Sentencia CIVIL Nº 501/2022, Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, Sección 1, Rec 2505/2019 de 27 de Junio de 2022

Encabezamiento

T R I B U N A L S U P R E M O

Sala de lo Civil

Sentencia núm. 501/2022

Fecha de sentencia: 27/06/2022

Tipo de procedimiento: CASACIÓN

Número del procedimiento: 2505/2019

Fallo/Acuerdo:

Fecha de Votación y Fallo: 22/06/2022

Ponente: Excmo. Sr. D. Francisco Marín Castán

Procedencia: Audiencia Provincial de Madrid, sección 13.ª

Letrada de la Administración de Justicia: Ilma. Sra. Dña. Mª Teresa Rodríguez Valls

Transcrito por: CVS

Nota:

CASACIÓN núm.: 2505/2019

Ponente: Excmo. Sr. D. Francisco Marín Castán

Letrada de la Administración de Justicia: Ilma. Sra. Dña. Mª Teresa Rodríguez Valls

TRIBUNAL SUPREMO

Sala de lo Civil

Sentencia núm. 501/2022

Excmos. Sres. y Excma. Sra.

D. Francisco Marín Castán, presidente

D. Francisco Javier Arroyo Fiestas

D.ª M.ª Ángeles Parra Lucán

D. José Luis Seoane Spiegelberg

En Madrid, a 27 de junio de 2022.

Esta Sala ha visto el recurso de casación interpuesto por la entidad demandada Bankia S.A., representada por el procurador D. José Cecilio Castillo González bajo la dirección letrada de D. Ignacio López Arbide, contra la sentencia dictada el 1 de marzo de 2019 por la sección 13.ª de la Audiencia Provincial de Madrid en el recurso de apelación n.º 570/2018, dimanante de las actuaciones de juicio ordinario n.º 959/2016 del Juzgado de Primera Instancia n.º 50 de Madrid sobre restitución de cantidades anticipadas por los compradores de viviendas en construcción. Ha sido parte recurrida el demandante D. Carlos Manuel, representado por el procurador D. Juan Carlos Estévez Fernández-Novoa bajo la dirección letrada de D. Roberto César Leiro Bascones.

Ha sido ponente el Excmo. Sr. D. Francisco Marín Castán.

Antecedentes

PRIMERO.-El 27 de septiembre de 2016 se presentó demanda interpuesta por D. Carlos Manuel contra Banco Mare Nostrum S.A. 'en tanto continuadora de la antigua Caja de Ahorros de Murcia S.A. (CAJA MURCIA)' solicitando se dictara sentencia con los siguientes pronunciamientos:

'1.- Declare que el actor es beneficiario de la garantía de devolución de cantidades anticipadas por compradores de viviendas en la promoción 'PALATINUM', asumida por el demandado mediante el otorgamiento de línea de avales, o, subsidiariamente, declare que el demandado es responsable de la devolución de cantidades anticipadas por compradores de viviendas en la citada promoción por haber abierto una cuenta especial para la misma sin exigir las garantías pertinentes como le mandaba hacer el apartado segundo del artículo 1 de la Ley 57/68, de 27 de Julio; y, en consecuencia, condene al demandado a pagar a Carlos Manuel la cantidad de 90.380,00 € ,más los intereses al tipo legal calculados desde día del pago de dicha cantidad a la promotora, 25 de Septiembre de 2006.

'2.- Condene al demandado al pago de las costas, incluso en el supuesto de que no se oponga a la demanda'.

SEGUNDO.-Repartida la demanda al Juzgado de Primera Instancia n.º 50 de Madrid, dando lugar a las actuaciones n.º 959/2016 de juicio ordinario, y emplazada la entidad demandada, esta compareció y se opuso a la demanda solicitando su desestimación con imposición de costas al demandante.

TERCERO.-Recibido el pleito a prueba y seguido por sus trámites, la magistrada-juez en sustitución del mencionado juzgado dictó sentencia el 13 de abril de 2018 con el siguiente fallo:

'Que estimando la demanda interpuesta por el procurador de los tribunales Don Juan Carlos Estévez Fernández-Novoa, en nombre y representación de DON Carlos Manuel, contra BANCO MARE NOSTRUM, SA, representada por el procurador Don José Cecilio Castilla González, DEBO DECLARAR Y DECLARO que el actor es beneficiario de la garantía de devolución de cantidades anticipadas por compradores de viviendas en la promoción 'PALATIUM' asumida por el banco demandado mediante el otorgamiento de línea de avales, condenando a la entidad demandada a reintegrar al actor la suma de NOVENTA MIL TRESCIENTOS OCHENTA EUROS (90.380,00) más los intereses legales desde la fecha de entrega 25 de septiembre de 2006, con expresa condena en costas a la demandada'.

CUARTO.-Interpuesto por la demandada (ya como Bankia S.A.) contra dicha sentencia recurso de apelación, al que se opuso la parte demandante y que se tramitó con el n.º 570/2018 de la sección 13.ª de la Audiencia Provincial de Madrid, esta dictó sentencia el 1 de marzo de 2019 desestimando el recurso, confirmando la sentencia apelada e imponiendo las costas a la parte apelante.

QUINTO.-Contra la sentencia de segunda instancia la parte demandada-apelante interpuso recurso de casación por existencia de interés casacional, tanto en su modalidad de oposición a la doctrina jurisprudencial de esta sala como en la de jurisprudencia contradictoria de las Audiencias Provinciales, articulado en cuatro motivos con los siguientes enunciados:

'MOTIVO PRIMERO.- Al amparo del artículo 477, apartado 2, ordinal 3°, de la LEC, por presentar interés casacional, al contravenir la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, en la sentencias dictadas en fechas 24 de junio de 2006, 25 de octubre de 2011, 1 de junio de 2016, 16 de noviembre de 2016, y más recientemente, en la Sentencia del Tribunal Supremo de 26 de octubre de 2017, donde confirma las anteriores, y excluye del ámbito de protección de la Ley 57/1968 tanto al inversor profesional como al no profesional, que compre como inversión o con fines de explotación, económica, excluyendo de dicha protección a compradores del sector inmobiliario o, a quienes sin ser profesionales, realicen la adquisición con cualesquiera fines ajenos al uso y disfrute personal, quienes deben ostentar la condición de consumidor o destinatario final de la vivienda (ya sea para uso habitual u ocasional) ajena a cualquier tipo de especulación o explotación económica, dotando así de contenido al artículo 7 de la Ley 57/1968 que atribuye 'el carácter de irrenunciables' a los derechos que otorga a los compradores'.

'MOTIVO SEGUNDO.- Al amparo del artículo 477, apartado 2, ordinal 3°, de la LEC, por presentar interés casacional, al contravenir la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, en la sentencia n° 218/2012, dictada en fecha 18 de mayo de 2012, sentencia n° 81/2005, de fecha 16 de febrero de 2005, sentencia n° 27/2015, dictada en fecha 29 de enero de 2015, y la Sentencia del Tribunal Supremo n° 448/2012, de 13 de julio, Sala de lo Civil, Sección 1ª, en cuanto a que los actos propios de mi representada nunca se dirigieron a crear apariencia de avalar la compra de inmuebles ajenos a vivienda, denunciando infracción de los artículos 1.255 y 1.256 del Código Civil sobre la extensión de los contratos, artículos 1.281 y 1.283 del Código Civil respecto de la literalidad e interpretación de los contratos, y especialmente del artículo 1.827 del Código Civil relativo al contenido de la fianza'.

'MOTIVO TERCERO.- Al amparo del artículo 477, apartado 2, ordinal 3°, de la LEC, por presentar interés casacional, al contravenir la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, en la sentencia dictada en fecha 21 de marzo de 2018, en cuanto a la aplicación retroactiva del aval otorgado a las entregas a cuenta pagadas con anterioridad a su firma, importes desconocidos por el avalista, denunciando infracción de los artículos 1.254, 1.255, 1.256, y 1.258 del Código Civil sobre la extensión de los contratos, artículos 1.281 y 1.283 del Código Civil respecto de la literalidad e interpretación de los contratos, y especialmente del artículo 1.827 del Código Civil relativo al contenido de la fianza'.

'MOTIVO CUARTO.- Al amparo del artículo 477, apartado 2, ordinal 3°, de la LEC, por presentar interés casacional, dada la contradicción entre Audiencias Provinciales, constando de manera notoria la existencia de jurisprudencia contradictoria de las Audiencias Provinciales sobre la aplicabilidad de la protección otorgada por la Ley 57/1968 respecto de adquisiciones que no cumplan con las exigencias establecidas por la citada Ley 57/1968 y respecto del momento a partir del cual se asume la obligación de avalar las cantidades entregadas a cuenta, al existir criterios dispares entre las mismas que fundamentan el interés casacional alegado, existiendo serias contradicciones entre sentencias dictadas por la propia Audiencia Provincial de Madrid, así como con distintas Audiencias Provinciales, denunciando infracción de los artículos 1.254, 1.255, 1.256, y 1.258 del Código Civil sobre la extensión de los contratos, artículos 1.281 y 1.283 del Código Civil respecto de la literalidad e interpretación de los contratos, y especialmente del artículo 1.827 del Código Civil relativo al contenido de la fianza'.

SEXTO.-Recibidas las actuaciones en esta sala y personadas ante la misma ambas partes, el recurso fue admitido por auto de 14 de julio de 2021, a continuación de lo cual la parte recurrida presentó escrito de oposición al recurso solicitando su desestimación con imposición de costas a la parte recurrente.

SÉPTIMO.-Por providencia de 13 de junio del corriente año se nombró ponente al que lo es en este trámite y se acordó resolver el recurso sin celebración de vista, señalándose para votación y fallo el siguiente día 22, en que ha tenido lugar.

Fundamentos

PRIMERO.-El presente recurso de casación se interpone por el banco demandado, condenado en ambas instancias como avalista colectivo al pago de los anticipos efectuados por el demandante para la compra de una unidad alojativa perteneciente a un conjunto inmobiliario en construcción específicamente destinado a uso hotelero. La cuestión primordial consiste en determinar si la Ley 57/1968 era o no aplicable a dicha compraventa, pues el banco, reiterando lo aducido al contestar a la demanda y en su recurso de apelación, defiende en el primer motivo de casación que dicha ley no es aplicable por ausencia de finalidad residencial.

Son antecedentes relevantes para la decisión del recurso los siguientes:

1.Hechos probados o no discutidos:

1.1. Con fecha 25 de septiembre de 2006, D. Carlos Manuel, con el asesoramiento del despacho de abogados AG2 Asesores (Gutiérrez and Partners, S.L.) suscribió con la promotora Proyectos Antele, S.L. (luego Urbanizadora Costa Palatinum S.L.) un contrato privado de compraventa (doc. 1 de la demanda) que tuvo por objeto la 'unidad alojativa' constituida por el 'apartamento NUM000' perteneciente a un complejo hotelero denominado 'Apartotel DIRECCION000' que la vendedora proyectaba construir en una finca de su propiedad integrada en el ámbito territorial del Plan Parcial Mosa Trajectum y ubicada en la pedanía murciana de Baños y Mendigo.

Junto con el contrato de compraventa, ese mismo día se suscribió un contrato de arrendamiento para la explotación de la citada unidad alojativa (doc. 2 de la demanda).

1.2. En lo que ahora interesa:

a) según la estipulación primera del contrato de compraventa, apdo. 1.2. ('Destino de la unidad alojativa. Régimen legal de apartotel'):

'El apartotel (del que formará parte la unidad/es alojativa/s objeto de compraventa) es un establecimiento hotelero constituido en una unidad de explotación y que, por su estructura y servicios, dispondrá de las instalaciones adecuadas para la conservación, elaboración y consumo de alimentos dentro de cada unidad de alojamiento.

'Con carácter previo a la realización de la actividad propia de establecimiento hotelero, se obtendrá de la Consejería de Turismo, Comercio y Consumo la autorización de apertura y clasificación turística.

'A solicitud de dicha autorización se acompañará el documento acreditativo de la disponibilidad del inmueble para ser destinado a alojamiento hotelero por la sociedad explotadora a que se hará referencia, a fin de dar cumplimiento al principio de unidad de explotación de la empresa que lleve a cabo la gerencia, dirección, administración del complejo hotelero.

'Dicho documento se suscribirá entre la parte compradora y la referida empresa explotadora'.

b) según la estipulación segunda, el precio del apartamento era de 195.000 euros más IVA, cantidad que debía abonarse del siguiente modo:

-2.900 euros como reserva, que se decían entregados con anterioridad a la firma del contrato de compraventa aunque la fecha de su pago que aparecía en el contrato (25 de septiembre de 2006) era la propia fecha del contrato.

-87.480 euros, IVA incluido, que se decían también abonados antes de la firma (si bien nuevamente se indicaba como fecha de pago el 25 de septiembre de 2006).

-Los restantes 135.820 euros, IVA incluido, al otorgarse la escritura pública de compraventa.

c) según la estipulación cuarta, apdo. 2 ('Garantías'):

'La compañía PROYECTOS ANTELE, S.L., de conformidad con lo dispuesto en la disposición adicional primera de la Ley de Ordenación de la Edificación (Ley 38/1999, de 5 de noviembre), garantiza a la parte compradora la devolución de la totalidad de las sumas que satisfaga a la promotora a cuenta del precio más los intereses legales del dinero vigentes hasta el momento en que se haga efectiva la devolución, para el supuesto de incumplimiento'.

1.3. Siguiendo el calendario pactado, el comprador anticipó a la promotora un total de 90.380 euros (2.900 euros más 87.480 euros). Los pagos se hicieron los días 25 y 26 de septiembre de 2006 mediante sendas transferencias bancarias a una cuenta de la promotora en Caja de Ahorros de Murcia, S.A. 'Caja Murcia' (luego Banco Mare Nostrum S.A., y en la fecha de interposición del presente recurso Bankia S.A.) terminada en 1061, pero no por el comprador sino por la referida mercantil Gutiérrez and Partners, S.L.

1.4. De conformidad con el compromiso asumido en junio de 2006 de avalar a la promotora mediante una línea de avales al aceptar financiar la promoción (doc. 4 de la demanda), con fecha 13 de marzo de 2007 'Caja Murcia' suscribió un documento de aval general a la promotora (doc. 5 de la demanda) del siguiente tenor:

'Caja de Ahorros de Murcia [...]

'AVALA

'A PROYECTOS ANTELE, S.L., con C.I.F. nº B-02382984 y domiciliada en Avda. de los Pinos, 5-3º C, 30009 Murcia, ante los compradores de las viviendas que después se dirán, para que puedan percibir cantidades a cuenta de los adquirentes de las viviendas en construcción sitas en Baños y Mendigo, calle de Urb. DIRECCION001, obligándose con los promotores avalados con carácter solidario a devolver las cantidades entregadas a estos por los adquirentes de las viviendas descritas mediante ingresos en la cuenta especial que el promotor tiene abierta al efecto en el/la Caja de Ahorros de Murcia, sucursal Molina de Segura-Empresas con el número NUM001, con renuncia a los beneficios de excusión o a cualquier otro que pudiera corresponder a la Entidad avalada, así como los intereses legales desde la fecha de entrega hasta la fecha de devolución en el supuesto de que la construcción no llegue a buen fin por cualquier causa en el plazo de terminación previsto.

'Este aval de carácter general será individualizado para cada uno de los compradores citados y carece de validez frente a dichos compradores, hasta tanto éstos no tengan el referido documento individualizado de garantía expedido a su favor por Caja de Ahorros de Murcia, relativa a las cantidades que el promotor reconozca efectivamente cobradas a cada uno de los adquirentes por haberse producido el ingreso de tales cantidades en la cuenta especial citada con indicación del piso de que se trate.

'La presente garantía permanecerá en vigor hasta el día que se acredite la obtención de la cédula de habitabilidad o documento equivalente y se otorgue la correspondiente escritura de transmisión de la vivienda de que se trate [...]'.

El banco se aseguró de recuperar de la promotora las cantidades que tuviera que satisfacer a los compradores en cumplimiento de dicho aval mediante contrato de afianzamiento mercantil suscrito con la promotora con fecha 9 de abril de 2007 (doc. 6 de la demanda).

1.5. La promotora no entregó al comprador aval individual en garantía de las cantidades anticipadas por este.

1.6. Transcurrido el plazo pactado sin que la obra se hubiera terminado, y por tanto sin que el apartamento hubiera sido entregado, el contrato fue resuelto a instancia del comprador por laudo dictado el 15 de julio de 2010 por la Corte Española de Arbitraje de fecha 15 de julio de 2010 (doc. 3 de la demanda) que, resolviendo también los contratos de otros compradores de la misma promoción, condenó a la promotora a devolverles las cantidades anticipadas más sus intereses 'desde la presentación de la demanda de fecha 16-10-09' antes del 31 de diciembre de 2010.

2.Al no ser atendidos por el banco los requerimientos extrajudiciales de fechas 6 de julio y 3 de noviembre de 2011 (docs. 10 y 11 de la demanda), en septiembre de 2016 el comprador demandó al banco interesando su condena a pagarle la totalidad de las cantidades anticipadas a cuenta del precio del apartamento más intereses legales desde su entrega.

En síntesis, y en lo que ahora interesa, alegaba que, al no haber llegado la construcción a buen fin y no haber cumplido tampoco la promotora el laudo arbitral, el banco demandado debía responder frente al comprador, principalmente como avalista colectivo y subsidiariamente conforme al art. 1-2.ª de la Ley 57/1968, de la totalidad de las cantidades anticipadas a la promotora más sus intereses desde sus respectivas entregas, fundándose su responsabilidad como garante en la suficiencia del referido aval general otorgado por Caja Murcia a pesar de no haberse otorgado avales individuales, y su responsabilidad como receptor en el hecho de haber aceptado ingresos del comprador en la cuenta 'especial' (que era además la indicada en el aval general) abierta por la promotora en dicha entidad sin haber exigido la entrega de los correspondientes avales individuales.

3.El banco se opuso a la demanda alegando, en lo que ahora interesa y en síntesis: (i) que la Ley 57/1968 no era aplicable al caso por tratarse de compraventa con una finalidad inversora y no residencial, ya que en el propio contrato de compraventa se decía que su objeto era una unidad alojativa destinada a uso hotelero y, además, se había firmado un contrato de arrendamiento para su explotación como apartahotel (extractaba en apoyo de su tesis las sentencias de esta sala 706/2011, de 25 de octubre, y 1 de junio de 2016, rec. 246/2014); (ii) que el aval general otorgado por el banco no amparaba al demandante, pues se otorgó para garantizar una promoción destinada a viviendas que no llegaron a construirse; (iii) que en la fecha de las entregas a cuenta por el demandante el banco no había expedido aval alguno a su favor, ni por tanto existía contrato ni obligaciones contractuales exigibles al banco; y (iv) que en cualquier caso, de admitirse que el aval general otorgado por el banco lo fue al amparo del principio de autonomía de la voluntad ( art. 1255 CC) a pesar de que la compra estuviera destinada a inversión, lo relevante para descartar la responsabilidad del banco en este caso era que dicha garantía solo se extendería a los anticipos efectuados por el comprador a partir de la fecha de constitución del aval (marzo de 2017), el cual, por no tener efecto retroactivo, no comprendía los anticipos anteriores.

4.La sentencia de primera instancia estimó íntegramente la demanda. Sus razones fueron, en síntesis, las siguientes: (i) según la jurisprudencia sobre la Ley 57/1968, la falta de aval es un incumplimiento esencial y procede exigir responsabilidad conforme al art. 1-2.ª de la misma a la entidad de crédito que acepte ingresos de compradores de viviendas en construcción sin exigir al promotor la apertura de cuenta especial debidamente garantizada; y (ii) tanto la ley como la expresada jurisprudencia eran aplicables al caso por no ser óbice para ello que el comprador pudiera actuar con ánimo de lucro, dado que según la LDCU y su jurisprudencia el ánimo de lucro no excluía la condición de consumidor de persona física cuando esta actuaba en un ámbito ajeno a una actividad empresarial o profesional, y según la sentencia de esta sala de 25 de octubre de 2011 la Ley 57/1968 también era aplicable cuando 'el derecho inmobiliario obtenido lo sea de aprovechamiento por turno de los regulados en los artículos 4.2, 2.º y 5.2.2.º de la Ley 42/1998'.

5.El banco interpuso recurso de apelación alegando, en lo que ahora interesa, que la Ley 57/1968 no amparaba al demandante las razones aducidas en su escrito de contestación a la demanda, es decir, porque lo comprado no era una vivienda para residir permanentemente o de forma temporal, sino una unidad alojativa integrada en un establecimiento hotelero, que además el comprador (inversor, no consumidor) iba a explotar en arrendamiento.

El comprador-demandante se opuso al recurso alegando, en lo que ahora interesa: (i) que la Ley 57/1968 sí era aplicable al caso porque la unidad alojativa no había sido adquirida únicamente con un 'simple interés inversionista' sino también 'para servir de habitación circunstancial de aquel' y la compraventa no había tenido por objeto un hotel o un establecimiento hotelero sino una vivienda, por más que el hecho de que estuviera afecta temporalmente a explotación hotelera implicara que el derecho de propiedad del comprador sobre ella estuviera limitado a poderla usar solo temporalmente, además de que el ánimo de lucro no excluía la condición de consumidor; (ii) que Caja Murcia se sometió voluntariamente a dicho régimen legal al avalar a la promotora y garantizar los anticipos de compradores de apartamentos de la promoción ' DIRECCION001?' o ' DIRECCION000', abriendo a tal efecto en diciembre de 2005, es decir, antes de que se constituyera en entidad financiadora de la promoción, la cuenta especial que luego se indicó expresamente en el aval general prestado a la promotora en marzo de 2007; y (iii) que en todo caso el banco debía responder como receptor de los anticipos.

6.La sentencia de segunda instancia, desestimando el recurso de apelación, confirmó íntegramente la sentencia apelada con imposición de costas a la entidad apelante.

Sus razones son, en lo que ahora interesa y en síntesis, las siguientes: (i) aunque la compraventa no tuvo finalidad residencial, al tener por objeto 'una parte de un establecimiento hotelero constituido como una unidad de explotación', la aplicación de la Ley 57/1968 al caso es incuestionable; (ii) primero, porque las partes vendedora y compradora convinieron que la vendedora se obligaba a garantizar al comprador la devolución de la totalidad de los anticipos más sus intereses legales para el supuesto de incumplimiento; (iii) segundo, porque Caja Murcia pactó con la promotora avalar a los compradores de viviendas de dicha promoción y de hecho emitió un aval general con sujeción a la Ley 57/1968; (iv) tercero, porque lo transmitido fue un apartamento concreto con una reserva expresa por la que el comprador podía hacer uso del mismo durante cuatro semanas al año, sin que tampoco sea óbice para aplicar la ley que pudiera ser arrendado; (v) y cuarto, porque aunque el contrato no quedara sujeto a la Ley 42/1998, derogada por la Ley 4/2012, de 6 de julio, lo cierto es que los derechos reconocidos y las obligaciones asumidas por las partes se asemejan en su naturaleza a los casos de adquisiciones de inmuebles para su aprovechamiento por turno respecto de los cuales la jurisprudencia ha dicho que están bajo la cobertura de la Ley 57/1968 (se cita y extracta una sentencia de esta sala de 25 de octubre de 2011); (vi) tampoco es impedimento para aplicar la Ley 57/1968 el ánimo de lucro del comprador, pues su existencia no excluye la condición de consumidor; y (vii) de la prueba practicada resulta tanto que el demandante compró una vivienda para cubrir sus necesidades personales y familiares y, a la vez, obtener un rendimiento económico que compensase los gastos de la compra (lo que en ningún caso le convertía en un profesional dedicado a la actividad de compra y venta de inmuebles) como también que la promoción no llegó a buen fin, dándose así el supuesto de hecho determinante de la responsabilidad de la entidad apelante, avalista solidaria de la promotora.

7.Contra esta sentencia el banco demandado interpuso recurso de casación por interés casacional tanto en su modalidad de oposición a la doctrina jurisprudencial de esta sala como en la de existencia de jurisprudencia contradictoria de las Audiencias Provinciales, articulado en cuatro motivos, el primero de los cuales impugna la aplicación al caso de la Ley 57/1968 por la finalidad no residencial de la compraventa mientras que los otros tres niegan que las cantidades anticipadas por el comprador estuvieran avaladas, pues los actos propios del banco nunca se dirigieron a crear una apariencia de avalar la compra de inmuebles no destinados a vivienda (motivo segundo), y el aval no tenía el alcance temporal que le atribuye la sentencia recurrida, al comprender únicamente anticipos posteriores a su formalización pero no los anteriores (motivos tercero y cuarto).

8.La parte recurrida se ha opuesto al recurso pidiendo su desestimación.

SEGUNDO.-Según su encabezamiento, el motivo primero se funda en infracción del art. 7 de la Ley 57/1968 (si bien en su desarrollo también se citan los arts. 1 y 3) y en vulneración de la doctrina jurisprudencial de esta sala contenida en las sentencias que se citan y extractan sobre la no aplicación de dicha ley a compraventas con una finalidad no residencial.

En su desarrollo se alega, en síntesis: (i) que según resulta de su exposición de motivos y de su art. 1, la Ley 57/1968 no es aplicable al caso porque la compraventa no tuvo por objeto una vivienda destinada a finalidad residencial, permanente o de temporada, accidental o circunstancial, sino una unidad alojativa integrada en un complejo hotelero constituido en una unidad de explotación, destinada, como el conjunto en el que se integraba, a un uso turístico, es decir, a su explotación como apartahotel, careciendo el comprador de la facultad de disponer a título privado de la posesión de su unidad alojativa; y (ii) que la sentencia recurrida se ampara en una sentencia de esta sala dictada en el ámbito de la legislación sobre aprovechamiento por turno de bienes inmuebles, en un caso completamente distinto porque en este caso el comprador no adquirió únicamente un derecho de uso y disfrute (que es lo caracteriza y constituye la razón de ser de dicha normativa sobre aprovechamiento por turno) sino toda la propiedad de la unidad alojativa destinada a su explotación hotelera.

La parte recurrida se ha opuesto al motivo alegando, en lo que ahora interesa y en síntesis: (i) que la razón decisoria de la sentencia recurrida para declarar la responsabilidad del banco como avalista es que dicha entidad asumió la obligación de avalar a la promotora frente a los compradores de las distintas unidades alojativas a sabiendas de que la voluntad del comprador era la de usar la vivienda de forma temporal; (ii) que para cumplir ese compromiso abrió una cuenta especial para esta concreta promoción en diciembre de 2005; (iii) que la sentencia recurrida ha declarado probado que la vivienda fue adquirida con ese fin 'residencial personal del comprador', sin que la recurrente pueda apartarse de los hechos probados; y (iv) que la sentencia recurrida se ajusta al criterio jurisprudencial de la sentencia de esta sala de 25 de octubre de 2011 al considerar que los que adquieren un derecho de aprovechamiento por turno también están amparados por la Ley 57/1968.

TERCERO.-Procede estimar el motivo por ser jurisprudencia consolidada de esta sala (sentencias 857/2021, de 10 de diciembre, y 98/2022, 101/2022 y 103/2022, las tres de 7 de febrero) que la Ley 57/1968 no ampara a los que compren una vivienda para un uso no residencial propio sino negocial, como es el caso del demandante del presente litigio, que compró una 'unidad alojativa' en régimen de apartahotel destinada, como el conjunto en que se integraba, a una finalidad de explotación hotelera (según resulta con toda claridad de la estipulación primera, apdo. 1.2, del contrato de compraventa).

En consecuencia, no puede aplicarse en contra del banco recurrente la doctrina jurisprudencial de esta sala sobre la eficacia de los avales colectivos en favor de los compradores sí amparados por la Ley 57/1968 ni, como se adelantó en la ya citada sentencia 101/2022 y resulta de la sentencia 385/2021, de 7 de junio, la responsabilidad establecida en el art. 1.2.ª de dicha ley, pues 'no tiene sentido imponer al banco demandado derechos irrenunciables del comprador cuando resulta que la razón de ser de la imperatividad de la Ley 57/1968 no es otra que el destino residencial de la vivienda; no, por tanto, el puramente negocial o de explotación'.

Finalmente, la sentencia de esta sala 706/2011, de 25 de octubre, citada por la sentencia recurrida para justificar la aplicación de la Ley 57/1968 en favor del demandante del presente litigio, no puede servir a tal finalidad: en primer lugar, porque resuelve un conflicto exclusivamente entre comprador y vendedor, no del comprador frente a un garante o un banco en el que hubiera ingresado los anticipos; y en segundo lugar, porque aun cuando aluda al contrato de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles, de los hechos no resulta que tal fuera el caso.

CUARTO.-La estimación del motivo primero del recurso determina que, sin necesidad de resolver los otros tres, proceda casar la sentencia recurrida y, en funciones de instancia, estimar el recurso de apelación del banco demandado y desestimar íntegramente la demanda.

QUINTO.-Conforme al art. 398.2 LEC, no procede imponer a ninguna de las partes las costas del recurso de casación, dada su estimación, ni las costas de la segunda instancia, dado que el recurso de apelación del banco tenía que haber sido estimado.

Y conforme al art. 394.1 LEC, procede imponer al demandante las costas de la primera instancia, dado que la demanda se desestima íntegramente.

SEXTO.-Conforme a la d. adicional 15.ª.8 LOPJ procede devolver a la parte recurrente el depósito constituido.

Fallo

Por todo lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad que le confiere la Constitución, esta sala ha decidido

1.º-Estimar el recurso de casación interpuesto por la entidad demandada Bankia S.A. contra la sentencia dictada el 1 de marzo de 2019 por la sección 13.ª de la Audiencia Provincial de Madrid en el recurso de apelación n.º 570/2018.

2.º-Casar la sentencia recurrida para, en su lugar, estimar el recurso de apelación interpuesto en su día por esa misma parte y desestimar la demanda.

3.º-No imponer a ninguna de las partes las costas del recurso de casación ni las de la segunda instancia e imponer al demandante las costas de la primera instancia.

4.º-Y devolver a la parte recurrente el depósito constituido.

Líbrese al mencionado tribunal la certificación correspondiente con devolución de los autos.

Notifíquese esta resolución a las partes e insértese en la colección legislativa.

Así se acuerda y firma.