Sentencia Civil Nº 503/2007, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 16, Rec 869/2006 de 18 de Octubre de 2007

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN DECIMOSEXTA

ROLLO Nº 869/2006-C

JUICIO ORDINARIO Nº 584/2005

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 3 DE CORNELLÁ DE LLOBREGAT

S E N T E N C I A N ú m. 503/2007

Ilmos. Sres.

D. AGUSTÍN FERRER BARRIENDOS

D. JORDI SEGUÍ PUNTAS

D. JOSÉ LUIS VALDIVIESO POLAINO

En la ciudad de Barcelona, a dieciocho de octubre de dos mil siete.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimosexta de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio Ordinario nº 584/2005, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Cornellá de Llobregat, a instancia de D. Juan Carlos representado por la procuradora Dª. Cristina García Girbés, contra D. Emilio representado por el procurador D. Pedro Moratal Sendra, y contra Dª. Elena representada por el procurador D. Jordi Ribó Cladellas; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la Sentencia dictada en los mismos el día 31 de Julio de 2.006, por el Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: SE DESESTIMA LA DEMANDA promovida a instancia del procurador de los Tribunales Francisco Javier Martínez del Toro en nombre y representación de Juan Carlos , contra Elena y Emilio , por lo que debo ABSOLVER Y ABSUELVO a las partes codemandadas de todos los pedimentos efectuados en su contra, con expresa imposición de las costas causadas en esta instancia a la parte actora.".

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora mediante su escrito motivado, dándose traslado a las contrarias que se opusieron mediante sus respectivos escritos; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día TRES DE OCTUBRE DE DOS MIL SIETE.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. JOSÉ LUIS VALDIVIESO POLAINO.

Fundamentos

Primero: El litigio se refiere al edificio de calle La Noguera números 66-68 de Cornellà de Llobregat. El actor, D. Juan Carlos , es propietario del piso sito en los bajos segunda, que es un dúplex situado en la planta baja y en la primera alta. Los demandados, D. Emilio y Dña. Elena , son propietarios de las viviendas situadas en la segunda planta, puertas primera y segunda respectivamente. Estas viviendas de los demandados tienen encima una buhardilla, formada entre la cubierta inclinada y el forjado que constituye el techo de la segunda planta alta del edificio; buhardilla que es habitable, pues cuenta con habitación y un baño. También tienen, sobre parte de la superficie de ese mismo forjado (26,66 metros cuadrados exactamente, según un informe de los directores facultativos de su construcción aportado como documento 11 de la contestación del señor Emilio ), una terraza que ahora es practicable.

Pues bien, el demandante alegó en su demanda (hecho séptimo) que sobre las cubiertas del edificio los demandados habían realizado obras de tal envergadura que afectaban a un elemento común del edificio, como es el vuelo, naturalmente sin contar con el consentimiento de la comunidad de propietarios. Esa es la alegación central de la demanda y, desde luego, las obras se describen en ese escrito inicial en la forma expuesta, ni más ni menos. Solicitó el demandante, por esa razón de construirse en elemento común, que se declarase que las obras realizadas por los demandados son indebidas e ilegales, debiendo o bien restablecerse a su estado primitivo los elementos afectados, tanto los comunes como los privativos, o bien declararse lo construido, por accesión, elemento común y por tanto perteneciente a todos los condueños.

El Juzgado, tras rechazar la excepción de falta de legitimación activa del demandante, en pronunciamiento que los demandados no han recurrido, desestimó la demanda por razones de fondo. Ahora, el actor interpone recurso pretendiendo que su demanda se estime en su integridad.

Segundo: Tiene razón el Juzgado, aunque sólo en parte, cuando dice que el consentimiento del demandante en el acuerdo de la comunidad de propietarios de 26 de febrero de 2.000 es un acto propio que le vincula. Mediante ese acuerdo se modificaron los coeficientes de participación en los elementos comunes de los cinco departamentos del edificio, lo que, según se dice en el acta, se hizo porque en el mismo acuerdo se asignaba a los pisos de la planta segunda alta el uso exclusivo de las terrazas existentes encima de dicha planta. A esas terrazas no se podía acceder inicialmente desde las viviendas, según explicó el arquitecto director de la obra en su declaración testifical. Esa situación cambió, porque, como reconoció el actor en su declaración, ahora sólo podía accederse a las terrazas desde las viviendas de los demandados. Luego si el demandante consintió en un uso exclusivo que necesariamente había de hacerse desde las viviendas de la segunda planta alta, es obvio que consintió en que las cosas no quedasen como estaban al principio, de manera que no puede pretender ahora que se restablezcan a su estado primitivo.

El problema es que las obras combatidas no son sólo las que se refieren a las terrazas y al acceso a las mismas. En realidad, se combate la habilitación como espacio habitable del situado inmediatamente bajo la cubierta inclinada del edificio; espacio al que no se refiere expresamente el acuerdo de la comunidad de 26 de febrero de 2.000, de manera que no puede decirse que, al pedir que cese el actual estado de cosas respecto a ese espacio, el actor esté yendo contra sus propios actos. En este sentido, a nuestro entender, el Juzgado no tiene razón. Pero eso no significa que pueda aceptarse la petición del actor.

Por cierto que la definición de las obras se hace mal en la demanda. Se habla de que afectaron a un elemento común como era el vuelo del edificio, lo que no es cierto de ninguna manera. Las obras combatidas se hicieron bajo la cubierta del inmueble (así se dijo en la audiencia previa y se repite insistentemente en el recurso) y, quizá, en las terrazas, de modo que no se realizaron ocupando el vuelo. Todos sabían que las obras cuestionadas eran las de bajo cubierta, con seguridad desde la audiencia previa, pero de hecho se definieron mal en la demanda, en la que se habló de obras en el vuelo, espacio evidentemente común. En el escrito inicial, por tanto, no se explica que fuesen bajo cubierta, ni se alegan las razones (para que pudiesen ser contradichas por los demandados) por las que ha de considerarse elemento común ese espacio entre el forjado superior de la segunda planta y la cubierta inclinada.

Tercero: El demandante no ha demostrado, ni siquiera mínimamente, que los demandados hayan realizado ninguna obra. En eso tiene razón el juez de primera instancia, y esa es una de las razones en que fundamenta su fallo, como se expone en los dos últimos párrafos de la página 4 de la sentencia. De hecho, en el recurso no se indica dónde están las pruebas de que los demandados, después de la compra de sus viviendas, han hecho eso que sostiene el actor que han hecho.

Lo que sí está claro es que en los documentos o títulos formales relativos a estas viviendas no consta la buhardilla ni la terraza. También lo está que no figuraban en el proyecto (en éste constaba la terraza pero como no practicable, según aclaró el arquitecto director en el juicio).

El registro de la propiedad no garantiza la exactitud de las descripciones de los inmuebles y puede ocurrir perfectamente que tampoco se describan bien en las escrituras públicas de compraventa. A estas discordancias frecuentemente se les da demasiada importancia, y a veces provocan litigios. Pero si en una escritura no se menciona una buhardilla y resulta que, realmente, la vivienda la tiene y la tiene cuando se perfecciona el contrato de compraventa y si, luego, se entrega la posesión de eso que no se describe pero que existe, es evidente que la compraventa comprende también el elemento no descrito, porque lo trascendente es aquello sobre lo que se proyecta el consentimiento de las partes. Por referirnos a nuestra situación, si una casa tiene buhardilla y los compradores la ven cuando compran y está en posesión del vendedor y se les vende a los adquirentes y éstos la reciben luego, es obvio que la buhardilla es, también, objeto del contrato.

El derecho (salvo que haya que proteger a terceros de buena fe) es esencialmente realista. Atiende preferentemente a lo que de verdad ocurre en la práctica, a lo que los contratantes pactan y a lo que entregan realmente. En nuestro caso la realidad es que, en cuanto al señor Emilio , sabemos con certeza que, cuando compró, las cosas ya estaban como continuaron después y como están ahora y, en cuanto a la señora Elena , no hay ni el menor atisbo de prueba de que, tras comprar, haya realizado ninguna obra. De hecho, nos parece bastante evidente que con su vivienda pasó lo mismo que con la del señor Emilio : que se hicieron las buhardillas ya de origen, aunque, como a veces ocurre, de forma no oficial. Insistimos: en cuanto al señor Emilio , la buhardilla y la terraza practicable ya figuraban en la tasación de la finca que lleva fecha de 4 de diciembre de 1.997, cuando él otorgó la escritura de compraventa el 21 de enero de 1.998, lo que se reconoce expresamente en el recurso. Y en cuanto a la otra demandada, aunque no hay prueba directa de que la obra fuese de origen, tampoco la hay de que realizase (ni ella ni el señor Emilio ) la menor obra. Para estimar la demanda era necesario conseguir esa prueba (junto con la de que el espacio afectado es común), pues el demandante sostiene que se realizó esa obra a posteriori de edificarse todo el inmueble y era a él a quien le correspondía la carga de la prueba, conforme a lo establecido en el artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. De hecho, lo más verosímil es que los dos espacios bajo cubierta se reservasen para las viviendas situadas allí, únicos lugares desde los que podía accederse a los repetidos espacios.

En su declaración en el juicio, el arquitecto director de la construcción del edificio no pudo pronunciarse sobre si, al acabarse la edificación, estaba la cubierta en la forma en que aparece en las fotografías aportadas como documento 11 de la demanda, porque, según afirmó, cuando se finalizaron las obras no podía accederse a la terraza. Pero lo que sí declaró es que la cubierta que él proyectó era en parte inclinada y en parte horizontal, aunque ésta última no fuese practicable. Es obvio que lo que se actuó fuera de lo previsto en el proyecto fue respetando la cubierta proyectada. El arquitecto nada ha dicho en sentido contrario, y eso que ahora sí ha visto las viviendas tal como están, según consta en su certificado de 23 de enero de 2.006 aportado como documento 11 de la contestación del señor Emilio . Habría sido insólito que los demandados hubiesen levantado la cubierta para habilitar las buhardillas y hacer practicables las terrazas.

Cuarto: Se ha hablado de la titularidad de los espacios situados bajo la cubierta. Pues bien, no hay la menor prueba de que los espacios que se abuhardillaron sean comunes y están en posesión privativa de los demandados.

El vuelo sí es elemento común, pero esos espacios bajo cubierta no. O, por lo menos, no hay prueba alguna de ello. Es obvio que a esos espacios no puede accederse sino desde las respectivas viviendas de los demandados, como se reconoce en el recurso. No consta que a las terrazas, cuyo exclusivo uso atribuyó la comunidad a estas viviendas, pueda accederse por otro sitio que no sean las buhardillas. De hecho, del plano acompañado a la tasación aportada por el señor Emilio (documento 2 de su contestación, al folio 152), se desprende que el acceso a la terraza de dicho señor es, precisamente, a través del espacio bajo cubierta. En los mismos espacios no hay instalaciones comunes, respecto a lo cual nada se dice. Tampoco figuran en la enunciación de los espacios comunes que se hace en los estatutos de la comunidad de propietarios, ni en la primera versión ni en la que se aprobó en la junta de 26 de febrero de 2.000. Por tanto, no puede admitirse que sean espacios de titularidad común de los condóminos.

Pero es que, además, los espacios en cuestión, como hemos repetido, están en posesión de los demandados, únicos que pueden acceder a ellos dada su configuración arquitectónica, lo cual tiene la mayor importancia. La posesión tiene una fuerza legitimadora muy importante en nuestro derecho. El artículo 448 del Código Civil dispone que el poseedor en concepto de dueño tiene a su favor la presunción de que posee con justo título. El artículo 522.1 del Código Civil de Cataluña dice hoy lo mismo, al declarar que se presume que los poseedores son titulares del derecho en concepto del cual poseen el bien. En una muestra del realismo al que aspira el derecho, los preceptos en cuestión recogen lo que es experiencia común: lo normal es que sean sus dueños los que poseen las cosas. Como consecuencia de esa fuerza legitimadora, cuando se ejercita una acción reivindicatoria la ley respeta al poseedor, salvo que el reivindicante demuestre que es dueño de la cosa. Y aquí, en la práctica, se está ejercitando algo parecido a una acción reivindicatoria, porque el demandante quiere que se prive a los demandados de la posesión de unos espacios que ocupan y/o de lo que en ellos hay construido. Para lograrlo, nos parece obvio que debió haber demostrado que los espacios de que se trata son elementos comunes, lo que no resulta de lo actuado, sino más bien todo lo contrario.

Quinto: Desestimándose el recurso, se impondrán las costas al recurrente, conforme a lo dispuesto en el artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , al no haber razón alguna para resolver de otro modo.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que, desestimando el recurso de apelación interpuesto por D. Juan Carlos contra la sentencia de fecha treinta y uno de julio de dos mil seis, dictada por el Juzgado de Primera Instancia número tres de Cornellà de Llobregat en el asunto mencionado en el encabezamiento, debemos confirmar y confirmamos dicha sentencia, con imposición de las costas al recurrente.

Devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de esta sentencia, para su cumplimiento.

Así, por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En este día, y una vez firmada por todos los magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las leyes. Doy fe.