Sentencia Civil Nº 508/2011, Audiencia Provincial de Leon, Sección 1, Rec 355/2008 de 11 de Febrero de 2011

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

LEON

SENTENCIA: 00508/2011

AUDIENCIA PROVINCIAL DE

LEON

Sección 001

Domicilio : C/ EL CID, NÚM. 20

Telf : 987 23 31 35

Fax : 987 23 33 52

Modelo : SEN00

N.I.G.: 24089 37 1 2008 0100958

ROLLO : RECURSO DE APELACION (LECN) 0000355 /2008 CIVIL

Juzgado procedencia : JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA N.7 de LEON

Procedimiento de origen : PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000903 /2007

RECURRENTE : HORMAS APLICACIONES Y SERVICIOS,S.L. HORMAS SL

Procurador/a : MARTA GUIJO TORAL

Letrado/a : FRANCISCO JOSÉ CONDE GUERRA

RECURRIDO/A : Luis Angel

Procurador/a : RAFAEL MERA MUÑOZ

Letrado/a : LUIS PÉREZ RUBIO

S E N T E N C I A Nº 39/11

ILMOS. SRES.:

D. MANUEL GARCÍA PRADA

D. RICARDO RODRÍGUEZ LÓPEZ.- MAGISTRADO

Dª ANA DEL SER LÓPEZ.- MAGISTRADA

En la ciudad de León a once de febrero de dos mil once.

VISTOS ante el Tribunal de la Sección Primera de la Audiencia Provincial de León el recurso de apelación arriba indicado, en el que han sido partes de una como apelante HORMAS APLICACIONES Y SERVICIOS SL representada por la Procuradora Dª Marta Guijo Toral siendo Letrado D. Francisco Conde Guerra; de otra como apelado Luis Angel representado por el Procurador D. Rafael Mera Muñoz siendo Letrado D. Luis Pérez Rubio, actuando como Ponente el ILMO. SR. D. MANUEL GARCÍA PRADA.

Antecedentes

PRIMERO.- Con fecha 11 de julio 2008 se dictó por el Juzgado de 1ª Instancia nº 7 de León Sentencia cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: FALLO.- ESTIMANDO COMO ESTIMO LA DEMANDA INTERPUESTA POR LA PROCURADORA D MARTA VICENTE SAN JUAN, EN NO MBRE Y REPRESENTACIÓN DE D Luis Angel , ASISTIDO DEL LETRADO D JUAN CARLOS PÉREZ GARCÍA, CONTRA HORMAS APLICACIONES Y SERVICIOS SL REPRESENTADA POR LA PROCURADORA D. MARTA GUIJO TORAL, ASISTIDA DEL LETRADO D FRANCISCO CONDE GUERRA, debo condenar y condeno a la demandada, a transmitir en escritura pública al actor D. Luis Angel , la vivienda sita en VILLAQUILAMBRE, LEÓN, EN LA URBANIZACIÓN DENOMINADA DIRECCION000 PARCELA NUM000 , en la margen izquierda mirando desde el frente, libre de cargas y arrendamientos, perfectamente terminada y acaba, con todos los boletines y permisos legales, cédula de habitabilidad incluida, en el plazo máximo de tres meses, desde que la edificación cuente con la inscripción de obra nueva en el registro de la propiedad, así como la correspondiente cédula de habitabilidad por el precio el precio acordado de 141.000 euros más IVA.- Todo ello con imposición de las costas a la parte demanda.

SEGUNDO.- Contra la mencionada Sentencia se interpuso recurso de apelación al que se opuso la parte apelada.

TERCERO.- Elevadas las actuaciones a esta Sala de la Audiencia y personadas las partes se señaló día para deliberación y fallo.

Fundamentos

PRIMERO.- Se aceptan los fundamentos de la Sentencia recurrida en lo que no se contradigan con los que se argumentan a continuación.

SEGUNDO .- La acción que se ejercitó en la demanda por la parte actora, y ahora apelada, es lo que ésta denominó de "exigencia de cumplimiento de obligaciones contractuales e indemnización de daños y perjuicios", y estaba basada tanto en los genéricos preceptos del Código Civil que regulan el cumplimiento de las obligaciones y los contratos (arts. 1089 y 1091 CC ), como en los preceptos específicos de dicho texto legal reguladores del contrato de compraventa (arts. 1445 y siguientes CC ), y todos ellos a su vez completados por los artículos 1100, 1101 y 1108 también del Código Civil , en cuanto hacen referencia al cumplimiento específico de la obligación nacida del contrato suscrito por las partes.

En este caso ha quedado probado, y no es objeto de discusión por las partes en esta segunda instancia, que en fecha 29 de noviembre de 2003 el demandante -y ahora apelado- D. Luis Angel suscribió un contrato de compraventa de vivienda con la sociedad mercantil Cueto Martínez, S.L. (que no es parte en este pleito), el cual tenía por objeto una parcela de terreno señalada con el número NUM000 de la DIRECCION000 , sita en el municipio de Villaquilambre (León), sobre la cual se estaba construyendo un chalet, señalado con el número 11, de unos doscientos cincuenta metros cuadrados construidos aproximadamente, y cuyo precio de transmisión ascendía a 189.318,81 euros. De esa cantidad el actor desembolsó una parte, quedando el pago de la cantidad restante diferido al momento de la firma de la escritura pública de venta.

Posteriormente, en virtud de relaciones contractuales y circunstancias ajenas al actor, y con la finalidad de saldar otras deudas, la entidad Cueto Martínez, S.L. dio en pago a la sociedad demandada -y ahora apelante- Hormas Aplicaciones y Servicios, S.L. la finca antes descrita, junto con al menos otras treinta viviendas unifamiliares más, todas ellas en construcción y algunas ya terminadas. Dicha dación en pago se formalizó mediante escritura otorgada ante Notario en fecha 14 de febrero de 2006, que tuvo acceso posteriormente al Registro de la Propiedad el 19 de abril de 2007.

Y así llegamos al momento fundamental de la presente litis, cuando en fecha 21 de abril de 2006 D. Patricio , representante legal de Hormas Aplicaciones y servicios, S.L., suscribe y firma un documento (aportado como número 6 con la demanda, y obrante al folio 6 de las actuaciones) en el que aquél expone textualmente que "por la presente me comprometo a vender en el plazo de un mes a D. Luis Angel , la vivienda en construcción sita en Villaquilambre en la urbanización denominada DIRECCION000 en la parcela NUM000 en la margen izquierda mirando desde el frente, comprometiéndome a entregarla totalmente terminada incluyendo el cierre de parcela, todo ello en el precio de 141.000 euros más IVA".

TERCERO.- Pues bien, es precisamente la interpretación -y posterior aplicación- del documento referido en el último párrafo del fundamento anterior el que constituye el núcleo principal de este pleito, ya que el demandante entiende que se trata de una subrogación de la sociedad demandada en las obligaciones de Cueto Martínez, S.L. y que dicho compromiso ha sido incumplido, mientras que la demandada alega que las fincas incluidas en la dación en pago estaban libres de todo tipo de ocupantes, arrendamientos, poseedores, etc. pues afirma que las únicas cargas que se manifestaron por la sociedad cedente fueron las hipotecarias, de lo que aquélla deduce que estaban libres y sin compromiso alguno de disposición sobre ellas por parte de terceros , y concluye que Hormas Aplicaciones y Servicios, S.L. no sabía, ni nadie se lo había manifestado, que sobre la vivienda en construcción que recibió y que es objeto de este pleito, se había realizado un documento privado de compraventa entre Cueto Martínez, S.L. y el Sr. Luis Angel , por lo que no hubo subrogación alguna en las obligaciones contraídas por esta última sociedad.

Ahora bien, precisamente la existencia incontrovertida de dicho documento, con la consiguiente asunción de la obligación en él contenida, deja sin argumentos a la parte apelante en cuanto al pretendido desconocimiento del contrato de compraventa previamente suscrito por el demandante y la mercantil Cueto Martínez, S.L. De hecho, la parte apelante ya tuvo conocimiento de la existencia de esa compraventa (también de otros contratos similares suscritos por Cueto Martínez, S.L. con otros particulares) a través de las Diligencia Previas 1040/06, tramitadas en el Juzgado de Instrucción número 2 de León, que se iniciaron mediante querella criminal de fecha 28 de febrero de 2006, y en las que quedó patente la realidad de las compraventa de viviendas por parte de otros particulares a dicha sociedad, previas a la dación en pago de aquellas edificaciones a la demandada, lo que puso de manifiesto la existencia de diversos afectados y perjudicados entre los que se encontraba el ahora apelado Sr. Luis Angel . Es significativo también al respecto que el propio representante de la demandada en el acto del juicio manifestó que cuando se firmó la escritura de dación en pago tuvo conocimiento de que había otros cuatro o cinco propietarios en la misma situación que el actor a los que se habían vendido chalets previamente a dicha escritura (posteriormente aparecieron otros más hasta ocho o diez) afirmando que con todos ellos llegó a un acuerdo, valorando las manifestaciones de los intervinientes en el acto del juicio (también el representante de la sociedad Cueto Martinez S.L.) de lo que se desprende que había unos dieciocho contratos de venta de chalets y que los acuerdos convenidos era que Hormas Aplicaciones y Servicios S.L. asumía los compromisos de venta.

En consecuencia, es evidente que una vez que se produjo la sucesión en la titularidad de los inmuebles propiedad de Cueto Martínez, S.L. a Hormas Aplicaciones y Servicios, S.L. por razón de la dación en pago y, por tanto, una vez asumidos por esta última mercantil los derechos y obligaciones derivados de tal sucesión, los titulares de derechos personales por razón de esos contratos privados frente a los inmuebles siguen conservando derechos frente al nuevo titular dominical de los mismos (la ahora apelante), ya que la sustitución o sucesión en la titularidad no les afecta (sustitución que tampoco fue conocida ni autorizada por estos terceros), no pudiendo realizarse en su perjuicio. Este es precisamente uno de los argumentos que sirvió de base al Juzgado de de Instrucción número 2 de León para el sobreseimiento provisional de las diligencias penales, con reserva de acciones civiles a los perjudicados por la referida operación.

CUARTO .- La cuestión controvertida que se plantea ahora el órgano de apelación, dada la solución adoptada en la recurrida y como así se expone en el recurso, es la naturaleza y calificación jurídica que merece el documento nº 6 acompañado con la demanda a que antes nos hemos referido. Debiendo pronunciarnos sobre si se comparte la decisión adoptada en la recurrida que considera se trata de una compraventa perfeccionada y que debe aplicarse lo dispuesto en el art. 1.504 del C.C . , cuya condición no se desnaturaliza porque estén las cláusulas del mismo redactadas en futuro; art. 1.450 del C.C .; o por el contrario se trata de una promesa de venta a que se contempla en el art. 1.451 del C.C ,

El objeto del contrato de promesa es el contrahere futuro, obligándose los promitentes a prestar un consentimiento posterior que se plasmará en el contrato definitivo ( Sentencia de 26 de marzo de 1965 y 7 de febrero de 1966 ), por ello donde existe venta no puede haber promesa, por mas que se le denomine así como es frecuente en el trafico cuando el pago se aplaza o la entrega de la cosa se difiere, calificación que en modo alguno predetermina la verdadera naturaleza del negocio según reiterada jurisprudencia ( Sentencia de 18 de noviembre de 1974 , 27 de septiembre de 1976 y 11 de marzo de 1977 ). Es sabido que las motivaciones de los contratantes a configurar mas o menos de forma provisional sus acuerdos por el cauce de los precontratos o promesas, estipulando obligaciones reciprocas que mas tarden alcanzarán plena virtualidad jurídica con mas o menos solemnidad jurídico formal, son de forma usual de carácter pragmático o de conveniencia, bien sea porque no se disponga del objeto del contrato o del numerario preciso, o bien por variadas razones que se manifiestan como obstáculos o inconvenientes no insalvables y por eso se recurre al tramite del precontrato, estableciendo para ello la concurrencia de ciertas circunstancias o el transcurso del tiempo prefijado, quedando la eficacia y puesto en vigor inmediata diferida según lo convenido y en tanto no sea exigida por las partes.

El contrato preliminar es un contrato consensual, atípico, cuyo objeto es un "facere" y la formación de un contrato obligatorio, un contrahere futuro, suponiendo la conclusión del contrato definitivo la extinción de contrato preliminar. El fin de contrato preliminar es una mayor seguridad del contrato futuro, por cuanto las partes aplazan para un tiempo ulterior y quizás mas oportuno la conclusión del contrato definitivo, disminuyendo la posibilidad de fraudes y de engaños.

La promesa de compraventa al reunir los requisitos del art. 1.261 del C.C . es por su naturaleza un contrato consensual y bilateral en la que no se transmite el dominio, cuyo incumplimiento por parte de unas de las partes -cuando la otra está dispuesta a cumplir su compromiso- sólo conduce a la indemnización de daños y perjuicios que dicho incumplimiento pueda suponer.

La distinción entre el precontrato a que se alude y el contrato de compraventa al que sirve de modo instrumental encuentra doctrina clarificadora en la Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 3 de julio de 2.002 al decir:

«la esencia de la promesa bilateral de compra y venta (a la que se refiere el artículo 1.451 del Código Civil ) radica en diferir para un momento posterior la perfección y entrada en vigor del contrato proyectado, quedando mientras tanto solamente ligadas las partes por el peculiar vínculo que produce el precontrato, que contiene el proyecto o ley de bases del siguiente y que consiste estrictamente en «quedar obligado a obligarse» ( Sentencia del Tribunal Supremo de 28 noviembre de 1.994 ); que «resulta plenamente diferenciable la promesa bilateral de compra y venta de un contrato definitivo de compraventa, extremo que depende de la voluntad de los interesados y de los pactos a través de los cuales hayan constituido sus recíprocas relaciones, si bien la jurisprudencia ha distinguido siempre entre la promesa bilateral de vender y comprar y el contrato de compraventa» ( Sentencia del Tribunal Supremo de 23 marzo de 1.995 ); y que «es incuestionable que no siempre se presenta de la misma forma y manera el contrato de promesa de venta, pues unas veces las propias partes contratantes han dejado para el futuro la propia obligación de celebrar el contrato definitivo, sino también la total y completa determinación de los elementos y circunstancias del referido contrato en cuyo caso el incumplimiento no puede conducir mas que a la exigencia --por el contratante dispuesto a cumplir su compromiso-- de la indemnización por los daños y perjuicios que dicho incumplimiento le haya podido acarrear, mientras que en otros supuestos, las mismas partes, demuestran su decidida voluntad --en todos los pormenores y detalles-- de celebrar un auténtico contrato de compra venta, que de momento no pueden actuar por impedirlo la concurrencia de determinados obstáculos como falta de autorizaciones o liberación de gravámenes, o simplemente porque en dicho instante no les conviene la celebración en firme y desean esperar cierto plazo, poniendo de manifiesto su voluntad de presente, sino exacta y total para cuando cesen aquellos obstáculos o venza el término establecido, momento a partir del cual es incuestionable que si uno incumple lo prometido el otro estará facultado a exigir el cumplimiento no de la promesa en sí, sino también del contrato definitivo al que aquella voluntad se determinó y para cuya realidad actual no existe ya obstáculo anterior» ( Sentencias del Tribunal Supremo de 24 diciembre de 1.992 y 8 de julio de 1.993 ).

El art. 1.451 del C.C . viene a establecer que la promesa de vender y comprar permite a las partes exigir el cumplimiento del contrato y, con base en el mismo, la jurisprudencia del Tribunal Supremo distingue entre aquellos casos en los que el contrato preliminar o promesa de compraventa no recoge los elementos y circunstancias del futuro contrato, en cuyo caso el incumplimiento de ese contrato preliminar solo puede dar lugar a la indemnización de los daños y perjuicios, de aquellos otros en los que ya en el contrato inicial se encuentran perfectamente determinados los elementos y circunstancias del contrato ulterior, en cuyo caso cabe exigir el cumplimiento de éste; permitiendo el art. 1.451 reclamar el cumplimiento del contrato si en la promesa existe ya conformidad en la cosa y en el precio. La doctrina jurisprudencial ha recogido que el precontrato ya es en si mismo un autentico contrato que tiene por objeto celebrar otro en el futuro, con consecuencias distintas según se trate de una promesa de venta o de un contrato perfecto. Ocurre que a menudo es difícil distinguir lo que es una promesa de venta de un contrato de compraventa, puesto que éste último no exige mas que el consentimiento sobre el precio y la cosa (art. 1.450 del C.C .) sin necesidad de entregar ni uno ni otra, ni otras formalidades añadidas aunque tenga por objeto bienes inmuebles. Se plantea por ello una cuestión de interpretación de los contratos a resolver caso por caso en función de las declaraciones de voluntad de las partes.

Ahora bien, ya se califique el contrato como promesa de venta (existiendo conformidad en la cosa y en el precio) o como compraventa, se impone necesariamente que la parte que reclama su cumplimiento (en el caso el actor y ahora apelado) haya cumplido sus obligaciones, ya que solo el cumplidor esta facultado para reclamar el cumplimiento de la parte contraria como así se ha sostenido por nuestro Alto Tribunal (Sentencia de 5 de junio de 1980 , 22 de octubre de 1985 y 5 de julio de 1999 entre otras muchas) , siendo el problema del cumplimiento o incumplimiento de orden fáctico ( Sentencia del T.S. de 12 de junio de 1986 y 8 de noviembre de 1997 )

QUINTO.- Expuesta la anterior doctrina jurisprudencial, en definitiva, la distinción entre contrato definitivo y la promesa de compraventa ha de buscarse en la voluntad de las partes contratantes y en los pactos a través de los cuales hayan constituido sus recíprocas obligaciones, lo que comporta una tarea de hermenéutica o interpretación contractual. La proyección de la anterior doctrina al caso lleva a compartir la "ratio decidendi" de la sentencia apelada que estima nos hallamos ante el primero de los citados, es decir, compartiendo la Sala los argumentos expuestos en su sentencia por la Juez de instancia en cuanto a que el contrato controvertido es en este caso un contrato de compraventa, cuya autenticidad no se cuestiona; pero es mas y en aras de agotar el debate jurídico, aun admitiendo la hipótesis planteada por la parte apelante en su recurso de apelación de que se trata de una obligación asumida unilateralmente y sometida a término o plazo, estaríamos también ante un auténtico contrato traslativo de dominio de carácter oneroso, del cual surgen las obligaciones recíprocas de la entrega de la cosa por parte del vendedor y del pago del precio por parte del comprador, toda vez que, consta haber requerido el apelado Sr. Luis Angel a la sociedad apelante por medio de burofax tres meses después de la firma del documento nº 6 y promovido acto de conciliación, surgiendo así efectos jurídicos lo que reconduce nuevamente la naturaleza jurídica de tal instrumento a la del contrato de compraventa, y en concreto a los requisitos previstos en el art. 1450 del Código Civil para que se considere el mismo perfeccionado.

Por otra parte, a la vista de los términos en que está redactado el documento de fecha 21 de abril de 2006, es evidente que se trata de un documento elaborado y una obligación suscrita por el propio representante de la sociedad demandada, mediante el cual ésta se obliga a vender al comprador la vivienda unifamiliar en el plazo de un mes, obligándose a entregarla totalmente terminada, con el cierre de la parcela incluida. Por ello, es obvio que deberá ser dicha entidad la que justifique y pruebe que el actor no ha querido adquirir el inmueble en las condiciones allí establecidas, cosa que no ha llevado a cabo a lo largo del presente procedimiento, mientras que, por el contrario, el comprador requirió al vendedor a través de comunicación telefónica, burofax, mediante acto de conciliación y finalmente a través de la correspondiente reclamación judicial, manifestando en todo momento su voluntad de cumplir con su obligación

Procede así pues, confirmar la sentencia apelada que acoge la petición principal de la demanda, puesto que no habiendo recurrido el actor ha de estarse al "statu quo" jurídico existente al momento de presentación del escrito rector del procedimiento, debiendo ser coherentes los Tribunales con las peticiones oportunamente deducidas en el pleito, art. 218 de la L.E.C . (otra cuestión son los incidentes que se planteen en el momento de ejecutar la sentencia a resolver en tal trámite procesal). Rechazando la alegación que se menciona en el recurso sobre la posible existencia de un supuesto de litis consorcio pasivo necesario que debió plantearse en el trámite de la Audiencia Previa, art. 416 de la L.E.C . como se regula ahora en el proceso civil.

Por último, es también motivo de recurso el pronunciamiento que hace la sentencia de las costas de primera instancia; procede mantener el mismo porque se ha aplicado correctamente lo dispuesto en el art. 394 de la L.E.C. al acoger la petición principal que se contiene en el escrito de demanda y no apreciar la existencia de dudas de hecho o de derecho que como excepción al principio de vencimiento se contempla en el precepto citado.

SEXTO- Por aplicación de lo dispuesto en el art. 398 de la L.E.C ., al desestimarse las pretensiones del recurso, debe hacerse expresa imposición a la parte apelante de las costas causadas en esta apelación.

VISTOS los preceptos legales citados y demás de general aplicación.

Fallo

DESESTIMANDO el recurso de apelación interpuesto por la SOCIEDAD HORMAS APLICACIONES Y SERVICIOS, S.L., al que se ha opuesto D. Luis Angel , contra la sentencia de fecha 11 de julio de 2008, dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 7 de León , debemos CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS la misma, con imposición a la parte apelante de las costas procesales causadas en el presente recurso de apelación.

Dése cumplimiento al notificar esta Sentencia a lo dispuesto en el artículo 248-4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial y, con testimonio de la misma, devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia para su ejecución y cumplimiento.

Así por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En León a

Para hacer constar que en el día de la fecha se ha hecho pública la anterior Sentencia. Doy fe

PUBLICACIÓN : En la misma fecha fue leída y publicada la anterior resolución por el Ilmo. Sr/a. Magistrado que la dictó, celebrando Audiencia Pública. Doy fe.

DILIGENCIA : Seguidamente se procede a cumplimentar la no tificación de la anterior resolución. Doy fe.