Sentencia Civil Nº 504/2012, Audiencia Provincial de Sevilla, Sección 5, Rec 709/2012 de 19 de Octubre de 2012

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

SECCION QUINTA

REFERENCIA

Juzgado de Primera Instancia num. 8 de Sevilla

ROLLO DE APELACION 709/12

AUTOS Nº 1620/08

SENTENCIA

ILTMOS. SRES. MAGISTRADOS:

DON JUAN MÁRQUEZ ROMERO

DON JOSÉ HERRERA TAGUA

DON FERNANDO SÁNZ TALAYERO

En Sevilla, a diecinueve de octubre de dos mil doce.

VISTOS por la Sección Quinta de esta Iltma Audiencia Provincial los autos de Juicio Ordinario nº 1620/08, procedentes del Juzgado de Primera Instancia num. 8 de Sevilla, promovidos por GRUPO MANJESA, S. L. representada por la Procuradora DOÑA REYES MARTÍNEZ RODRÍGUEZ contra DON Estanislao representado por el Procurador DON PEDRO CAMPOS VÁZQUEZ, DON Gabino Y DON Gerardo Y DOÑA Eufrasia , y DON Imanol Y DOÑA Gabriela , representados por la Procuradora DOÑA MARIA ANGELES RODRÍGUEZ PIAZZA; autos venidos a conocimiento de este Tribunal en virtud de recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la Sentencia en los mismos dictada con fecha 19 de julio de 2011 .

Antecedentes

Se aceptan sustancialmente los de la resolución apelada, cuya parte dispositiva literalmente dice: 'Que desestimando la demanda interpuesta por la Procuradora Sra. Martínez Rodríguez en nombre y representación de la entidad 'Grupo Manjesa, S.L.', contra D. Estanislao , D. Gabino , D. Gerardo , Dª Eufrasia , D. Imanol y Dª Gabriela , debo absolver y absuelvo a los demandados de las pretensiones contra ellos formuladas; con imposición de costas a la entidad actora.'.

PRIMERO.-Notificada a las partes dicha resolución y apelada por el citado litigante, y admitido que le fue dicho recurso en ambos efectos, previo emplazamiento de las partes para su personación ante esta Superioridad por término de 30 días, se elevaron las actuaciones originales a esta Audiencia con los debidos escritos de interposición de la apelación y de oposición a la misma, dándose a la alzada la sustanciación que la Ley previene para los de su clase.

SEGUNDO.-Acordada por la Sala la deliberación y fallo de este recurso, la misma tuvo lugar el día 18 de diciembre 2012 quedando las actuaciones pendientes de dictar resolución.

TERCERO.-En la sustanciación de la alzada se han observado las prescripciones legales.

VISTOS, siendo Ponente el Iltmo. Sr. Magistrado Don JOSÉ HERRERA TAGUA.-

Fundamentos

PRIMERO.-Por la Procuradora Doña Reyes Martínez Rodríguez, en nombre y representación de la entidad Grupo Manjesa, S.L., se presentó demanda contra Don Estanislao , Don Gabino , Don Gerardo , Doña Eufrasia , Don Imanol y Doña Gabriela interesando que se declarase resuelto el contrato de compraventa formalizado con fecha 10 de noviembre de 2.006, por el que la actora adquiría el inmueble sito en CALLE000 núm. NUM000 de Sevilla, y que se les condene a abonar la suma de 216.987 euros. Los demandados se opusieron al entender que no se había producido incumplimiento contractual. La Sentencia dictada en primera instancia desestimó la demanda, contra la que interpuso recurso de apelación la actora, que reiteró sus pretensiones.

SEGUNDO.-Ejercita la parte actora la acción resolutoria que regula el artículo 1.124 del Código Civil , por entender que los demandados incumplieron las obligaciones asumidas, esencialmente referida a la discordancia existente entre las dependencias que se declaraban ocupadas por inquilinos, de las realmente ocupadas, que alcanzaba a la practica totalidad del edificio.

Dicha acción, para que prospere, como ha declarado esta Sala en innumerables ocasiones, exige que exista un verdadero incumplimiento por uno de los contratantes, y que ese incumplimiento sea por causas a él imputable. No es posible interesar a la vez la resolución y el cumplimiento, salvo que se planteen de modo subsidiario, y si se interesa el resarcimiento de daños, es necesario acreditarlo. No basta el mero incumplimiento para que se reconozca, y no se puede interesar por la parte que no cumple su obligación, salvo que acredite que su incumplimiento es consecuencia del incumplimiento anterior de la otra parte, pues la conducta del que incumple primero, es la que motiva que surja el derecho de resolución y le libere del cumplimiento de sus obligaciones. En cualquier caso, es necesario que el principio de reciprocidad esté perfectamente caracterizado, y no puede interesarse la resolución contractual por el incumplimiento de obligaciones accesorias o complementarias que, como señala la jurisprudencia SSTS de 4-10-83 , 29-12-97 , 24-3-97 , entre otras, porque su escasa entidad, no impiden que el acreedor obtenga el fin económico del contrato, que fue la razón de prestar el oportuno consentimiento, es decir, de vincularse. En definitiva, es indispensable que el incumplimiento sea de tal entidad que impida el fin normal de contrato, frustrando las legítimas expectativas de la parte, SSTS 27-10-81 , 11-10-82 , 7-3-83

Para que prospere esta acción resolutoria es necesario que concurran, como señala la Sentencia de 5 de noviembre de 1.999 , los siguientes requisitos:

'1º La existencia de un vínculo contractual vigente entre quienes lo concertaron.

2º La reciprocidad de las prestaciones estipuladas en el mismo, así como su exigibilidad.

3º Que el demandado haya incumplido de forma grave las que le incumbían.

4º Que semejante resultado se haya producido como consecuencia de una voluntad deliberadamente rebelde del demandado o de un acto obstativo de este que de modo indubitado, absoluto, definitivo e irreparable lo origine - Sentencia del Tribunal Supremo de 4 de Marzo de 1975 y 24 de Noviembre de 1976 -, actuación que, entre otros medios probatorios, puede acreditarse por la prolongada inactividad o pasividad del deudor frente a los requerimientos de la otra parte contratante - Sentencia del Tribunal Supremo de 5 de Mayo de 1970 -.

5º Que quien ejercita la acción no haya incumplido las obligaciones que le concernían - Sentencia del Tribunal Supremo de 6 de Julio de 1976 y 29 de Marzo de 1977 -, salvo si ello ocurriera como consecuencia del incumplimiento anterior del otro, pues la conducta de éste es la que motiva el derecho de resolución de su adversario y lo libera de su compromiso - Sentencia del Tribunal Supremo de 1 de Abril de 1925 y 21 de Octubre de 1959 '.

Para que proceda declarar dicho incumplimiento no es necesario, como se venia exigiendo con anterioridad por la jurisprudencia, que el incumplimiento fuese intencional, adoptando una conducta tenaz y persistente, así la Sentencia de 21 de noviembre de 2.000 nos dice: 'aunque es verdad que la antigua jurisprudencia exigía que se patentizara 'una voluntad deliberadamente rebelde al cumplimiento de lo convenido' para que se produjera la resolución contractual, mientras que la más moderna requiere solo 'que el incumplimiento se produzca frustrando las legítimas expectativas de la otra parte a la que se privaba de alcanzar el fin económico perseguido por el vínculo negocial''. En idéntico sentido agrega la Sentencia de 13 de marzo de 1990 que 'constituye un principio básico en materia de resolución contractual, aquel que niega dicha facultad al titular de una obligación recíproca que hubiera dejado de cumplir lo que a él le incumbía; es decir, para ejercitar la facultad resolutoria, el reclamante tiene que aparecer como fiel cumplidor, independientemente de la conducta atribuible a la parte contraria, pues en otro caso nos encontraríamos ante dos incumplimientos recíprocos, en vez del supuesto que contempla el precepto legal', por ello como señala la Sentencia de 28 de febrero de 1.986 : ' la gravedad del incumplimiento ha de ser relacionada con criterios de equidad y buena fe, siendo suficiente para basar el pedimento resolutorio la evidencia de la frustración del fin del contrato, eliminando las legitimas expectativas de la parte perjudicada'.

Como vemos, es esencial, determinante y crucial, para que la parte pueda instar legítimamente la resolución contractual, que dicho incumplimiento desleal que se denuncia, afecte a aquellas obligaciones que tenga la consideración de principales, que son las que existen por sí y tienen fin propio, es decir, que son causantes y determinantes, mientras que accesorias o secundarias son aquellas subordinadas y agregadas a una principal, en cuanto que se trata de prestaciones que son debidas por consideración, o como secuela de otra u otras determinantes.

TERCERO.-Se insisten en esta alzada, que esa información equivocada sobre los inquilinos, por parte de los demandados, conforma un incumplimiento con efectos resolutorios, al ser el único causante de que se frustrase las legítimas expectativas que depositó cuando expresó su consentimiento.

Es un hecho admitido por las partes que la relación de inquilinos que se reseña en el contrato de compraventa no era ajustada a la realidad. Mientras que en el contrato, en el apartado de cargas, folio 37 de los autos, se recoge que estaban ocupadas 12 viviendas, en realidad alcanzaba a la práctica totalidad del edificio, aunque no todos los inquilinos con títulos que les amparase.

Es importante analizar, en orden a resolver la cuestión litigiosa planteada, el comportamiento de la actora, tras la formalización del contrato de compraventa, que tuvo lugar el día 10 de noviembre de 2.006. Admite explícitamente en su escrito de formalización del recurso de apelación, que la Gerencia Municipal de Urbanismo del Ayuntamiento de Sevilla, que tramitaba el expediente de conservación 4/97, sobre el citado edificio, había acordado, con fecha 8 de noviembre de 2.006, la adopción de determinadas medidas de conservación. Al día siguiente la actora entra en contacto con los demandados con la finalidad de adquirir el inmueble, lo cual, se materializa al día siguiente.

Desde este momento, la actora, como expresamente admite, entra en contacto con los inquilinos, en orden a conseguir resolver los contratos de arrendamientos o, al menos, conseguir, que les permitieran ejecutar las obras de conservación ordenada por la autoridad municipal. Es incuestionable que la parte tuvo cabal conocimiento de la situación real de ocupación, y lejos de esgrimirlo ante los vendedores, se limita a intentar llegar a acuerdos con los inquilinos, que consigue en gran medida, ya que mediante acta notarial extendida el día 7 de septiembre de 2.007, folio 450 de los autos, se constata que solo siguen ocupadas 8 viviendas.

Del listado de inquilinos con los que llegó a acuerdo que se recoge en el escrito rector, folio 8 de los autos, en total once, resulta que seis no aparecían en el listado reflejado en el contrato de compraventa, sin que ello supusiera ninguna objeción o lo pusiera en conocimiento de los demandados. Es cierto que al folio 99 de los autos se aporta una carta de la actora dirigida al Sr. Estanislao en el que se refleja dicha circunstancias, pero no consta su entrega y ha sido negada su recepción por el destinatario. En cualquier caso, nada se explicita sobre un posible incumplimiento con consecuencias resolutorias, simplemente se interesa información sobre el estado real del inmueble, cuestión extraña si tenemos en cuenta que desde la formalización del contrato la actora entró en posesión de inmueble, como se deduce cabalmente del hecho de que es quien mantiene contacto con la Gerencia de Urbanismo, se persona en el expediente e incluso formula recurso, como después veremos, y llega a acuerdo con los inquilinos, que no formulan objeción alguna sobre la legitimidad de la actora para llegar a esos acuerdos. La actora expresamente se atribuye en esos acuerdos, en todo momento, la condición de propietaria del inmueble, basta la lectura de los folios 101, 107, 109, 110, 112, 119, 122, 130.

En los que el título de ocupación es de arrendamiento, expresamente se reconoce por la actora que ' ha adquirido la propiedad del citado inmueble, subrogándose, por tanto, en la condición de arrendador' , folio 104. Así con la Sra. Gabriela formalizó el oportuno acuerdo el día 20 de abril de 2.007, con la Sra. Araceli el día 26 de marzo de 2.007, con el Sr. Alejo el día 5 de febrero de 2.007, con el Sr. Antonio el día 26 de diciembre de 2.006, con Don. Alejo el día 23 de noviembre de 2.006 y con el Sr. Avelino el día 16 de febrero de 2.007.

Este comportamiento inequívoco y unidireccional de la actora, necesariamente ha de tener los efectos de un acto propio. El cual, supone, como señala la Sentencia de 28 de octubre de 2.003 , una expresión inequívoca del consentimiento que actuando sobre un derecho o simplemente sobre un acto jurídico, concreta efectivamente lo que ha querido su autor y además causa estado frente a terceros. Su fundamento reside, como señala la Sentencia de 10 de julio de 1.997 , con cita de las Sentencias, entre otras, de 5-10-87 , 16-2 y 10-10-88 ; 10-5 y 15-6-89 ; 18-1-90 ; 5-3-91 ; 4-6 y 30-12-92 ; y 12 y 13-4 y 20-5-93 , en la exigencia de observar, dentro del tráfico jurídico, un comportamiento coherente, siempre que concurran los requisitos o presupuestos que tal doctrina exige para su aplicación, cuales son que los actos propios sean inequívocos, en el sentido de crear, definir, fijar, modificar, extinguir o esclarecer sin ninguna duda una determinada situación jurídica afectante a su autor, y que entre la conducta anterior y la pretensión actual exista una incompatibilidad o una contradicción según el sentido que de buena fe hubiera de atribuirse a la conducta anterior. En parecidos términos, la Sentencia de 21 de abril de 2.006 declara que: 'El principio del derecho que prohíbe ir contra los actos propios encuentra apoyo legal en el artículo 7.1 del Código civil ' y añade: 'La jurisprudencia sobre este principio es muy abundante. Como resumen, se deben citar los requisitos que se han venido exigiendo para que pueda aplicarse este principio general, que son: a) que el acto que se pretenda combatir haya sido adoptado y realizado libremente; b) que exista un nexo causal entre el acto realizado y la incompatibilidad posterior; c) que el acto sea concluyente e indubitado, por ser 'expresión de un consentimiento dirigido a crear, modificar y extinguir algún derecho generando una situación desacorde con la posterior conducta del sujeto' ( sentencias de 21 de febrero de 1997 ; 16 febrero 1998 ; 9 mayo 2000 ; 21 mayo 2001 ; 22 octubre 2002 y 13 marzo 2003 , entre muchas otras). Significa, en definitiva, que quien crea en una persona una confianza en una determinada situación aparente y la induce por ello a obrar en un determinado sentido, sobre la base en la que ha confiado, no puede además pretender que aquella situación era ficticia y que lo que debe prevalecer es la situación real'. No darle trascendencia jurídica supondría, como señala la Sentencia de 1 de marzo de 1.988 , conculcar: 'el principio 'venire contra factum propium non valet', significativo de que nadie puede ir contra sus propios actos con el fin de crear, modificar o extinguir algún derecho, como proclaman las sentencias de esta Sala, entre otras, de 5 de marzo de 1941 , 20 de febrero de 1948 , 29 de mayo de 1954 , y 25 de enero y 10 de marzo de 1983 '.

La Sentencia de 17 de mayo de 2.0011 declara que: 'Esta Sala, en su sentencia de 9 diciembre 2010 (Rec. 1433/2006 ), entre otras que pudieran citarse, ha dicho que la doctrina de los actos propios tiene su último fundamento en la protección de la confianza y en el principio de la buena fe, que impone un deber de coherencia y limita la libertad de actuación cuando se han creado expectativas razonables ( SSTS de 28 de noviembre de 2000 y 25 de octubre de 2000 ; SSTC 73/1988 y 198/1988 y ATC de 1 de marzo de 1993 ); y que, sin embargo ( SSTS de 5 de octubre de 1984 , 5 de octubre de 1987 , 10 de junio de 1994 , 14 de octubre de 2005 , 28 de octubre de 2005 , 29 de noviembre de 2005, RC núm. 671/1999 ), el principio de que nadie puede ir contra sus propios actos solo tiene aplicación cuando lo realizado se oponga a los actos que previamente hubieren creado una situación o relación de Derecho que no podía ser alterada unilateralmente por quien se hallaba obligado a respetarla, pues constituye un presupuesto necesario para la aplicación de esta doctrina que los actos propios sean inequívocos, en el sentido de crear, definir, fijar, modificar, extinguir o esclarecer sin ninguna duda una determinada situación jurídica que afecte a su autor, y que entre la conducta anterior y la pretensión actual exista una incompatibilidad según el sentido que, de buena fe'. En estos mismos términos se pronuncia la Sentencia de 27 de octubre de 2.011 cuando declara que: 'que el principio que prohíbe ir contra de los propios actos tiene aplicación cuando lo realizado se oponga a actos que previamente hubiesen creado esa relación o situación de derecho que no puede ser alterada unilateralmente por quien se hallaba obligado a respetarla ( SSTS 5 oct. 1984 , 10 ene. 1989 , 20 feb. 1990 , 10 jun. 1994 , 16 feb. 1998 ), y que, como declara la STS 28/1/2000 la doctrina de los actos propios precisa para su aplicación la observancia de un comportamiento con plena conciencia de crear, definir, fijar, modificar, extinguir o esclarecer una determinada situación jurídica, para lo cual es insoslayable el carácter concluyente e indubitado, con plena significación inequívoca del mismo, de tal modo que entre la conducta anterior y la pretensión actual existe una incompatibilidad o contradicción, y además, que el acto o actos se presenten como solemnes, precisos, claros, determinantes y perfectamente delimitados, sin ambigüedad ni inconcreción'. La Sentencia de 4 de octubre de 2.011 declara que: 'el Código Civil no contiene una regulación expresa de la prohibición de actuar contra los propios actos, no obstante lo cual doctrina y jurisprudencia entienden de forma unánime que la prohibición de actuar contra los propios actos, cristalizada en la máxima 'venire contra propium 'factum' non valet', constituye una manifestación de la buena fe que, como límite al ejercicio de los derechos subjetivos, impone el artículo 7 del Código Civil , de tal forma que quien despliega una conducta inequívoca con significación jurídica, no puede actuar de forma incoherente y traicionar la confianza generada por su propio comportamiento', y, por último, la de 20 de julio de 2.011 nos dice que: 'Repárese en que los actos contra los que no es lícito accionar son aquellos que por su carácter trascendente, o por constituir convención, causen estado, dilucidando inalterablemente la situación jurídica de su autor, o aquellos que vayan encaminados a crear y modificar o extinguir algún derecho, causando estado y definiendo inalterablemente la situación jurídica del autor de los mismos ( sentencia de 16 de junio de 1989 ). No merecen, en cambio, la calificación de actos propios los que no dan lugar a derechos y obligaciones o no se realizan con el fin de crear, modificar o extinguir algún derecho ( STS de 16 de junio de 1984 ). El principio de que nadie puede ir contra sus propios actos solo tiene aplicación cuando -lo que no acaece en el caso presente-, lo realizado se oponga a los actos que previamente hubieran creado una relación o situación de derecho que no podría ser alterada unilateralmente por quien se hallaba obligada a respetarlas ( STS de 16 de junio de 1984 )'.

CUARTO.-Sobre la base de estas consideraciones, es innegable que esa discordancia entre lo plasmado en el contrato acerca de la ocupación, y la realidad, no fue un obstáculo para persistir la actora en su interés de mantener la vigencia del contrato, hasta el extremo de arrogarse su condición de propietaria del citado inmueble con los mencionados inquilinos. En ningún momento, patentiza que se trataba de una situación extraordinaria y sorpresiva que frustraba su interés en la compraventa del citado inmueble. Al contrario, todos los actos que realizaba, indicaban que pretendía consumarla, claramente incardinados en las facultades inherentes a la titularidad dominical. En las dos comunicaciones que dirige a los demandados, la primera ya analizada, folio 99 de los autos, y la segunda, folio 421 de los autos, que es idéntica a las obrantes en los folios 427, 433 y 440, todas datadas el día 12 de julio de 2.007, solo insiste en reclamar mayor información sobre los inquilinos, lo cual resulta contradictorio, porque ya conocía el estado real del inmueble, como se desprende de los acuerdos que había llegados con muchos de ellos, al igual que le constaba la negativa de los demás.

En cualquier caso, nueve meses después de formalizado el contrato de compraventa, cuando se ha venido arrogando su condición de propietaria, nada refiere acerca de que esa falta de información suponga un incumplimiento contractual por parte de los demandados, indicador ello, de conformidad con la teoría de los actos propios, de que no consideraba ni valoraba que esa discordancia constituyera un incumplimiento contractual con efectos resolutorios, ya que esta petición no se expresa hasta que se promueve los presentes autos, pese a que conoció esa discordancia prácticamente desde el mismo día que se formalizó el contrato de compraventa. Si consideraba que esa situación frustraba sus legítimas expectativas, no es coherente ni congruente llegar a acuerdo no solo con los inquilinos que se reflejaron en el contrato, sino con otros que no aparecían. Ello es claramente indicador de que persistía en su voluntad de consumar el contrato y consideraba que se trataba de una cuestión menor.

Además, no podemos dejar de resaltar que más bien parece que esa referencia sobre el estado de ocupación del inmueble no es una manifestación unilateral de los demandados, a tenor de la redacción de dicho apartado, sino más bien una expresión conjunta de los contratantes. No es comprensible que una empresa de la experiencia en el sector de la actora, se limite a aceptar lo que le señala la parte vendedora, cuando se trataba de una cuestión muy sencilla de comprobar.

En conclusión, dicha discordancia ni es atribuible a los demandados, ni puede tener los efectos resolutivos que se pretende por la actora, que sí ha visto frustrados sus intereses, ha sido por la expropiación realizada por la Gerencia de Urbanismo.

Como expresamente se recoge en el contrato de compraventa, la actora era conocedora del expediente 4/97, en el que con fecha 7 de diciembre de 2.005 se acordó la expropiación del inmueble por incumplimiento del deber de conservación. Este acuerdo adquirió firmeza el día 21 de diciembre de 2.006. Con fecha 12 de diciembre de 2.006, la propiedad, es decir, la actora, como expresamente se describe en la resolución obrante al folio 402 de los autos, interpuso recurso extraordinario de revisión, cuyos motivos son tasados y limitados, y al no encuadrarse ninguno de los motivos alegados, fue rechazado con fecha 19 de abril de 2.007 por el Pleno del Ayuntamiento de Sevilla, sin que conste que se haya acudido a la vía contenciosa. Ésta es realmente la verdadera razón que, en ningún caso, es imputable ni atribuible a los demandados.

En consecuencia, ha de rechazarse la pretensión de la actora.

QUINTO.-Las precedentes consideraciones han de conducir, con desestimación del recurso de apelación, a la confirmación de la Sentencia recurrida, con expresa imposición de las costas de esta alzada a la apelante de conformidad con lo establecido en el artículo 398 en relación con el 394, ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora DOÑA REYES MARTÍNEZ RODRÍGUEZ en nombre y representación de GRUPO MANJESA, S. L. contra la Sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 8 de Sevilla, con fecha 19 de Julio de 2011 en el Juicio Ordinario nº 1620/08, la debemos confirmar y confirmamos íntegramente, con imposición de las costas de esta alzada a la parte apelante.

Y en su día, devuélvanse las actuaciones originales con certificación literal de esta Sentencia y despacho para su ejecución y cumplimiento, al Juzgado de procedencia.

Así por esta nuestra Sentencia, de la que quedará testimonio en el Rollo de la Sección lo pronunciamos mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Leída y publicada fue la anterior Sentencia por el Iltmo. Sr. Magistrado de la Sección quinta de esta Audiencia Provincial, DON JOSÉ HERRERA TAGUA, Ponente que la redactó, estando celebrando audiencia pública en el día de su fecha, ante mi el Secretario de lo que certifico.

DILIGENCIA.- En el mismo día se contrajo certificación de la anterior Sentencia y publicación en su rollo; doy fe.-