Sentencia Civil Nº 505/2012, Audiencia Provincial de A Coruña, Sección 4, Rec 337/2012 de 14 de Diciembre de 2012

Encabezamiento

FERROL 5

Rollo: RECURSO DE APELACIÓN 337/12

S E N T E N C I A

Nº 505/12

AUDIENCIA PROVINCIAL

Sección 4ª Civil-Mercantil

Ilmos. Sres. Magistrados:

DON JOSE LUIS SEOANE SPIEGELBERG

DON CARLOS FUENTES CANDELAS

DOÑA ANA DÍAZ MARTÍNEZ

En La Coruña, a catorce de diciembre de dos mil doce.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 004, de la Audiencia Provincial de A CORUÑA, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000163 /2011, procedentes del JDO. 1A.INSTANCIA N.5 de FERROL, a los que ha correspondido el Rollo RECURSO DE APELACION (LECN) 0000337 /2012, en los que aparece como parte demandada apelante, Ascension , representada en 1ª instancia por el Procurador de los tribunales, Sr./a. INSUA BEADE y en esta alzada por la SRA DOÑA ADRIANA RODRÍGUEZ ÁLVAREZ, asistido por el Letrado D. ANA MANCEBO LOSADA, y como parte demandantes apelados, Gregoria y Remedios , representados en 1ª instancia por el Procurador de los tribunales, Sr./a. GONZÁLEZ PEREIRA, asistido por el Letrado D. FERNANDO BARRO SABÍN, sobre RENTAS Y DAÑOS, siendo Magistrado/a Ponente el/la Ilmo./Ilma. D./ Dª ANA DÍAZ MARTÍNEZ.

Antecedentes

PRIMERO.-Se aceptan y dan por reproducidos los antecedentes de hecho contenidos en la resolución apelada, dictada por EL JUZGADO DE 1ª INSTANCIA Nº 5 DE FERROL, de fecha 14/12/11 . Su parte dispositiva literalmente dice: 'Que, estimando parcialmente la demanda formulada por Dña. Gregoria y Dña. Remedios , representadas por la Procuradora Sra. González Pereira, contra Dña. Ascension , representada por la Procuradora Sra. Insua Beade, DEBO CONDENAR Y CONDENO a la expresada demandada a que satisfaga a la parte actora la suma de QUINCE MIL OCHOCIENTOS CUARENTA Y UN EUROS CON TREINTA Y CUATRO CÉNTIMOS (15.841,34), en concepto de rentas, cantidades asimiladas y daños causados en la industria arrendada, una vez deducida la fianza, así como al pago de los intereses de dicha cantidad, desde la interpelación judicial hasta su completo pago, calculados al tipo de interés legal del dinero, incrementado en dos puntos a partir de la fecha de la presente resolución. Todo ello sin expresa imposición de costas.'

SEGUNDO.-Contra la referida resolución por Ascension , se interpuso recurso de apelación para ante la Audiencia Provincial que les fue admitido, elevándose los autos a este Tribunal, pasando los autos a ponencia para resolución.

Fundamentos

PRIMERO. El objeto del presente litigio, sometido a la consideración de la Sala en esta alzada en virtud del recurso de apelación interpuesto, consiste en la reclamación de las rentas y gastos de consumo adeudados y el resarcimiento de daños materiales causados por la arrendataria en un arrendamiento de industria. El 25 de enero de 2007 se concierta un contrato de arrendamiento de un negocio de fabricación y venta de pan en Valdoviño entre Doña Gregoria y doña Remedios , como arrendadoras, y doña Ascension , como arrendataria, pactándose una duración de cuatro años y una renta de 500 euros al mes, a los que se sumaría el IVA, con las retenciones de IRPF que correspondieran, acordándose, asimismo (cláusula decimotercera) que la arrendataria se haría cargo de los recibos de energía eléctrica, agua y teléfono. Ésta abonó, a la firma del contrato, 1000 euros como fianza. La arrendataria desistió unilateralmente del contrato, entregando las llaves a las propietarias-arrendadoras, a finales de 2010. Las arrendadoras ejercitan acción, por los trámites del juicio ordinario, reclamando cinco mensualidades de renta que dicen pendientes de pago, tres facturas de electricidad, por un importe total de 1034,35 euros y, sobre la base de una peritación de daños, el resarcimiento de los ocasionados por la arrendataria en el negocio, que valoran en 44.661,78 euros, siendo el total reclamado 48.161,13 euros.

La demandada opone que el local ya no estaba en perfectas condiciones de explotación al celebrarse el contrato y eran continuas las filtraciones, debido al mal estado del tejado, siendo la maquinaria antigua y casi inservible para su cometido. Aunque la arrendataria intentó repararla cuando no funcionaba, las propietarias siempre se opusieron a que el técnico la trasladara fuera del local. Argumenta que un arquitecto técnico no es el profesional más idóneo para emitir informe pericial sobre cuestiones relevantes en el caso como el funcionamiento de maquinaria industrial y, respecto a las rentas reclamadas, que se pagaron realmente dos mensualidades de las que se dicen adeudadas (junio y agosto de 2010) y, como es pertinente deducir la fianza (de importe de dos mensualidades), en realidad sólo queda sin abonar una mensualidad, de 500 euros, deuda que sí reconoce.

Aunque en el proceso se llega a nombrar perito judicial a D. Héctor , problemas relativos a la concesión del beneficio de justicia gratuita a la demandada provocan que finalmente no emita informe, al no poder realizar ésta la provisión de fondos con dinero propio y no haber concluido aquellos trámites.

La sentencia ahora recurrida, dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Ferrol el 14 de diciembre de 2011 estima parcialmente la demanda interpuesta. Son objeto de dicha estimación, íntegramente, la reclamación de las rentas, por importe cinco mensualidades, y los gastos de suministros de electricidad, pero en cuanto a la indemnización de los daños y perjuicios causados en el local, se analizan minuciosamente las partidas pretendidas con base en el informe parcial de parte elaborado por el Sr. Ovidio y sólo se aceptan algunas de ellas, moderando, además, el importe de otras. En concreto, no se concede indemnización alguna por limpieza y retirada de escombros porque ya se había realizado al presentar la demanda, fecha en que el negocio ya estaba alquilado de nuevo, y no se aportó factura a los autos. Tampoco la relativa a las obras de albañilería, porque en las fotografías aportadas no se observan desperfectos en los paramentos, ni las que corresponden a limpieza y pintado de la fachada exterior y reposición de la carpintería interior, respectivamente, por el mismo motivo de falta de acreditación de los daños. De las cantidades reclamadas por la pintura interior sólo se condena a la demandada a pagar el 40%, porque es dudoso que no se hubieran realizado ya los trabajos y, sin embargo, no se presentó factura y el 70% de la cantidad correspondiente a reparación de la instalación eléctrica, con el mismo argumento de que no creíble que no se reparara antes de la entrada de los nuevos inquilinos. Respecto a los daños en la maquinaria que ha de ser reparada, no se admite la valoración pericial por contener referencias indirectas no concretadas (conversaciones genéricas con un panadero y otro perito) y se concede el 40% de los 18.000 euros reclamados. Tan sólo se reconoce el 70% de la reparación de la instalación eléctrica trifásica necesaria para el funcionamiento de la maquinaria. En suma, se condena a la demandada al pago de 15.841,34 euros, más los intereses desde la interpelación judicial y los procesales del art. 576 LEC .

Interpone recurso de apelación Doña Ascension , solicitando (a pesar de que lo plantea como desestimación íntegra de la demanda) que se revoque la sentencia de instancia y sea condenada tan sólo al pago de 500 euros, por una mensualidad de renta no abonada. Niega toda deuda en cuanto a los suministros del local y, en lo relativo a la reparación de los daños y perjuicios, insiste en que ni el local ni la maquinaria industrial para la explotación del negocio ni la instalación eléctrica estaban en buen estado cuando comenzó el arriendo, por lo que no puede ser condenada a su reparación, ni aun reduciendo notablemente las pretensiones de las actoras, en los términos en que lo hace la sentencia de instancia.

Segundo. La primera cuestión que sigue siendo controvertida en esta alzada es el impago de ciertas mensualidades de renta, cinco según las actoras-apeladas, correspondientes a los meses de junio, julio, agosto, septiembre y octubre de 2010. Acredita la demandada el pago, mediante transferencia bancaria, de 500 euros, como alquiler de la panadería, realizado el 15 de junio de 2010 y el pago, a través de un giro, de una cantidad no especificada, en el mismo concepto de alquiler de la panadería, el 9 de agosto de 2010, si bien en este último caso Correos y Telégrafos no incluye en su certificación de imposición la cuantía de la misma, como le había sido solicitado. En todo caso, las actoras no discuten que en cada uno de esos dos meses, junio y agosto, se pagaran 500 euros como renta, sino el mes al que debe imputarse el pago, asegurando que dichos pagos se correspondían a las mensualidades de abril y mayo, que no habían sido abonadas hasta el momento. Entendió la juzgadora de instancia que esta versión se sustentaba suficientemente con el material probatorio aportado por las actoras, dos recibos en que constan pagados los meses de abril y mayo, valorando que, si fueran pagos de junio y agosto, el primero se habría hecho fuera del plazo en que, según el contrato, debía pagarse la renta cada mes (dentro de los diez primeros días del mes, según la cláusula séptima), por lo que parece razonable pensar que se tratara de pagos de mensualidades atrasadas.

Sin embargo, esta Sala disiente de la interpretación que, en este concreto extremo, hace la juzgadora a quode la prueba aportada a los autos. Siendo indiscutido, por la arrendadora, el pago de sendas sumas de 500 euros en junio y agosto de 2010, los recibos aportados por ella, ahora apelada, precisamente inclinan, según el criterio de este tribunal, a la solución contraria de la adoptada en instancia. En efecto, se presentan dos recibos en los que por el pago de la renta del mes de abril firma la parte arrendadora el 30 de abril de 2010 y por el pago del mes de mayo el 30 de mayo de 2010, no figurando las fechas de junio y agosto en que, según la tesis sustentada por la parte demandante, se hicieron dichos pagos. Así, no puede estimarse probado que los pagos de junio y agosto correspondieran a rentas atrasadas de abril y mayo, siendo posible tanto que no se exigiera recibo de los mismos al no tratarse pagos en metálico a las arrendadoras sino de abonos realizados por otros instrumentos de pago (transferencia bancaria y giro), que podrían fácilmente documentarse a través de la entidad bancaria y Correos, respectivamente, como que se dispusiera de los mismos y no se hubieran aportado temporáneamente a los autos, como pretende la defensa de la demandada en el acto del juicio, en que se le deniega la aportación de nueva documental por no ser el momento procesal adecuado para ello.

En definitiva, estimamos en este punto el recurso de apelación interpuesto, revocando la condena de la sentencia de instancia al pago de cinco mensualidades de renta, de las que sólo han de entenderse adeudadas tres (sin perjuicio de que se descuente en el cómputo final el pago de 1.000 euros, en concepto de fianza, que puede aplicarse al impago de rentas o a la reparación de daños y perjuicios, todas ellas obligaciones de la arrendataria).

Tercero. Compartimos, en cambio, el criterio de la juzgadora de instancia que estimó la pretensión de la demanda de condena de la arrendataria al pago de 1034,35 euros en concepto de suministro de energía eléctrica al local. En efecto, acreditado por la actora que, según lo dispuesto en el contrato (cláusula decimotercera), correspondía hacerse cargo del mismo a la arrendataria, que la electricidad se proporcionó al local durante el tiempo de duración del arrendamiento y que ella misma los ha abonado a la compañía suministradora, es evidente que la ahora apelante no aporta prueba documental del pago posterior a la arrendadora y fundamenta en este punto su recurso, simplemente, en sus propias declaraciones, en el interrogatorio del juicio, y en la testifical de Doña Micaela , suegra de la demandada-apelante, en las que ambas aseguraban que la arrendataria estaba al día en el pago de los suministros. A juicio de esta Sala, aplicando las reglas de valoración de la prueba de los arts. 316.2 º y 376 LEC , lo que exige tomar en consideración la relación de parentesco existente entre la testigo y la demandada, puede afirmarse que no ha quedado desvirtuada la situación jurídica descrita por la actora-apelada, de que ella abonó los suministros, sin recibir el pago de la arrendataria, obligada contractualmente al mismo, por lo que ha de mantenerse en este punto lo ordenado por la sentencia de instancia.

Cuarto. En lo atinente a la indemnización a las arrendadoras por los daños y perjuicios causados al local durante la vigencia del contrato, alega genéricamente la apelante el mal estado del inmueble, las instalaciones y maquinaria al tiempo de suscribir el contrato, lo que pretende acreditar mediante prueba testifical, y la falta de cualificación para emitir el dictamen del perito cuyo informe se presentó con la demanda (un arquitecto técnico, en lugar de un ingeniero técnico industrial o profesional de titulación similar, con conocimientos más específicos en lo relativo al mal estado de la instalación eléctrica y la maquinaria industrial del negocio de panadería), además de valoraciones genéricas como excesivas e improcedentes de las cuantías fijadas por la sentencia de instancia para cada partida estudiada. Sin embargo, el criterio de la juzgadora ha sido, a nuestro entender, moderado y razonable, sin aceptar en su totalidad las valoraciones del único informe pericial disponible, aportado por la parte actora, y minorando el quantumde cada partida, cuando así ha parecido pertinente, a la luz del resto de material probatorio aportado a los autos, principalmente fotografías del estado en que quedó el local al final del arrendamiento, contenidas tanto en el informe aludido como en acta notarial.

Parte de la premisa la juzgadora de instancia, plenamente compartida por esta Sala, de que al arrendamiento de industria son aplicables el art. 1562 CC , según el cual 'a falta de expresión del estado de la finca al tiempo de arrendarla, la ley presume que el arrendatario la recibió en buen estado, salvo prueba en contrario' y el art. 1563 CC , que dispone que el arrendatario es responsable del deterioro que sufriera el bien arrendado, a no ser que probara que no fue por su culpa. Es más, en este caso existen diversas cláusulas en el contrato suscrito por las partes, en virtud de las cuales la arrendataria reconocía recibir el inmueble, sus instalaciones y maquinaria 'a su completa satisfacción y en perfectas condiciones de explotación' (cláusula novena del contrato), comprometiéndose a conservarlo y cuidarlo (cláusula undécima) y a responder de los desperfectos ocasionados durante su estancia (cláusula decimotercera, párrafo 2º). Sin duda, de la prueba presentada resulta que el negocio se encontraba, al tiempo de la entrega de llaves por la arrendataria, en un estado deplorable, en buena medida imputable a la falta de limpieza y cuidado de ésta, perceptible a simple vista de las fotografías aportadas al proceso, que ponen de manifiesto un estado de abandono lamentable, sin perjuicio de que algún otro factor, ajeno a la actitud de la arrendataria pudiera haber incidido en el mayor deterioro del local y la maquinaria, como las humedades que tenían origen en algunas goteras del tejado.

En todo caso, analizando cada una de las partidas del informe del perito, que sirvió de base a las pretensiones de la demanda, la juzgadora de instancia llega a la conclusión, por distintas razones, que no son ya objeto de controversia en esta alzada por no haber interpuesto recurso de apelación la parte actora, de que no puede reconocerse indemnización alguna por los conceptos de limpieza del local y retirada de escombros, reparaciones de albañilería para posterior pintado de paramentos, limpieza y pintado de fachadas exteriores y reparación y reposición de la carpintería exterior.

En cuanto a las partidas que constituyen propiamente el objeto de discusión en esta segunda instancia, por haber sido reconocidas por la juzgadora de instancia en su resolución, ahora impugnada, aunque convenientemente minoradas, el criterio expresado en ésta no debe ser sustituido en esta alzada por su razonabilidad, a la luz de la prueba practicada. Así, acoge la juzgadora la pretensión de que se indemnice a la parte arrendadora por las partidas de emplastecido y preparación de paramentos, mano de imprimación y dos manos de pintura satinada blanca para adecentar el local, por importe de 2.679,6 euros (40% de lo solicitado), reparación de instalación eléctrica de alumbrado, por importe de 315 euros (70% de lo pretendido), lo que supone un total de 4.102,59 euros, tras sumar el 19% de beneficio industrial y gastos generales de ejecución y el 18% de IVA. Constituyen argumentos perfectamente admisibles tanto la necesidad de afrontar dichas obras, acreditado el mal estado de la apariencia exterior de las paredes del local, sucias y con humedades, como la minoración de las cantidades presupuestadas por el único informe pericial de que se dispone en los autos, ciertamente elevadas por los conceptos referidos, en razón del encargo del mismo por la parte actora, valorando además que el local ya se había arrendado nuevamente, al tiempo de la presentación de la demanda, por lo que dichas obras debían estar ya efectuadas, sin que la demandante aportara facturas que correspondieran exactamente a los trabajos realizados. Asimismo parece oportuna la minoración del quantumde la primera partida tomando en consideración, como resalta la sentencia apelada, que ha quedado probado, tanto por la testifical como por el interrogatorio de la propia actora, la existencia de humedades por goteras en el local, no imputables a falta de diligencia en la conservación de la arrendataria, aunque acaso los daños se agravaran por cierta desidia en la reparación.

Asimismo hemos de confirmar el criterio expresado por la juzgadora en cuanto a la obligación de reparación de los daños causados en la maquinaria industrial del negocio y la instalación eléctrica trifásica necesaria para su uso, por importe de 7.200 euros (40% de la cantidad reclamada) y 630 euros (70% de lo reclamado), respectivamente. Aunque partamos de la base de que la maquinaria funcionaba correctamente al comienzo del arriendo, según lo dispuesto en el contrato, y, por tanto, de que los daños sean imputables a la arrendadora, al no haber probado otro origen, parece evidente que se trataba de maquinaria de notoria antigüedad (entre quince y veinte años, según el interrogatorio de la parte actora), con mayor probabilidad de averiarse que la nueva, y es evidente que el informe pericial y la ratificación de éste en el acto del juicio por su autor adolecen de algunas lagunas, imprecisiones y contradicciones. Ello puede deberse a la falta de cualificación profesional del perito, arquitecto técnico, denunciada por la parte apelante, para determinar estas partidas y, en concreto, el precio de reparación de la maquinaria, que fija en el 5% del valor de nuevo, tasado en 120.000 euros (es decir, 6.000 euros), sin documento alguno que lo justifique, con apoyo, simplemente en referencias aportadas por terceros con los que se ha puesto en contacto (panaderos y técnicos de reparación). En todo caso, no se justifica tal valoración si después indica, al explicar su informe, que sólo era susceptible de reparación una máquina, una amasadora, y las demás estaban inservibles. En definitiva, la falta de prueba del valor de la maquinaria que habría de ser sustituida y del importe de reparación por algo más que referencias indirectas justifica la conclusión de la juzgadora de instancia de que en el informe aportado dichas partidas estaban sobrevaloradas, siendo pertinente su moderación. Confirmamos, pues, que en concepto de reposición o reparación de maquinaria inservible o deteriorada la arrendataria habrá de abonar la cantidad de 9.239,4 euros (7.830 más el 18% de IVA).

En suma, en concepto de reparación de daños y perjuicios la arrendataria deberá pagar a las arrendadoras 13.341,99 euros.

Quinto. En consecuencia, de lo expuesto resulta que ha de estimarse parcialmente el recurso interpuesto, revocando en parte lo dispuesto por la sentencia de instancia sobre el pago de rentas adeudadas (condenado a la demanda-apelante al de tres mensualidades en lugar de cinco), manteniéndose el resto de sus pronunciamientos sobre la condena el pago de suministro de energía eléctrica y resarcimiento de daños y perjuicios, sin expresa imposición de las costas de esta alzada, según resulta del art. 398.2º LEC .

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

Estimamos parcialmente el recurso de apelación interpuesto por Dña. Ascension contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 5 de Ferrol de fecha 14 de diciembre de 2011 , revocando parcialmente dicha sentencia y condenando a la demandada al pago de 14.858,34 euros, de los que 1.482 euros corresponden a tres mensualidades de renta impagadas (julio, septiembre y octubre de 2010, a razón de 494 euros cada una), 1.034,35 euros al suministro de energía eléctrica abonado por las arrendadoras y 13.341,99 euros a la reparación de los daños y perjuicios causados en el local, la maquinaria y la instalación eléctrica, descontando los 1.000 euros que, en concepto de fianza, había entregado la arrendataria a la firma del contrato. A tal suma deben sumarse los intereses derivados de lo previsto en los arts. 1100 , 1101 y 1108 CC desde la interpelación judicial y los procesales del art. 576 LEC .

No procede hacer especial pronunciamiento sobre las costas de primera instancia ( art. 394.2º LEC ) ni sobre las de esta alzada ( art. 398.2º LEC ).

No ha de disponerse nada sobre el depósito para recurrir dado que la apelante litigaba con justicia gratuita y no estaba obligada a constituirlo, según la normativa legal aplicable.

Contra esta sentencia cabe recurso de casación, por interés casacional, a interponer ante este mismo Tribunal en el plazo de veinte días, a contar desde la notificación de esta resolución y, en tal caso, igualmente recurso extraordinario por infracción procesal, ambos para su decisión por la Sala 1ª del Tribunal Supremo.

Y al Juzgado de procedencia, líbrese la certificación correspondiente con devolución de los autos que remitió.

Así, por esta sentencia de la que se llevará certificación al rollo de apelación civil, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-Dada y pronunciada fue la anterior resolución por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo Secretario doy fe.