la parte dispositiva de la Sentencia dictada en fecha 27 de diciembre de 2013 , es la siguiente: ' FALLO

Que estimandoíntegramentela demandainterpuesta por la representación procesal de D. Jose Luis , Paulina y Apolonia contra D. Leoncio y Doña Delfina , debo declarar y declaro resuelta la compraventaformalizada en escritura publica de 28 de marzo de 2008 sobre la finca sita en Almenar, PLAZA000 nº NUM000 (antes nº NUM001 ), finca registral nº NUM002 del Registro de la Propiedad de Balaguer, y condeno a los demandados a:

1º) a estar y pasar por la anterior declaración, así como a devolver a los demandantes el precio de compra de 163,180 euros, con sus intereses moratorios desde que se dicte sentencia de condena y hasta el efectivo pago, a fin de cancelar dineraria y registralmente la hipoteca que grava la indicada vivienda;

2º) a pagar a la actora la cantidad de 37.479,97euros por el concepto de daños y perjuicios derivados de la resolución contractual, según los conceptos e importes relacionados en el hecho quinto de la demanda;

3º) a pagar a la actora la cantidad que de forma aritmética se determine en ejecución de sentencia, previa justificación documental, relativos a la indicada vivienda, sobre las siguientes bases: IBI desde la segunda fracción del ejercicio de 2010 y sucesivos, tasa de alcantarillado de 2010 y sucesivos, tasa de basuras de 2010 y sucesivos, intereses del préstamo hipotecario de la entidad BBVA que grava la vivienda desde el primero de abril de 2010 y hasta su cancelación, comisiones de cancelación anticipada que se apliquen por BBVA para cancelar el préstamo hipotecario; seguro de hogar desde el 29 de marzo de 2011 y el importe del alquiler que abonen los demandantes por la vivienda de la CALLE000 NUM003 de Lleida desde junio de 2012 y hasta que se proceda a la resolución de la compraventa; y

4º) al pago de las costas procesales. [...]'

SEGUNDO.-Contra la anterior sentencia, Leoncio e Delfina interpusieron un recurso de apelación que el Juzgado admitió y, seguidos los trámites pertinentes, remitió las actuaciones a esta Audiencia, Sección Segunda.

TERCERO.-La Sala decidió formar rollo y designar magistrada ponente a quien se entregaron las actuaciones para que, una vez deliberada, propusiera a la Sala la resolución oportuna.

CUARTO.-En la tramitación de esta segunda instancia se han observado las prescripciones legales esenciales del procedimiento.

Fundamentos

PRIMERO.-La sentencia de primera instancia estima íntegramente la demanda y decreta la resolución del contrato de compraventa de vivienda suscrito entre las partes, por incumplimiento contractual determinante de un supuesto de 'aliud por alio' o entrega de cosa distinta de la pactada, siendo inhábil el objeto transmitido para la finalidad para la que se vendió.

La parte demandada interpone recurso de apelación impugnando todos los pronunciamientos contrarios al hecho de que esta parte transmitió su vivienda de buena fe, en condiciones de habitabilidad y sin ocultar vicio ni defecto alguno. Se impugnan igualmente los pronunciamientos que determinan la resolución del contrato y el pago que ha de efectuar esta parte. A lo largo del recurso no se concretan los motivos de apelación, si bien, las alegaciones de los recurrentes evidencian que lo que se estaría denunciando no es otra cosa que el error en la valoración de la prueba en que habría incurrido el juzgador de instancia, y así, tras exponer los recurrentes el relato cronológico de los hechos, destacan que en la sentencia se alude constantemente a la situación actual de la vivienda y los graves problemas estructurales que presenta, pero hay que tener en cuenta la cronología de los hechos puesto que los compradores nunca se trasladaron a vivir a la vivienda, y realizaron obras que pueden afectar a la estructura. Añaden que se trata de una edificación con una antigüedad de 63 años, que carecía de estructura y cimentación porque así eran las construcciones de la época, y que esta parte transmitió la vivienda en perfecto estado de habitabilidad, sin haber ocultado ningún defecto, siendo que los dobles tabiques ya estaban hechos cuando ellos compraron la vivienda y ni siquiera conocían que fueran así, habiendo aparecido las primeras goteras una vez transcurrido año y medio desde la venta, sin que la parte actora efectuara las mínimas actuaciones de mantenimiento al apreciar los defectos del tejado de la cocina, por lo que el estado actual que presenta la vivienda es extremadamente peor que el que tenía en la primera visita que efectuó el perito Sr. Pablo , pudiendo haberse solventado el problema efectuando las reparaciones necesarias por importe de 19.000 euros, de modo que el estado que actualmente presenta la vivienda es exclusivamente imputable a los demandantes que no habitaron la vivienda ni efectuaron labores de mantenimiento y reparación

También aducen que el juzgador confunde los hechos, porque la acción ejercitada es la de entrega de cosa distinta y sin embargo se refiere a los vicios ocultos, obviando que la inhabilidad ha de ser objetiva y debe darse en el momento de la compraventa, no al año y medio, sin que quepa achacar a esta parte las características constructivas de la vivienda, que no adolece de defectos constructivos puesto que se trata de la forma de construir en la época y los demandantes conocían que la cimentación era escasa e insuficiente. Añaden que la solución que propone el perito Sr. Luis Enrique supone transformar el edificio y dotarlo de características constructivas actuales que no se corresponden con lo que compraron los actores, partiendo el juzgador de un planteamiento erróneo al entender que no es posible que puedan aparecer las patologías en un año y medio cuando, en realidad, el estado actual y los problemas que presenta la vivienda se ha producido durante seis años, y por causas ajenas a esta parte pues no se trata de defectos estructurales sino de características constructivas, de modo que la falta de cimientos, los asentamientos diferenciales y las humedades o bien existieron siempre o bien tienen muchos años de evolución, siendo a partir de la aparición de las goteras cuando se desencadenaron toda una serie de desperfectos, cuyo coste de reparación era de 19.000 euros pero como no se reparó las patologías han evolucionado rápidamente, siendo el estado actual de la vivienda ajeno a esta parte y fruto de la negligencia y falta de cuidado de los compradores.

La parte apelada se opone la recurso y solicita la íntegra confirmación de la sentencia.

SEGUNDO.-Hay que aclarar en primer lugar que el juzgador de instancia no confunde los hechos ni la acción ejercitada, exponiendo claramente en la sentencia la doctrina jurisprudencial desarrollada en torno al incumplimiento contractual por entrega de cosa distinta o 'aliud pro alio', que se produce cuando el objeto vendido resulta impropio para el fin a que se destina y para el que se adquirió, produciéndose unas insatisfacción del comprador, no de carácter meramente subjetivo, sino objetivo, derivado de la entidad o magnitud de los defectos que presenta la cosa, que determinan su inidoneidad o inhabilidad total, viéndose frustradas las expectativas del comprador. Como indica la sentencia del Tribunal Supremo de 21 de diciembre de 2012 , la resolución por incumplimiento de una de las partes ( art. 1.124 C.C .) implica un incumplimiento esencial del contrato, y '...un caso claro de resolución puede ser el incumplimiento objetivo de la obligación de entrega de la cosa vendida en el contrato de compraventa, lo que ocurre efectivamente si se da el caso de aliud por alio. Como dice la sentencia de 16 noviembre 2000 , existe pleno incumplimiento del contrato de compraventa, por inhabilidad del objeto vendido para cumplir la finalidad para la que se vendió y consiguientemente se ha producido la insatisfacción del comprador, lo que en estos casos permite acudir a la protección que dispensan los artículos 1101 y 1124 del Código Civil . Y precisa la de 31 julio 2002 recogiendo numerosa jurisprudencia anterior: la evidencia de la frustración del fin del contrato, eliminando las legítimas expectativas de la parte perjudicada desencadena la resolución... en definitiva, la inhabilidad del objeto. Lo acaba de aclarar la sentencia de 17 febrero 2010 :...defectuoso cumplimiento al haber sido hecha la entrega de cosa distinta o con vicios que hagan impropio el objeto de la compraventa para el fin a que se destina. La de 25 febrero 2010 añade:...la doctrina de aliud pro alio que contempla una doble situación: que se haya entregado cosa distinta a lo pactado o que se haya entregado cosa que, por su inhabilidad, provoque una insatisfacción objetiva, es decir, una completa frustración del fin del contrato'.

En la resolución recurrida no se dice que la viabilidad de la acción exija que se trate de vicios o defectos ocultos en el sentido que propugnan los apelantes pues no se está analizando en absoluto la acción de saneamiento por vicios ocultos ( arts. 1.484 y 1486 C.C ), y lo que se argumenta es que las graves patologías que presenta la vivienda ya existían en el momento en que se concertó el contrato, pero los revestimientos superpuestos (el doble tabique) los disimilaban, con lo que se trataba de defectos ocultos a los ojos del comprador, añadiendo a continuación que una cosa es que se trate de una casa antigua, con la tipología constructiva propia de la época -lo que sí conocían los compradores- y otra bien distinta que se trate de una construcción en estado de ruina física y económica, y en todo caso inhabitable sin un serio proceso de rehabilitación. A renglón seguido se indica que si los vendedores sostienen que desconocían las patologías que presentaba el edificio con mayor motivo habrían de desconocerlas los compradores, destacando igualmente que aunque uno de los argumentos defensivos de los demandados estriba en que no hubo ocultación alguna por su parte, en realidad, tal circunstancia resulta irrelevante a efectos de prosperabilidad de la acción, porque no se exige que la parte vendedora haya ocultado los defectos ni procedido de mala fe.

Por tanto, el carácter oculto viene referido al desconocimiento de los compradores en cuanto a las graves patologías de la vivienda, más allá de lo aceptable por mor de la tipología y antigüedad de la construcción. De lo contrario, de haber estado a la vista o haber sido fácilmente perceptibles, habría que entender que conocieron los defectos y los asumieron, con lo que no podría estimarse su pretensión resolutoria. En este sentido, dice la misma STS de 21-12-2012 '....distinto es el caso, no ya contra la doctrina del aliud pro alio, sino que elimina la consecuencia de ésta en relación con el incumplimiento de una de las partes (el vendedor, en este caso). Es la asunción por una parte de unas posibles consecuencias que hagan inhábil el objeto. El objeto es efectivamente inhábil para el fin por el que se contrató, pero la parte que lo sufre (el comprador) había conocido y aceptado estas posibles contingencias. Lo cual evita que sea el incumplimiento de la otra parte (el vendedor) el que haya provocado el aliud pro alio y por tanto, permita aplicar los artículos 1124 y 1101'.Por este motivo en el supuesto allí examinado se rechazó la resolución contractual que instaba el comprador, porque era un profesional y adquirió con conocimiento de lo que compraba, con información suficiente y asumiendo los riesgos, concluyendo por ello el TS que 'sabia lo que compraba y al precio que lo hacía, además de ser un profesional en esta función, y no puede alegar que le dieron una cosa por otra ( aliud pro alio) cuando acepta y asume expresamente unos problemas que terminaron con sendas sentencias que le fueron adversa'.

No es esta situación la que concurre en nuestro caso, y puesto que los recurrentes insisten en que transmitieron la vivienda en perfecto estado de habitabilidad y sin ocultar ningún defecto, y que el actual estado de la vivienda es ajeno a esta parte, es precisos reiterar que no se les está imputando ninguna ocultación ni engaño, ni reprochando que la vivienda esté construida con las características y tipología habitual de la época. Lo que se trata de determinar es cual era el estado que presentaba la vivienda, la entidad de las patologías, su evolución, y si ya existían al tiempo en que se celebró el negocio.

Todas estas circunstancias son las que se han analizado en la resolución recurrida, sin que pueda compartirse el alegato de los apelantes cuando sostienen que el juzgador a quo incurre en un planteamiento erróneo al considerar al estado actual de la vivienda y concluir que las patologías no pueden aparecer en un año y medio, cuando en realidad los problemas actuales se han ido produciendo a lo largo de seis años. No es éste planteamiento el que se sigue en la resolución ocurrida, antes al contrario, se ha tomado en consideración el iter cronológico de los acontecimientos, desde que se concertó la venta, aparecieron los primeros problemas y fueron emitiéndose los sucesivos informes periciales, y precisamente por ello en la sentencia se examina todos ellos a fin de esclarecer cuales son esas patologías, y a continuación se analiza si las causas que determinan la inhabilidad de la vivienda existían ya en el momento de la compraventa, de modo que la conclusión probatoria sentada por el juzgador no se basa en el estado actual del inmueble, habiendo quedado suficientemente aclarado a lo largo del procedimiento que las patologías han ido empeorando con el tiempo, especialmente en lo que se refiere a la cubierta, pero del mismo modo ha quedado acreditado que no es esa la más grave de las patologías.

TERCERO.-Lo que sucede es que los recurrentes pretenden escudarse en el hecho de que ellos habitaron durante diez años en la vivienda antes de transmitirla, como si ello implicara que las patologías o defectos no existieran. Los informes periciales Don. Luis Enrique y del perito judicial Sr. Estanislao revelan lo contrario, y es por ello que los recurrentes pretenden que prevalezcan las conclusiones del dictamen pericial Don. Pablo , más favorables a su tesis.

Estamos ante una cuestión eminentemente técnica por lo que, como suele ser habitual en estos este tipo de controversias, adquieren especial importancia los dictámenes periciales. En el presente caso obran en las actuaciones sendos informes periciales aportados por una y otra parte, Don. Luis Enrique y Don. Pablo , respectivamente, y también el dictamen del perito judicial Don. Estanislao , prueba ésta propuesta por los demandantes. Los tres peritos intervinieron en el acto de juicio, ratificando sus informes y proporcionado las aclaraciones y explicaciones que les fueron solicitadas tanto por las partes como por el juzgador de instancia. Los tres dictámenes son analizados en la sentencia, recogiendo los principales puntos de unos y otros en cuanto a las patologías, su entidad, y las soluciones técnicas procedentes, así como las discrepancias entre los peritos en algunos puntos.

Los recurrentes cuestionan la valoración de la prueba efectuada por el juzgador por lo que es preciso recordar la conocida doctrina jurisprudencial según la cual la valoración de la prueba pericial es función privativa de los juzgadores de instancia, a cuyo criterio debe estarse, ya que sujeto su proceso valorativo sólo a las reglas de la sana crítica ( art. 348 de la LEC ), y no constatadas éstas en normas legales preestablecidas, tal criterio valorativo no puede ser sometido a revisión, salvo que tergiverse ostensiblemente las conclusiones periciales o falsee de forma arbitraria sus dictados, o extraiga deducciones absurdas o ilógicas ( SSTS 31-1-1992 , 12-6-1999 , 14-10-2000 , 2-2-2001 , y 17-5-2002 , 15-4-2003 y 3-5-2004, 19- 12-2005 y 10-11-2006 , entre otras muchas) de modo que, como recuerda la STS de 7 de febrero de 2008 , 'la prueba pericial... se ha de apreciar según las reglas de la sana crítica, siendo doctrina reiterada que la valoración de la misma es función soberana del juzgador de instancia - Sentencias de 9 de febrero , 18 de marzo , 27 de octubre y 19 de noviembre de 2004 -, y sólo es revisable en casación cuando se denuncie la existencia de un error notorio, arbitrariedad, irracionalidad, o una clara equivocación, por exceso o por defecto, en su percepción o valoración, conculcando las más elementales directrices de la lógica, o, en otras palabras cuando el iter deductivo afrenta de manera evidente a un razonar humano consecuente, lo que hace preciso demostrar que los juzgadores han prescindido por completo del proceso lógico representado por las reglas de la sana crítica, al haber conculcado las más elementales directrices del razonar humano' .

Esta misma doctrina nos enseña que los resultados de los dictámenes periciales no vinculan al juez porque se trata de un medio probatorio más y los peritos no suministran al juez su decisión sino que simplemente le ilustran a través de su parecer, sirviendo de orientación a las cuestiones objeto de la pericia, de forma que debe valorar dichos informes según las reglas de la sana crítica, es decir, con criterios lógico-racionales, valorando el contenido del dictamen y no únicamente su resultado, en función de los demás medios de prueba o del objeto del proceso a fin de dilucidar los hechos controvertidos, y en el supuesto de que obren dictámenes contradictorios, el Juez es soberano para optar sobre aquel o aquellos que estime más convincentes u objetivos, es decir, que ofrezcan una mayor aproximación a la realidad de los hechos.

Partiendo de estos criterios la Sala no comparte las alegaciones de los recurrentes en base a las que tratan de imponer su particular valoración de las pruebas periciales puesto que, en contra de lo que se afirma en el recurso, la decisión judicial parte de las consideraciones expuestas en los tres informes periciales, y de las aclaraciones y explicaciones proporcionadas por unos y otros en el juicio, que se valoran conjuntamente con los demás medios probatorios, razonando suficientemente los motivos por los que el juzgador se decanta por las conclusiones coincidentes de Don. Luis Enrique y Estanislao , (ambos arquitectos superiores) que considera más convincentes que las Don. Pablo (arquitecto técnico).

No se trata de desconocer el valor probatorio de unos y otros informes sino de analizar y ponderar sus argumentos y explicaciones, y lo cierto es que analizando y valorando cada uno de ellos con arreglo a las reglas de la sana crítica ( art. 348 de la LEC ) considera la Sala que existen razones suficientes para poder afirmar que la conclusión sentada por el juzgador de instancia está debidamente respaldada por las pruebas practicadas, tanto en lo que se refiere a las concretas patologías y su gravedad, como a su preexistencia al tiempo en que se celebró el contrato de compraventa, con la correspondiente consecuencia jurídica, habida cuenta del estado de ruina que comporta y el coste de reparación.

Hay que destacar en este punto que aunque al tiempo en que se dictó sentencia habían transcurrido seis años desde que se concertó la venta lo cierto es que la primera intervención del perito Don. Luis Enrique se produce en octubre de 2009, al manifestarse las primeras incidencias en la cocina, habiendo efectuado el perito el seguimiento y evolución de las patologías que se refleja en los sucesivos informes emitidos, con las correspondientes fotografías que ilustran sobre el estado que presentaba el inmueble, no sólo en el último informe sino también en octubre de 2009, haciendo constar ya en este primer informe que si no fuera por lo aparatoso que resulta el apuntalamiento del techo de la cocina podría decirse que la finca no tendría aparentes defectos constructivos, resultaría complicado advertirlo y su uso como vivienda sería posible. Pero la visión de las catas realizadas manifiesta claramente todo lo contrario. Así lo expuso también en el acto de juicio indicando que al margen de la cocina (apuntalada porque al quitar el cielo raso se vio que las vigas estaban partidas) su primera impresión fue que las demás partes de la vivienda no parecían tener situación de deterioro, ya que era una vivienda antigua pero con estado normal, que después comprobó no se correspondía con el que percibió al hacer las catas.

Vendría así a explicarse el motivo por el que al tiempo en que se efectuó la compra no se detectó ninguna anomalía estructural ni ninguna patología relevante, que no advirtieron los compradores y que tampoco se apreció al realizar el informe de tasación, a efectos del préstamo hipotecario concertado para la adquisición. La sociedad de tasación no percibió ninguna patología sino el estado de conservación propio de la antigüedad de la vivienda (construida en 1950, según ficha catastral), constando en el mismo informe que se han hecho algunas mejoras de adecuación leve, y que es una vivienda de calidad media, indicando finalmente que las tasaciones se realizan en base a una inspección ocular limitada del inmueble a valorar, sin llevar a término respecto de las edificaciones ensayos específicos para determinar el estado de conservación de la estructura, elementos ocultos o instalaciones de los mismos, que a efectos de la valoración se presumen en estado normal, sin defectos o vicios ocultos. Por tanto, no puede considerarse que hay cuatro informes periciales en las actuaciones, como interesadamente dicen los recurrentes incluyendo este informe de tasación, según el cual al tiempo de la compraventa no adolecía de ningún defecto constructivo.

Tampoco puede reprocharse a los compradores que el estado actual de la vivienda no es el que presentaba en el momento en que se produjo la primera incidencia, pues no hay que olvidar que tan pronto como tuvieron conocimiento de lo que pasaba, el 2-12-2009 remitieron a los vendedores un burofax poniendo de manifiesto los graves problemas estructurales que presentaba la vivienda, que habían sido ocultados tras falsos techos y dobles tabiques, y el hecho de que habían tenido que desalojar la vivienda, anunciando la interposición de acciones legales en caso de no llegar a un acuerdo extrajudicial, dada la completa inhabilidad del objeto transmitido. Los vendedores rechazaron estas alegaciones, y pese a los contundentes términos del burofax remitido de contrario nada hicieron para comprobar el estado de la vivienda, ni en ese momento ni con posterioridad hasta la interposición de la demanda, siendo en su contestación cuando transcurridos ya más de dos años desde aquella misiva por primera vez consta su interés por examinar la vivienda a fin de que emitir el correspondiente informe técnico.

CUARTO.-Las diversas patologías que presenta la vivienda aparecen perfectamente descritas en los informes y resumidas en la sentencia, por lo que no es necesario insistir en ellas, remarcando únicamente que Don. Luis Enrique afirmó que su conclusión (en consonancia con lo que le preguntaba el juzgador a quo) fue que había una estructura interna de la vivienda -la doble tabiquería- que tapaba la auténtica, de modo que la primera, la visible, estaba adecuadamente mantenida y pintada, y con un falso techo, pero en realidad ocultaba el verdadero estado de la estructura de la casa, y como también dijo el perito, esa especie de envoltorio decorativo no ha permitido ver los problemas estructurales de la finca, y tampoco ha permitido solucionarlos.

También hay que destacar que el perito judicial incluye en su dictamen los comentarios que estima procedentes respecto a los informes de los otros dos peritos, exponiendo las razones por las que coincide en términos generales con el Don. Luis Enrique en lo que se refiere a las patologías del edificio, aunque no coincide estrictamente en cuanto a la solución (porque el perito judicial considera que no se eliminarán las humedades por capilaridad y los movimientos estructurales del edificio si no se realiza nueva cimentación y un forjado sanitario), explicando igualmente los motivos por los que en su opinión el informe Don. Pablo no define bien las patologías, no compartiendo tampoco las soluciones propuestas por éste, porque la patología una vez reparada volvería a aparecer en un corto periodo de tiempo, incluso con más notoriedad.

En cuanto a su gravedad, y a su existencia o no al tiempo de la venta, al igual que Don. Luis Enrique el perito judicial Don. Estanislao explicó en el juicio que la principal patología estriba en que la construcción se abre y desplaza (se gira) de modo que las paredes estructurales están rotas, por los movimientos estructurales derivados de la falta de cimientos, a lo que se unen las humedades por capilaridad y las deficiencias en la cubierta por falta de mantenimiento, indicando no obstante el perito que aunque lo más espectacular o impactante es el forjado de la cocina que ha caído, éste es sólo uno de los problemas que presenta la vivienda, siendo más problemático el movimiento-desplazamiento que está experimentando la construcción, indicando el perito que este desplazamiento irá a más, y que aunque es difícil determinar una fecha exacta de cuando empezó lo que está claro es que data de bastante tiempo atrás, porque los movimientos estructurales no se producen de un día para otro. Lo mismo sucede con los problemas de las humedades por capilaridad, indicando el perito que a su entender datan de mucho tiempo atrás y que precisamente por ello se colocaron los tabiques, con la intención de que no se viera la humedad en las paredes maestras y a su vez para intentar evaporar por los orificios la humedad que subía por las paredes estructurales.

La gravedad de las patologías resulta ampliamente explicada en los informes e ilustrada con las fotografías, descartando el perito judicial las soluciones que propone el perito Don. Pablo par dotar a la vivienda de las mínimas condiciones de habitabilidad -que cifra en 19.393 euros, no compartiendo por ello las conclusiones Don. Estanislao y Don. Luis Enrique en cuanto a las situación de ruina física y económica-, considerando el juzgador más acertadas y convincentes las explicaciones de éstos dos últimos, que presupuestan las obras necesarias de reparación en 152.120 euros y 156.372,06 euros, respectivamente, sin que se trate con ello de proporcionar a los actores una vivienda nueva y distinta de la que adquirieron -como sostienen los apelantes- sino, simplemente de dotarla de las mínimas garantías de habitabilidad y seguridad pues según indica Don. Luis Enrique en su informe de noviembre de 2009 lo que propone no es el derribo del edificio sino una serie de actuaciones parciales e imprescindibles en las zonas más deterioradas, según describe pormenorizadamente en su dictamen, pero a la postre resulta que sería más rentable y económico el derribo total y ejecución de nueva planta, que valora en 154.492,50 euros.

Por último, en lo que se refiere al tabique suprimido en la zona de la escalera de la planta baja y la zanja que habrían realizado los compradores para conectar un desagüe al colector general, el perito Don. Pablo se refiere a estas actuaciones pero lo cierto es que no se acredita que hayan tenido una incidencia cierta en las patologías que presenta la vivienda, ni que hayan agravado de alguna forma las existentes, indicando únicamente el perito que podría ser la causa de alguna patología estructural, como asentamiento parcial de zona afectada en caso de no tomarse todas las medidas necesarias en su actuación. Se trataría, por tanto, de meras hipótesis o especulaciones que, por otro lado, tampoco se pusieron de manifiesto al perito judicial Don. Estanislao en el momento de su visita junto con las partes y peritos, indicando éste en el juicio que no recuerda haber visto los restos de la zanja, al tiempo que rechazaba que los asentamientos obedezcan a algún movimiento geológico de la montaña, considerando en cambio que la tierra ha cedido en la zona de la escalera exterior por el peso y hundimiento de la casa. Y en relación con esta misma cuestión y los hechos nuevos que se ponen de manifiesto en el recurso (el movimiento de la montaña) ya se dijo al inadmitir la prueba pericial propuesta en esta segunda instancia que no se trata de hechos nuevos, por lo que en definitiva nada cabe añadir al respecto, incidiendo el alegato de los apelantes en un informe que no ha sido admitido.

En consecuencia, no cabe apreciar el error en la valoración de la prueba en que se funda el recurso, ni compartir la tesis de los apelantes cuando sostienen que el actual estado de ruina de la vivienda es ajeno a esta parte y deriva de la falta de mantenimiento y la negligencia que imputan a la los compradores. Ya se expone bien claramente en la sentencia: no se trata de achacar culpa u ocultación a los vendedores, pero lo que tampoco es admisible es que los compradores hayan de pechar con una vivienda inhábil para el fin que le es propio, evidenciando las pruebas practicadas que las patologías ya estaban presentes al tiempo en que se realizó la venta (auque no fueran perceptibles y se hayan manifestado con posterioridad, al efectuar las catas), pudiendo concluir a la luz de los informes periciales que las patologías y defectos estructurales que tenía la vivienda han frustrado la finalidad del contrato, siendo evidente a tenor del coste de su reparación que de haber conocido los compradores tales circunstancias no la habrían adquirido.

Por el mismo motivo, ante la falta de patologías o defectos aparentes, la sociedad de tasación valoró la finca a efectos del préstamo hipotecario, y las partes concertaron un determinado precio, de 163.180 euros según consta en la escritura, por un inmueble destinado a vivienda, con la antigüedad dicha y un estado de conservación normal -pues no se ha acreditado y ni siquiera alegado que el precio pactado lo fuera en función de las patologías o defectos, ni que fuera inferior al normal del mercado para un inmueble de semejante antigüedad y tipología constructiva-, pero resulta que en definitiva precisa de unas reparaciones mínimas e imprescindibles para poder disponer de una vivienda en condiciones de seguridad y habitabilidad, cuyo coste es casi igual al que abonaron por ella, produciéndose así la insatisfacción objetiva de los compradores y, en su suma la frustración del contrato que justifica su resolución.

Procede, por tanto, desestimar el recurso y confirmar íntegramente la sentencia de primera instancia.

QUINTO.-La desestimación del recurso comporta la imposición de las costas de esta alzada a la parte recurrente ( Art. 394-1 en relación con el Art. 398-1 LEC ).

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

DESESTIMAMOSel recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de D. Leoncio Y Dña. Delfina contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº1 de los de Balaguer en los autos de Juicio Ordinario nº 852/2010 y CONFIRMAMOSla citada resolución, imponiendo las costas de esta alzada a la parte apelante.

Devuélvanse las actuaciones al Juzgado de procedencia, con certificación de esta resolución, a los oportunos efectos.

Así por nuestra sentencia, la pronunciamos mandamos y firmamos.

MODO DE IMPUGNACIÓN:Contra esta resolución caben los recursos extraordinarios de casación y de infracción procesal si se dan los requisitos establecidos en los artículos 466 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil , debiendo acompañar con el escrito de interposición los depósitos (mediante ingreso en la cuenta de depósitos y consignaciones de este Tribunal) y tasas correspondientes, en el supuesto de estar obligado a ello.

PUBLICACIÓN.-Leída y publicada ha sido la anterior sentencia en el mismo día de su fecha, por el Ilmo./a Sr./a. Magistrado Ponente, celebrando audiencia pública. DOY FE.