Sentencia Civil Nº 507/2012, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 7, Rec 286/2012 de 01 de Octubre de 2012

Encabezamiento

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Rollo nº 000286/2012

Sección Séptima

SENTENCIA Nº 5 0 7

SECCION SEPTIMA

Ilustrísimos/as Señores/as:

Presidente/a:

Dª MARIA DEL CARMEN ESCRIG ORENGA

Magistrados/as

D. JOSE ANTONIO LAHOZ RODRIGO

Dª PILAR CERDAN VILLALBA

En la Ciudad de Valencia, a uno de octubre de dos mil doce.

Vistos, ante la Sección Séptima de la Ilma. Audiencia Provincial de Valencia en grado de apelación, los autos de Juicio Ordinario - 001208/2010, seguidos ante el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NUMERO 22 DE VALENCIA, entre partes; de una como demandado/s - apelante/s RIO RITA SLU, dirigido por el/la letrado/a D/Dª. VICENTE MANUEL VARELLA SEGARRA y representado por el/la Procurador/a D/Dª JOSE ANTONIO PEIRO GUINOT, y de otra como demandante/s - apelado/s D. Apolonio y D. Doroteo , dirigido por el/la letrado/a D/Dª. ANTONIO BRU FENOLLAR y representado por el/la Procurador/a D/Dª Mª. NIEVES BELLO PONS.

Es Ponente el/la Ilmo/a. Sr./Sra. Magistrado/a D/Dª. JOSE ANTONIO LAHOZ RODRIGO.

Antecedentes

PRIMERO.- En dichos autos, por el Ilmo. Sr. Juez del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NUMERO 22 DE VALENCIA, con fecha veinticuatro de octubre de dos mil once, se dictó la sentencia cuya parte dispositiva es como sigue: 'FALLO: Que estimando íntegramente la demanda presentada por la Procuradora Dª NIEVES BELLO PONS, en nombre de Apolonio y D. Doroteo , contra RIO RITA, S.L.U. declaro resuelto el mencionado contrato que liga a las partes, y condeno a la demandada a devolver a los actores la cifra de 44.116,20 Euros (cuarenta y cuatro mil ciento dieciséis con veinte euros), más intereses legales desde el 15 de junio de 2.009 (requerimiento extrajudicial), y al pago de las costas'.

SEGUNDO.- Contra dicha sentencia, por la representación de la parte demandada se interpuso recurso de apelación, y previo emplazamiento de las partes se remitieron los autos a esta Audiencia, en donde comparecieron las partes personadas. Se ha tramitado el recurso, acordándose el día veintiséis de septiembre de dos mil doce, para Votación y Fallo, en que ha tenido lugar.

TERCERO.- En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones y formalidades legales en materia de procedimiento.

Fundamentos

PRIMERO.- El recurso de apelación, interpuesto por la representación procesal de la demandada, Rio Rita SLU, contra la sentencia de instancia la impugna al considerarla no ajustado a derecho por las razones que expone en su escrito de interposición del recurso, por lo que interesa su revocación y, por contra, se dicte nueva sentencia que desestime la demanda.

El primer motivo denuncia la infracción del principio de la buena fe contractual y error en la valoración de la prueba al considerar de aplicación los segundos párrafos de las estipulaciones 3.6 y 5 del contrato, mientras que en el segundo se denuncia la infracción de los artículos 7 , 1104 y 1256 del CC al acreditarse que los compradores no desarrollaron la diligencia mínima exigible para obtener la financiación.

Entrando en el enjuiciamiento de los motivos de apelación este tribunal debe referirse a la pretensión ejercitada, oposición de la demandada y sentencia dictada al efecto de delimitar el ámbito del recurso, resultando lo siguiente: a) En fecha 9 febrero 2006 se formalizó el contrato de compraventa cuyo objeto era la vivienda en planta NUM000 y NUM001 , tipo J, plaza de garaje en planta - NUM002 , número NUM003 , y trastero en planta - NUM002 , número NUM004 del edificio a construir en la AVENIDA000 número NUM005 y NUM006 , siendo los compradores los demandantes, don Apolonio y don Doroteo , y la vendedora, la demandada Rio Rita S.L.U.; de su clausulado se destaca el precio, 238.931 €, el detalle de pagos parciales desde la formalización del contrato hasta el 7 junio 2007 que ascendía a 44.116,20 €, y el resto del precio hasta el importe de 194.814,80 € se pagaría por la compradora el día en que se produzca la entrega de llaves y se otorgue la escritura pública de compraventa; la estipulación 3.6 del contrato establecía: ' Tanto en el supuesto de no obtenerse la conformidad de la entidad financiera a la subrogación del comprador en la garantía hipotecaria suscrita por la parte vendedora y en la obligación personal del préstamo, como en el caso de la no obtención del crédito hipotecario solicitado, la parte compradora se obliga a pagar a la parte vendedora el total importe previsto para dicho préstamo en el plazo de un mes desde la notificación al comprador de la denegación del préstamo y, en todo caso, hasta el momento de la entrega de llaves y cuando sea requerido para ello tras la terminación de las obras. El incumplimiento de esta obligación será causa de resolución del presente contrato a instancia de la parte vendedora, con los efectos previstos en estipulación 3.5. No obstante, el comprador podrá optar por la resolución del contrato, en el momento en que conozca la no conformidad de la entidad financiera con la subrogación o la no concesión del préstamo solicitado con devolución de todas las cantidades entregadas a cuenta en el mismo plazo previsto en el párrafo anterior'; en fecha 15 abril 2009 los demandantes reciben una carta remitida por la demandada en la que se indicaba que se tenía previsto formalizar la escritura pública de compraventa el 15 mayo a las 12 horas en la notaría de don Juan Robles y que contactaron con Suñer Asesores para su organización; alegan que acudieron a diversas oficinas bancarias solicitando la financiación para el pago del resto del precio, denegando la misma el Banco de Sabadell, entidad que había financiado la promoción, la entidad de gestión financiera Suñer Asesores Financieros, siendo la razón por la que en fecha 14 mayo 2009 remitió burofax a la demandada comunicando la resolución del contrato y solicitando el reintegro de cantidades pagadas a cuenta, respondiendo la demandada mediante otro requerimiento a los compradores para formalizar la escritura pública en fecha 30 junio 2009; de nuevo se intentó por los compradores conseguir financiación dirigiéndose al Banco de Sabadell, Banco de Valencia y Caja Murcia que denegaron las solicitudes; en fecha 29 junio 2009, se remitió nuevo burofax a la demandada requiriendo la resolución, siendo contestada en fecha 8 de julio en el sentido de denunciar el incumplimiento del contrato por parte de los demandantes; por último, señalar que en fechas de 23 julio 2009 y 17 febrero 2010 se remitieron burofaxes a la demandada comunicando la resolución e interesando el reintegro de las cantidades entregadas a cuenta; suplica se dicte sentencia que declare resuelto el contrato de compraventa de 9 febrero 2006 y se condene a la demandada a devolver el importe de 44.116,20 € más los intereses legales; b) La demandada se opuso a la demanda y alegó, en primer lugar, infracción de las reglas de la buena fe contractual al inducir a la demandada al aplicar erróneamente la normativa de consumo a una compraventa que tenía clara finalidad inversora y se refería al hecho de que los demandantes eran propietarios de cinco inmuebles, de los que tres estaban situados en la ciudad de Valencia, por lo que su finalidad no era la de destinarla a residencia propia, de ahí que no resulta de aplicación el artículo 1 del Real Decreto 515/1989 ni la Ley 8/2004, de 20 octubre de la Generalitat Valenciana que establece los requisitos de la oferta y promoción para la venta de viviendas cuando se dirija a consumidores; en segundo lugar, alega la indebida aplicación de la estipulación 12ª del contrato que declara la sujeción del contrato al Real Decreto 515/1989; en tercer lugar, inducción a error en la promotora al fijar el contenido de la estipulación 3.6; termina suplicando se desestime la demanda; c) La sentencia de instancia estimó la demanda, declaró resuelto el contrato de compraventa del 9 febrero 2006 y condenó a la demandada a devolver 44.116,20 € más los intereses legales; la demandada apela la sentencia.

SEGUNDO.- Como ya se ha expuesto anteriormente, dos son los motivos de apelación que inciden en la infracción de los principios de la buena fe contractual y error en la valoración de la prueba sobre las circunstancias de la capacidad económica de los demandantes al efecto de apreciar la indebida aplicación de la normativa en materia de consumo.

Como punto de partida este tribunal debe indicar que, con independencia de que se alegue la infracción de la buena fe contractual, la valoración de la prueba es una facultad que corresponde al juzgador de instancia y aunque es revisable en apelación, no puede sustituirse la realizada por el juzgador de instancia salvó que se aprecie error de hecho o cuando conduzca a conclusiones ilógicas o arbitrarias. Revisa la prueba y valorada en un conjunto este tribunal aprecia que no ha existido error de valoración ni infracción de las reglas de la buena fe contractual en su doble vertiente, en la primera en cuanto a que el contrato se somete al Real Decreto 515/1989, de 21 abril, sobre protección de los consumidores en relación a la información a suministrar en la compraventa y arrendamiento de viviendas, en la segunda en cuanto a la inclusión de la estipulación 3.6 del contrato que faculta al comprador a resolver cuando no haya obtenido financiación.

En el primer motivo se denuncia la infracción de las reglas de la buena fe contractual al omitir los compradores que la vivienda que adquirían no iba a destinarse a vivienda propia sino que perseguían una finalidad meramente inversora. Sostiene la argumentación en el hecho de que los compradores eran propietarios de cinco inmuebles, tres de ellos en Valencia, y que del resultado de la prueba testifical practicada a su instancia, en particular el testimonio de don Alfredo y don Darío , se desprende que los inmuebles no fueron vendidos y que uno de ellos, sito en la CALLE000 , era la vivienda de don Doroteo . Sin embargo, este tribunal no comparte los argumentos de la parte recurrente que constituyen meras presunciones de las que no cabe deducir el supuesto engaño o voluntad de inducir a error a la vendedora al aplicar la normativa en materia de consumo, pues de la información registral inmobiliaria aportada por la demandada en su escrito de contestación sólo se desprende que son titulares de 3 y 2 inmuebles, en total 5, 3 de ellos en Valencia, pero no se completa una información registral suficiente para que este tribunal pueda valorar las características del inmueble, las cargas existentes y la posible disponibilidad al efecto de poder cumplir el contrato de compraventa en cuanto al pago del precio se refiere. Frente a documental los demandantes aportaron en la audiencia previa documentos que acreditaban la voluntad de los demandantes de vender la vivienda puerta NUM007 de la CALLE001 número NUM008 sin resultado positivo y la vivienda sita en la CALLE000 cuya venta se frustró al no poder vender la vivienda propia quien estaba interesada en su adquisición, señor Darío , por lo que este tribunal no aprecia ninguna infracción de las reglas de la buena fe y de la voluntad de cumplir el contrato, pues el hecho de la titularidad de diversos inmuebles no mejoró la capacidad adquisitiva de los compradores que necesitaron acudir a los medios ordinarios de financiación. En definitiva, la prueba practicada en la instancia demuestra el correcto sometimiento del contrato a la normativa en materia de consumo por lo que no se aprecia que se indujera a error a la parte vendedora al formalizar el contrato y convenir la aplicación de la estipulación 3.6.

En el segundo motivo de apelación se alega que los demandantes, en su condición de compradores, no desplegaron la suficiente diligencia para conseguir financiación a la compra de vivienda, en particular el resto del precio a satisfacer en el momento del otorgamiento de la escritura pública que ascendía a 194.814,80 €; completa su alegación en el hecho de que las solicitudes presentadas a las entidades financieras fueron posteriores a la comunicación del 14 mayo 2009 resolviendo el contrato y solicitando la devolución del importe de 44.116,20 €. La estipulación 3.6 preveía la facultad de resolver el contrato a instancia del comprador cuando no obtuviera la conformidad de la entidad financiera a la subrogación del comprador en la garantía hipotecaria suscrita por la parte vendedora y en la obligación personal del préstamo, como en el caso de la no obtención del crédito hipotecario solicitado, siempre que se ejercitara la opción por la resolución del contrato en el plazo de un mes a contar desde que conozca la no conformidad de la entidad financiera con la subrogación o la no concesión del préstamo solicitado, por lo que necesariamente debemos referirnos a las comunicaciones entre las partes al efecto de delimitar si la opción estuvo ejercitada dentro del plazo. La demandada comunica a los demandantes por carta de 1de abril de 2009, recibida el 15 abril, la previsión de formalizar la escritura pública el 15 mayo en la notaría de don Juan Robles Santos, los demandantes contestaron en fecha 14 mayo 2009 en el sentido de optar por la resolución por no obtener financiación tanto por vía de subrogación como por un nuevo préstamo, indicando el resultado infructuoso de las gestiones realizadas ante el Banco de Sabadell y la entidad Suñer Asesores Financieros, por lo que solicitaba la aplicación de la estipulación 3.6 del contrato. La demandada sostiene que las solicitudes ante las entidades financieras para obtener financiación para el pago del resto del precio fueron posteriores a la remisión de la carta que notificaba la resolución del contrato al constar las fechas de 16 junio 2009 en la certificación de Caja Murcia, de 16 junio 2009 en Banco de Valencia y de 18 junio 2009 en el Banco Sabadell Atlántico, y de ello deduce que cuando se manifestó la voluntad de resolver el contrato no se había intentado la obtención de la financiación.

Este tribunal no comparte los argumentos de la parte recurrente, pues admitiendo que los documentos 11, 12 y13 de la demanda son de fecha posterior al 14 mayo 2009, no obstante, por la referencia que la carta del 14 mayo 2009 contiene a la denegación de la financiación por el Banco Sabadell y Suñer Asesores Financieros SL, permite a este tribunal concluir que la fecha se refiere a la expedición de la certificación pero no al momento en que se solicitó inicialmente la financiación, por lo que la única cuestión controvertida en cuanto a la prueba es la de determinar si en fecha 14 mayo 2009 el Banco Sabadell, entidad que financia la promoción, había denegado la solicitud de los demandantes, y la conclusión a la que llega este tribunal es que efectivamente se había denegado como se pone de manifiesto en la certificación expedida en fecha 18 junio 2009, y ello con independencia de que tuviera que presentarse una solicitud para obtener dicha certificación.

Como bien establece el juzgador de instancia en su sentencia la estipulación 3.6 no ofrece duda interpretativa al facultar al comprador que no obtiene financiación ya sea de la entidad que financia la promoción o de otra, resolver el contrato con la obligación de la vendedora de reintegrar los importes entregados a cuenta del precio, y a esa misma conclusión llega este tribunal al no apreciar ninguna circunstancia subjetiva y objetiva que permita sostener como pretende la parte recurrente que la conducta de los demandantes le indujo a error y que no han desplegado la actividad necesaria para obtener financiación.

En definitiva, procede desestimar el recurso y confirmar la sentencia de instancia.

TERCERO- De conformidad con el articulo 398-1 de la LEC , al desestimar el recurso, procede imponer a la apelante las costas de esta instancia.

En su virtud, vistos los preceptos de legal y pertinente aplicación.

Fallo

Que con desestimación del recurso de apelación, interpuesto por el/la Procurador/a D.-Dª. José Antonio Peiró Guinot en representación de RIO RITA SLU. contra la sentencia de fecha 24 de octubre de 2011, dictada por el Juzgado de Primera Instancia Nº 22 de Valencia , debemos confirmarla, imponiendo a la apelante las costas de esta instancia.

Y a su tiempo con testimonio literal de la presente resolución, devuélvanse las actuaciones al juzgado de procedencia, para constancia de lo resuelto y subsiguientes efectos, llevándose otra certificación de la misma al rollo de su razón.

Contra la presente resolución no cabe recurso alguno atendiendo a la cuantía, sin perjuicio de que pueda interponerse recurso de casación por interés casación al en el plazo de 20 días si en la resolución concurren los requisitos establecidos en los artículos 477-2-3 º y 477-3 en la redacción dada por la Ley 37/2011 de 10 de octubre de 2011 y, en tal caso, recurso extraordinario por infracción procesal

Así, por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION .- Doy fé: la anterior resolución, ha sido leida y publicada por el Iltmo/a. Sr/a, Magistrado/a Ponente, estando celebrando audiencia pública, la Sección Séptima de la Iltma. Audiencia Provincial en el día de la fecha. Valencia, a uno de octubre de dos mil doce.