Sentencia Civil Nº 505/2010, Audiencia Provincial de La Rioja, Sección 1, Rec 604/2009 de 27 de Diciembre de 2010

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

LOGROÑO

SENTENCIA: 00505/2010

AUDIENCIA PROVINCIAL DE LA RIOJA

LOGROÑO

Sección 001

Domicilio : VICTOR PRADERA 2

Telf : 941296484/486/489

Fax : 941296488

Modelo : SEN01

N.I.G.: 26089 37 1 2009 0100635

ROLLO : RECURSO DE APELACION (LECN) 0000604 /2009

Juzgado procedencia : JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 3 de LOGROÑO

Procedimiento de origen : PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000558 /2008

S E N T E N C I A Nº 505 DE 2010

Ilmos. Sres.

Presidente:

D. ALFONSO SANTISTEBAN RUIZ

Magistrados:

Dª CARMEN ARAUJO GARCÍA

Dª BEATRIZ SÁENZ DE JUBERA HIGUERO

En la ciudad de Logroño a veintisiete de diciembre de dos mil diez

VISTO en grado de apelación ante esta Audiencia Provincial, integrada por los Sres. Magistrados indicados al margen, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 558/2008, procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA Nº 3 de LOGROÑO, a los que ha correspondido el Rollo 604/2009 , en los que aparece como parte apelante JOSSON 2000 S.L., representada por la procuradora Doña Miren Zuriñe Galarza López, y como apelados: DOÑA Covadonga , DON Victoriano Y DON Jesús Luis , representados por la Procuradora Doña Monica Feriche Ochoa y DOÑA Micaela Y DON Cristobal -INCOMPARECIDOS-, siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. ALFONSO SANTISTEBAN RUIZ .

Antecedentes

PRIMERO.- Que, con fecha 23 de septiembre de 2009, se dictó sentencia en primera instancia en cuyo fallo se recogía:

"Que desestimando la demanda interpuesta por "JOSSON 2000, S.L." contra Doña Covadonga , Don Victoriano y don Jesús Luis , y contra Micaela y Don Cristobal debo absolver y absuelvo a la demandada de los pedimentos deducidos en su contra, con imposición de costas a la parte actora."

SEGUNDO.- Notificada la anterior sentencia a las partes, por la representación de la parte demandante, se presentó escrito solicitando se tuviese por preparado en tiempo y forma la apelación, que fue admitida, con traslado por 20 días a la parte recurrente para que interpusiese ante el Juzgado el recurso de apelación. Interpuesto éste, se dio traslado a las demás partes para que en 10 días presentasen escrito de oposición al recurso o, en su caso, de impugnación de la resolución apelada, en lo que le resultase desfavorable.

TERCERO.- Seguido el recurso por todos sus trámites, se señaló para la celebración de la votación y fallo el día 16 de diciembre de 2010.

CUARTO.- En la tramitación del presente rollo se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia número 3 de Logroño se dictó sentencia en 23 septiembre 2009 , juicio ordinario 558/08, en cuyo fallo se disponía:

"Que desestimando la demanda interpuesta por "JOSSON 2000, S.L." contra Doña Covadonga , Don Victoriano y don Jesús Luis , y contra Micaela y Don Cristobal debo absolver y absuelvo a la demandada de los pedimentos deducidos en su contra, con imposición de costas a la parte actora."

Contra esta sentencia se ha interpuesto recurso de apelación por la Procuradora Doña Zuriñe Galarza López, en representación de la entidad JOSSON 2000 S.L., solicitando que con revocación de la misma y conforme a las alegaciones expuestas en el escrito de interposición del recurso, folios 255 a 259, se diese lugar a la integra estimación de la demanda con expresa imposición de costas en ambas instancias a la parte demandada.

En la primera alegación del recurso se hace referencia a la desestimación de las pretensiones de la parte actora, basándose en una comparación de las labores efectuadas por la demandante y otra inmobiliaria, concretamente Fincas Rioja, pero sin que la parte demandante nunca hubiese negado la intervención de Fincas Rioja, cuya labor tuvo que ser superior a la actora que no pudo llevar a cabo más gestiones que las efectuadas por voluntad exclusiva del vendedor, hermanos Victoriano Jesús Luis Covadonga .

Debe rechazarse esta alegación, por cuanto que la juzgadora de instancia desestima la pretensión actora al entender que fueron las gestiones de Fincas Rioja según el documento que expone en su sentencia, las que dieron lugar a la compraventa de 28 febrero 2007, respecto de la finca a que se refiere la demanda.

En este sentido, debe indicarse que consta al folio 67, el documento 4 de la demanda, consistente en nota de encargo profesional de fecha 27 octubre 2006 suscrito por Don Victoriano , en la que requiere los servicios de la entidad Rioja Gestión Inmobiliaria, para que interviniese mediando en la venta de la finca que se describía, pero sin que tal encargo fuese exclusivo, pues expresamente se exponía que "el presente encargo de venta se realizará con carácter de no exclusiva". A su vez, a los folios 68, documento 5 de la demanda y 189, documento aportado con la contestación a la demanda de Don Victoriano , obran dos documentos de la entidad fincas Rioja. El primero de ellos se trata de un parte de visita de fecha 30 enero 2007, suscrito por Doña Micaela , sobre visita a la finca que se señala, finca la que se refiere la demanda, mientras que el segundo, también de Fincas Rioja, consiste en un certificado de esa entidad en relación con la actividad de intermediación inmobiliaria llevada a cabo por encargo de Covadonga , Victoriano y Jesús Luis , sobre la vivienda de referencia, que tras las pertinentes gestiones de la entidad Fincas Rioja a ese fin, con fecha 27 febrero 2007, fue transmitida a Don Cristobal y doña Micaela , por medio de escritura de compra-venta y transación llevar a efecto previo al levantamiento de cargas y de nueva hipoteca sobre dicho inmueble.

También, debe hacerse referencia a las declaraciones testificales que se exponen en el cuarto fundamento de derecho de la sentencia recurrida y, en concreto, al testimonio de la compradora que se refirió "al hecho de que visitaron en primer lugar el piso con UNIRIOIJA, y que se informó de las condiciones de venta, con referencia a la subrogación en la hipoteca que debía llevarse a cabo con la entidad caja rural, si bien ante los problemas de financiación, la compradora, y al no interesarle las condiciones ofrecidas por la referida Caja Rural, decidió acudir a otro inmobiliaria". También debe hacerse referencia a los testimonios de las empleadas de la entidad UNIRIOJA, que se refirieron "a la única gestión efectuada por dicha entidad, consistente en enseñar el piso por primera vez gestión" que incluso, según la testifical de la Sra. Eloisa , "UNIRIOJA no solía cobrar cantidad alguna hasta que no se perfecciona la venta".

Por ello, si en la sentencia de instancia, folio 244 de los autos y 7 de la sentencia, se hace referencia a la comparación de las labores realizadas por ambas inmobiliarias, la referencia resulta correcta, por cuanto que la gestión que concluyó con la compraventa fue la efectuada por fincas Rioja.

SEGUNDO .- En esta alegación también se hace referencia al párrafo segundo del cuarto fundamento de derecho, folio 6º de la sentencia y al cuarto párrafo del mismo fundamento de derecho la sentencia, folio 7, sin que el tenor de tales párrafos resulte contradictorio, pues con su contenido en relación con el conjunto de la sentencia, tiene que apreciarse que no se cuestiona que la vendedora ofertase la finca a la entidad demandante con carácter de no exclusividad, de modo que también podía ofertar la venta de la finca a otras agencias o entidades inmobiliarias, como así ocurrió, ni tampoco que fuese la entidad actora UNIRIOJA la que tambien enseñase la finca a los compradores, pero sin que éstos aceptasen la actividad de dicho inmobiliaria para llevar a cabo la perfección del contrato de compraventa, pues esta se efectuó después de que otra entidad llevase a cabo la mediación, y acudiendo a un entidad de ahorro distinta a la que en principio debía acudir, si la compraventa se hubiese efectuado mediante la gestión de UNIRIOJA. Por otra parte, el hecho de que se exponga que ... no había quedado acreditado que los compradores se pusieron en contacto directo con los vendedores saltándose al la intervención de UNIRIOJA...", tampoco contradice el párrafo anterior en el sentido de "... en la primera visita resultó que conocía a uno de los vendedores Victoriano quien le indicó que podían consultar las condiciones de financiación...", ya que tales párrafos tienen que entenderse en el sentido expuesto de que los vendedores contactaron, en primer lugar, con la demandante y, posteriormente, con otra inmobiliaria, así como también que con los compradores, por la primera visita se llevó a cabo por UNIRIOJA.

TERCERO .- Por lo que respecta al concepto de contrato de mediación o corretaje debe indicarse que el contrato de corretaje es un contrato consensual, no exige forma "especial" de celebración. Es cierto que tras el art. 30 del Decreto de 1969 , con finalidad de proporcionar al corredor un instrumento probatorio del encargo y de la identidad del oferente, impone al API, dentro de las "Normas de contratación", el deber de invitar al cliente a suscribir "nota de encargo", en la que se indicará la fecha y plazo de duración del encargo, los datos necesarios para la operación facilitados por el oferente y la declaración de éste de no tener encargada la gestión a otro corredor; eso ha llevado al TS (así las SS 19.9.1972 , 15.3.1978 , 5.6.1978 ,.etc.) a declarar que el contrato de corretaje "no es meramente consensual", al considerar necesario que el cliente rellene un impreso en el que el agente haga constar por diligencia la situación registral de la finca. En la práctica aquella nota de encargo quedó reservada a los encargos con carácter de exclusiva o a los referidos a una pluralidad de fincas; de forma que la jurisprudencia posterior, ha vuelto a considerarlo como un contrato consensual ( SSTS. 6.10.1990 , 21.4.1992 , 22.12.1992 , 4.11.1994 , etc..). En definitiva, el contrato de corretaje no requiere forma. Baste ver las SSTS de 21 de marzo de 2007 , y las que allí se citan, para comprobar que tal es la tesis dominante. Cierto es que el tan reiterado Decreto 2348/1969 , había determinado que, al menos en los supuestos de exclusiva, parecía reforzar la recomendación de que la "nota de encargo" constara por escrito. Pero, a parte de la dudosa vigencia de esta norma, ningún precepto impone la necesidad de forma, y hay que estar a las reglas generales de los artículos 1278 a 1280 CC . Consiguientemente, el encargo puede consistir en una declaración, oral o escrita, recepticia, con o sin un contenido preciso, con tal que contenga los elementos básicos sobre sujetos que intervienen, bienes a que se refiere y remuneración que se conviene, pues, en el caso de que no se determinen de otro modo, otros elementos se integran por los usos, la buena fe o la ley, según hemos visto que señala la jurisprudencia, en concreto con detalle sobre el devengo de la remuneración.

Centrada, por tanto, la cuestión en el contenido jurídico propio del contrato de comisión o corretaje, se indica en la misma resolución abundante jurisprudencia habida sobre esta materia, comenzando por el propio concepto y su reflejo en el Real Decreto 1613/1981 de 19 de junio (sobre agentes de la propiedad inmobiliaria), y los artículos 14 y siguientes de la Ley de Mediación en los Seguros Privados(con relación a los corredores de seguros), señalando que la función del agente radica en la conexión y contacto negocial que procura entre el vendedor y el futuro comprador, y su eficacia está supeditada a la condición suspensiva de la celebración del contrato pretendido, salvo pacto expreso en contra; de modo que, concertado el negocio, el mediador ha cumplido y agotado su actividad intermediadora salvo que concurra pacto expreso en otro sentido; y, en definitiva, la condición impuesta para la efectividad del pago del premio al mediador, se cumplió cuando la compradora pagó el precio acordado, y entonces los vendedores debieron hacer efectiva la comisión pactada.

En este sentido, y relación con la alegación segunda, folio 256 a 259, también debe rechazarse, pues no concurren las condiciones que permitan apreciar el éxito del contrato de corretaje, pues la compraventa no se llevó a cabo por la actividad de intermediación de la reclamante, de ahi que se rechace el apartado A) de esta alegación así como el apartado B) de la misma, pues no se cuestiona la realidad de la intermediación de ambas agencias inmobiliarias ni la perfección del contrato en 28 febrero 2007, que, además, viene acreditado por el certificado del Registro de la Propiedad, folio 59, distinción 17ª, así como también la constitución de hipoteca con la entidad banco Bilbao Vizcaya Argentaria, según consta en la extinción 18ª, al mismo folio.

Por lo que respecta al punto C-1, pacto de no exclusividad, el mismo que se estableció expresamente en el referido documento al folio 67, y que permitió a la parte vendedora de la vivienda acudir a otras inmobiliarias, por tanto se rechaza, pues fue expresamente pactado y permitió concluir el negocio con otra entidad. Asi como el punto segundo del apartado C de la misma segunda alegación, pues no se trata de cuestionar a los efectos del procedimiento "si las inmobiliarias son o no entidades financieras", cuestión esta que no afecta al contrato de mediación, aunque las inmobiliarias puedan aconsejar a los clientes de las mismas las entidades financieras con las que trabajan normalmente.

En definitiva, se rechaza recurso apelación y se mantiene íntegramente la sentencia de instancia en esta alzada.

CUARTO .- Al desestimarse recurso apelación las costas se imponen a la parte apelante conforme a lo dispuesto en los artículos 394 y 398 LEC .

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora de los Tribunales Doña Miren Zuriñe Galarza López, en nombre y representación de JOSSON 2000 S.L., contra la sentencia de fecha 23 de septiembre de 2009, dicatad por el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Logroño, en Juicio Ordinario seguido en el mismo al nº 558/2008 , de que dimana Rollo de Apelación nº 604/2009, debemos confirmarla y la confirmamos.

Con imposición de las costas causadas en este recurso de apelación a la parte apelante.

Contra la presente resolución puede caber recurso de casación ante el Tribunal Supremo, si se cumplieran los requisitos legales, que serían examinados en cada caso por la Sala.

Cúmplase al notificar esta resolución lo dispuesto en el artículo 248.4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial .

Devuélvanse los autos al juzgado de procedencia, con testimonio de esta resolución, interesándose acuse de recibo.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al rollo de apelación, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN : En la misma fecha fue leída y publicada la anterior resolución por el Ilmo. Sr/a. Magistrado que la dictó, celebrando Audiencia Pública. Doy fe.

DILIGENCIA : Seguidamente se procede a cumplimentar la no tificación de la anterior resolución. Doy fe.