Sentencia Civil Nº 502/2007, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 16, Rec 612/2006 de 18 de Octubre de 2007

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN DECIMOSEXTA

ROLLO Nº 612/2006-C

JUICIO ORDINARIO nº 356/2005

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 1 de RUBÍ

S E N T E N C I A N ú m. 502/2007

Ilmos. Sres.

D. AGUSTÍN FERRER BARRIENDOS

D. JORDI SEGUÍ PUNTAS

D. JOSE LUIS VALDIVIESO POLAINO

En la ciudad de Barcelona, a dieciocho de octubre de dos mil siete.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimosexta de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio Ordinario nº 356/2005, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Rubí, a instancia de Dª. Claudia representada por la procuradora Dª. Francesca Bordell Sarro, contra GRUPASSA (BRENES Y ASOCIADOS SERVICIOS INMOBILIARIOS, S.L.) representada por la procuradora Dª. Cristina García Girbés y contra GRUPO INDUSTRIAL RENDA RUBINENSE,S.L.; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la demandada GRUPASSA contra la Sentencia dictada en los mismos el día 17 de marzo de 2006, por el Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que debo ESTIMAR y ESTIMO íntegramente la demanda formulada por Dª. Claudia contra GRUPASSA (BRENES Y ASOCIADOS, S.L.), por lo debo condenar y condeno a esta última al pago a la actora de la cantidad de VEINTISEIS MIL CUATROCIENTOS CUARENTA Y CUATRO EUROS CON CINCUENTA Y CUATRO CÉNTIMOS (26.444,54 EUR), con intereses desde la interpelación judicial y costas; y debo ABSOLVER Y ABSUELVO a la codemandada GRUPO INDUSTRIAL RENDA RUBINENSE S.L. de todos los pedimentos formulados, sin expreso pronunciamiento en cuanto a las costas causadas a su instancia.".

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación Grupassa (Brenes y Asociados Servicios Inmobiliarios S.L.) mediante su escrito motivado, dándose traslado a las contrarias. oponiéndose la parte actora por escrito de 19 de mayo de 2006; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 26 de septiembre de 2007.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. JOSE LUIS VALDIVIESO POLAINO.

Fundamentos

Primero: La demandante, Dña. Claudia , reclamó la devolución, dobladas, de las arras que entregó para la compra del piso de calle DIRECCION000 números NUM000 - NUM001 , NUM002 - NUM003 , de Rubí, y plaza de parking número NUM004 . Formuló su reclamación la actora porque, pasado con creces el plazo previsto en el contrato para el otorgamiento de la escritura pública, las demandadas no atendieron sus requerimientos para realizar dicho otorgamiento, lo que la había obligado a resolver el contrato y a formular la aludida reclamación, en el entendimiento de que las demandadas habían desistido de dicho contrato.

La demanda se dirigió contra quien otorgó el contrato, Brenes y Asociados Servicios Inmobiliarios, S.L., Grupassa, y contra quien fue promotora y propietaria del inmueble objeto del contrato, Grupo Industrial Renda Rubinense, S.L., la cual fue absuelta en primera instancia sin que la demandante haya formulado recurso contra dicha decisión. Brenes y Asociados opuso que le había sido imposible consumar la compraventa por problemas surgidos con la instalación del suministro eléctrico, supuesto para el cual el contrato preveía la devolución, sólo, de la suma entregada por la frustrada compradora, cantidad que la sociedad ofreció.

El Juzgado estimó la demanda frente a Brenes, a la que denomina Grupassa, considerando que la misma había desistido del contrato, sin haber acreditado en modo alguno la existencia de esos problemas que aducía en su contestación, los cuales no habían sido obstáculo para que Grupassa (sic) adquiriese el inmueble en 5 de febrero de 2.003, por lo que los propios actos de las demandadas mostraban que no había obstáculo alguno para la transmisión de la propiedad. Añadía que para el funcionamiento de la cláusula de arras penitenciales no era preciso que se demostrase que lo ocurrido había provocado perjuicios concretos a la parte actora.

Segundo: Es verdad que el Juzgado se equivocó al decir que Brenes adquirió el piso que se habría propuesto comprar la demandante mediante escritura de 5 de febrero de 2.003, o sea, antes del contrato de compraventa con pacto de arras que aquí nos ocupa, que se firmó en septiembre del mismo año. Lo cierto fue que la escritura se otorgó en 11 de febrero de 2.005 y no a favor propiamente de la demandada, sino de Brenes & Asociados Asesores, S.L, que quizá pertenezca al mismo grupo que la demandada de nombre Brenes. Así consta en copia simple de la escritura, obrante a los folios 77 y siguientes de los autos.

En eso, por tanto, tiene razón la recurrente. Pero en lo demás no la tiene, al entender de la sala, de modo que no pueden aceptarse sus argumentos ni su recurso.

Tercero: La demandada Brenes era una intermediaria, pero no en el sentido de que actuase por cuenta de la otra demandada ni, menos, en su nombre. Lo que tenía era una especie de opción de compra, una reserva, que le permitía (o le obligaba quizás, no lo sabemos) comprar el piso que quería la señora Claudia .

Es cierto que en caso de haber existido un problema impeditivo para la consumación del contrato, no habría podido aplicarse el pacto de arras ni el artículo 1.454 del Código Civil , dictado para cuando se desiste voluntariamente del contrato. Pero la prueba de un tal obstáculo correspondía a la demandada y, como razona el Juzgado, dicha parte no ha probado en modo alguno que existiese un impedimento para el otorgamiento de la escritura de compraventa. Sólo contamos al respecto con la declaración de la propia Brenes, porque la otra demandada, al ser interrogado su representante, no confirmó plenamente esas dificultades, pues se limitó a señalar que creía que había habido problemas con una estación transformadora de FECSA. No se nos alcanza tampoco por qué no habría podido escriturarse sin el suministro eléctrico, aunque fuese con todas las reservas atinentes a dicha situación.

La demandada Brenes comunicó a la actora que existía problema con el suministro eléctrico, mediante su burofax de 20 de octubre de 2.004 (documento 11 de la demanda, al folio 41), pero no ofreció más solución que la de la espera o la de resolver el contrato con devolución sólo de la suma entregada por la señora Claudia . Decía también dicha parte que no podía garantizar ni asegurar el plazo de entrega, cuando en el contrato bien que había previsto el otorgamiento en la primera quincena de enero de 2.004. Pese a ello el 20 de octubre se dirigía a la demandante en los términos vistos, lo que condujo a que el 7 de diciembre siguiente la actora resolviese el contrato y exigiese las arras dobladas.

En su recurso Brenes denuncia el error en la fecha de la escritura a que nos hemos referido en el anterior fundamento, y dice poco más. Insiste en la imposibilidad por el tema eléctrico, huérfana de prueba, como hemos dicho, y en que no fue su voluntad desistir del contrato. Respecto a esto último es posible que en su fuero interno la demandada no quisiese desistir. Pero lo cierto es que no cumplió y no ofreció solución plausible alguna a la demandante, sino sólo que esperase sine die, lo que es inadmisible cuando se había comprometido a una fecha concreta.

En fin, también se refiere la recurrente al tema del perjuicio, que no ha sido acreditado por la actora. Acreditó el coste de una tasación y nada más, es cierto. Pero ninguna necesidad tenía de hacer tal prueba, pues las arras penitenciales funcionan sin necesidad de que se pruebe el perjuicio.

Cuarto: Desestimándose el recurso se impondrán las costas del mismo a la recurrente, conforme a lo dispuesto en el artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que, desestimando el recurso de apelación interpuesto por BRENES Y ASOCIADOS SERVICIOS INMOBILIARIOS, S.L., contra la sentencia de fecha diecisiete de marzo de dos mil seis, dictada por el Juzgado de Primera Instancia número uno de Rubí en el asunto mencionado en el encabezamiento, debemos confirmar y confirmamos dicha sentencia, con imposición de las costas a la recurrente.

Devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de esta sentencia, para su cumplimiento.

Así, por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En este día, y una vez firmada por todos los magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las leyes. Doy fe.