Sentencia Civil Nº 51/2011, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 337/2010 de 03 de Febrero de 2011

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN DÉCIMOTERCERA

ROLLO Nº 337/2010-D 2ª

JUICIO ORDINARIO (ARRENDAMIENTO DE BIENES INMUEBLES) NÚM. 1097/2009

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 24 DE LOS DE BARCELONA

S E N T E N C I A Nº 51

Ilmos. Sres.

D. JOAN CREMADES MORANT

Dª. ISABEL CARRIEDO MOMPÍN

Dª. Mª DELS ÀNGELS GOMIS MASQUÉ

D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL

En la ciudad de Barcelona, a 3 de Febrero de 2011.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Décimotercera de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio Ordinario (Arrendamiento de Bienes Inmuebles) nº 1097/2009, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 24 de los de Barcelona, a instancia de Dª. María Teresa y de D. Tomás , contra D. Carlos Alberto ; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte DEMANDADA contra la Sentencia dictada en los mismos el día 1 de Febrero de 2010, por el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: ESTIMO ÍNTEGRAMENTE la demanda deducida por los señores DOÑA María Teresa y DON Tomás contra su arrendatario y demandado DON Carlos Alberto y por ende DECLARO resuelto por denegación de prórroga el arrendamiento que vincula a los litigantes en relación al piso sito en la calle DIRECCION000 NUM000 , piso NUM001 , puerta NUM002 de Barcelona y CONDENO al demandado DON Carlos Alberto a desalojar la indicada finca, poniéndola a disposición de la propiedad, libre, vacua y expedita, bajo apercibimiento de lanzamiento. Dispongo que cada litigante a poner las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad".

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte DEMANDADA mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria que SE OPUSO en tiempo y forma mediante el oportuno escrito; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para la deliberación, votación y fallo el día 25 de Enero de 2011.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. JOAN CREMADES MORANT.

Fundamentos

PRIMERO.- Se insta la resolución del contrato de arrendamiento de 25.1.1978 sobre la vivienda sita en la C/ DIRECCION000 , NUM000 , NUM001 , NUM002 de Barcelona, al amparo del art. 114.11 en relación con el 62.1 y 65 TRLAU 64 de aplicación por razones de vigencia temporal, al precisarla para sí como residencia permanente el copropietario D. Tomás , habiendo precedido previo requerimiento de denegación de prórroga ex art. 65 del citado TR. A dicha pretensión se opuso el arrendatario en base a que la causa mencionada en el requerimiento no coincide con la demanda y, en todo caso, no se acredita y ni siquiera se justifica.

La sentencia de instancia estima la demanda (consta la necesidad de desarrollar una vida independiente, careciendo de otra vivienda en propiedad), sin declaración especial sobre las costas. Frente a dicha resolución se alza el demandado por errónea y valoración de la prueba (no se ha acreditado la necesidad en que se basa el requerimiento previo, que, además es distinta de la alegada en la demanda, y, en todo caso, la sentencia de desahucio debió aportarse con la demanda, ex art. 265 LEC , que se ha infringido) e infracción del art. 63.2 TRLAU 64 , alegándose una causa de necesidad que ha sido "provocada" o, incluso que ya existía antes de comprar la vivienda (abuso de derecho y fraude de ley). Con ello, el debate queda planteado en los mismos términos, disponiéndose para su resolución del mismo material instructorio que en la instancia.

SEGUNDO.- Una nueva y definitiva revisión de la renta efectivamente practicada en las actuaciones, ofrece como resultado una serie de hechos básicos, en los cuales se hallan contestes las partes o se consideran suficientemente acreditados: 1) La realidad del contrato aducido en apoyo de la demanda (f. 41 y ss), sobre la referida vivienda, de la que son copropietarios D. Tomás y Dª María Teresa , según escritura de compraventa con subrogación de hipoteca de 18.10.2007 (f. 8 y ss, en la que se constata la existencia del arrendamiento de autos), siendo la renta de 179 ? mensuales por todos los conceptos. 2) En la escritura de compraventa consta su notificación al arrendatario a efectos del retracto (consecuentemente, el arrendatario conocía la subrogación de la hipoteca); el demandado admite que no pudo acudir al retracto por falta de medios. 3) En 23.2.2009 se dictó sentencia en autos de juicio verbal de desahucio 31/2009 (la demanda fue formulada en 9.10.2008, casi un año después de la compraventa, en base al impago de renta - 850 ? mensuales - desde marzo del 2008), resolviendo el contrato de arrendamiento de 1.1.2006 sobre la vivienda que ocupaba el Sr. Tomás como arrendatario (y que hizo constar como domicilio en la escritura de compraventa, f. 8) a quien se condenaba además al pago de 6.835'60 ? por rentas vencidas e impagadas (f. 91 y ss). 4) El Sr. Tomás se encuentra en la actualidad residiendo en la vivienda de distintos familiares y amigos, o en la trastienda de su negocio de frutería de forma provisional (testifical, Sr. Higinio ), no disponiendo de otra vivienda en propiedad; a la vez, existen diferentes deudas pendientes a su cargo (f. 97 y ss), aparte de atender al pago de las cuotas hipotecarias, a razón de 600 ?. 5) a la demanda precedió el requerimiento de denegación de prórroga ex art. 65 TRLAU 64, practicado por conducto notarial, el 30.7.2008 (f. 44 y ss), es decir, algo más de 9 meses después de la adquisición de la vivienda en base a que el actor se veía "obligado a abandonar la vivienda en la que resido, de alquiler, por adeudar varios meses de renta al no poder hacer frente a todos los gastos que tengo"; en la demanda se alega como causa que el Sr. Tomás "se encuentra en la actualidad residiendo en la vivienda de distintos familiares y amigos de forma provisional" y "cada mes debe hacer frente a la hipoteca de la vivienda objeto de este procedimiento, cuyo alquiler se reduce a menos de 200 euros mensuales" por lo que "por necesidad y para residencia habitual propia, necesita recuperarla" 6) la demanda fue formulada en 17.7.2009.

TERCERO.- Se comparten las consideraciones sobre la ausencia del concepto legal de "necesidad" (si bien puede inferirse de la enumeración, no exhaustiva, del ap. 2º del art. 63 ) y sobre las consideraciones jurisprudenciales en torno al mismo (partiendo de la STS. 8.3.1948 , que marca la pauta, al señalar que "debe entenderse por necesario, no lo forzoso, obligado o impuesto por causas ineludibles, sino lo opuesto a lo superfluo y en grado superior a lo conveniente para exigir un fin útil", lo que se reitera en la jurisprudencia posterior: SSTS 28.2.1962 , 12.2.1963 , 4.12.1964 , 19.11.1966 , 27.1.1970 , 23.11.1972 ,...e incluso por el TS, así la S. 134/1990 de 19 de julio ), debiendo atenderse "al fin que se trata de conseguir con la ocupación y a la naturaleza del medio para conseguir tal fin" ( STS. 27.5.1958 ) o, lo que es lo mismo, que la ocupación de la vivienda arrendada debe ser el medio idóneo (en el sentido de modo racional), para conseguir el "fin" de hacer desaparecer la necesidad, con lo que ésta adquiere un sentido jurídico y no meramente etimológico, debiendo ser estimada en cada caso concreto, y teniendo presente que, la línea divisoria entre lo que es necesario y lo que no lo es, evoluciona con el tiempo (art. 3.1 CC ). Claro, atender a las circunstancias del caso, no supone valorarlas de modo estricto, de forma que resulte ilusoria la causa de resolución, sino de un modo acorde a tales circunstancias en relación con la realidad social del momento, y teniendo presente que, de concurrir la necesidad en arrendador y arrendatario, la de éste debe ceder ante el derecho más amplio que constituye el dominio.

Por ello, siempre, la cuestión en estos casos radica en la prueba de la necesidad, dado que el art. 63.1 TRLAU 64 establece que el "arrendador habrá de justificar la necesidad de ocupación", siquiera en el núm. 2 establece una serie de presunciones iuris tantum pero "sin perjuicio de aquellos otros casos en que se demuestre". Por tanto, la necesidad debe probarse, y la prueba corresponde al arrendador, debiendo ir dirigida a poner de manifiesto los distintos aspectos configuradores de esta situación cuyo cese no supone una mera conveniencia, sino una utilidad superior, donde son importantes, tanto los aspectos objetivos como los subjetivos.

En el presente caso, y en definitiva, se alega el deseo de vida independiente, acorde con el derecho a la intimidad personal y familiar ex art. 18 CE ; lo que debe acreditarse suficientemente es que tal deseo sea firme y serio, conforme a la realidad social. A nadie se puede obligar a vivir en una convivencia no deseada, por la razón - elemental - de que la independencia del hogar familiar es el modo normal y constituye la base de una buena organización social; el deseo de desarrollar una vida independiente manifestado por persona adulta y en condiciones objetivas que le faculten para ello, puede ser justa causa de necesidad a los efectos de denegación de la prórroga forzosa en un contrato de arrendamiento de vivienda en los términos previstos en los arts. 62.1 y 63 TRLAU ( STC. 69/91 de 8 abril ), y aunque no debe bastar la mera alegación, debiendo estarse a lo que resulte de cada prueba en concreto, debe partirse de la idea de que siempre que se exteriorice por las personas afectadas ese interés, y cuando por la edad y por las circunstancias económicas se evidencia que puede llevar una vida autónoma e independiente, procederá la resolución, sin que sea necesario más acreditación como por ej. una mala relación familiar o de otro tipo, no existiendo ninguna norma que obligue a una convivencia no deseada, independientemente del motivo que la genere, aunque se trate de parientes próximos.

Y, al respecto, abundando en lo expuesto: 1°) Que la Ley no subordina la aplicación de la causa de necesidad a la demostración de una insuficiencia de la vivienda de los parientes con quienes convive la persona para la que se reclama la vivienda, o a la buenas o malas relaciones que pueda tener con los mismos, toda vez que, nadie está obligado, como también se ha apuntado, a llevar una convivencia no deseada, por muy buenas que sean las relaciones entre los familiares y es exigencia de la naturaleza humana y del buen orden social la independencia de las familias en sus hogares respectivos, constituyendo, hoy además, un derecho constitucional recogido en el artículo 47 de nuestra Carta Magna, el disfrutar de una "vivienda digna y adecuada". 2° ) Que no se transforma la necesidad de vida independiente en una hipótesis inalcanzable a cuyo amparo anida el fraudulento ejercicio del derecho a la resolución, pues de seguirse la tesis contraria se negaría el derecho a tener un hogar independiente, imponiéndose una convivencia perpetua o una residencia precaria (en casa de amigos o familiares o en la trastienda del negocio), a aquellas personas que no tuvieran un trabajo fijo y permanente y unos elevados ingresos, lo que es bastante difícil en las circunstancias actuales del país, siquiera deba también señalarse que, incluso, de tratarse de persona que no precisa del propio esfuerzo para mantenerse, ello no enervaría la necesidad de vida independiente. 3°) a ello ha de unirse el dato evidente de que la persona que desea salir de la vivienda para ocupar otra pueda, por su edad y circunstancias, llevar una vida autónoma e independiente, cual acontece en el caso de autos, sin que puedan establecerse comparaciones entre "necesidades" de arrendador y arrendatario, no previstas por la Ley y, en todo caso las segundas supeditadas a las primeras ( SSTS. 13.5.1963 , 5.5.1964 , 12.3.1965 ,...).

CUARTO.- Al ejercicio de la acción resolutoria debe preceder el requerimiento del art. 65 TRLAU 64 , requisito previo de la acción, en el que deben constar los datos suficientes para que el arrendatario pueda adoptar una postura frente a la pretensión resolutoria, y debiendo analizarse desde la óptica de esa finalidad de información aunque no sea del todo correcto técnicamente, que determinará su suficiencia a efectos de entrar a analizar el fondo del asunto. En el presente caso: a) el arrendatario conocía la adquisición con subrogación de hipoteca y, comunicado fehacientemente, no ejerció el derecho de retracto; b) se realiza superado el plazo contractual, de forma fehaciente por el arrendador "subrogado" (copropietario) al arrendatario, indicando que necesita la vivienda para sí; c) asimismo se indica la causa de necesidad en que funda la denegación de prórroga el hecho - que responde a la realidad - de que veía "obligado a abandonar la vivienda en la que resido, de alquiler, por adeudar varios meses de renta al no poder hacer frente a todos los gastos que tengo" (es decir, precisa la vivienda, lógicamente para residir en ella de forma independiente, porque no tiene otra y le resulta gravoso o imposible el alquiler de la en que reside, adeudando la renta desde marzo del 2008 - lo que llevó a la demanda de resolución y desahucio de octubre del 2008 -, aparte, en relación con la renta que percibe), circunstancia que ya aparece consolidad al formular la demanda rectora de este procedimiento, de forma que las alegadas en la demanda no suponen una fundamentación distinta sino una consecuencia y un complemento de la situación existente en el requerimiento previo (en definitiva, necesidad real - por razones económicas claramente adversas - de la vivienda para sí, no disponiendo de otra, para fijar en ella su residencia permanente); d) no concurren circunstancias de posposición, con ofrecimiento de indemnización, y se ejercita la acción no antes del plazo señalado en el referido precepto.

QUINTO.- En base a lo expuesto, consta la necesidad de desarrollar una vida independiente, careciendo el actor de otra vivienda en propiedad; sin que se aprecie fraude o provocación de dicha causa, atendiendo a los siguientes datos: 1) La escritura de compraventa con subrogación de hipoteca es de 18.10.2007; en dicho momento, el actor vivía en régimen de arrendamiento de 1.1.2006 abonando una renta de 850 ?/mensuales. 2) Dicha escritura y adquisición, fueron conocidas por el arrendatario demandado, al serle comunicada a efectos del derecho de retracto que no fue ejercitado por éste. 3) El arrendamiento del actor fue resuelto por sentencia de 23.2.2009 , por falta de pago de la renta desde marzo del 2008 (es decir, desde la adquisición de la vivienda de autos, vino abonando la renta durante 5 meses). 4) El requerimiento de denegación de prórroga se practica en 30.7.2008 (es decir, que desde la adquisición de la vivienda por el actor transcurrieron más de 9 meses, y desde el impago que llevó a la resolución del arrendamiento sobre la vivienda en que residía, más de 5 meses); la demanda rectora se formula en 17.7.2009. 5) El deseo es firme y responde a una necesidad real. Consecuentemente, procede la resolución, todo ello, sin perjuicio de las prevenciones del art. 68 TRLAU 64 ; y por ello, procede desestimar el recurso, con expresa imposición de las costas de esta alzada al apelante, al no apreciarse serias dudas de hecho ni de derecho sobre la cuestión debatida (arts. 398.1 en relación con el 394.1 LEC).

VISTOS los preceptos legales citados y los demás de general y pertinente aplicación:

Fallo

QUE desestimando el recurso de apelación formulado por D. Carlos Alberto contra la sentencia dictada en los autos de que este rollo dimana, confirmamos dicha resolución con expresa imposición de las costas de esta alzada al apelante.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En este día , y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.