Sentencia Civil Nº 503/2008, Audiencia Provincial de Leon, Sección 1, Rec 398/2005 de 30 de Diciembre de 2008

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

LEON

SENTENCIA: 00503/2008

AUDIENCIA PROVINCIAL DE

LEON

Sección 001

Domicilio : C/ EL CID, NÚM. 20

Telf : 987.23.31.35

Fax : 987.23.33.52

Modelo : SEN00

N.I.G.: 24089 37 1 2005 0102608

ROLLO : RECURSO DE APELACION (LECN) 0000398 /2005 CIVIL

Juzgado procedencia : JDO.1A.INST.E INSTRUCCION N.2 de ASTORGA

Procedimiento de origen : PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000021 /2005

RECURRENTE : Justino

Procurador/a : MARIA LOURDES CRESPO TORAL

Letrado/a :

RECURRIDO/A : COMUNIDAD DE PROPIETARIOS C/ DIRECCION000 Nº NUM000 DE ASTORGA

Procurador/a : BERTA FERNANDEZ DIEZ

Letrado/a :

S E N T E N C I A Nº 503/08

ILMOS. SRES.:

D. MANUEL GARCÍA PRADA.- PRESIDENTE

D. RICARDO RODRÍGUEZ LÓPEZ.- MAGISTRADO

Dª ANA DEL SER LÓPEZ.- MAGISTRADA

En la ciudad de León a treinta de diciembre de dos mil ocho.

VISTOS ante el Tribunal de la Sección Primera de la Audiencia Provincial de León el recurso de apelación arriba indicado, en el que han sido partes de una como apelante Justino representado por la Procuradora Crespo y Toral siendo Letrado Rafael Nieto Martínez ; de otra como apela COMUNIDAD DE PROPIETARIOS C) DIRECCION000 Nº NUM000 -C) DIRECCION001 NUM001 - NUM002 DE ASTORGA representada por la procurador Fernández Díez siendo Letrado Raquel Cordero Puente, actuando como Ponente el ILMO. SR. D. MANUEL GARCÍA PRADA

Antecedentes

PRIMERO.- Con fecha 1 de agosto de 2005 de dictó por el Juzgado de 1ª Instancia nº 2 de Astorga Sentencia cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: FALLO.- Desestimo en su totalidad la demanda promovida por la Procuradora Sra. Rosa Mª Rodríguez Pérez, en nombre y representación de Justino , contra la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE C) DIRECCION000 Nº NUM000 -C) DIRECCION001 NUM001 - NUM002 DE ASTORGA y, en su consecuencia, absuelvo a esta de los pedimentos formulados contra ella, como imposición de las costas a la parte actora.

SEGUNDO.- Contra la mencionada Sentencia se interpuso por la parte apelante recurso de apelación solicitando el recibimiento de prueba, recurso al que se opuso la parte apelada.

TERCERO.- Elevadas las actuaciones a esta Sala de la Audiencia se dictó Auto admitiendo la prueba documental interesada por la parte apelante, y se señaló para la vista el 4 de noviembre en la que las partes formulan las alegaciones que estiman conveniente solicitando se dicte Sentencia.

Fundamentos

PRIMERO.- Se aceptan los Fundamentos de la Sentencia recurrida.

SEGUNDO.- La parte actora reproduce en su escrito de recurso los argumentos ya defendidos en la primera instancia que no fueron acogidos en la Sentencia apelada, alegando que no se ha respetado el tramite establecido en la Ley de Propiedad Horizontal para la convocatoria de las Juntas de Propietarios. Sostiene que no se ha practicado la citación de forma fehaciente y que por eso no tuvo conocimiento de las Juntas celebradas los días 30 de enero y 19 de diciembre de 2003 y 7 de mayo de 2004, alega también que la sentencia no resuelve todas las cuestiones planteadas (alude al fondo de reserva) e inexistencia de nombramiento y contratación en legal forma de tercero ajeno a la comunidad como administrador solicita, en suma, la nulidad de los acuerdos adoptados en las mismas.

Los acuerdos de la Junta de Propietarios son susceptibles de dos pronunciamientos en relación con la petición de nulidad: a) están por un lado los acuerdos anulables que pueden ser objeto de sanación por caducidad de la acción pasados tres meses salvo aquellos otros entre los que se encuentran los que incidan en la ilegalidad por infracción de preceptos de la Ley de Propiedad Horizontal o de los Estatutos de la comunidad, a los que el art. 18.3 de la Ley otorga un plazo de caducidad de un año; b) y por otro están los acuerdos viciados de nulidad absoluta o radical por infringir cualquier norma imperativa o prohibitiva que tenga dispuestos unos efectos distintos para el supuesto de su vulneración, o por ser contrarios a la moral, orden publico o supongan un fraude de ley, art. 6.3 del Código Civil, no teniendo en este caso plazo de impugnación y no siendo convalidables, así se recoge en las Sentencias del T.S. de 5 de mayo de 2002 y 28 de octubre de 2004 .

Las convocatorias a las Juntas de Propietarios han de hacerse en la forma que se prevé en el art. 9.h) de la Ley al que remite el art. 16.2 , dirigida a cada propietario indicando los asuntos a tratar. Se mantiene por varias Audiencias, así la Sentencia de 17 de marzo de 2000 de la Audiencia de Barcelona y la Sentencia de 15 de diciembre de 1999 de la Audiencia de Zaragoza que no se precisa la fehaciencia de la comunicación, exigiéndose que se verifique de alguna manera el envío de la convocatoria a los comuneros, admitiéndose en algunos casos incluso el denominado "buzoneo" siempre que si se impugna pueda verificarse en el transcurso del juicio por la testifical correspondiente que tal comunicación se llevó a cabo a vecinos que recibieron la misma por este sistema o que se demuestre se hizo personalmente (Sentencia de la Audiencia Provincial de Vizcaya de 18 de enero de 2005 ). La finalidad de la convocatoria es evitar la indefensión del comunero o propietario que no vive en el edificio donde está sita la vivienda o local, pero eso no impide las comunicaciones realizadas por otros medios si se acredita que llegó a conocimiento de aquel la convocatoria de la Junta y los acuerdos adoptados.

TERCERO.- La prueba practicada en las actuaciones, declaraciones de las partes contendientes y de los testigos propuestos, valorada correctamente en la Sentencia apelada, nos lleva a la conclusión que en la comunidad donde se encuentra el local propiedad del demandante y ahora apelante (en la actualidad cerrado) era practica habitual realizar las convocatorias a través de cartas entregadas a los propietarios o introducidas en los buzones o bien a través de anuncios en el portal. Consta que a pesar de hallarse cerrado el local del actor iba con frecuencia por el mismo un antiguo empleado (cada una o dos semanas) para revisar su estado y la posible correspondencia que pudiera recibirse, por lo que fácil es deducir que informaría al propietario (ahora apelante) de las cartas recibidas de la comunidad de propietarios, cuando admite que las revisaba sobre todo las importantes. Pero es más, el testigo Clemente quien realiza funciones de gestión en la comunidad y lleva la contabilidad afirmó en el acto del juicio que las notificaciones al actor las hace él personalmente, pero que Justino se niega a firmar. Todo ello unido a que éste afirmó en dicho momento procesal que no ha comunicado fehacientemente su domicilio a la comunidad, realizándose por ésta las comunicaciones en la forma antes expuestas, ha de concluirse que no estamos ante un supuesto de indefensión del propietario por no haber sido convocado a las Juntas de Propietarios que se señalan en la demanda y que tuvo oportunidad suficiente de tomar conocimiento del día de su celebración. Igualmente como se sostiene en la Sentencia se asume que también conoció las Actas de las celebradas los días 30 de enero y 19 de diciembre de 2003 como se deduce de haber abonado parte de la cuota correspondiente al ejercicio pocos días después de su celebración, compartiendo lo razonado por la Sentencia al efecto y la consecuencia que extrae en cuanto a considerar caducada la acción de impugnación de los acuerdos adoptados en dichas juntas por haber transcurrido con exceso el plazo de un año fijado en el art. 18.3 de la Ley de Propiedad Horizontal , y con ello la oportunidad de impugnación o discutir lo acordado por la junta de propietarios u otras cuestiones como se refiere en el recurso.

En relación con la Junta de Propietarios celebrada el día 7 de mayo de 2004 considera la recurrida que se han cumplido los tramites para la convocatoria, valorando las pruebas practicadas y la dinámica que se venía siguiendo en la comunidad, amen de admitir que se practicó la citación edictal que se contempla en el art. 9 letra h) de la Ley en cuanto al cumplimiento de cuantos requisitos en él se establecen en proyección al caso examinado, dando plena virtualidad a la efectuada en el caso lo que conlleva las consecuencias legales que se prevén en el último inciso del precepto citado. La sentencia hace un análisis exhaustivo de la forma como se llevó a cabo la citación del apelante para la Junta citada, compartiéndose en esta alzada las valoraciones que hace sobre la trascendencia jurídica y las consecuencias posteriores incluso en relación con la impugnación de la misma; por otro lado, no ha de olvidarse como se ha pronunciado el Tribunal Supremo en numerosas ocasiones que en las actuaciones y relaciones de las comunidades de propietarios no pueden exigirse el cumplimiento de unos requisitos excesivamente formalistas, rigurosos o estrictos que impidan el normal funcionamiento de las mismas, pero en el caso se asume que se cumplieron los requisitos básicos de citación y convocatoria del recurrente para la Junta a celebrar el día 7 de mayo de 2004 por lo que no se aprecian motivos que justifiquen la nulidad de la misma.

Los acuerdos adoptados en dicha Junta en la que estuvo ausente el apelante (ratificación del gestor y cuantificación de la deuda que tiene con la comunidad Justino ) no merecen la calificación de ser contrarios a la Ley o a los Estatutos, art. 18.1 1 ), por lo que en plazo de impugnación de los mismos será el establecido en el citado articulo para este supuesto, es decir, tres meses (una vez consta que se notificó por burofax el Acta de dicha reunión el día 13 de mayo de 2004). El art. 9.1 letra e) de la Ley de Propiedad Horizontal contempla como una de las obligaciones de los propietarios de los pisos o locales sometidos a este régimen, contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el titulo o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización. El Art. 9.4 de los Estatutos recoge esta misma obligación en relación con los gastos producidos en la ultima anualidad, por tanto, no ofrece duda la contribución a los gastos que corresponde a Justino y el acuerdo adoptado en dicha Junta para nada contradice lo dispuesto en la Ley o los Estatutos.

El nombramiento de gestor o administrador (cuestión que también se alega en el recurso), se recoge en el acta de la mencionada Junta literalmente: "... se le hace saber que así lo quieren los propietarios y en su día se voto, siendo necesario por vivir algún propietario fuera de Astorga y que es la única forma de que terminen los problemas que ha habido...". El nombramiento de gestor o administrador que lleve las cuestiones de la comunidad se prevé en el art. 13 de la Ley de Propiedad Horizontal , pudiendo acumularse en una misma persona el cargo de secretario y administrador o bien nombrarse independientemente. A su vez los Estatutos de la Comunidad en su art. 24 contemplan que se desempeñe el cargo de secretario-administrador por persona ajena a la Comunidad (en el acta parece se da a entender que ya se votó en su día), quiere decir ello que es perfectamente legal el nombramiento de persona ajena que lleve a cabo esta actividad. Ahora bien, en el caso aparece persona ajena a la comunidad para la gestión de los asuntos de la misma en la Junta de Propietarios de 3 de enero de 2003 por cuanto se incluye ya una partida por "gestión de la Comunidad" (270 euros); en la Junta de Propietarios de 19 de diciembre de 2003 también se contempla la partida por gestión por igual importe (en el punto 7º se dice que queda el Gestor de la Comunidad autorizado para pedir extractos bancarios y para controlar el estado de cuentas). Quiero ello decir que parece y se da a entender que el nombramiento de Gestor que lleve o auxilie en la llevanza de las cuentas de la Comunidad no se hizo propiamente en la Junta del día 7 de mayo sino que ello debió tratarse previamente -no se explica de otra forma la asignación presupuestaria de gastos- , y lo único que se hace en esta Junta es ratificar la designación de Gestor , es decir, hay que suponer que el Gestor se nombró en tramite anterior, por tanto, no se adoptó aquí acuerdo contrario a la Ley o Estatutos pues ya estaba adoptado.

Efectivamente el art. 13.6 de la Ley de Propiedad Horizontal dispone que el cargo de administrador y, en su caso, el de secretario-administrador podrá ser ejercido por cualquier propietario, así como por personas físicas con cualificación profesional suficiente y legalmente reconocida para ejercer dichas funciones. Si como se ha dicho el Gestor estaba nombrado antes de la Junta de 7 de mayo (no acreditándose otros datos en autos), se desconoce si recae en persona que cumpla esos requisitos legales o no e incluso qué funciones concretas realiza: si las propias de administrador o meramente de apoyo a los cargos directivos de la Comunidad. En todo caso, insistiendo en lo dicho, no es tema de la Junta que nos ocupa sino de otras anteriores; no ha olvidarse que en los cargos de los órganos de gobierno de la Comunidad se nombran generalmente para un año, pudiendo plantearse la cuestión cuando se renueven los cargos en la Junta correspondiente.

Por ultimo, la alusión que se hace al fondo de reserva no ofrece duda la obligación legal que existe de constituirlo (apartado f/ del artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal ), pero es cuestión ajena a la Junta de Propietarios que se celebró el día 7 de mayo y así al menos nada se alude al mismo. Sí debió tratarse esta cuestión en las Juntas de Propietarios que se impugnan en la demanda (y no en la de 7 de mayo), pero habiendo caducado el plazo para impugnar el acuerdo adoptado al aprobar las cuentas y según se contempla en la Ley de Propiedad Horizontal, nada ha de decirse ahora y será ello cuestión a tratar en próximas reuniones de la Junta para aprobar futuros presupuestos. Al no haber sido objeto de la junta de propietarios que se centró en los gastos de la comunidad y la contribución a los mismos pendientes de cobro a quien aparecía como deudor de la comunidad. Asumiendo cuanto se razona en la Sentencia recurrida cuya confirmación procede con desestimación de los motivos de recurso.

CUARTO.- El Tribunal considera que las cuestiones tratadas y expuestas en el recurso y tal como se razona en los fundamentos anteriores suscitaban, al menos en principio, dudas de hecho y de derecho que justifica no se impongan las costas de la alzada a la parte recurrente a pesar de desestimarse los motivos de recurso, todo ello como permite el art. 398 que remite al art. 394 ambos de la L.E.C.

VISTOS los preceptos legales citados y demás de general aplicación.

Fallo

DESESTIMANDO el recurso de apelación interpuesto por Justino contra la Sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 2 de Astorga en el Juicio Ordinario 21/05 , debemos CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS dicha Resolución sin hacer imposición de las costas causadas en esta apelación a ninguna de las partes.

Dése cumplimiento al notificar esta Sentencia a lo dispuesto en el artículo 248-4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial y, con testimonio de la misma, devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia para su ejecución y cumplimiento.

Así por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior Sentencia en el día de su fecha por el Ilmo. Sr. Magistrado Ponente constituido en audiencia pública por ante mí el Secretario. Doy fe

PUBLICACIÓN: En la misma fecha fue leída y publicada la anterior resolución por el Ilmo. Sr/a. Magistrado que la dictó, celebrando Audiencia Pública. Doy fe.

DILIGENCIA: Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.