Sentencia Civil Nº 509/2012, Audiencia Provincial de Girona, Sección 1, Rec 415/2012 de 27 de Diciembre de 2012

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

SECCION PRIMERA

GIRONA

APELACION CIVIL

Rollo nº: 415/2012

Autos: procedimiento ordinario nº: 1089/2010

Juzgado Primera Instancia 4 Girona (ant.CI-4)

SENTENCIA Nº 509/12

Ilmos. Sres.:

PRESIDENTE

Don Fernando Lacaba Sánchez

MAGISTRADOS

Doña Maria Isabel Soler Navarro

Doña Núria Lefort Ruiz de Aguiar

En Girona, veintisiete de diciembre de dos mil doce

VISTO, ante esta Sala el Rollo de apelación nº 415/2012, en el que ha sido parte apelante el AYUNTAMIENTO DE SARRIÀ DE TER, representada esta por la Procuradora Dña. CARME PEIX ESPÍGOL, y dirigida por el Letrado D. RAMON TURON ROURA; y como parte apelada la entidad FUNDACIÓ PRIVADA EL JONCS, representada por la Procuradora Dña. ROSA BOADAS VILLORIA, y dirigida por el Letrado D. PERE HORS ÁLVAREZ.

Antecedentes

PRIMERO.-Por el Juzgado Primera Instancia 4 Girona (ant.CI-4), en los autos nº 1089/2010, seguidos a instancias de la entidad FUNDACIÓ PRIVADA ELS JONCS, representada por la Procuradora Dña. ROSA BOADAS VILLORIA y bajo la dirección del Letrado D. PERE HORS ÁLVAREZ, contra el AYUNTAMIENTO DE SARRIÀ DE TER, representado por la Procuradora Dña. CARME PEIX ESPÍGOL, bajo la dirección del Letrado D. RAMON TURON ROURA, se dictó sentencia cuya parte dispositiva, literalmente copiada dice así:'FALLO: Que, estimando como estimo íntegramente la demanda planteada por la representación procesal de FUNDACIO PRIVADA ELS JONCS contra EL AYUNTAMIETNO DE SARRIA DE TER, debo declarar y declaro haber lugar al ejercicio del pacto de retroventa de la finca sita en Sarria de Ter, finca 745, inscrita en el Registro de la propiedad numero 4, Tomo 3190, Libro 54, Folio 2, y condeno a la demandada a otorgar escritura publica a favor de la Fundación actora, por el importe de 4.936,34 euros, ya consignadas, a los que deberán añadirse los conceptos del articulo 328 de la Compilación de derecho civil de Catalunya, que deberán calcularse en ejecución.

Debo declarar y declaro no haber lugar a la imposición de costas a ninguno de los litigantes'.

SEGUNDO.-La relacionada sentencia de fecha 10/4/12 , se recurrió en apelación por la parte demandada, por cuyo motivo se elevaron los autos a esta Audiencia y se han seguido los demás trámites establecidos en la LEC.

TERCERO.-En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

VISTOsiendo Ponente la Iltma. Sra. Magistrada Dña. Núria Lefort Ruiz de Aguiar.

Fundamentos

PRIMERO.-Planteamiento de la cuestión.

La actora solicita en el suplico de la demanda que se declare haber lugar al ejercicio del pacto de retroventa y se condene a la demandada a otorgar escritura pública estableciendo que el precio a pagar por la compradora debe ser 4.936,21 euros.

La demandada se allana a la primera petición, es decir al ejercicio del pacto de retroventa, pero se opone a que la compraventa se realice por el precio que solicita la actora. Consecuencia del allanamiento la controversia se centra en determinar si el precio de la compraventa debe ser el que reivindica la actora: 4.936,34 euros resultado de convertir a euros el precio pagado por el Ayuntamiento en el año 1965, o el que reivindica la demandada, 113.284 euros, que resulta de aplicar a dicho importe el IPC desde la fecha del contrato.

La demandada opuso en la contestación excepción de cosa juzgada al haber dictado sentencia el juzgado de lo contencioso administrativo núm. 3 de los de esta ciudad. En la audiencia previa se estimó la excepción, si bien la parte actora ya manifestó su intención de recurrir la decisión en apelación, motivo por el cual, las partes acordaron que, para el caso de que la decisión fuera revocada, quedarían los autos vistos para sentencia al tratarse de una cuestión puramente jurídica. Esta misma sección declaro por auto de 29 de noviembre de 2011 no haber lugar a la excepción. Devueltos los autos al Juzgado, se dicta sentencia conforme a lo acordado en la audiencia previa

La sentencia estima íntegramente la demanda al considerar que las partes fijaron el precio para la redención y lo establecieron en el mismo precio de adquisición, sin que quepa interpretación alguna ante la claridad del pacto.

La apelante se alza contra el pronunciamiento que le condena a otorgar escritura pública por importe de 4.936,34 euros. La apelante no indica expresamente si funda el recurso en error de derecho o en error en la valoración de la prueba si bien señala que impugna la interpretación de los hechos, del contrato y la fundamentación jurídica. Argumenta en primer lugar que, conforme a lo dispuesto en el artículo 328 de la Compilación de Derecho Civil de Catalunya, el precio a pagar por el retrayente, en este supuesto la apelada, debería ser actualizado, como así resulta de la propia norma y de la voluntad de las partes. En segundo lugar señala que el precio que pretende la actora es lesivo para la apelante y puede evitarse la lesión mediante una interpretación distinta del contrato en relación con el precepto citado, interpretación que permite ponderar los intereses de las partes.

SEGUNDO.-Precio pactado en el contrato.

La presente litis trae causa del contrato de compraventa con pacto de retro que concluyeron el 25 de noviembre de 1965 TORRAS y el AYUNTAMIENTO DE SARRIÀ DE TER sobre la porción de terreno propiedad de la primera, de algo más de 6.000 metros cuadrados de superficie que se identifica en la demanda y en dicha escritura. El 8 de marzo de 1989 TORRAS vendió a la actora, FUNDACIÓ PRIVADA ELS JONCS, todos los derechos derivados de dicho contrato, incluido el de retroventa.

No es objeto de controversia el derecho de la actora en su condición de sucesora de TORRAS a ejercitar el pacto de retroventa y, consecuentemente, habiéndose cumplido las condiciones establecidas en el contrato para dicho ejercicio, otorgar escritura de compraventa. La discusión se centra en la interpretación del pacto cuarto del contrato de compraventa de 25 de noviembre de 1965 en relación con lo dispuesto en el artículo 328 de la Compilación en cuanto a la determinación del precio para la redención.

El pacto cuarto del mencionado contrato dice literalmente 'la finca se vende y adquiere, respectivamente, para ofrecerla la corporación compradora al Ministerio de Educación Nacional con destino a la construcción de una escuela de maestría industrial; estableciéndose sobre este particular, la condición de que si, por no cumplirse tal destino dentro de los cinco años de efectuada la cesión al Ministerio, la finca revertiera al Excmo. Ayuntamiento, éste último deberá retrovenderla a J y F Torras Hostench, S.A. por el mismo precio de su ahora efectuada adquisición'.

En definitiva ello supone que el derecho de recompra que se reconoce a la vendedora se somete a una doble condición suspensiva: a) la no construcción en el terreno vendido en el plazo de cinco años de una escuela de maestría industrial y, b) la reversión, por tal motivo, del terreno al Ayuntamiento aquí demandado.

El artículo 328 de la Compilación, en lo que aquí interesa establece 'Para obtener la redención, el redimente satisfará al titular de la propiedad gravada:1. El precio fijado para la redención en el momento de la venta, que puede ser diferente del precio de ésta. Si no se fija expresamente ningún precio para la redención, se entiende que éste es el mismo de la venta, calculado en pesetas constantes desde la fecha de la venta.'.

El precepto distingue tres posibilidades: a) que las partes no fijen precio para la redención, b) que las partes fijen como precio de la redención el precio de venta, c) que las partes establezcan un precio distinto al de venta, sea inferior o superior. En los supuestos b y c es evidente que el redimente deberá pagar el precio estipulado por la redención, sea éste igual, superior o inferior al de venta. Sólo en el caso de que las partes no hubieren pactado precio, la ley prevé que éste sea el de venta en pesetas constantes, o lo que es lo mismo, actualizado con el IPC.

Pretende la recurrente que en el contrato y pacto de constante referencia no se estableció el precio de la redención, por lo que éste será el de venta en pesetas constantes, es decir, actualizado con el IPC.

Este Tribunal, en consonancia con lo resuelto por la juez a quo, entiende que las partes, junto con el pacto de retro y las condiciones en que éste podía ejercitarse, pactaron también el precio de redención y lo hicieron con referencia 'precio pagado en el momento de la adquisición', sin que, pudiendo hacerlo, mencionaran la actualización del precio, probablemente porque la previsión era que no llegara a ejercitarse el derecho de redención o que, si así fuera, habrían transcurrido pocos años desde la venta, de modo que la previsión de actualización de precio carecía de sentido.

Ello excluye la aplicación del precepto en tanto prevé la actualización del precio de venta, como pretende la recurrente, sólo en aquellos supuestos en que las partes no hubieran pactado precio alguno para la redención.

No concurre pues error en la aplicación del derecho, ni error en la interpretación del contrato, en tanto la cláusula transcrita es clara y no precisa mayor interpretación, y ha de comportar el rechazo al primer motivo de recurso.

TERCERO.-La lesión al interés del apelante.

La apelante funda el segundo motivo de recurso en la lesión que causará a su patrimonio y correlativo enriquecimiento en el de la actora la compraventa si llega a efectuarse al precio que establece la sentencia.

Curiosamente no funda este motivo de recurso en la infracción de normas, ni en error en la valoración de la prueba y ello es así porque la apelante es perfectamente consciente de que no existe ni una cosa ni la otra. Así reconoce que no puede hablarse de enriquecimiento injusto, pues el que en su caso se produzca tiene causa jurídica. No puede tampoco argumentar que existe error en la valoración de la prueba.

Conviene adelantar que, apareciendo totalmente infundado, el motivo merece ser rechazado y la resolución recurrida confirmada por sus propios y acertados fundamentos.

Dicho esto no está de más recordar los orígenes de la venta a carta de gracia en derecho catalán a fin de, poniéndolos en relación con el caso que nos ocupa, descartar la existencia de lesión en el patrimonio de la apelante que traiga causa del ejercicio del derecho a redimir por parte de la actora o de la interpretación del contrato.

La doctrina antigua señala que en la venta a carta de gracia, la finca se enajena por cantidad menor que la justa estimación, siendo la diferencia entre el valor real de la finca y el efectivamente pagado el derecho de lluir i quitar, o lo que es lo mismo, el derecho de redimir. El pacto de retro constituye un gravamen, es por ello que el comprador de la cosa vendida no paga al vendedor el precio total, sino únicamente una parte de su valor, siendo la parte del precio no pagada la recompensa a la revocabilidad del dominio que se transfiere. La compraventa a carta de gracia se utilizaba como una forma de obtener crédito y es por eso que era conocida como empenyament o empenyorament pues se 'trataba de un préstamo con prenda, sobre el cual el poseedor ejerce los derechos de dominio con carácter revocable, y, por el lucro cesante del capital dado en precio, recibe de su cuenta y riesgo los productos de la finca'. Como forma de obtener y conceder crédito resulta ventajosa para el acreedor- prestamista, pues si el vendedor-prestatario no ejercita el derecho a retraer, el acreedor adquiere la propiedad del bien. En definitiva, si el deudor-vendedor no devuelve el capital prestado en el tiempo pactado, mediante el ejercicio del derecho a redimir y la compra de la finca vendida, la pierde, consolidando el comprador-acreedor el dominio que, mientras está vigente el pacto, tiene carácter provisorio. Así el comprador-prestamista habrá adquirido la titularidad de un bien habiendo desembolsado sólo una parte de su valor. Vista la venta a carta de gracia como instrumento para la obtención de crédito, no es de extrañar que, cuando el precio pactado para el supuesto del ejercicio del derecho de redención era superior al de venta, tal circunstancia se constituyera en indicio de la existencia de préstamo usurario.

En el presente supuesto no parece que tras la compraventa de la que trae causa esta litis se oculte un préstamo del que el pacto de retro aparezca como garantía de devolución. Mas al contrario, en este caso el reconocimiento a favor del vendedor del derecho a redimir sirve para garantizar que la finca vendida será destinada a la finalidad pactada, esto es, a la construcción de una escuela de maestría industrial.

Por otra parte, el contrato del que trae causa esta litis no había de producir beneficio alguno para el Ayuntamiento de Sarrià de Ter, pues éste adquiría el inmueble con la única finalidad de cederlo al Estado para la construcción de una escuela en un plazo determinado, cesión que, siendo gratuita, da lugar a una disminución del patrimonio del Ayuntamiento. Es cierto que como contraprestación a dicha cesión el Ministerio debía construir una escuela de maestría industrial, pero también lo es que el titular dominical no sería el Ayuntamiento, sino el propio Ministerio, por lo que, nuevamente, más allá de los beneficios sociales que ello pudiera significar, el Ayuntamiento no obtenía ningún tipo de beneficio económico.

Finalmente la Escuela no llegó a construirse, lo que dio lugar a la reversión del bien al Ayuntamiento que adquiere la titularidad sin necesidad de hacer frente a pago alguno en ese momento, pues ya pagó su precio en el año 1965 cuando lo adquirió a Torras Hostench. Consecuentemente, tampoco de la reversión ha de resultar en principio beneficio alguno para el Ayuntamiento, que se limita a recuperar la propiedad de un bien que ya pagó. No hay que olvidar que la existencia del pacto de retro al que no se fija plazo convierte el derecho de propiedad del Ayuntamiento en provisional hasta tanto no se produzca la renuncia por parte del titular del derecho a redimir.

Si no existiera el derecho de reversión a favor de la apelante, el Ayuntamiento podría decidir libremente el destino del bien revertido y, mediante recalificación o venta, obtener un beneficio, pero se trata sólo de una remota posibilidad que no se previó cuando se concluyó el contrato. Mientras el pacto esté vigente, ningún beneficio puede obtener el Ayuntamiento del bien revertido, sólo la renuncia al derecho por parte de su titular podría convertir la expectativa en realidad. Sin embargo, la existencia del tan repetido pacto y el ejercicio del derecho a redimir por parte de su titular, hace imposible la concreción de ese beneficio, por lo que la venta en este momento al precio pactado en el contrato no causa realmente lesión al patrimonio del Ayuntamiento, si bien le priva de la expectativa de obtener un beneficio que nunca llegó a concretarse.

Es cierto que en términos absolutos el precio que ahora viene obligada a satisfacer la actora por el terreno es extraordinariamente bajo, casi ridículo, pero no lo es menos que la apelante es en gran parte responsable de que, habiéndose cumplido la condición que daba derecho a la reversión (no construcción de una escuela de maestría industrial), hayan transcurrido más de 30 años sin que ésta se haya producido. El titular del derecho a redimir (la apelada) no puede ejercitarlo hasta que se produce la reversión. Por otra parte el aumento de valor en pesetas o euros que, por el solo transcurso del tiempo, ha experimentado el terreno no se ha debido a la actividad inversora de la apelante, sino a la inflación y a los avatares del mercado inmobiliario, de tal forma que se hubiese producido en cualquier caso aun cuando la finca hubiera permanecido en poder del vendedor.

CUARTO.-Costas

Por todo lo dicho, procede desestimar el recurso interpuesto y de acuerdo con el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , existiendo dudas de derecho, no procede hacer pronunciamiento en cuanto a las costas de esa alzada.

VISTOSlos preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

DESESTIMARel recurso de apelación formulado por el AYUNTAMIENTO DE SARRIÀ DE TER contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia núm. 4 de Girona, en los autos de Juicio Ordinario Nº 1089/2010, con fecha 10 de abril de 2012 que seCONFIRMA ÍNTEGRAMENTE, sin pronunciamiento en cuanto a las costas causadas en esta alzada.

De acuerdo con lo dispuesto en la disposición final decimosexta y transitoria tercera de la LEC 1/2000 , contra esta sentencia cabe recurso de casación ante el Tribunal Supremo/Superior de Justicia de Cataluña si concurre la causa prevista en el apartado tercero del número 2 del artículo 477 y también podrá interponerse recurso extraordinario por infracción procesal previsto en los artículos 468 y siguientes ante el mismo Tribunal, si concurre alguno de los motivos previstos para esta clase de recurso y se interpone conjuntamente con el recurso de casación.

Líbrense testimonios de la presente resolución para su unión al Rollo de su razón y remisión al Juzgado de procedencia, junto con las actuaciones originales.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-Leída y publicada ha sido la anterior sentencia por la Iltma. Sra. Magistrada - Ponente Dña. Núria Lefort Ruiz de Aguiar, celebrando audiencia pública en el día de la fecha, de lo que certifico.