Sentencia Civil Nº 506/2011, Audiencia Provincial de Granada, Sección 4, Rec 430/2011 de 02 de Diciembre de 2011

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE GRANADA

SECCION CUARTA

ROLLO Nº 430/11

JUZGADO.- MOTRIL Nº 3

AUTOS.-J. ORDINARIO Nº 328/09

PONENTE SR. D. JUAN F. RUIZ RICO RUIZ

SENTENCIA NUM.- 506

ILTMOS. SEÑORES:

PRESIDENTE

D. ANTONIO GALLO ERENA

MAGISTRADOS

D. MOISES LAZUEN ALCON

D. JUAN F. RUIZ RICO RUIZ

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En la Ciudad de Granada a dos de Diciembre de Dos Mil Once. La Sección Cuarta de esta Iltma. Audiencia Provincial, ha visto, en grado de apelación los precedentes autos de Juicio Ordinario, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia nº3 de Motril en virtud de demanda de NAZARISOL S.L. representado por el Procurador Sr/a.MERLOS ESPOINEL contra D. Tomás representado por el Procurador Sr/a.CABALLERO BUENO.

Aceptando como relación los "Antecedentes de Hecho" de la resolución apelada , y

Antecedentes

PRIMERO.- La referida resolución fechada en 30 de Diciembre de 2010, contiene el siguiente Fallo: " Que desestimando la demanda formulada por Nazarisol S.L., frente Tomás y estimando en lo esencial la pretensión de la reconvención deducida por ESTE, frente a la mercantil "Nazarisol S.L."

1º) debo declarar y declaro resueltos los contratos celebrados entre ambas partes con fecha 12 de junio de 2006 a que hacen referencia el presente procedimiento, condenando a la mercantil "Nazarisol S.L. a que abone a Tomás la cantidad de cantidades de 35.617,35 € cantidad que se incrementará con, el interés del 6% desde las entregas de las cantidades;

2º) debo absolver y absuelvo a los compradores de la pretensión contra ellos formulada; y

3º) Se impone a la parte que ve desestimadas sus pretensiones Nazarisol S.L. " el pago de las costas devengadas en este procedimiento."

SEGUNDO .- Substanciado y seguido el recurso de apelación interpuesto por la parte demandante, se dio traslado a las demás partes para su oposición o impugnación; elevándose posteriormente las actuaciones a éste Tribunal señalándose día y hora para Votación y Fallo.

TERCERO .- Han sido observadas las prescripciones legales de trámite. Siendo Ponente el Magistrado Iltmo. Sr. D. JUAN F. RUIZ RICO RUIZ.

Fundamentos

PRIMERO.- Es reiterada la doctrina jurisprudencial -entre otras, sentencia de 29 de marzo de 1.993 , 30 de junio de 1.997 y 10 de julio de 1.998 - que la cuestión relativa al cumplimiento o incumplimiento contractual además de una "questio facti", relativa a la existencia de los hechos constitutivos del mismo, cuestión que entra dentro de las exclusivas facultades del juzgador de instancia, entraña una "quaestio iuris", relativa a la calificación de esos hechos y su relevancia jurídica como causa de resolución, que "como proclaman las sentencias del Tribunal Supremo de 20 de febrero de 1.998 , 28 de febrero de 1.999 , 16 de abril de 1.991 , 8 de febrero de 1.993 y 18 de noviembre de 1.994 , el artº 1.124 del Código Civil ha de ser interpretado restrictivamente, exigiéndose un verdadero y propio incumplimiento de las obligaciones que le incumbieren, incumplimiento que ha de ser grave y que está sometido en su apreciación al libre arbitrio de los Tribunales de instancia, afirmando la sentencia de 23 de enero de 1.996 , con cita de las de 24 de octubre de 1.983 y 31 de diciembre de 1.992 , que la facultad resolutoria de los contratos requiere no solo la concurrencia de una voluntad del infractor, obstativa al cumplimiento, o la aparición de un hecho que de manera definitiva lo impide frustrando el fin del contrato, sino que la vulneración de lo pactado resulte grave o esencial, sin que baste aducir el incumplimiento de prestaciones accesorias o complementaria que, por su entidad no decisiva, no impiden que el acreedor obtenga el resultado económico que lo movió a actuar" ( STS de 27-2-2.004 ).

No lo constituye el simple retraso ( sentencias de 23 de enero y 10 de junio de 1996 ). La voluntad rebelde que se ha exigido en el incumplidor puede revelarse por su prolongada inactividad o pasividad frente a la voluntad de cumplimiento de la otra parte ( sentencias de 10 de marzo de 1983 y 4 de marzo de 1986 y 25-9-2003 ).

Más concretamente, en cuanto a la resolución de la compraventa de bienes inmuebles por aplicación de los artículos 1.124 y 1.504 del Código Civil tiene establecido que no se requiere... una actitud dolosa del incumplidor, que es lo que apunta la frase "actitud deliberadamente rebelde" al incumplimiento, sino que es suficiente que se frustre el fin del contrato para la contraparte que haya un incumplimiento inequívoco y objetivo, sin que sea precisa una tenaz y persistente resistencia al cumplimiento, bastando con que al incumplidor pueda atribuírsele una conducta voluntaria obstativa al cumplimiento del contrato en los términos en que se pactó, y siendo aconsejable la resolución en los que concurran el impago prolongado, duradero, injustificado o quedar frustrados el fin económico jurídico que implica el negocio de compraventa y legítimas aspiraciones del vendedor, y aconsejable, asimismo, mantener el pacto, en homenaje a la voluntad contractual, cuando no aparezca definida e incuestionable una decidida voluntad negativa, cuya doctrina viene expuesta, entre otras, en las SSTS de 12 de mayo de 1.988 , 21 de julio de 1990 , 16 de mayo de 1992 , 24 de octubre de 1990 , 30 de julio de 1997 , 22 de febrero de 2002 y 11-3-2002 ).

SEGUNDO .- No podemos acoger los motivos del recurso que denuncian error en la apreciación de la prueba, pues lo que en realidad pretende la recurrente es sustituir el recto e imparcial criterio de la Juzgadora de Instancia por el suyo propio a la hora de valorar los fundamentos fácticos y jurídicos del incumplimiento contractual, desconociendo que la valoración de la prueba es facultad privativa del Juzgado ó Tribunal, y que debe ser respetado su resultado en tanto que no se demuestre que incurrió en error de hecho, o que su valoración resulte ilógica, opuesta las máximas de experiencia o las reglas dela sana crítica (Sent. de ésta Sala de 12-11-02 y 31-3-03, siguiendo el criterio del TS en Sent. de 29-7-98, 24-7-01 y 22-11-02).

La Sentencia recurrida ha declarado la resolución de los contratos de compraventa de 12 de junio de 2006 en base a que la vendedora no ha cumplido con la entrega a la compradora de las viviendas adquirida en el complejo residencial Terrazas del Jardín Nazarí en el plazo pactado. La calificación de los contratos suscritos como de adhesión o no, en nada afecta a lo que es objeto del proceso, que no es otro que el cumplimiento de la obligación de entrega de la cosa por parte de la vendedora.

Dicho esto, las partes muestran su conformidad en que el plazo de fijado para la terminación de las obras de construcción, salvo concurrencia de fuerza mayor o sucesos imprevisibles o inevitables, era el día 30 de junio de 2008. Sin embargo, la misma la vendedora se reservaba en la estipulación 6.2 los siguientes "plazos añadidos o suplementarios": de un mes para obtener el certificado final de obra y extender el acto de recepción de la obra, y de otro mes para solicitar la licencia de primera ocupación.

Establece la cláusula 6.3 que en el caso de que resulte suspendida la construcción de las viviendas por causa atribuible al promotor, "se retrasara prolongada e injustificadamente la entrega del piso en relación con el plazo contractual", o fuera rechazado por el Ayuntamiento competente el otorgamiento de la licencia de primera ocupación, se aplicará lo dispuesto en el art. 2º de la Ley 57/1986 de 27 de julio ... y en consecuencia el comprador podrá optar entre resolver el contrato y percibir las cantidades entregadas a cuenta con el incremento de un interés del 6% anual o conceder al promotor vendedor una prórroga.

En consecuencia, el plazo de finalización de las obras era el 30 de junio de 2008, y los dos plazos de un mes eran plazos suplementarios que se reservaba la promotora. Pues bien al final de los mismos ni se habían terminado las obras, tanto de las viviendas como de la urbanización ni se había obtenido licencia de primera ocupación. Sólo constaba un certificado final parcial de obra visado el 11-8-2008, y por resolución de la Alcaldía de Vélez de Benaudalla de 31 de octubre de 2008 se concede una licencia de primera ocupación parcial de los edificios, salvo el denominado "J".

Sin embargo, la presunción de veracidad que tal acto administrativo supone ha quedado desvirtuada por el contenido del acta notarial de 19-11-2008 en la que se hace constar el estado de las obras en relación a las fotografías que se aportan, en las que se observa, que las obras distan mucho de estar acabadas, con las grúas y demás elementos aún en la obra y los viales y calles aún sin terminar.

De todo ello podemos colegir que al tiempo en que la vendedora efectúa el requerimiento a la compradora para el otorgamiento de la escritura publica las obras no se hallaban finalizadas, pese a la concesión de la licencia de primera ocupación parcial, y, por tanto, el objeto contractual no era apto y hábil para su entrega. Mas aún, al tiempo de interponer la demanda tampoco se había obtenido la licencia de primera ocupación del edificio "J", lo que tuvo lugar con posterioridad, concretamente el día 26 de junio de 2009. Este edificio albergaba servicios comunes esenciales que se habían ofertado con la promoción, tales como gimnasio, sauna y baños árabes, que constituyeron un reclamo fundamental para los compradores a la vista de las características de lujo del complejo residencial y del precio estipulado para los inmuebles. No podemos considerar la falta de entrega de estos elementos comunes como algo accesorio o secundario.

De acuerdo con el principio de la perpetuatio jurisdiccionis recogido en el art. 413 de la LEC y sancionado por nuestra jurisprudencia ( STS de 5-11-04 y 14-3-05 ) que obliga a fallar los litigios teniendo en cuenta la situación fáctica existente en el momento de su juicio, hemos de concluir que al tiempo de presentación de la demanda (marzo de 2009) tampoco se habían finalizado las obras ni podía ser compelida la compradora al pago del precio al faltar aquellos servicios comunitarios pactados.

A la vista de lo que venimos exponiendo, consideramos que concurre el supuesto de hecho contemplado en la estipulación 6.3 del contrato de retraso prolongado e injustificado que faculta a la resolución de la compraventa, pues no se trata, como se dice, de un retraso de sólo dos meses, sino de casi un año desde la fecha establecida de terminación de las obras (de 30 de junio de 2008 a 26 de junio de 2009), y, además, resulta imputable a la apelante, pues de la posible inobservancia de los plazos por parte de la constructora contratada, ha de responder la promotora por culpa in eligendo o in vigilando. Sin duda, este retraso prolongado ha perjudicado los intereses de la compradora, ya fuera su intención adquirirla como residencia vacacional ya con intereses especulativos, habida cuenta la importante disminución del precio de los inmuebles motivado por la crisis económica actual que, sin duda, iban decreciendo conforme se retrasaba el plazo de entrega.

Por último, esta misma Audiencia Provincial (Sección 5ª) se ha pronunciado ya la Sent. de 18 de junio de 2010, en un caso idéntico al presente, declarando que "se ha producido un retraso objetivo en la entrega de las viviendas que debe calificarse como un incumplimiento esencial, por lo que cabe la resolución de los contratos de compraventa" y añade "aún cuando los inmuebles están terminados, no son habitables dado que están sin concluir las obras que comprenden los elementos comunes. Por consiguiente, en estas fechas no era posible la recepción de la obra ni la entrega de la misma". En sentido similar las sentencias de esta Sala de 14 de enero de 2011 y 10 de junio de 2011 en procedimientos seguidos entre Nazarisol, S.L. y otros compradores de viviendas en la misma promoción.

TERCERO .- De acuerdo con el Art. 398, 1º de la LEC las costas de ésta segunda instancia han de ser impuestas a la parte recurrente.

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación, este Tribunal.

Fallo

Esta Sala ha decidido confirmar la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Motril, con imposición de las costas de ésta alzada a la parte apelante y pérdida de la totalidad del depósito para recurrir.

Así por ésta nuestra Sentencia , lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

Contra la presente resolución cabe recurso de casación, si hubiere interés casacional, y, en su caso, recurso extraordinario por infracción procesal, que deberá interponerse ante este Tribunal dentro del plazo de veinte días contados desde el siguiente a su notificación.

PUBLICACIÓN.- Leída y publicada ha sido la anterior sentencia por el Magistrado Iltm. Sr.JUAN F. RUIZ RICO RUIZ Ponente, que ha sido de la misma, doy fe.