Sentencia CIVIL Nº 506/2019, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 6, Rec 302/2019 de 04 de Noviembre de 2019

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE VALENCIA SECCIÓN SEXTA
Rollo nº 000302/2019
SENTENCIA N.º 506
Ilmos. Sres.:
Presidente:
DON JOSÉ ANTONIO LAHOZ RODRIGO
Magistradas:
DOÑA MARÍA-EUGENIA FERRAGUT PÉREZ
DOÑA AMPARO SALOM LUCAS
En la ciudad de Valencia, a cuatro de noviembre de dos mil diecinueve.
Vistos, ante la Sección Sexta de la Ilma. Audiencia Provincial de Valencia en grado de apelación, los autos
de Juicio Ordinario [ORD] - 001270/2017, seguidos ante el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 25 DE
VALENCIA, entre partes; de una, como demandante-apelante Dª Juliana representada por la procuradora Dª.
LAURA GIRÓN MARÍN y dirigida por el letrado D. VICENTE VIVO CERVERA, y, de otra, como demandada-apelada
CIA INMOBILIARIA HORTENSIA HAUSE SL representada por la Procuradora Dª. MARÍA ROSA RODRÍGUEZ DE
SANABRIA GIL y dirigida por el letrado D. TOMAS ALFONSO MUÑOZ PARRA.
Es Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. JOSÉ ANTONIO LAHOZ RODRIGO.

Antecedentes

PRIMERO .- En dichos autos, por el Ilmo. Sr. Juez del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NÚMERO DE VEINTICINCO DE VALENCIA, con fecha siete de enero de dos mil diecinueve, se dictó la sentencia cuya parte dispositiva es como sigue: 'Que desestimando la demanda interpuesta por Juliana contra CIA INMOBILIARIA HORTENSIA HAUSE SL, debo absolver y absuelvo a dicha demandada de todas las pretensiones formuladas de contrario, con imposición de costas a la parte actora.'.



SEGUNDO.- Contra dicha sentencia, por la representación de la parte demandante, se interpuso recurso de apelación, y, previo emplazamiento de las partes, se remitieron los autos a esta Audiencia, en donde comparecieron las partes personadas. Se ha tramitado el recurso, acordándose el día treinta de octubre de dos mil diecinueve, para Votación y Fallo, en que ha tenido lugar.



TERCERO.- En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones y formalidades legales en materia de procedimiento.

Fundamentos

PRIMERO.- Por la representación procesal de la demandante, Dª. Juliana , se interpone recurso de apelación contra la sentencia de instancia, desestimatoria de la demanda al considerar que incurre en error al no aplicar la normativa en materia de defensa de consumidores y usuarios, por lo que interesa su revocación y se dicte otra que estime la demanda.

Los antecedentes procesales que se consignan al efecto de delimitar el ámbito del recurso son los siguientes: a) La demandante, Sra. Juliana , y su entonces pareja sentimental, don Lorenzo , compraron a la demandada la vivienda ubicada en DIRECCION000 , CALLE000 nº NUM000 , formalizada en escritura pública de 20 de diciembre de 2007 autorizada por el notario de Valencia don Miguel Estrems Vidal, siendo la vendedora la demandada, Inmobiliaria Hortensia Hause S.L. Previamente habían visitado la vivienda que se encontraba recién reformada y en perfecto estado de conservación y mantenimiento, informándoles de que se había extendido la reforma a toda la vivienda; al poco tiempo de la adquisición de la vivienda comenzaron a aparecer humedades por los paramentos verticales y techos de los cuartos de baño que fueron extendiéndose a otros elementos, provocando agrietamientos en las paredes, circunstancia que fue puesta en conocimiento de la vendedora para que solucionara el problema, aunque ésta se desentendió de las reclamaciones; formuló denuncia ante la oficina de consumo, OMIC, en fecha 27 de febrero de 2008, que no fue admitida al constar en escritura, cláusula cuarta que : 'El estado físico y jurídico de la vivienda y de los elementos comunes de la cual forma parte, es conocida por la parte compradora, adquiriendo la misma como cuerpo cierto a su entera satisfacción, para su posterior reforma'; que en el mes de abril de 2008 interpusieron denuncia que fue tramitada como diligencias previas número 1042/2008 del Juzgado de Instrucción nº 2 de DIRECCION001 , que fue sobreseído por auto de 29 en mayo de 2008 por no ser constitutivos los hechos de infracción penal; solicitó un informe pericial sobre el estado de la vivienda, que fue emitido haciendo constar las siguientes patologías que afectaban a la estanqueidad por humedades por capilaridad en las zonas inferiores y medias de los paramentos de los dos dormitorios recayentes al patio de luces del edificio y humedades en techo del baño del dormitorio principal por cubierta resuelta de forma deficiente e incorrecta colocación de tela asfáltica; salubridad que afecta a la iluminación y ventilación de dos dormitorios y salón-comedor-cocina, insuficiente, capítulo de instalaciones por deficiencia en la instalación eléctrica al requerir siete circuitos y disponer sólo de tres en un cuadro de cinco circuitos, instalación de saneamiento deficientemente ejecutadas en cuanto a la conducción de PVC por defecto en la pendiente, valorando el coste de adecuación en 19.336,40 €, IVA incluido; con posterioridad a la emisión de ese informe en mayo de 2009 siguieron produciendo nuevos daños en la vivienda que afectaban a los soldados del distribuidor y del salón-comedor-cocina en una superficie de 22,43 m2, ascendiendo el coste de reparación a 1.139,89 € y, por último, por extensión de las humedades resultaron afectados los azulejos de los dos cuartos de baño al agrietarse a causa del abombamiento, por lo que el coste de reposición asciende a 5.982,60 € IVA incluido; el coste que le ha supuesto el informe pericial asciende a 1.119,40 €; que los demandantes solicitaron al Ayuntamiento de DIRECCION000 la licencia de ocupación que le fue denegada por no reunir la vivienda las condiciones de habitabilidad necesarias, y a falta de esa licencia no puede vivir en la citada vivienda por lo que se ha visto obligada a buscar otra donde residir con su hijo menor de edad; finalmente instó con el copropietario, señor Lorenzo , procedimiento ordinario en reclamación de daños y perjuicios derivados del incumplimiento contractual y unilateral de las obligaciones derivadas del contrato de compraventa que se tramitó ante el Juzgado de Primera Instancia nº 15 de Valencia, procedimiento nº 194/2001 que terminó por Decreto de 4 de abril de 2011 por desistimiento por la negativa del señor Lorenzo a continuarlo, reservándole las acciones; suplica se dicte sentencia que declare la nulidad de pleno derecho por abusiva de la estipulación cuarta de la escritura pública de compraventa de fecha 20 de diciembre de 2007 y se condene a la demandada al pago del importe que resulte en concepto de daños y perjuicios según informe pericial que ha solicitado; b) La demandada contestó a la demanda y opuso, en primer lugar, las excepciones de defecto legal en el modo de proponer la demanda e indebida aplicación del beneficio de justicia gratuita, que fueron desestimadas en la audiencia previa, y en cuanto al fondo opuso la prescripción de la acción y, en su caso, la caducidad de la acción, y en relación a los hechos expuso que la vivienda fue visitada por los demandantes en repetidas ocasiones antes de la formalización del contrato de compraventa, encontrándola a satisfacción, razón por la que se convino la estipulación cuarta de la escritura de compraventa cuya redacción es: 'El estado físico y jurídico de la vivienda y de los elementos comunes de la cual forma parte, es conocido por la parte compradora, adquiriendo la misma como cuerpo cierto a su entera satisfacción, para su posterior reforma', que la relación de la citada cláusula es clara, los adquirentes tenían intención de reformarla, por último, resulta aplicable el artículo 1485 del CC que dispone: 'El vendedor responde al comprador del saneamiento por los vicios o defectos ocultos de la cosa vendida, aunque los ignorase. Esta disposición no regirá cuando se haya estipulado lo contrario, y el vendedor ignora los vicios o defectos ocultos de lo vendido.', Esa norma se completa con el artículo 1490 CC que establece la extinción de las acciones que emanan de los cinco artículos precedentes a los seis meses desde la entrega la cosa vendida, razones que a su entender justifican la desestimación de la demanda; c) La sentencia de instancia desestima la demanda y absuelve a la demandada de la pretensión ejercitada; la demandante interpone recurso de apelación.



SEGUNDO.- El recurso interpuesto plantea como motivos de apelación la infracción de los artículos 2, 3 y 4 del Real Decreto Legislativo 1/2007, que aprueba la Ley General de Defensa de los Consumidores y otras leyes complementarias, en cuanto a la delimitación objetiva de la aplicación de la norma a las relaciones entre empresario y usuario, y también por infracción del artículo 10 de la citada ley en cuanto establece la nulidad de la renuncia a los derechos que se reconoce a los consumidores y usuarios.

La sentencia de instancia desestima la demanda con fundamento en que no resulta aplicable la normativa en materia de consumo al tratarse de un contrato de compraventa singular que no forma parte de una contratación en masa, y por la especialidad de la renuncia al derecho de evicción y saneamiento en la escritura de compraventa y la aplicación del artículo 1485 del CC.

El tribunal de apelación ha examinado las alegaciones de las partes, documentos presentados y pruebas practicadas en juicio y expone las siguientes consideraciones de orden valorativo de la prueba y aplicación del derecho: a) La vivienda litigiosa se vende totalmente reformada, por lo que no consta acreditado que la intención de los compradores fuera reformarla. De la prueba practicada resulta acreditado que la vivienda fue adquirida por la demandada en escritura de 5 de julio de 2007, que fue reformada en su integridad sin que conste el proyecto de reforma ni licencia municipal, y fue vendida a la demandante y a su pareja, Sr.

Lorenzo , en fecha 20 de diciembre de 2007; b) Al poco tiempo de la adquisición se exteriorizan manchas de humedades que afectan a paredes y techo del cuarto de baño, se pone en conocimiento de la demandada que declina su responsabilidad. Los daños se van incrementado con el paso del tiempo, tal como se recoge en el anterior fundamento que resume la demanda, y la demandante promueve acciones y denuncias en defensa de su derecho ante el OMIC, Juzgado de Instrucción de DIRECCION001 y Juzgados de Primera Instancia de Valencia con el resultado que consta ya expuesto. A destacar que en el año 2009 se emite un dictamen pericial que recoge los daños en la vivienda agrupados en defecto de estanqueidad, de salubridad e insuficiencia de instalaciones, con el paso del tiempo siguen incrementándose los daños y el Ayuntamiento de DIRECCION000 deniega la licencia de ocupación de la vivienda por defectos de habitabilidad. Por último, el informe pericial practicado en la instancia, folios 334 y siguientes, describe los daños existentes, examina las soluciones que la demandante ha ido aplicando para reducir las humedades y valora el coste de reparación de todos los daños en 19.662,84 € que comprende tanto el presupuesto de contrata como el general. Los daños que describe el informe afectan a los capítulos de humedades, salubridad, instalación de electricidad, instalación de saneamiento y recalce de la cimentación de la vivienda. La vivienda no resulta habitable si no se acometen las obras que se describen en el informe.

(i) Nulidad clausula 4ª.

La primera cuestión que debe examinarse es si la cláusula cuarta de la escritura de compraventa es nula por abusiva y debe sacarse del contrato. Dispone que: 'El estado físico y jurídico de la vivienda y de los elementos comunes de la cual forma parte, es conocida por la parte compradora, adquiriendo la misma como cuerpo cierto a su entera satisfacción, para su posterior reforma' La parte demandada considera que la compradora renunció a los derechos de evicción y saneamiento y es válida de conformidad con el artículo 1485 del CC que dispone: 'El vendedor responde al comprador del saneamiento por los vicios o defectos ocultos de la cosa vendida, aunque los ignorase. Esta disposición no regirá cuando se haya estipulado lo contrario, y el vendedor ignora los vicios o defectos ocultos de lo vendido.' La sentencia recurrida desestima la demanda con fundamento en que no es aplicable la legislación de consumo al no reunir la demandada la condición de profesional o empresario y no ser una compraventa en masa, y en segundo lugar, por la eficacia de la renuncia al derecho de evicción en una compraventa singular.

El tribunal de apelación no compare los razonamientos de la sentencia recurrida por las siguientes razones: a) De conformidad con el artículo 3 y 4 del Real Decreto Legislativo 1/2007, que aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias, la relación constituida entre las partes por el contrato de compraventa está sometida a la normativa de consumo al concurrir en la demandante la condición de consumidora, de conformidad con el artículo 3, que define al consumidor como la 'persona física que actúa con un propósito ajeno a su actividad comercial, empresarial, oficio o profesión, y en la demandada la condición de empresario, de conformidad con el artículo 4, que lo define como 'la persona física o jurídica, ya se privada o publica, que actué directamente o a través de otra persona en su nombre o siguiendo sus instrucciones, con un propósito relacionado con su actividad comercial, empresarial, oficio o profesión.' Del interrogatorio de la demandada resulta acreditado que su actividad es la venta de inmuebles, no concurriendo como mediadora o agente, sino como vendedora con la finalidad de obtener una ganancia o lucro con la venta, por lo que la venta se encuadra en el ámbito de la actividad comercial, empresarial, oficio o profesión que define la norma. El criterio de la juzgadora de instancia no se ajusta a la citada ley, el hecho de que se trate de una venta singular y no en masa, refiriéndose a la actividad promocional inmobiliaria, no elude la aplicación de defensa de consumidores.

En el artículo 8 se definen los derechos básicos de los consumidores y usuarios, destacando en el apartado b) 'La protección de sus legítimos intereses económicos y sociales; en particular frente a las prácticas comerciales desleales y la inclusión de cláusulas abusivas en los contratos', y en el artículo 10, irrenunciabilidad de los derechos reconocidos al consumidor y usuario, dispone que: 'La renuncia previa a los derechos que esta norma reconoce a los consumidores y usuarios es nula, siendo, asimismo, nulos los actos realizados en fraude de ley de conformidad con lo previsto en el artículo 6 del Código Civil'. Éstos artículos resultan aplicables al examinar la cláusula cuarta de la escritura de compraventa que dispone: 'El estado físico y jurídico de la vivienda y de los elementos comunes de la cual forma parte, es conocido por la parte compradora, adquiriendo la misma como cuerpo cierto a su entera satisfacción, para su posterior reforma'.

Es evidente que esa cláusula fue determinante en el archivo de la reclamación presentada ante la OMIC y constituye el motivo principal de oposición a la demanda por extensión a la posibilidad de renuncia al derecho de saneamiento frente al vendedor que establece el artículo 1485 del Código Civil.

De la prueba practicada en juicio el tribunal considera acreditado: (i) Que la demandada intervino en su calidad de empresario en una relación jurídica de compraventa, como se desprende del interrogatorio de la demandante y de la testifical del Sr. Lorenzo , la demandada se encargó de la preparación de toda la documentación necesaria tanto para la financiación de la compraventa como de la escritura pública a formalizar ante un notario que fue por ella designado sin intervención alguna de la parte demandante. El principio de confianza en la actuación de la demandada inspiraba a los compradores interesados en la adquisición de la vivienda que se encontraba totalmente reformada. (ii) La entidad demandada realizó una reforma integral, no sólo se limitó a pintar y adecentar la vivienda, sino que realiza una intervención general en todas las dependencias de la vivienda sin contar con un proyecto de reforma que pudiera ser visado por el Ayuntamiento y con pleno conocimiento de que la vivienda que vendían no se encontraba ajustada a las normas de habitabilidad de vivienda por el escaso dimensionado de las ventanas, por lo que no puede reconocérsele para la efectividad de la renuncia que ignorase los vicios o defectos ocultos de lo vendido. Se llega a esa conclusión por el simple hecho de no aportar documento gráfico del estado de la vivienda al tiempo en que fue adquirida por la demandada a principios de 2007 y del ulterior estado tras la reforma.(iii) El corto período de tiempo transcurrido entre julio y diciembre de 2007 permite al tribunal valorar que no pudo aflorar la humedad por capilaridad que afectó a paredes, y en cuanto al techo del cuarto de baño y alicatados la humedad se debió por la defectuosa ejecución de la lámina asfáltica en el techo. (iv) Debe declararse probado esas circunstancias, primero, realización de una reforma integral que eximía a los compradores de nuevas reformas pese a que se indica en la estipulación, segundo, incumplimiento de la solicitud de licencia para la reforma con pleno conocimiento de que las ventanas no cumplen normativa de habitabilidad lo que impide el uso como vivienda y, por último, ocultación de esas circunstancias a los compradores, razón por lo que la estipulación cuarta recoge que los compradores van a realizar en la vivienda una reforma. Ese hecho es negado de forma categórica y el tribunal considera que los compradores no tenían intención de reformarlo al tratarse de una vivienda reformada integralmente, que satisfacía el gusto e interés de los compradores.

El tribunal interpreta la citada estipulación de forma diferente a la realizada por la parte demandada y la juzgadora de instancia pues si se interpreta atendiendo a su literalidad el hecho de que se conozca su estado físico y jurídico y que se adquiera como cuerpo cierto, no exime de la obligación de saneamiento para la vendedora por vicios ocultos, como son los que presenta la vivienda, fundamentalmente humedades por capilaridad que no fueron apreciados visualmente cuando la vivienda fue visitada, aunque si conocida por la parte vendedora cuando en julio del 2007 adquirió la vivienda. De entenderse que se trata de una cláusula de renuncia de los compradores al derecho de evicción y saneamiento, esta debería reputarse nula por las siguientes consideraciones: en primer lugar, esa cláusula de renuncia no es usual en los contratos de compraventa a no ser que se convenga una minoración de precio en atención al deficiente estado de conservación por la necesidad de acometer reformas que afecten a la salubridad o habitabilidad del inmueble, en segundo lugar, la parte demandante, compradora del inmueble, no intervino en la redacción y preparación de la escritura pública de compraventa, siendo la demandada la que se encargó de toda la gestión tanto la financiera como la documental, en tercer lugar, la citada cláusula supone un desequilibrio en las prestaciones de las partes pues la renuncia al derecho de evicción y saneamiento por vicios ocultos supone que el comprador asumirá todo el deterioro del inmueble por causas ocultas sin que tenga acción frente al vendedor, en cuarto lugar, la demandada tenía conocimiento de los problemas que tenía el inmueble por las humedades por capilaridad que afectaban a paredes, posteriormente también al suelo, que requieren de una intervención integral en la vivienda dirigida por técnico para dar solución y conseguir la habitabilidad del inmueble, destacando igualmente que no cumplía normativa las dimensiones de las ventanas de los dormitorios y comedor-salón-cocina por lo que podía deducirse que los compradores no obtendrían la licencia de habitabilidad cuando fuera solicitada por lo que concurre el presupuesto para declarar la nulidad que establece el artículo 10 del Real Decreto Legislativo 1/2007, ya citado, al apreciar mala fe en la vendedora al silenciar las patologías ocultas e imponer una cláusula que impedía el ejercicio de las acciones de evicción y saneamiento.

Por último, en relación a la efectividad de la renuncia al derecho de evicción y saneamiento que pudiera deducirse de la literalidad de la de la estipulación cuarta, el tribunal considera que no es efectiva la renuncia al no concurrir en el vendedor la ignorancia de los vicios o defectos ocultos de lo vendido.

Procede declarar la nulidad de la citada estipulación cuarta con el efecto de sacarla del contrato de compraventa y reconocer a los compradores el ejercicio del derecho a reclamar el saneamiento por los vicios o defectos ocultos de la cosa vendida.

(ii) Daños. Salubridad. Estanqueidad. Habitabilidad. Deficiencia en las instalaciones eléctricas y de saneamiento.

En relación a los daños que presenta el inmueble, en el fundamento primero se ha realizado una exposición de las conclusiones del primer informe emitido en el año 2009, y de las que ofrece el informe pericial practicado en primera instancia, unido a los folios 334 y siguientes, por lo que nos remitimos a su descripción y detalle. En el ámbito valorativo de la prueba pericial el tribunal considera que el inmueble presenta defectos que han originado daños importantes que afectan a la habitabilidad del inmueble, salubridad y defectos de instalaciones tanto eléctricas como de saneamiento, que requieren de una necesaria intervención. Si la demandada hubiera contratado un proyecto de reforma del inmueble para ser vendido, todos estos defectos se habrían solucionado, tanto los que provocan humedades por capilaridad que afecta a los paramentos de la vivienda y suelo como la de los alicatados de cuartos de baño producidos también por la defectuosa ejecución la lámina asfáltica en el techo y todo ello unido a la necesidad de intervención en el patio descubierto o corral posterior, con superficie de 10 m², que aun siendo elemento común tiene derecho al uso exclusivo. Esa circunstancia, puesta de manifiesto en el informe del perito judicial, en nada afecta a la acción de saneamiento que ejercita la parte demandante frente a la vendedora, no siendo admisible que se ejercite frente a la comunidad de propietarios la acción de reparación del patio cuando esa circunstancia debía realizarse por la parte que vende en cuanto afecta a la habitabilidad de la vivienda, por lo que procede estimar que todas las reparaciones son necesarias para conseguir que la vivienda trasmitida pueda ser utilizada como tal, que los defectos que inciden en la falta de salubridad, estanqueidad, habitabilidad e instalaciones (electricidad y saneamiento) sean corregidos en el ejercicio de la acción de saneamiento y de cumplimiento contractual que se reconoce a la demandante, y ello sin perjuicio de la acción de la vendedora respecto a la comunidad por las obras en el patio o corral que siendo elemento común tiene asignado el uso privativo.

Consecuencia de lo expuesto, y sin necesidad de abordar la extensión de las obras necesarias en la vivienda ni de examinar la procedencia o no de la acción ejercitada, al no ser objeto controvertido ni en la instancia ni en la alzada, procede la estimación integra de la demanda de conformidad con el artículo 1445 en relación con el 1124 del CC, habiendo optado la demandante por el cumplimiento que implica en cuanto a la entrega de la cosa vendida que sea hábil y apta para el uso, circunstancia esta que ha resultado acreditada que no concurre por lo que procede fijar una indemnización de 19.662,84 €, que comprende el presupuesto de contrata y el presupuesto General, para que la vivienda reúna los requisitos necesarios de habitabilidad.

Consecuencia de la estimación integra de la demanda es la imposición de las costas de primera instancia a la parte demandada, de conformidad con el artículo 394-1 LEC.



TERCERO- De conformidad con el articulo 398-2 de la LEC, al estimar el recurso, no procede especial pronunciamiento en cuanto a las costas de esta instancia.

En su virtud, vistos los preceptos de legal y pertinente aplicación.

Fallo

1º.- Estimamos el recurso de apelación interpuesto por Dª. Juliana .

2º.- Revocamos la sentencia de 7 de enero de 2019 del Juzgado de Primera Instancia Nº 25 de Valencia y, en su lugar, se dicta otra por la que: 'Estimamos la demanda instada por Dª. Juliana contra INMOBILIARIA HORTENSIA HAUSE S.L., declaramos la nulidad de pleno derecho por abusiva de la estipulación cuarta de la escritura pública de compraventa de fecha 20 de diciembre de 2007 y condenamos a la demandada al pago en concepto de daños y perjuicios de 19.662,84 € e intereses desde la fecha de esta sentencia, con imposición de costas a la demandada.

3º.- Sin pronunciamiento especial en cuanto a las costas de esta instancia.

Y a su tiempo con testimonio literal de la presente resolución, devuélvanse las actuaciones al juzgado de procedencia, para constancia de lo resuelto y subsiguientes efectos, llevándose otra certificación de la misma al rollo de su razón.

Contra la presente resolución no cabe recurso alguno atendiendo a la cuantía, sin perjuicio de que pueda interponerse recurso de casación por interés casación al en el plazo de 20 días si en la resolución concurren los requisitos establecidos en los artículos 477-2-3º y 477-3 en la redacción dada por la Ley 37/2011 de 10 de octubre de 2011 y, en tal caso, recurso extraordinario por infracción procesal.

Así, por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.