Sentencia CIVIL Nº 503/2018, Audiencia Provincial de Malaga, Sección 4, Rec 129/2017 de 27 de Julio de 2018

Encabezamiento

S E N T E N C I A Nº 503/2018
AUDIENCIA PROVINCIAL MALAGA
SECCION Nº4
PRESIDENTE ILMO. SR.
D. MANUEL TORRES VELA
MAGISTRADOS, ILTMOS. SRES.
D. JOAQUIN DELGADO BAENA
D. JAIME NOGUÉS GARCÍA
REFERENCIA:
JUZGADO DE PROCEDENCIA: JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº12 DE MALAGA
ROLLO DE APELACIÓN Nº 129/2017
AUTOS Nº 1274/2014
En la Ciudad de Málaga a veintisiete de julio de dos mil dieciocho.
Visto, por la SECCION Nº4 DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE MALAGA , integrada por los
Magistrados indicados al márgen, el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada en juicio
de Procedimiento Ordinario seguido en el Juzgado referenciado. Interpone el recurso DRABA, S.A. que en la
instancia fuera parte demandante y comparece en esta alzada representado por el Procurador D. CARLOS
JAVIER LOPEZ ARMADA y defendido por el Letrado D. EMILIO PALACIOS MUÑOZ. Son partes recurridas Dª.
Bárbara y ALTOS DE GRANADILLAS S.L. que están representados por la Procuradora Dª. ANA CRISTINA
DE LOS RIOS SANTIAGO y defendidos por la Letrada Dª. Mª ANGLES GINER MARTI , que en la instancia
han litigado como partes demandadas.

Antecedentes

PRIMERO.- El Juzgado de Primera Instancia dictó sentencia nº 201/2016, cuya parte dispositiva es como sigue: 'Desestimando la demanda formulada por la mercantil VERICE SA, sucedida en el trascurso de los autos por la entidad DRABA SA, representado/a/s por el/la Procurador/a Sr/a. LÓPEZ ARMADA, frente a Dª Bárbara y la entidad ALTOS DE GRANADILLAS SL, representado/a/s por el/la Procurador/a Sr/a. GINER MARTÍ, ACUERDO: 1º.- Absolver a las demandadas de los pedimentos formulados en su contra.

2º.- La parte demandante deberá hacer abono de las costas causadas.'..



SEGUNDO.- Interpuesto recurso de apelación y admitido a trámite, el Juzgado realizó los preceptivos traslados y una vez transcurrido el plazo elevó los autos a esta Sección de la Audiencia, donde se formó rollo y se ha turnado de ponencia. La votación y fallo ha tenido lugar el día 2 de julio de 2018 quedando visto para sentencia.



TERCERO.- En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales.

Visto, siendo ponente el/la Ilmo./a Sr./Sra. Magistrado/a D./Dña. MANUEL TORRES VELA quien expresa el parecer del Tribunal.

Fundamentos

Se aceptan los de la sentencia apelada, salvo en lo que se opongan a los de la presente.


PRIMERO .- Frente a la sentencia de instancia, que desestimó la demanda origen de este procedimiento, absolviendo a los demandados de cuantos pedimentos se contienen en el suplico de la misma, por entender que la parte actora tenía pleno conocimiento de cual era la situación urbanística de la finca objeto de compraventa, sin que la validez y eficacia del contrato quedara supeditada a que aquella alcanzase la calificación de urbanizable, así como porque no se estableció condición alguna respecto a la posible variación de dicha calificación, limitándose la demandada a transmitir los terrenos con la calificación urbanística que tenían a la fecha de la venta, se alza el presente recurso de apelación, que en síntesis se sustenta en los siguientes motivos: 1) Error en la calificación jurídica del contrato litigioso, ya que conociendo ambas partes la situación urbanística de la finca litigiosa -suelo no urbanizable común, que estaba siendo objeto de reclasificación- devino inexistente por imposibilidad sobrevenida al no poder obtener dicha reclasificación y, por ello, no cumplir la finalidad pactada de proceder a la construcción de viviendas. No se celebró un contrato de compraventa sino un contrato de permuta para la construcción, que devino inexistente por imposibilidad de cumplimiento. 2) Error en la valoración de la prueba practicada, con relación a la aprobación por la Junta de Andalucía del POTAUM, como causante de la imposibilidad sobrevenida del contrato. 3) Error en la valoración de la prueba, al omitirse lo pactado en el contrato para el supuesto que la edificabilidad fuera inferior al 15 m1 suelo/techo. 4) Omisión relativa al enriquecimiento injusto de la demandada. 5) Omisión de la sentencia en cuanto al peculiar suplico contenido en la contestación a la demanda sobre la imposiblidad contractual sobrevenida objeto de litigio.

La parte apelada impugnó las alegaciones efectuadas de contrario,, solicitando su desestimación y la confirmación de la sentencia apelada.



SEGUNDO . - Como antecedentes fácticos que resultan de la prueba documental aportada pueden consignarse los siguientes: 1) Con fecha 1 de abril de 2005 la actora VERICE S.A. y los demandados ALTOS DE GRANADILLAS S.L. y Dª Bárbara , otorgaron contrato de permuta de solar por el 17% de obra de edificación que se materializará en viviendas, locales comerciales, trasteros y plazas de aparcamiento, e importe y ejecución de obras de urbanización que corresponde satisfacer y llevar a cabo a los titulares de las citadas parcelas en los instrumentos de planeamiento y proyectos de urbanización que se aprueben en el desarrollo urbanístico de las citadas fincas y que realizará expresamente VERICE S.A., y, además, entrega de la cantidad que se dirá en la estipulación segunda (contrato aportado como doc. núm 1 de la demanda -folio 19-).

2) Como fruto de citado contrato la actora abonó a la mercantil demandada la cantidad total de 10.654.578,41 euros, mediante sucesivos pagos, según documental aportada (doc. núms 2 a 10 de la demanda -folios 24 a 32-).

3) La finca objeto de permuta se trasmite con la calificación urbanística que se hace constar en el expositivo II) del contrato: 'suelo no urbanizable común, si bien se está procediendo a la reclasificación para otorgarle la clasificación de suelo urbanizable sectorizado, atribuyendoles una edificabilidad bruta de 0,15 m2 de techo/m2 suelo, y un uso global residencial'.

4) Las fincas objeto de contrato no obtuvieron la recalificación urbanística prevista por las partes en el contrato al haber sido declaradas por el POTAUM, aprobado por la Junta de Andalucía el día 21 de julio de 2009 por Decreto 308/2009, ZONAS DE PROTECCION TERRITORIAL ('Espacios de Transición'), lo que imposibilita cualquier tipo de actuación urbanística en dichas fincas o de construcción de clase alguna en las mismas, según se hace constar en la sentencia dictada por la Sala de lo Contencioso del TSJ de Andalucía con sede en Málaga, dictada con fecha 18 de enero de 2013 , desestimando el recurso contencioso administrativo interpuesto por VERICE S.A, hoy DRABA S.A. y por los demandados.

5) Así mismo se pactó entre las partes que si del resultado de la negociación de la reclasificación del suelo a urbanizable sectorizado variase la edificabildad bruta de 0,15 m2 de techo/m2 de suelo, proporcionalmente se ajustará la cantidad prevista en la estipulación segunda del contrato (manifestación II) , obrante al folio 18 vuelto).



TERCERO . - . A la vista de lo expuesto la entidad mercantil VERICE S.A. , hoy DRABA S.A., que, como se ha dicho, formuló demanda de juicio ordinario contra demandado solicitando que se declarara extinguido por imposibilidad de cumplimiento el contrato de permuta referido, en virtud del cual los demandados transmitían unos terrenos con unas expectativas urbanísticas determinadas a cambio de la entrega de parte de las viviendas a edificar más una cantidad adicional de dinero. y se condenara a los demandados a devolver la cantidad que habían recibido con ocasión de la celebración de dicho contrato por un importe total de 10.654.578,41 €, más los intereses legales devengados desde su entrega, debe ser estimada en la forma que después se dirá, y, en su consecuencia, debe acogerse sustancialmente el recurso estudiado, habida cuenta que entiende la Sala que no resultan discutidos los hechos que motivaron la presentación de la demanda, referidos al devenir de los cambios urbanísticos que previsiblemente iban sufrir las fincas litigiosas, al estar previsto por el Ayuntamiento de el Rincón de la Victoria el cambio de clasificación urbanística de las mismas en la modificación del PGOU que se estaba tramitando y prueba de ello es que así se contempló expresamente en el contrato litigioso, circunstancia que constituyo a juicio de la Sala el presupuesto que llevó a las partes a contratar. Resulta patente, pues, que el objeto del contrato no lo constituían los terrenos de naturaleza rústica, sino unas fincas sobre las que existía una razonable expectativa de aprovechamiento urbanístico, cuya materialización se esperaba por las partes, pues es absurdo pensar que se pagaran mas de 10 millones de euros por el 24% de unas fincas de naturaleza rústica, cuyo valor es manifiestamente mucho menor (los demandados se reservaron el 76% restante en garantía de la entrega de la obra ejecutada o el importe de la misma). Por ello, a cambio de la transmisión de dichos terrenos, se estableció que la demandante entregaría a los demandados una cantidad de dinero, como se ha dicho la no despreciable suma de mas de 10 millones de euros, y determinados inmuebles a construir sobre dicho terreno.

No se puede compartir el criterio del juzgador de primera instancia que califica el contrato de una compraventa ni de que hubo una simple transmisión de terrenos, o que la imposibilidad de cumplimiento cuando lo que en realidad hubo y así se plasmó expresamente fue un contrato de permuta, en el que ambas partes conocían la situación urbanística de las fincas objeto de contrato (no solo la actora) y las perspectivas de modificación de que iban a ser objeto, dada la modificación del PGOU que se tramitaba, sin que fuera previsible para ninguna de ellas la aprobación en el año 2009 del POTAUM, que definitivamente cambió la calificación urbanística de tales propiedades, pues no debe olvidarse que con anterioridad no se había aprobado norma alguna de esa naturaleza.

Por tanto, ha existido una imposibilidad de cumplimiento del contrato litigioso, que como reconocen las partes contratantes era muy beneficioso para ambas, al verse truncado por la aprobación por la Junta de Andalucía de dicha normativa, lo que evidentemente no era previsible para ninguna de ellas en el año 2005 a la vista de la modificación del PGOU que se venía tramitando en el municipio de el Rincón de la Victoria.

Resulta, pues, aplicable al caso el art. 1184 del CC , dado que no cabe entender que la imposibilidad de cumplimiento del contrato sea imputable a la mercantil actora, ni que fuera debida a su actuación negligente, que, en todo caso, cabría imputar a ambos litigantes, sobre todo porque de mantenerse la situación actual sin duda, como afirma la recurrente, se produciría una situación de enriquecimiento injusto para los demandados que la Sala no puede amparar ni mantener.



CUARTO . - Resulta plenamente aplicable al caso la STS de 20 de noviembre de 2012 , que resolvió un asunto idéntico al de autos (referido a un contrato de permuta en virtud del cual los demandados transmitían un terreno con unas expectativas urbanísticas determinadas a cambio de la entrega de parte de las viviendas a edificar más una cantidad adicional de dinero, Los parámetros urbanísticos que sirvieron de base al contrato eran los que se derivaban del avance de revisión de normas subsidiarias que había sido publicado por el Ayuntamiento de Ibarra, en el cual se incluían tales terrenos -rústicos en aquel entonces y sin aprovechamiento edificatorio- como integrantes en la que se llamaba 'unidad de actuación 4 de Guruzteaga. El contrato de permuta venía definido, por tanto, por los parámetros urbanísticos concretos que se derivaban de esa unidad de actuación prevista y que finalmente no fueron cumplidos -fundamento jurídico tercero-), en cuyo fundamento jurídico cuarto afirma literamente: 'Naturalmente la entrega de un objeto absolutamente inhábil para su destino natural constituye un supuesto en el que se legitima la resolución ( TS de 19 enero 1983 (RJ 1983, 251) -máquinas que no sirven para el uso pactado- de 14 junio 1980 (RJ 1980, 3299) -carretera con pendientes excesivas y que no cumple lo previsto en proyecto-, de 28 septiembre 1987 -impermeabilización gravemente defectuosa de una terraza en un ático- de 29 junio 1992 (RJ 1992, 6545) -sacos que carecen de composición necesaria para los productos que envasan - y, en particular - sentencia de 6 octubre 1982 (RJ 1982, 5540) - la entrega de una vivienda en ruina por defectos constructivos). La inhabilidad del objeto para su destino puede ser también sobrevenida ( STS de 20 abril 1994 (RJ 1994, 3216) , sobre finca arrendada para la extracción de guijo que por circunstancias naturales deviene inútil).

La denegación de la licencia administrativa puede ser constitutiva de la imposibilidad sobrevenida del cumplimiento de la prestación que justifica la resolución del contrato, sin que en tales casos sea preciso investigar la culpabilidad ( STS 6 noviembre 2003 (RJ 2003, 8265) -denegación de la licencia de obra por haberse segregado un trozo de parcela colindante, cuyo cupo de aprovechamiento urbanístico ya estaba consumido-, STS 11 noviembre 2003 -declaración de nulidad del acuerdo de Ayuntamiento que permitía la urbanización de la finca-). Por otro lado, la STS de 13 julio 1995 (RJ 1995, 6003) , que cita en el mismo sentido las de 19 enero 1990 (RJ 1990, 16) y 24 febrero 1993 (RJ 1993, 1250) , considera que impedimentos urbanísticos que no sean definitivos no legitiman la resolución, pero será necesario determinar qué se entiende por problemas no definitivos.

La falta de obtención de un permiso administrativo puede ser considerado incumplimiento -aunque no conste expresamente esta obligación en el contrato- si se desprende naturalmente del contenido del mismo que dicho convenio se celebró en contemplación a dicha circunstancia, que se constituía como esencial.

Dice la sentencia núm. 417/1995 de 8 mayo , que derivar de la falta de obtención de licencia 'que se está frente a la teoría de una imposibilidad sobrevenida al margen del voluntarismo o intervención causante de los interesados, es una consecuencia lógica que determina que esta eventualidad frustrante de la finalidad negocial implícitamente convenida (y hasta de la motivación causal para la compradora), debe influir en la modulación de las conductas de los interesados en punto al cumplimiento de lo asimismo pactado'.

La imposibilidad sobrevenida, a que se refiere particularmente el artículo 1184 del Código Civil , lleva inexorablemente al incumplimiento y, en consecuencia, a la resolución del contrato o, más propiamente, a la extinción de las obligaciones nacidas del mismo con los efectos que hayan podido prever las partes o, en su caso, los propios de la resolución; que son la devolución de lo percibido -con los intereses correspondientes- desde la fecha en que se produjo la entrega que finalmente resultó inefectiva, con las consecuencias que para la nulidad prevé el artículo 1303 del Código Civil a falta de previsión específica en el artículo 1124, como son la restitución de las cosas que hubieran sido materia del contrato y del precio con sus intereses.

Por todo ello procede la estimación del recurso y dar lugar a lo solicitado en la demanda.' Así, pues, procede la estimación del recurso estudiado y la revocación de la resolución apelada y en su consecuencia la estimación de la demanda origen de este procedimiento y la condena de los demandado en los términos interesados en el suplico de la misma, con expresa imposición de las costas de la primera instancia, dada la estimación de la demanda ( Art. 394 de la LEC ).

QUINTA. - La estimación del recurso conlleva la no imposición de las costas de esta alzada a ninguna de las partes ( Arts. 394 y 398 de la LEC ). Acordándose la devolución del depósito prestado para recurrir.

Vistos los artículos citados demás de pertinente y generala aplicación.

Fallo

Que ESTIMANDO el recurso interpuesto por la representación procesal de DRABA S.A. contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 12 de Málaga, en los autos de juicio ordinario nº 1274/2014, de que dimana el presente rollo, debemos REVOCAR la misma y con estimación de la demanda origen de este procedimiento, acordar la resolución del contrato de permuta litigioso por imposibilidad de cumplimiento, condenándo a los demandados a que abonen a la actora la cantidad de 10.654.578,41 Euros, intereses legales desde las respectivas fechas de las entregas efectuadas, con expresa imposición de las costas causadas en la primera instancias, sin hacer especial declaración respecto de las causadas en esta alzada y con devolución del depósito prestado para recurrir.

Notificada que sea la presente resolución remítase testimonio de la misma, en unión de los autos principales al Juzgado de Instancia, interesando acuse de recibo.

Así por esta nuestra Sentencia, juzgando definitivamente en segunda instancia, la pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Fue leída la anterior sentencia, por el Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a Ponente, de lo que doy fe.