Encabezamiento
Juzgado de lo Mercantil nº 05 de Barcelona
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Procedimiento ordinario - 601/2018 -3
Materia: Otras Demandas no incluidas en las anteriores
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Beneficiario: Juzgado de lo Mercantil nº 05 de Barcelona
Concepto: 3410000004060118
Parte demandante/ejecutante: INVERSIONES COSTAMON, S.L.U.
Procurador/a: Anna Roca Cardona
Abogado/a: Damian Tellez De Peralta Parte demandada/ejecutada: CLM HOUSE 2006, S.L., Agueda, Amalia
Procurador/a: Rogelio Almazan Castro
Abogado/a: Gabriela Haurie Ibarra
SENTENCIA Nº 506/2021
Magistrado: Florencio Molina Lopez
Barcelona, 13 de septiembre de 2021
Antecedentes
PRIMERO.Anna Roca Cardona, Procurador de los Tribunales, actuando en nombre y representación del actor Inversions Costamon S.L., con fecha 14 de junio de 2018, presentó demanda de juicio ordinario ejercitando una acción de reclamación de cantidad por incumplimiento de contrato de compraventa por vicios ocultos y acción derivada de la LOE acumulada a la acción de responsabilidad de liquidador del art. 397 del TRLSC,con base en los hechos y fundamentos de derecho referidos en su escrito.
SEGUNDO.Emplazadas la demandadas presentaron en tiempo y forma sus respectivos escritos oponiéndose a las pretensiones de la actora en los términos que constan con los hechos y fundamentos de derecho referidos en los mismos.
TERCERO.La audiencia previa se celebró en octubre de 2019 en la que:
1) Se fijaron los hechos controvertidos.
2) Se propusieron y admitieron las siguientes pruebas - a parte de la documental respectiva-: interrogatorio de parte, testificales y periciales.
Celebrado el juicio en fecha 10 de diciembre de 2020 y practicadas las pruebas, las partes formularon conclusiones por escrito, quedando pendiente de dictar sentencia a fecha de enero de 2021.
CUARTO.En el presente procedimiento se han cumplido todos los preceptos legales a salvo del plazo para el dictado de la resolución, debido alimperativo legalestablecido en el art. 9 de la Ley 3/2020 Ley 3/2020, de 18 de septiembre, de medidas procesales y organizativas para hacer frente al COVID-19 en el ámbito de la Administración de Justicia, luego modificado por el Real Decreto-ley 5/2021, de 12 de marzo, de medidas extraordinarias de apoyo a la solvencia empresarial en respuesta a la pandemia de la COVID-19, que impone legalmente el tratamiento con carácter preferentehasta el 31 de diciembre de 2021 de los expedientes en materia concursal allí relacionados.
Fundamentos
PRIMERO.- Objeto del litigio, hechos probados y cuestiones controvertidas.
1.Los actores ejercitan una serie de acciones subsidiarias y acumuladas frente a la mercantil CLM House 2006 S.L. (CLM, en adelante) por las que reclaman una cantidad de dinero como consecuencia de las obras de reparación que hicieron la vivienda que adquirieron de los demandados. En este sentido, ejercitan la acción de responsabilidad de los arts. 17 y 18 de la Ley de Ordenación de la Edificación, una acción de saneamiento por vicios ocultos en el contrato de compraventa del art. 1484 y siguientes del CC), y una acción de incumplimiento de contrato del art. 1.101 del CC (aliud pro alio) dada las patologías graves advertidas tras la compra. Acumuladamente, piden extender esta responsabilidad solidariamente a las administradoras mancomunadas y liquidadoras de la mercantil vendedora, las codemandadas Agueda y Amalia.
2.De la prueba practicada y sin perjuicio de una más específica valoración en los fundamentos siguientes, consideramos no controvertido o que han quedado acreditados los siguientes extremos:
1. La mercantil demandada CLM adquirió en fecha 15 de marzo de 2007 la vivienda sita en Sant Just Desvern, CALLE000, núm. NUM000.
2. Las administradoras manconumadas de CLM eran las codemandadas Agueda y Amalia.
3. La vivienda es una construcción del año 1965 por lo que tras su adquisición las demandadas procedieron a realizar una rehabilitación interior de la misma, de conformidad con el proyecto técnico del arquitecto técnico Sr. Sebastián (documento núm. 2) para lo que obtuvieron una licencia de obras menores (documento núm. 3). También procedieron a la legalización del cerramiento del porcho existente en la primera planta de conformidad con el proyecto técnico realizado por el arquitecto Sr. Jose Augusto (documento núm. 4 de la contestación).
4. La vivienda, una vez reformada, se estuvo alquilando durante varios años desde septiembre de 2008 hasta octubre de 2015.
5. A principios de 2016, través de la agencia Engels & Volkers contactó con los propietarios la mercantil actora Inversions Costamon S.L. interesándose en la adquisición de dicha vivienda.
6. Previo a su adquisición, los actores visitaron hasta en 4 ocasiones, como mínimo, la vivienda. Una de ellas acompañados del testigo Sr. Juan Manuel (operario habitual de los actores). También previamente se les había informado a los compradores del estado y antigüedad de la vivienda así como de las obras de reforma interior efectuadas en el año 2007 por las demandadas, entregándoles toda la documentación al respecto.
7. En fecha 15 de marzo de 2016 se firma un contrato de arras entre CLM e Inversiones Costamon en el que, además, se les entrega a los actores las llaves de la vivienda para que pudieran efectuar todas las visitas y comprobaciones pertientes. Esta entrega de llaves, antes de la firma del contrato de compraventa, no es una práctica habitual (testifical del Sr. Miguel Ángel de Engels & Volkers).
8. En fecha 30 de marzo de 2016 se firma el contrato de compraventa por una cuantía de 600.000 euros, lo que suponía una importante rebaja respecto del precio inicial ofertado de 850.000 euros por Engels & Volkers y por el acordado en el contrato de arras, 785.000 euros.
9. La mercantil demandante Inversiones Costamon S.L. tiene por objeto social el mercado y la actividad e inversión inmobiliaria y pertenece a un conjunto o grupo de sociedades, con equivalentes y similares objetos sociales y todas con un mismo domicilio social, en donde constan los mismos administradores, Sr. Anselmo y Sra. Sara.
10. Más de 6 meses después de la adquisición de la vivienda, en octubre/noviembre de 2016 los compradores realizan catas por los que se detectan presuntos vicios y daños constructivos/estructurales por lo que proceden a efectuar obras de reforma. Las facturas correspondientes a estas obras de reforma son las que sustancialmente se reclaman en el presente juicio.
3.De conformidad con las acciones ejercitadas y los hechos relatados, se planean varias cuestiones controvertidas, a saber: si la reforma del año 2017 fue una reforma interior o una reforma integral; si estamos ante vicios estructurales o constructivos o no; si es aplicable o no la L.O.E.; si la acción por vicios ocultos está caducada o no; si la parte actora puede calificarse como conocedora y experta del sector inmobiliario; el alcance de los daños y perjuicios; y, finalmente, la procedencia o no de la responsabilidad de las liquidadoras de la mercantil CLM.
SEGUNDO.- De la acción de saneamiento por vicios ocultos.
4.En primer lugar, la actora plantea una reclamación por la vía de unos vicios ocultos derivados de un contrato de compraventa, manifestando en su demanda que los daños no estaban visibles cuando se compró la vivienda, sino que empezaron a manifestarse a raíz de las catas que hicieron.
5.Procede entrar a analizar en primer lugar la caducidad de saneamiento por vicios ocultos y su plazo del art. 1490 del Código Civil, según el cual las acciones de saneamiento por vicios ocultos se extinguen a los seis meses, contados desde la entrega de la cosa vendida.
6.Se trata de un plazo de caducidad cuyo dies a quose cuenta desde la entrega de la cosa vendida, según ha establecido, entre otras, la STS de 14/10/2003, la cual añade que la simpleza del precepto no se presta a complicadas interpretaciones, más allá de la literalidad del precepto en lo que concierne al plazo, su extinción y computo, siendo la entrega real de las cosas la que determina el hecho que sirve de inicio del cómputo.
7.Cuando la venta se produce sobre bienes inmuebles a través de escritura publica, como ocurre en nuestro caso, procede aplicar el art. 1462 del Código Civil a los efectos de determinar la entrega efectiva de la cosa y, por tanto, el inicio del computo del plazo. A tales efectos, la clásica STS Nº 1213/2000, de 23 de diciembre (ECLI:ES:TS:2000:9629) ya estableció que según previene el art. 1490 del CC 'el plazo de caducidad de las acciones de saneamiento por defectos ocultos no se cuenta desde la fecha de la perfección contractual, sino desde la de la entrega de la cosa vendida, pues es precisamente a partir de la misma cuando comienza a ser posible la constatación por el comprador de la existencia de defectos anteriormente no susceptibles de apreciación', añadiendo 'que dicha entrega, tratándose de compraventa de inmuebles formalizada en escritura pública, como en el presente caso acontece, se produce ex lege en el momento del otorgamiento del documento, salvo que del mismo resultare o se dedujere lo contrario ( art. 1462 del Código Civil)'.
8.En el caso de autos, la escritura pública de compraventa (doc. 1 de la demanda) está fechada el día 30 de marzo de 2016, por tanto, en base al citado art. 1462 del CC, ese es el dies a quo. La demanda rectora de la litis se interpuso el día 14 de junio de 2018. Ello supone que ha transcurrido el plazo de 6 meses previsto en el art. 1490 por lo que la acción ejercitada por la entidad actora estaría caducada.
TERCERO.- De la acciones derivada de la Ley de Ordenación de la Edificación.
9.En segundo lugar, la actora plantea una reclamación por la vía de la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE, en adelante). Considera que la reforma que las vendedoras efectuaron en el año 2007 fue una reforma o rehabilitación 'integral, global' por lo que dichas actuaciones estarían englobadas en el ámbito de aplicación de la LOE y sujetas a la responsabilidad del art. 17 de dicho texto. Frente a ello, las demandadas considera que se efectuaron una mera reforma interior y una legalización de un cerramiento de un porcho en la planta primera, sin afectar a elementos estructurales o constructivos.
10.El art. 2 de la LOE, en relación al ámbito de aplicación, señala en su aparado 2:
'2. Tendrán la consideración de edificación a los efectos de lo dispuesto en esta Ley, y requerirán un proyecto según lo establecido en el artículo 4, las siguientes obras:
a) Obras de edificación de nueva construcción, excepto aquellas construcciones de escasa entidad constructiva y sencillez técnica que no tengan, de forma eventual o permanente, carácter residencial ni público y se desarrollen en una sola planta.
b) Todas las intervenciones sobre los edificios existentes, siempre y cuando alteren su configuración arquitectónica, entendiendo por tales las que tengan carácter de intervención total o las parciales que produzcan una variación esencial de la composición general exterior, la volumetría, o el conjunto del sistema estructural, o tengan por objeto cambiar los usos característicos del edificio.
[...]'.
11.De la valoración de la prueba presentada, debemos concluir que las reformas que se efectuaron en el año 2007 no fueron reformas de carácter estructural o que puedan quedar englobadas en el ámbito de aplicación de la LOE. Lo razonamos a continuación.
12.En primer lugar, tenemos elementos técnico-documentales probatorios coetáneos al momento de la reforma que así lo acreditan:
a) proyecto técnico del arquitecto técnico Sr. Sebastián (doc. 2 de la contestación): 'Dada la antigüedad y estado de la finca objeto delproyecto de reforma interior, se cree necesario la remodelación interior de la vivienda en cuestión, adecuándola a las necesidades actuales, que ha visitado la finca y prevé un remodelación de los espacios interiores de la vivienda existente tanto a planta baja como planta primera,manteniendo las construcciones auxiliares existentes. La reforma interior se realiza en una nueva distribución de la planta baja, convirtiendo un dormitorio con comedor, remodelando el baño existente y formando una cámara de lavado a la planta primera se remodela la escalera primera existente. A la planta primera, se hace una distribución integral. La planta primera se modifican las distribuciones haciendo una nueva distribución de los tabiques, creando tres dormitorios y dos baños no modificando ningún elemento estructural, grafiándose la nueva distribución en los planos del proyecto, todo ello con un presupuesto de 36.900 euros'(subrayado nuestro).
b) El Ayuntamiento concede una obra de licencia de obras menores (doc. 3 de la contestación).
c) Cerramiento de un porcho preexistente, de antigüedad superior a 10 años, el cual es legalizado con el proyecto técnico del arquitecto Sr. Jose Augusto (doc. 4 de la contestación) y en donde se indica en la memoria constructiva del mismo: 'No es motiu de legalització cap element estructural. L'actuació no afecta a l'estructura de l'edifici'. El precio: 6.718,88 euros.
13.En segundo lugar, ha de valorarse la contradicción advertida en los informes de la propia perito de los actores, la Sra. Ascension. Así, en los proyectos presentados por las arquitectas Ascension a finales de 2016 y 2017, no se advierte ni se señala un riesgo de colapso de la vivienda; tampoco en el proyecto de drenaje que realizó en diciembre de 2016, tampoco en el proyecto de forjado sanitario de enero de 2017 y tampoco en el proyecto de impermeabilización noviembre de 2017. En cambio, esa expresión - colapso - se subraya y aparece por primera vez en el último dictamen, el de Patologías de marzo de 2018, aportado a este procedimiento como fundamento de los vicios o defectos constructivos/estructurales. Ciertamente, de haberse observado estos riesgos o vicios, siendo tan graves, deberían haberse hecho constar desde un primer momento.
14.En tercer lugar, tenemos las declaraciones testificales en juicio. En el mismo sentido. El Sr. Sebastián ratifica que realizó un proyecto de obras menores consistente en redistribuir el comedor y la cocina, instalar parque y reformar baños; eran obras menores, sin tocar estructura, ni tampoco eliminar vigas, ni paredes de carga. Asimismo, en ningún momento de la reforma el aparejador vio peligro en la habitabilidad de la vivienda. Que no derribó en la planta primera ninguna pared, ni viga, sino que eliminó una carpintería metálica y la desplazó (minuto 31 del CD1).
Por su parte, el Sr. Jose Augusto, confirma que legalizó un cerramiento de un porche preexistente; que el cerramiento ya existía, no se eliminó ninguna pared de carga ni viga.
En la misma línea, el perito de las demandadas, Sr. Luciano (minuto 34 del CD3).
15.Por lo expuesto, concluimos que no se ha probado por la actora que las obras y reformas que se efectuaron en el año 2007 fueran de la entidad suficiente para quedar incluidas dentro del ámbito de aplicación y de responsabilidad de la LOE.
CUARTO.- De la acción de incumplimiento contractualdel art. 1.101 del CC(aliud pro alio).
16. En último término, la actora ejercita una acción de incumplimiento contractual del art. 1.101 del CCal considerar que se le entregó una cosa distinta a la pactada o esperada, aliud pro alio.
17.Ciertamente, junto con la acción de saneamiento por vicios ocultos, la jurisprudencia ha venido admitiendo la posibilidad de accionar, más allá del periodo de caducidad de seis meses, en los supuestos que ha denominado de aliud pro alio, esto es, de entrega de una cosa por otra con la consiguiente insatisfacción del comprador.
18.En este sentido, se ha manifestado el TS en la sentencia de 27 de febrero de 2004 que cita otras anteriores y en la que señala que 'se está en presencia de entrega de cosa diversa o aliud pro aliocuando existe pleno incumplimiento por inhabilidad del objeto y consiguiente insatisfacción del comprador, al ser el objeto impropio para el fin a que se destina, lo que permite acudir a la protección dispensada en los artículos 1101 y 1124 del Código civil, pues la ineptitud del objeto para el uso a que debía ser destinado significa incumplimiento del contrato'. En la posterior de 20 de noviembre de 2008 que dice: 'Elaliud pro aliose aplica cuando en el contrato de compraventa se da una cosa diversa a la convenida, lo que se pone de manifiesto cuando hay una falta tan grave en las cualidades del bien entregado, sea ontológica o funcionalmente, que permite considerar que se está ante un incumplimiento contractual'.
19.Por consiguiente, al margen de la acción edilicia, los adquirentes pueden solicitar una indemnización de daños y perjuicios si acreditan la inhabilidad de la cosa vendida en los términos que acabamos de reseñar.
20.Es cierto que en la práctica resulta difícil marcar la línea que separa los vicios ocultos de la inhabilidad del objeto, y que algunas resoluciones judiciales han denunciado el que pueda utilizarse la acción de incumplimiento por inhabilidad del objeto en los casos de caducidad de las acciones edilicias, razón por la cual, y a los efectos de determinar esta diferencia, hay que partir de la doctrina jurisprudencial en torno a la acción por incumplimiento, insistiendo en la exigencia de que para que pueda prosperar se precisa 'la inidoneidad, inhabilidad o ineptitud total del objeto, o defecto tan grave que produzca la absoluta insatisfacción del comprador', a que hacía referencia el TS en la sentencia de 20 de diciembre de 2000.
21.Es evidente que esto no concurren en el caso de autos. En primer lugar, no puede dejarse de valorar el perfil profesional de los administradores de la mercantil comparadora. La mercantil demandante Inversiones Costamon S.L. tiene por objeto social el mercado y la actividad e inversión inmobiliaria y pertenece a un conjunto o grupo de sociedades, con equivalentes y similares objetos sociales y todas con un mismo domicilio social, en donde constan los mismos administradores, Sr. Anselmo y Sra. Sara.
22.En segundo lugar, el contexto previo, coetáneo y posterior que rodea al negocio jurídico también es revelador: a) previamente a la adquisición realizan varias visitas (al menos 4), alguna de ellas son acompañados del testigo Sr. Juan Manuel (operario habitual de los actores); b) se les había informado a los compradores del estado y antigüedad de la vivienda (año 1965) así como de las obras de reforma interior efectuadas en el año 2007 por las demandadas, entregándoles toda la documentación al respecto; c) en fecha de 15 de marzo de 2016 se firma un contrato de arras entre CLM e Inversiones Costamon en el que, además, se les entrega a los actores las llaves de la vivienda para que pudieran efectuar todas las visitas y comprobaciones pertinentes, lo cual no es una práctica habitual (testifical del Sr. Miguel Ángel de Engels & Volkers); d) Aunque la compraventa se firma en fecha 30 de marzo de 2016, no es sino más de 6 meses después de la adquisición de la vivienda, en octubre/noviembre de 2016 cuando los compradores realizan catas.
23.Todo lo expuesto consideramos incompatible con la acción ejercitada de pleno incumplimiento por inhabilidad del objeto y consiguiente insatisfacción del comprador.
24.Se añade, como argumento de cierre para la desestimación de esta última acción, el hecho determinante de que la vivienda estuvo alquilada hasta pocos meses antes de la venta, entre septiembre de 2008 hasta octubre de 2015, sin que ningún inquilino hubiera manifestado queja alguna por razones de falta de salubridad, higiene o existencia de humedades (en tal sentido, la testifical en vista del Sr. Miguel Ángel de la agencia Engels & Volkers).
25.Por último, el precio final de la compraventa, por una cuantía de 600.000 euros, que suponía una importante rebaja respecto del precio inicial ofertado de 850.000 euros por Engels & Volkers y del acordado en el contrato de arras, 785.000 euros, tampoco abona la conclusión de que se hubiera provocando un desequilibrio entre las prestaciones recíprocas objeto del contrato de compraventa que obligara a la actora a asumir un coste de reparación no esperable a la vista de la apariencia externa de la vivienda, y más para una parte compradora con el perfil profesional y conocedor del sector, tal y como se ha acreditado.
CUARTO.- Final y costas
26.Dada la desestimación de la acción principal relativa a la reclamación de cantidad, no procede entrar a analizar la acción acumulada de responsabilidad de los liquidadores del art. 397 del TRLSC, debiendo desestimarse la misma al no concurrir el requisito principal de la existencia de perjuicio.
27.En relación a las costas, conforme al art. 394.1 LEC procede su imposición al actor al haberse desestimado íntegramente la demanda.
Fallo
Desestimoíntegramente la demanda interpuesta por Anna Roca Cardona, Procurador de los Tribunales, en nombre y representación del actor Inversions Costamon S.L., frente a CLM House 2006 S.L., Agueda y Amalia, absolviendo a todos ellos de las peticiones en su contra y con expresa condena en costas a la parte actora.
Notifíquese a las partes que esta sentencia no es firme sino que, contra la misma, cabe interponer recurso de apelación, que se interpondrá mediante escrito presentado en este juzgado en el plazo de 20 días desde la notificación de la misma conforme a lo previsto en los arts. 455 y siguientes de la LEC.
Así lo dispone y firma, D. Florencio Molina López, Magistrado Titular, de este Juzgado.
PUBLICACIÓN.- La anterior resolución ha sido leída y publicada en el día de su fecha por el juez que la dictó estando celebrando audiencia pública. Doy fe.
9/11
Modo de impugnación:recurso de APELACIÓNante la Audiencia Provincial de Barcelona ( art.455 de la LEC).
El recurso se interpone mediante un escrito que se debe presentar en este Órgano dentro del plazo de VEINTEdías, contados desde el siguiente al de la notificación, en el que se debe exponer las alegaciones en que se base la impugnación, citar la resolución apelada y los pronunciamientos que impugna. Además, se debe constituir, en la cuenta de Depósitos y Consignaciones de este Órgano judicial, el depósito a que se refiere la DA 15ª de la LOPJ reformada por la LO 1/2009, de 3 de noviembre. Sin estos requisitos no se admitirá la impugnación ( arts. 458.1 y 2 de la LEC).
Así por esta sentencia, lo pronuncio, mando y firmo.
El Magistrado
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