Sentencia Civil Nº 505/2012, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 12, Rec 17/2011 de 25 de Julio de 2012

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 12

MADRID

SENTENCIA: 00505/2012

AUDIENCIA PROVINCIAL

SECCION 12ª

MADRID

ROLLO Nº: 17/2011

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 6 DE ARGANDA DEL REY

AUTOS: ORDINARIO 184/2009

DEMANDADA-APELANTE: PROMOTORA DE VIVIENDAS SANCHEZ PRIMO, S.A.

PROCURADORA: Dª. MARIA TERESA UCEDA BLASCO

DEMANDANTE-APELADO-INCOMPARECIDO: D. Benigno

PONENTE: ILMA. SRA. Dª. ANA MARIA OLALLA CAMARERO

SENTENCIA Nº 505

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. JOSE MARIA TORRES FERNANDEZ DE SEVILLA

D. FERNANDO HERRERO DE EGAÑA Y OCTAVIO DE TOLEDO

Dª. ANA MARIA OLALLA CAMARERO

En MADRID, a veinticinco de julio de dos mil doce.

La Sección 12ª de la Ilma. Audiencia Provincial de MADRID, ha visto en grado de apelación, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 184/2009, procedentes del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 6 DE ARGANDA DEL REY, a los que ha correspondido el Rollo 17/2011 seguido entre las partes; de una como Demandada-Apelante, PROMOTORA DE VIVIENDAS SANCHEZ PRIMO, S.A., representada por la Procuradora Dª. MARIA TERESA UCEDA BLASCO , y de otra, como Demandante- Apelada-Incomparecida, D. Benigno , sobre RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE COMPRAVENTA POR INCUMPLIMIENTO Y RECLAMACIÓN DE CANTIDAD, y siendo Magistrada Ponente la Ilma. Sra. Dª. ANA MARIA OLALLA CAMARERO.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los antecedentes de hecho de la sentencia apelada.

SEGUNDO.- Seguido el juicio por sus trámites legales ante el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 6 DE ARGANDA DEL REY, por el mismo se dictó Sentencia con fecha 26 de Julio de 2010 , cuya parte dispositiva dice:

" Estimo la demanda presentada por el Procurador Sr. Kozak Cino, en representación de Benigno , y en consecuencia debo declarar resuelto el contrato de compraventa suscrito con PROMOTORA DE VIVIENDAS SANCHEZ PRIMO, S.A., el 19 de mayo de 2006 y condenar a la citada mercantil al pago a la actora de setenta y nueve mil quinientos setenta con cuarenta y seis euros (79.570,46 euros), más los intereses devengados expresados en el fundamento quinto de esta resolución, todo ello con expresa imposición de las costas causadas en esta instancia ".

Notificada dicha resolución a las partes, por la representación procesal de la parte Demandada, PROMOTORA DE VIVIENDAS SANCHEZ PRIMO, S.A., se interpuso recurso de apelación, que fue admitido confiriéndose traslado a la parte demandada que se opuso, y cumplidos los trámites correspondientes, se remitieron los autos originales del juicio a este Tribunal, sustanciándose el recurso en la forma legalmente establecida, señalándose para llevar a efecto la deliberación, votación y fallo del mismo el DIA 18 DE JULIO DE 2012, en que ha tenido lugar lo acordado.

TERCERO.- En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO- Se aceptan, y se dan por reproducidos, los fundamentos de derecho de la resolución apelada.

SEGUNDO. - Por la representación de D. Benigno , se interpuso en Primera Instancia demanda contra PROMOTORA DE VIVIENDAS SANCHEZ PRIMO SA, instando la resolución del contrato de compraventa de vivienda, trastero y dos plazas de garaje de fecha 19/05/2006, en virtud de lo estipulado en la condición resolutoria Novena, así como la reclamación de la cantidad de 79.570,46 €. Oponiendo PROMOTORA DE VIVIENDAS SANCHEZ PRIMO SA, que concurrieron razones de fuerza mayor que dificultaron el cumplimiento de sus obligaciones, y que no se trata de incumplimiento sino de mero retraso.

Habiéndose dictado sentencia que estima la demanda principal, en su integridad resolviendo el contrato de compraventa, y condenando a la demandada al pago de las cantidades reclamadas.

TERCERO.- Se interpone recurso de apelación por la representación de PROMOTORA DE VIVIENDAS SANCHEZ PRIMO SA, denunciando en primer lugar error en la valoración de la prueba e infracción del Art. 1105 por indebida aplicación, alegando que no se ha tenido en cuenta que el retraso se encontraba justificado por una causa de fuerza mayor contemplada en el Art. 1105 del CC . De tal modo que en virtud de unas actuaciones penales, se llevo a cabo una entrada y registro en las dependencias de la Promotora, decretándose el secreto de sumario, en la que se intervino documentación en soporte físico e informático, lo que incidió negativamente en el funcionamiento de la empresa demandada. Y si bien esta entrada y registro tuvo lugar antes de la firma de la operación de compraventa con la demandante, la Promotora consideró que un correcto funcionamiento de la Administración de Justicia, permitiría la devolución de los documentos en el tiempo posible, para conseguir el cumplimiento del contrato en el plazo pactado, para la entrega de la vivienda.

La Sala, tras revisar las actuaciones coincide con el impecable argumento de la Juzgadora de Instancia, esto es, si la ocupación de los documentos de la demandada había tenido lugar en Octubre de 2005, siete meses antes de la firma del contrato que nos ocupa en Mayo de 2006, y pese a conocer tal circunstancia pacta con el comprador un plazo de entrega, ciertamente no podemos apreciar que exista ningún hecho impredecible, que impidiera el cumplimiento de las obligaciones asumidas.

En esta alzada, al igual que hiciera la Juzgadora de Instancia no puede entender que habiéndose producido la intervención documental en Octubre de 2005, levantándose el secreto del procedimiento en Febrero de 2006, conociendo el estado de las actuaciones y habiendo transcurrido siete meses desde dicha intervención, tome la decisión de firmar un contrato de compraventa con el actor, fijando un plazo de entrega, y sin contemplar la posibilidad de una demora atendiendo a las circunstancias concurrentes, a través de la cláusula correspondiente. En vez de ello, se puede deducir que en aras de facilitar la adquisición por el comprador, se le fija un plazo de entrega sujeto a condición resolutoria, en caso de incumplimiento del plazo de entrega. Es más en dicha condición se contempla la posibilidad de incumplimiento por fuerza mayor, contemplando una suerte de supuestos específicos, entre los que no se encuentran las consecuencias derivadas de la intervención documental de la Promotora por las Diligencias penales, situación que ya conocía y cuyas consecuencias podía prever.

Por ello, contrariamente a lo sustentado por la recurrente, entendemos que todas las consecuencias derivadas de la intervención documental, eran previsibles para la Promotora cuando firma el contrato de compraventa, sin que aluda o advierta al comprador de posibles retrasos por esta circunstancia, sujetándose a un plazo de entrega de 24 meses, asumiendo un riesgo de incumplimiento derivado de la situación ya conocida frente al comprador, ante el que debe responder, pues ello se comprometió en la relación contractual establecida.

Es más, producida esta situación de incumplimiento y ante la reclamación del comprador, nada advierte el vendedor sobre la problemática generada por la retención documental por las Autoridades Judiciales, en orden al cumplimiento de sus obligaciones, posibilitando en cambio un cumplimiento alternativo, mediante la entrega de otra vivienda similar, que el comprador no aceptó, sin que estuviera obligado a esta novación contractual ofertada unilateralmente por la Promotora.

No cabe especular con la confianza del apelante en el buen funcionamiento de la Administración de Justicia, como argumento justificador de sus expectativas, en el cumplimiento de sus obligaciones frente al comprador, cuando sabedor de la situación real en la que se encontraba el 19/05/2006, a ello debió atenerse a la hora de contratar con el demandado, o en su caso prever las posibles dificultades advirtiendo al comprador, a través de la correspondiente cláusula que contemplara esta problemática.

Por todo ello la Sala comparte el criterio valorativo del Juzgador de Instancia, sin atenerse a otras resoluciones aportadas por la recurrente, cuyas circunstancias o son diferentes a las aquí contempladas o se desconocen las del supuesto concreto al que se refieren. Procede, en consecuencia, la desestimación de este motivo del recurso.

CUARTO. - Por la representación de PROMOTORA DE VIVIENDAS SANCHEZ PRIMO SA, se alega como segundo motivo del recurso la indebida aplicación del Art. 1124 del CC , ya no se trata de un incumplimiento esencial, sino de un mero retraso en la entrega, no justificativa de la resolución contractual, pues de hecho el demandado no prueba que la falta de entrega motive que tuviera que arrendar una vivienda.

Como ya hemos reseñado en el fundamento anterior la demandante y demandada pactaron como plazo de entrega de la vivienda el de 24 meses desde la firma del contrato el 19/05/2006. Llegado el plazo de vencimiento no se cumplió esta obligación, tras ser requerida la Promotora cuatro meses después por el comprador, el día 2/09/2008, ésta alega en una comunicación de fecha 5/09/2008 que no podía ser entregada por no contar con la preceptiva licencia de ocupación, aunque como bien sostiene la sentencia de instancia, ni siquiera en dicha fecha contaba con el Certificado Final de Obra, según el documento nº 8 de la demanda. Hasta el mes de Febrero de 2009 no se obtiene la licencia de primera ocupación, esto es diez meses después de la fecha prevista.

Esta Sala, mantiene como doctrina en diversas resoluciones ya dictadas, siguiendo el criterio que mayoritariamente adopta la Jurisprudencia en casos similares, que la entrega de la vivienda se vincula a la puesta en disposición del comprador no solo de la finca físicamente, sino también de todos los documentos administrativos necesarios para el cumplimiento del fin pactado en la compraventa, entre otros de la Licencia de Primera Ocupación. Para ello se toma como base el argumento sostenido entre otras sentencias y a título de ejemplo la S. A.P. Alicante de 19 de Octubre de 2009 , que razona: "Y a estos efectos debe partirse de una afirmación con fundamento en el art. 1258 del Código Civil : el inmueble de ser entregado en condiciones aptas para su destino natural o pactado, que también comprende la inexistencia de obstáculos administrativos que impidan el destino o finalidad pactados, (así, Sentencias del T.S. 10/07/1984 y 18/12/1984 ); es decir, el vendedor ha de entregar el inmueble con las autorizaciones administrativas básicas exigibles, esto es, licencia de primera ocupación o cédula de habitabilidad en los casos de vivienda o licencia de apertura para los garajes.... En igual sentido se han pronunciado las resoluciones de la sección 14ª de fecha 26 de Febrero 2010 y de 27 Noviembre de 2008 de la Sección 11ª de esta Audiencia de Madrid.

En consecuencia, la demora en la entrega de la vivienda, ante la ausencia de licencia de primera ocupación, en el plazo pactado, como ya hemos dicho, debe calificarse como de incumplimiento esencial de los términos del contrato, y no puede interpretarse como un incumplimiento parcial, habida cuenta que impide de modo absoluto la entrega de la cosa en estado de aptitud para servir al fin que le es propio, y por ende constituye un incumplimiento total del deber de entrega, que conlleva la resolución del contrato de fecha 19/5/06, solo por esta causa.

En consecuencia en aplicación de tal doctrina consideramos que la falta de entrega en atención a los términos transcritos, no disponiendo de la Licencia de Primera Ocupación hasta diez meses después de la fecha pactada, supone un claro incumplimiento esencial de las obligaciones contractuales por parte del recurrente, confirmando el recto criterio del Juzgador de Instancia.

QUINTO.- Por PROMOTORA DE VIVIENDAS SANCHEZ PRIMO SA, se impugna la imposición de costas a su representada, alegando que concurren serias dudas de hecho y de derecho que justifican su no imposición.

La Sala considera que las resoluciones dictadas en casos similares, no contemplan el mismo supuesto, o bien se desconocen las razones concretas del litigio que resuelven, por lo cual no entendemos que concurra una identidad de supuestos, que haya dado lugar a las dudas denunciadas.

En el presente caso el conflicto fue claramente planteado por la demandante, y atendiendo a la literalidad del clausulado contractual y a la divergencia en las fechas entre el hecho de la actuación judicial y sus consecuencias, y la posterior firma del contrato de compraventa, no se considera que concurran dudas de hecho, ni de derecho en la resolución del conflicto, por lo cual se desestima este último motivo del recurso.

SEXTO. - Las costas procesales han de ser impuestas a la recurrente vencida, en aplicación de los artículos 398.1 y 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por la desestimación de su recurso, al no considerarse que el asunto en los términos en que ha sido traído a conocimiento de esta alzada, presente serias dudas de hecho o de derecho.

SEPTIMO.- En materia de recursos, conforme a las disposiciones de la vigente Ley de Enjuiciamiento Civil, reformada por Ley 37/2011, de 10 de Octubre, se informará que cabe el recurso de casación, siempre que aquél se apoye inexcusablemente en el motivo definido en el artículo 477.2.3 º. Sólo si se interpone el recurso de casación podría a su vez interponerse el de infracción procesal (Disposición Final 16ª)

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que debemos desestimar y desestimamos el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora Dª. María Teresa Uceda Blasco, en nombre y representación de PROMOTORA DE VIVIENDAS SANCHEZ PRIMO, S.A., contra la sentencia de fecha 26 de Julio de 2010 dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Arganda del Rey , en autos de Juicio Ordinario 184/2009, procede:

1º. CONFIRMAR íntegramente la expresada resolución.

2º. IMPONER a la recurrente vencida las costas ocasionadas en la sustanciación del recurso en esta alzada.

Contra esta sentencia cabe interponer, en las condiciones expuestas en el último fundamento de derecho de la presente resolución, recurso de casación y, en su caso, de infracción procesal, conforme a lo dispuesto en el artículo 477.2.3º de la Ley de Enjuiciamiento Civil , el cual habrá de ser interpuesto por escrito a presentar en el plazo de veinte días ante este mismo Tribunal, que habrá de cumplir las exigencias previstas en el artículo 481 de dicho Texto Legal .

Devuélvanse los autos al juzgado de procedencia, con testimonio de esta resolución, interesándose acuse de recibo.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al rollo de apelación, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por la Ilma. Magistrada Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo, la Secretaria, certifico.