Sentencia Civil Nº 51/2013, Audiencia Provincial de Albacete, Sección 2, Rec 66/2012 de 05 de Marzo de 2013

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 2

ALBACETE

SENTENCIA: 00051/2013

AUDIENCIA PROVINCIAL.-

SECCIÓN 2ª.-

A L B A C E T E.-

ROLLO Nº 66 / 12.-

JUICIO ORDINARIO nº 1582/10.-

JUZGADO DE 1ª INSTANCIA Nº 1 -ALBACETE.-

S E N T E N C I A NUM 51/13

EN NOMBRE DE S.M. EL REY

ILMOS. SRES.

PRESIDENTE:

DON ANTONIO NEBOT DE LA CONCHA.-

MAGISTRAD@S:

DOÑA MARÍA DE LOS ANGELES MONTALVÁ SEMPERE.-

DON JUAN MANUEL SÁNCHEZ PURIFICACIÓN.-

En Albacete, a Cinco de Marzo de 2.013.-

VISTOS, ante esta Ilma. Audiencia Provincial, en apelación admitida a la parte demandada INVERSIONES INMOBILIARIAS GALO S.L representada por el/la Procurador/a Sr/a. Teresa Aguado Simarro siendo apelado el demandante Verónica representado por el/la Procurador/a Sr/a ANA ISABEL NARANJO TORRES los Autos de JUICIO ORDINARIO nº 1582/10 seguidos en el Juzgado de 1ª Instancia Nº 1 de Albacetey designada Ponente la ILMA. Sra. Magistrada Dª MARÍA DE LOS ANGELES MONTALVÁ SEMPERE:

ACEPTANDO los antecedentes de la Sentencia apelada, cuya Parte dispositiva dice así: FALLO: 'Que estimo la demandainterpuesta por la Procuradora ANA ISABEL NARANJO TORRES, en nombre y representación de Dª. Verónica contra la mercantil INVERSIONES INMOBILIARIAS GALO 2003, SL, y en consecuencia:

-DECLARO rescindido el contrato privado de arras o señal suscrito entre las partes en fecha 20/02/2007, y en consecuencia CONDENO a la demandada a abonar SETENTA Y CUATRO MIL EUROS (74.000 €), como duplo de arras o señal recibidas en su día con ocasión del referido contrato, incrementándose dicha cuantía con el interés legal que corresponda desde la interpelación judicial.

Todo ello con expresa imposición de costas procesales a la parte demandada.'

Antecedentes

PRIMERO.- Por el mencionado Juzgado se dictó Sentencia de fecha 3/7/2009 cuya Parte dispositiva es del tenor ya reflejado.

SEGUNDO.- Sustanciado y seguido el presente Recurso por sus trámites en virtud de apelación interpuesta por la demandada en el escrito, se interesó la revocación de la Sentencia apelada, dictándose otra por la que se desestime la demanda contra ella formulada con imposición de costas.

Se acordó tener por interpuesto el mismo, con traslado a la contraparte, habiendo presentado otro de oposición y elevadas las actuaciones a ésta Ilma.Audiencia, Secc. 2ª, con fecha 24/02/2012 se acuerda por Diligencia de Ordenación incoar Rollo y designar Magistrada Ponente y habiendo solicitado prueba en la alzada con fecha 15/06/2012 se dicta Auto admitiéndola y con fecha 19/09/2012 se señala Votación y Fallo: 18/12/2012, tras lo cual quedó el Recurso pendiente de su Resolución, respetándose en la alzada todas las prescripciones legales aplicables al caso, excepto el plazo para dictar Sentencia dada la tramitación especial, preferente y compleja de penales que pesa sobre la Sala, siendo la ratio española de 9 Jueces por cada 100.000 habitantes, muy inferior a la europea de 20 Jueces por cada 100.000 habitantes.

Fundamentos

PRIMERO.-Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 1 de ALBACETE se dictó la Sentencia de autos con el Fallo reflejado en anteriores ordinales, desfavorable para la mercantil demandada quien disconforme interpone Recurso de apelación, solicitando que se desestime la demanda contra ella formulada, por cuanto resumidamentealega que: 1º/ No se cumplen los requisitos de la acción de rescisión art 1294 CC que sólo puede ejercitarse con carácter subsidiario. También es improcedente la condena a la devolución de arras- penitenciales- pues la cláusula tercera in fine del contrato no es aplicable dado que no ha existido un desistimiento voluntario del contrato por parte del vendedor, y si ha habido cierta demora en la ejecución de trabajos se ha debido siempre a circunstancias sobrevenidas. Además en el contrato se pacta una condición resolutoria expresa- estipulación quinta- sin que a la demandante interese su aplicación y sí la de la cláusula 3ª.2º/ Improcedencia de la acción subsidiaria interesando la resolución contractual, la petición de indemnización por daños y perjuicios no puede ser acogida pues no ha existido prueba alguna. 3º/ Inexistencia de plazo para la entrega de las parcelas totalmente urbanizadas, pues la cláusula 4ª no habla de la entrega de parcelas sino del otorgamiento de la escritura. No ha existido incumplimiento contractual temporal alguno imputable a la apelante y mucho menos esencial ni grave, existiendo por parte de los compradores un afán especulativo de dicho suelo industrial, sin que jamás se haya efectuado ninguna reclamación extrajudicial.C. Inexistencia de plazo, sin que se trate de plazo esencial, sin que pueda haber retraso cuando no se ha pactado plazo alguno. 4º/ La apelante no ha desistido del contrato ni de sus obligaciones ni es imposible el cumplimiento ni ha incumplido grave ni esencialmente con incidencias administrativas sobrevenidas durante la ejecución del Polígono. 5º/ Lo procedente hubiese sido la petición de fijación por parte del juzgador de un plazo para el cumplimiento y caso de no cumplirse dicho plazo,declarar la resolución, invocando el principio de conservación del negocio los contratos, por lo que se solicita con revocación de la Sentencia, la desestimación de la demanda y subsidiariamente, se declare la resolución del contrato y se condena a la devolución únicamente del importe de las cantidades entregadas a cuenta ( y no así del duplo).-

SEGUNDO.-Insta la actora-apelada acción de reclamación de cantidad derivada de la resolución del contrato de arras penitenciales suscrito con la mercantil demandada en relación con la futura adquisición de parcela NUM000 sita en el Polígono Industrial 'Montalvos', estimando el Juez a quo acreditado que se han incumplido estipulaciones del mismo, en concreto la no elevación a escritura pública superado el plazo pactado-estipulación 4ª del contrato de fecha 20/02/2007-y otros incumplimientos relacionados con la urbanización en relación con aquélla, descartando que haya habido un desistimiento voluntario del contrato por la demandada.

Por otro lado , se desestima como motivo de oposición que se requiriese a la demandante- doc.nº 2 aportado con la contestación- para otorgar escritura pública, y aun en el caso de haber recibido dicho requerimiento (misiva, como señala el Juzgado a quo en sintonía con el Hecho 2º de la contestación al folio 76 de las actuaciones)sigue incurriendo la demandada en incumplimiento grave por cuanto en la estipulación 2.c del repetido contrato se especifica la obligación de entregar las parcelas totalmente urbanizadas y dotadas de conexiones de agua, luz y teléfono, cuando las obras de ejecución no estaban acabadas.

Todo ello se acredita además con los distintos informes periciales ratificados en la vista, resultando probado que ni en fecha de dictado de la Sentencia las parcelas se encuentran totalmente urbanizadas sin que se hayan realizado las conexiones de agua y luz.

TERCERO.-En primer lugar y tal y como apunta la apelada, el primer alegato referente a la ausencia de requisitos de la acción de rescisión art 1294 CC pues 'sólo puede ejercitarse con carácter subsidiario', se introduce ex novo en la alzada, y por tanto su análisis queda proscrito.

CUARTO.-Por lo demás, y en cuanto al motivo principal que sustenta el recurso, la Sala ya se ha pronunciado en supuesto similar: vid Sentencia de fecha 01 Oct.2012, dictada en Rec.nº 77/2012 , en la que igualmente la demandada alegaba que no hubo incumplimiento, al menos grave, que motive la resolución contractual, invocando el principio de conservación de los contratos y la libertad de pacto, y al respecto señalábamos doctrina jurisprudencial por virtud de la cual para la resolución del contrato es suficiente que se frustre el fin del contrato para la otra parte, que haya incumplimiento inequívoco y objetivo sin que sea preciso una tenaz y persistente resistencia obstativa al cumplimiento, bastando frustrar, como se dice, las legítimas aspiraciones de la contraparte... Por tanto, basta que haya un incumplimiento relevantede una de las partes de un contrato, que dicho incumplimiento frustre las expectativas económicas del otro, que a su vez éste otro no haya incumplido (o que su incumplimiento sea consecuencia del incumplimiento de aquél), sin que se precise que el incumplimiento sea culpable o reprochable personalmente al incumplidor pues basta que no sea atribuible al contratante cumplidor perjudicado.

E indicábamos: '4.- Es lo que ocurre en el caso, por las razones que correcta y detalladamente explica el Juzgado y que no es preciso reiterar, bastando destacar que, al margen de que la preparación o urbanización de las parcelas de un polígono industrial fuera o sea dificultoso, es lo cierto que desde que se celebraron los contratos (por ejemplo, el de 8.05.2006)-/en el caso que nos ocupa el contrato data de 20 Feb.2007- vid doc.nº 2 al folio 24 y sig.- /a fecha no ya de 2008 (5.05.2008, en que el Juzgado concluye que ha de considerarse como fecha de entrega) sino a fecha 9.07.2010, e incluso en noviembre o diciembre de 2011, en que se practica la prueba y se dicta Sentencia, no se habían entregado los solares y, lo que es más significativo, no se prevé -a diferencia de lo alegado por la vendedora demandada- que se vayan a entregar en breve a los compradores, al no ser previsible la terminación de las obras en las condiciones pactadas de total urbanización de las parcelas, si no han concluido las obras de suministro eléctrico ni de depuradora de aguas... Son unos cinco años de espera desde que se contrató, sin que haya visos de pronta entrega o terminación de los solares con los suministros acordados en los contratos (cláusula 5ª)...Esto es, aunque no se haya fijado un plazo concreto en el contrato, es obvio que no es exigible al comprador una espera tan larga e la entrega del bien adquirido. Ello frustra sus expectativas económicas, según las normas de la experiencia, sin necesidad de una prueba acabada y cumplida sobre el particular...5.- Y ello, como se dijo, al margen de que le sea reprochable culpabilísticamente o no dicho retraso a la vendedora apelante, pues aunque fuera imputable a terceros o a las Administraciones Públicas, lo relevante es que no es imputable a los compradores demandantes, que no tienen porqué soportar que lo adquirido no se les entregue ni haya visos de que se les entregue pasados ya seis años desde el contrato o cuatro años desde la aprobación definitiva del Proyecto Urbanístico y de la inscripción de las parcelas en el Registro. No se precisa que el incumplimiento sea doloso'.

Con ello quedan desestimados los cuatro primeros motivos en los que se sustenta el recurso.

QUINTO.-Ahora bien, resta un último alegato cuyo análisis procedemos a efectuar.

Así, subsidiariamente se solicita por el apelante que se declare la resolución del contrato y se condene a la devolución únicamente del importe de las cantidades entregadas a cuenta (y no así del duplo).

Para ello hay que partir de la propia calificación jurídica del contrato- nomen iuris- que se denomina de ARRAS O SEÑAL ,y ya en la cláusula IV se habla de ARRAS PENITENCIALES y en la estipulación 3ª se vuelve a especificar su carácter penitencial en aplicación del artículo 1.454 CC .-

La actora solicita en su demanda en primer lugar la rescisión de ese contrato de arras con la consiguiente devolución del duplo de la cantidad entregada, y subsidiariamentese declare resuelto el contrato de esa misma fecha: 20/02/2007 por incumplimiento contractual, condenando a la demandada a la devolución de 37.000 € e igualmente a otros 37.000 en concepto de daños y perjuicios o la que fije el Juzgado en ejercicio de su potestad de moderación y en tercer lugar, también con carácter subsidiario, se declare resuelto dicho contrato con reintegro de la cantidad de 37.000 € más intereses legales.

El Juzgado a quo como ya se dijo, estima la primera pretensión.

SEXTO.- Establece el art. 1454 CC que 'Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas'.

La voluntad de las partes en la señalada cláusula IV y estipulación 3ª fue clara, no se trata de una cláusula oscura o dudosa. Las arras que como indica nuestro Tribunal Supremo sirven para confirmar el contrato también pueden considerarse como penales ante la previsión del incumplimiento que es lo que las partes quisieron al redactar dicho pacto.

Para un supuesto similar vid St dictada por la AP A Coruña, Sección 3ª, de 18 Dic. 2012, según la cual:' Habiendo quedado probado en autos el incumplimiento por parte de la demandada, la aplicación de la cláusula penal es innegable, la cual por otra parte no admite moderación; ese incumplimiento causado por la demandada es base suficiente para la aplicación de dicha cláusula, incumplimiento total y que exige la aplicación de la cláusula igualmente en su integridad, como así lo han pactado las partes en ejercicio de la libre autonomía de la voluntad ( art. 1255 C. Civil )...'

SÉPTIMO.-Y en ese mismo sentido nos acabamos de pronunciar en St dictada en Rec.nº 267/12 de fecha 4/Marzo/2013 , donde determinamos que: '... Es decir, aún incluso escriturando en el plazo estipulado, ello hubiera supuesto incumplimiento por la vendedora pues la entrega que suponía el otorgamiento de la Escritura Pública determinaba evidentes vicios o defectos o inutilidad de lo vendido si faltaban los servicios más esenciales para su uso y provecho, por lo que hubo incumplimiento tanto de la cláusula 4ª como de la 2ªc, que imponía la obligación de entrega de la parcela 'totalmente urbanizada y dotadas de su correspondientes conexiones' y servicios. Y no cabe alegar que no se trata de una obligación 'esencial', pues la entrega de la cosa vendida es la principalísima obligación de todo vendedor, lo que no ha tenido lugar en 5 años, ni se advierte que pueda entregarse aún, a la vista de las pruebas practicadas (por ejemplo, certificado del Ayuntamiento sobre la, aún, falta de recepción de las obras, sobre la falta de conexión eléctrica, de aguas potables, etc)...'

E igualmente en la misma St hemos señalado que:'.. .La primera de las pretensiones pasa por examinar o interpretar el alcance de la cláusula 3ª. Reexaminada la misma cabe inferir -aunque no sin cierta ambigüedad, pero provocada por la vendedora redactora del contrato, con las consecuencias perjudiciales para ella que prevé el art 1288 del Código Civil -que se prevé la obligación de devolver duplicadas las arras, esto es, no sólo devolver 37.000 euros que pagó anticipadamente el comprador sino 74.000 euros en supuestos de 'desistimiento' voluntario del contrato por la vendedora sino también para en caso de 'resolución' (en cuyo caso estaríamos tanto ante un supuesto de arras penales del art 1454 CC como ante un caso de cláusula penal del art 1152 CC ), es decir, para el es decir, para el caso de incumplimiento del contrato:es decir, que no se cumpliera o se otorgara Escritura Pública 'por causas imputables al vendedor', sin distinguirse entre incumplimientos voluntarios o involuntarios lo que ha ocurrido en el caso, como se ha indicado anteriormente. Obsérvese, por ejemplo, cómo la cláusula utiliza la palabra 'rescisión' (pérdida de efectos del contrato por desistimiento voluntario) y también 'resolución' (ineficacia por incumplimiento), por lo que hay una diferenciación, regulando ambos casos, y no sólo el desistimiento voluntario como se invoca...De cualquier modo, al margen de la interpretación de dicha cláusula, a la misma conclusión estimatoria se llegaría con base a la argumentación en que el demandante basa su segunda pretensión subsidiaria, pues el incumplimiento que ya se examinó determina la declaración resolutoria: el reintegro del dinero anticipado por el apelante y otro tanto en concepto de daños y perjuicios (lo que hace el total de 74.000 euros), pues el incumplimiento de la vendedora supone un evidente perjuicio por la falta de uso de la parcela desde al menos el día 5.08.2008 en que debió ser entregada la misma en condiciones de uso, es decir, a los 3 meses de la aprobación del Proyecto de Equidistribución e inscripción en el Registro de la Propiedad, a lo que ha de añadirse el perjuicio moral que supone la desazón, disgusto e incertidumbre en la entrega de lo debido...'.

OCTAVO.-Por lo expuesto procede, con desestimación del recurso, confirmar la Sentencia apelada.

NOVENO.- En orden a la imposición de las costas y de conformidad con lo prevenido en el artículo 398, en relación con el 394, ambos de la LEC , se impondrán a la parte que haya visto rechazadas sus pretensiones.

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación, este Tribunal decide:

Fallo

DESESTIMAMOSel Recurso de Apelación formulado por la demandada INVERSIONES INMOBILIARIAS GALO S.L representada por el/la Procurador/ Sr/a. Teresa Aguado Simarro contra la Sentencia de fecha 27 de diciembre de 2011 dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 1 de ALBACETE en los Autos de Juicio ORDINARIO nº 1582/10 de los que el presente Rollo dimana y en consecuencia: CONFIRMAMOSdicha Resolución ÍNTEGRAMENTE, con imposición al apelante de las COSTAS causadas en la alzada.

Contra la presente Resolución no cabe Recurso alguno, Cabe interponer recurso extraordinario de casación en el plazo de 20 días hábiles, contados desde el día siguiente al de la notificación, ante éste Tribunal y del que conocerá el Tribunal Supremo, siempre que el recurso tenga interés casacional (en los términos exigidos en el art 477.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ). Cabe también interponer recurso extraordinario por infracción procesal, en el tiempo y forma antes indicado, para el caso de infracción de alguna de las normas y por los motivos y casos previstos en el art 469 y Disposición Final 16ª de dicha ley .

Notifíquese la presente observando lo prevenido en el artículo 248- 4º de la LOPJ .

Líbrense Testimonios de la presente Resolución para su unión al Rollo de su razón y remisión al Juzgado de procedencia, junto con las actuaciones originales.

Así por esta nuestra Sentencia definitivamente juzgando, lo pronunciamos y mandamos. Firman los Ilmos. Sres. Magistrados y Magistrada: DON ANTONIO NEBOT DE LA CONCHA, DOÑA MARÍA DE LOS ANGELES MONTALVÁ SEMPERE y DON JUAN MANUEL SÁNCHEZ PURIFICACIÓN.-

E/