Sentencia Civil Nº 505/2011, Audiencia Provincial de Alava, Sección 1, Rec 136/2011 de 17 de Octubre de 2011

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE ALAVA

ARABAKO PROBINTZIA AUZITEGIA

Sección / Sekzioa: 1ª/1.

AVENIDA GASTEIZ 18-2ª planta - C.P./PK: 01008

Tel.: 945-004821

Fax / Faxa: 945-004820

N.I.G. / IZO : 01.02.2-10/003560

A.p.ordinario L2 / 136/2011 - C

O.Judicial origen / Jatorriko Epaitegia : Juzgado de 1ª Instancia nº 2 de Vitoria-Gasteiz / Gasteizko Lehen Auzialdiko 2 zk.ko Epaitegia

Autos de 437/2010 (e)ko autoak

Recurrente / Errekurtsogilea: Elena y Porfirio

Procurador/a / Prokuradorea: CARMEN CARRASCO ARANA y CARMEN CARRASCO ARANA

Abogado/a / Abokatua:

Recurrido/a / Errekurritua: GRUPO INMOBILIARIO ZUVISA S.A

Procurador/a / Prokuradorea: JAVIER AREA ANITUA

Abogado/a / Abokatua: EUGENIO MOREDA PELADO

APELACIÓN CIVIL

La Audiencia Provincial de Vitoria-Gasteiz compuesta por los Ilmos. Sres. Dª. Mercedes Guerrero Romeo, Presidenta, y D. Iñigo Madaria Azcoitia y Dª. Silvia Viñez Argüeso, Magistrados, ha dictado el día diecisiete de octubre de dos mil once.

EN NOMBRE DEL REY

la siguiente

S E N T E N C I A Nº 505/11

En el recurso de apelación civil rollo de Sala nº 136/11, procedente del Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Vitoria, Autos de Juicio Ordinario nº 437/10 promovido por GRUPO INMOBILIARIO ZUVISA, S.A dirigido por el letrado D. Eugenio Moreda Pelado y representado por el procurador D. Javier Area Anitua, frente a la sentencia dictada en fecha 25.10.10 siendo parte apelada D. Porfirio y Dª. Elena , bajo dirección Letrada y representados por la Procuradora Dª. Carmen Carrasco Arana . Siendo Ponente la Ilma. Sra. Presidenta Dª. Mercedes Guerrero Romeo.

Antecedentes

PRIMERO .- Por el Juzgado de Primera Instancia núm. 2 de Vitoria-Gasteiz se dictó sentencia cuyo Fallo es del tenor literal siguiente :

"Que debo estimar y estimo íntegramente la demanda interpuesta el Procurador Sr. Anitua, en nombre y representación de GRUPO INMOBILIARIO ZUVISA, SA, frente a DÑA. Elena y D. Porfirio , condenando solidariamente a ambos demandados a la devolución del importe de 18.000 euros previamente abonado por aquélla, intereses según Fundamento Quinto, y sin hacer expresa imposición en costas a ninguna de ambas partes".

SEGUNDO.- Frente a la anterior resolución, se interpuso, en tiempo y forma recurso de apelación por la representación de GRUPO INMOBILIARIO ZUBISA S.A; D. Porfirio y Dª. Elena recursos que se tuvieron por interpuesto mediante providencia de fecha 26.01.11 dándose el correspondiente traslado a la contraparte por diez días para alegaciones, presentando la representación de D. Porfirio y Dª. Elena escrito de oposición al recurso presentado de contrario, elevándose, posteriormente, los autos a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Recibidos los autos en la Secretaría de esta Sala, mediante resolución de 03.03.11 se mandó formar el Rollo de apelación, registrándose y turnándose la ponencia. Por resolución de fecha 12.05.11 se declaró desierto el recurso de apelación interpuesto por GRUPO INMOBILIARIO ZUVISA, S.A., interponiéndose recurso de revisión contra la citada resolución que se desestimo por Auto de fecha 13.07.11. Mediante rovidencia de 22.09.11 se señala para deliberación, votación y fallo el día 13 de octubre de 2011.

CUARTO.- En la tramitación de este recurso se han observado las prescripciones legales fundamentales.

Fundamentos

PRIMERO.- La sentencia de instancia estima la demanda interpuesta por Grupo Inmobiliario Zuvisa SA (en adelante Zuvisa), argumentando que quedó acreditada la inviabilidad del contrato y que no se podían construir las viviendas y plazas de garaje objeto del mismo por causas ajenas a todas las partes, dejando de tener validez y procediendo la devolución íntegra por los vendedores de la cantidad de 18.000 euros entregada por la compradora. No condena en costas por considerar que existían serias dudas de derecho en cuanto al fondo del asunto.

La parte demandada se alza contra la resolución alegando error en la valoración de la prueba y en la interpretación del derecho, en concreto consideran que no se ha tenido en cuenta la cláusula tercera del contrato y el requerimiento realizado a los demandados, optando éstos por reducir el precio de la venta en 66.112 euros, decisión que fue anterior a la decisión del resto de los vendedores de deshacer el contrato invocando la cláusula primera del mismo. Solicitan que se revoque la sentencia y se desestime la demanda.

Siguiendo un orden lógico comenzaremos por el análisis de éste recurso para concluir después con el tema de las costas. Veamos.

SEGUNDO. - Pues bien, partiendo de este planteamiento, conviene en primer lugar analizar el contrato en cuestión de fecha 2 de abril de 2.008 (doc. nº 6 anexo a la demanda), y sus cláusulas. El contrato del que trae causa el pleito, debe interpretarse conforme a las normas del C. Civil, art. 1.281 , 1.282 , 1.289.2 º y s.s ., buscando la intención de las partes contratantes ( STS 6-2- 81 , 9-12-65 ), y para la averiguación de esa intención común, tiene declarado el T. Supremo de forma reiterada, que la misma se deriva de la propia declaración contractual si esta resulta clara ( STS 28-3-96 ), no otra cosa significa el párrafo 1º del art. 1.281 CC cuando dice que si los términos de un contrato son claros y no dejan dudas sobre la intención de los contratantes, se estará al sentido literal de sus cláusulas, en otras palabras, basta el texto de la declaración. No obstante, la eficacia incondicionada de la regla "in claris non fit interpretario" está restringida por el párrafo 2º del propio art. 1.281 CC al ordenar que si las palabras parecieren contrarias a la intención evidente de los contratantes, prevalecerá ésta sobre aquellas. Por tanto, puede haber claridad gramatical pero discordancia con la intención evidente. La evidencia puede surgir del propio contexto de contrato, de alguna cláusula destacada del mismo o de los propios actos de los que lo contratan, coincidentes o no en el tiempo con su perfección. En conclusión de todo lo expuesto se deduce que el art. 1.281 CC recoge en su párrafo primero la interpretación gramatical como el primer medio al que ha de acudir el interprete y al que habrá de atenerse si no resultan sus deducciones contrarias a la intención del as partes con evidencia, debiendo hallar esa evidencia, de acuerdo con el art. 1.282 CC , en los actos de las partes anteriores, coetáneos o posteriores al contrato o, siguiendo el tenor del art. 1.285 CC , en el canon hermenéutico de la totalidad de las cláusulas del contrato.

En la cláusula primera se dice que es imprescindible y de obligado cumplimiento que todos los propietarios que forman parte de la finca con su terreno sita en la CALLE000 nº NUM000 vendan a Grupo Inmobiliario Zuvisa SA para así obtener dicha empresa el 100% de la propiedad. Los aquí vendedores conocen esta situación y son conocedores de la firma del resto de los propietarios de dicha propiedad.

En la cláusula segunda se establece que el precio total de la compraventa es de 282.476 euros más el IVA correspondiente. La parte compradora abonará 18.000 euros a la firma del presente contrato en concepto de señal, y a cuenta del precio estipulado para la compraventa. El resto, esto es 264. 476 euros más IVA se entregará por la compradora a la firma de la escritura pública de transmisión que se formalizará en un plazo no superior a octubre de 2.008.

En la cláusula tercera se expresa que Zuvisa "compra y adquiere las fincas antes descritas en el exponente 1), para la construcción de seis viviendas y sótano de plazas de garaje; si por causas ajenas a todas las partes no se pudiesen construir las mencionadas viviendas y plazas de garaje, dicho contrato no tendrá validez, devolviéndose íntegramente la cantidad entregada en este contrato, en un plazo de quince días desde la notificación fehaciente de la misma, sin que proceda el abono de ningún tipo de interés ni cantidad asimilada a ninguna de las partes y quedando libre la finca".

Es un hecho probado, y admitido por los demandados ahora recurrentes, que el Ayuntamiento no concedió licencia para la construcción de seis viviendas con sus correspondientes garajes, la licencia fue para cuatro viviendas, circunstancia que alteraba lo pactado y no convenía a los compradores que de inmediato decidieron negociar con los vendedores.

Así, la parte actora remite burofax a los vendedores explicando la situación y solicitando nueva negociación del precio, o la resolución del contrato con devolución del dinero entregado a cuenta (18.000 euros), y así se acredita con los documentos nº 9, 10 y 11 anexos a la demanda. Cinco de los vendedores acordaron rescindir el contrato con la actora y devolver los dieciocho mil euros, los documento 11 y 12 dan prueba de ello.

Mientras, los actores negociaron un nuevo precio, quedando documentado (nº 3 anexo a la contestación), que si el Ayuntamiento únicamente daba licencia para construir cuatro viviendas, los demandados descontarían del precio de venta la cantidad de sesenta y seis mil ciento doce euros, quedando el precio final de venta en al cantidad de ciento treinta y dos mil doscientos veintidós.

Sin embargo, en este acuerdo nada se decía sobre el cumplimiento del resto de las cláusulas del contrato de compraventa inicial entre Zuvisa y el resto de los vendedores. Recordemos que una de las condiciones del contrato para que Zuvisa adquiriese la finca y consumase la compra era que todos debían transmitir su parte en el edificio, de no ser así la actora no podía acometer su proyecto de construcción. Y aunque la anulación con los otros copropietarios se produce con posterioridad como bien dicen los recurrentes, lo cierto es que este hecho impide que la actora adquiera la totalidad del edificio, y no se puede obligar al resto de los vendedores a rebajar el precio pactado en un principio pese a que esta sea la solución que los demandados alcanzaron con Zuvisa.

El juez de instancia se refiere a este hecho en el fundamento cuarto de la sentencia, el documento nº 3 de la contestación muestra que los demandados optaron reducir el precio firmando el documento el 14 de noviembre de 2.008. Los testigos Artemio y Virtudes , copropietarios de las restantes fincas que componen el inmueble objeto del presente litigio, previo reconocimiento de sus respectivos contratos de compraventa, coincidieron en manifestar haber procedido a la devolución del importe de 18.000 euros que previamente les había sido entregado por la actora, a requerimiento de esa porque le proyecto era inviable y no permitía seis viviendas, devolviendo buenamente el dinero tal y como habían acordado, mostrándose de acuerdo con la resolución del contrato y sin haberse sentido por ello engañados.

De este modo, constando probado que los restantes propietarios rescindieron el contrato con la parte compradora, no advirtiendo haber mediado coacción alguna por parte de la actora respecto de aquellos, y no habiendo quedado pactada expresamente cláusula penal alguna en dicho contrato entre los propios compradores para el caso de darse la circunstancia litigiosa planteada en el presente procedimiento referida a no dar obligado cumplimiento alguno de los vendedores de las respectivas fincas de su propiedad, cuando expresamente quedó pactado resultar imprescindible la transmisión a la actora del 100% de la edificación, sino únicamente quedar pactada entre parte compradora y vendedora, procedería restimar las pretensiones dela parte demandante, habida cuenta de que los estantes propietarios insistieron en el acto del juicio haber accedido libremente al requerimiento de aquélla para proceder a la rescisión del contrato, aún favoreciendo con dicha decisión al propio actor y quedando por ello eximida ésta del cumplimiento de sus recíprocas obligaciones contractuales respecto de los ahora demandados, provocando la imposibilidad de cumplir el demandante al no tener el 100% de dicha edificación para dar buen fin al contrato.

La juez hace una interpretación correcta tanto del contrato como de las declaraciones testificales practicadas en el acto de juicio, la Sala corrobora las conclusiones expuestas, y tiene razón cuando añade que los otro copropietarios también pudieron ejercitar las acciones correspondientes contra la actora, sin embargo, decidieron no vender y se aquietaron con la anulación del contrato. En consecuencia, el recurso no puede prosperar.

TERCERO.- El art. 394 LEC establece en la materia el principio del vencimiento, conforme al cual las costas se imponen "a la parte que haya visto rechazadas todas sus pretensiones", principio que únicamente excepciona la Ley en los casos en que quepa apreciar dudas de hecho o de derecho, dudas que el juez debe argumentar en la resolución.

Falta una explicación en el fundamento referido a las costas por parte de la juez de instancia. La Sala no puede compartir esta decisión puesto que consideramos que no existía duda alguna, los demandados conocían el contrato de compraventa, y también sabían que la finalidad del mismo no podía llegar a cumplirse primero porque el Ayuntamiento no dio la licencia para realizar las seis viviendas pretendidas y sus respectivos garajes. Y después porque el resto de los propietarios no accedió a rebajar el precio de la venta. Los compradores no han sido los culpables de que la venta no llegara a consumarse.

En consecuencia, atendiendo a estas circunstancias, y conociendo los demandados desde un principio la verdadera situación, consideramos que no existió duda de hecho ni de derecho, atendiendo al principio de vencimiento las costas se abonarán por los demandados. En cuanto a las de esta instancia, no procede hacer expresa imposición de las derivadas del recurso de Zuvisa. Los demandados abonarán las derivadas de su recurso ex art. 394 y 398 LEC .

El recurso de Zuvisa sobre este extremo se declaró desierto por la Sala, sin embargo, siendo una cuestión de orden público procesal, procede resolver en el sentido expresado.

Vistos los artículos citados y demás disposiciones de general y pertinente aplicación

Fallo

DESESTIMAR el recurso interpuesto por Porfirio y Elena contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Vitoria en el procedimiento Ordinario nº 437/10, y, en consecuencia, que debemos CONDENAR Y CONDENAMOS a Porfirio y Elena al pago de las costas de la instancia, CONFIRMANDO el resto de los pronunciamientos. No procede hacer expresa imposición de las costas derivadas del recurso de Grupo Inmobiliario Zuvisa SA; Porfirio y Elena abonarán las derivadas de su recurso en esta instancia.

Frente a esta resolución no cabe interponer recurso ordinario de ninguna clase.

Con certificación de esta resolución remítase los autos originales al Juzgado de procedencia para su conocimiento y ejecución.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo la Secretario Judicial doy fe.