Sentencia Civil Nº 510/2009, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 8, Rec 264/2009 de 21 de Diciembre de 2009

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 8

MADRID

SENTENCIA: 00510/2009

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE MADRID

Sección 8

1280A

FERRAZ, 41

N.I.G. 28000 1 7004145 /2009

RECURSO DE APELACION 264 /2009

Proc. Origen: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 1371 /2006

Órgano Procedencia: JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 1 de MADRID

De: FERRIS HILLS, S.L.

Procurador: JOSE Mª RICO MAESSO

Contra: Felicisima

Procurador: GUSTAVO GÓMEZ MOLERO

Ponente: ILMO. SR. D. ANTONIO GARCÍA PAREDES

SENTENCIA Nº 510

Magistrados:

ILMO. SR. D. ANTONIO GARCÍA PAREDES

ILMA. SRA. Dª. MARGARITA VEGA DE LA HUERGA

ILMA. SRA. Dª. Mª VICTORIA SALCEDO RUIZ

En Madrid a Veintiuno de Diciembre de dos mil nueve. La Sección Octava de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Sres. Magistrados expresados

al margen, ha visto en grado de apelación los autos de juicio Ordinario Nº 1371/2006, procedentes del Juzgado de 1ª Instancia núm.1 de Madrid, seguidos entre partes, de una como demandante-Apelante FERRIS HILLS, S.L., representado por el Procurador D. JOSE MARIA RICO MAESSO, y de otra, como demandado- Apelado DOÑA Felicisima , representada por el Procurador D. GUSTAVO GÓMEZ MOLERO.

VISTO, siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. ANTONIO GARCÍA PAREDES .

Antecedentes

La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Madrid, en fecha 15 de Diciembre de 2008, se dictó sentencia cuyo fallo es del tenor literal siguiente:

" Desestimo la demanda interpuesta por el Procurador SR. RICO MAESSO en nombre y representación de FERRIS HILLS S.L., contra Dª Felicisima , absolviendo libremente a la demandada de los pedimentos contra ella aducidos. Todo ello con expresa condena en costas a la actora".

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandante, que fue admitido, y, en su virtud, previos los oportunos emplazamientos, se remitieron las actuaciones a esta Sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.

TERCERO.- No estimándose necesaria la celebración de vista pública para la resolución del presente recurso, quedó en turno de señalamiento para la correspondiente deliberación, votación y fallo, turno que se ha cumplido el día 16 de Diciembre de 2009.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan en lo pertinente los Fundamentos Jurídicos de la sentencia apelada, en cuanto no se opongan a los siguientes:

PRIMERO. Planteamiento de la apelación.

La sentencia de primera instancia desestimó la demanda al entender que no se había producido la cesión inconsentida a que alude la demanda, por cuanto que en el local se sigue realizando una actividad docente de teatro, en la que colaboran con la arrendataria otras entidades o empresas, permaneciendo ella como la que está al frente del local en los aspectos administrativos y de mantenimiento.

Frente a dicha resolución, la demandante FERRIS HILLS, S.L. formula recurso de apelación, cuyas alegaciones impugnatorias se pueden sintetizar en las siguientes: 1) Error en la valoración de la prueba respecto de la cesión, con infracción del artículo 114 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 , por cuanto que el juez no ha tenido en cuenta ni el informe del detective privado ni el interrogatorio de la arrendataria; 2) Error en la valoración de la prueba documental, puesto que no se hace referencia al Instituto Santillana, ni el hecho de la jubilación de la arrendataria, ni la indebida interpretación que ésta hace de la cláusula del contrato relativa a la domiciliación de otras empresas; 3) Error en la valoración de la prueba documental, al no haber tenido en cuenta el juez de instancia el reportaje fotográfico que da cuenta de la existencia de otras entidades en el local, o del informe de la Consejería de Hacienda de la CAM en el que solo aparecen ingresos del Instituto Educativo Santillana S.L. pero no de la arrendataria, así como en los Libros Contables del Instituto Educativo Santilla aparece la actor como arrendadora al menso desde 2003.

A dicho recurso se opone la demandada Dª. Felicisima alegando en síntesis que, en correlación con lo planteado en la demanda, ella ha acreditado que la actividad del Instituto Educativo Santillana S.L. estaba expresamente autorizada y por escrito por la arrendadora, y que "Proyecto Vonthon" era una colaboración para un curso de teatro que había durado escasos meses. Y pone de relieve que en distintas ocasiones la actora ha expedido los recibos a nombre de la sociedad Instituto Educativo Santillana S.L., lo cual estaba autorizado en el contrato, habiendo mantenido dicho instituto en todo momento la titularidad del negocio, decidiendo en cada momento con quien organiza los cursos.

SEGUNDO. Sobre la valoración de la prueba de lo que pasa en el local arrendado.

El fondo de la controversia, según se colige de la lectura del hecho cuarto de la demanda, radica en que desde el año 2005 se desarrollan en el local arrendado actividades ejercidas por entidades o empresas que no eran la titular del arrendamiento. En base a lo cual la parte demandante sostiene en su demanda que la arrendataria demandada ha cedido el local a otras entidades, que son las que lo usan.

En ese planteamiento es preciso distinguir dos vertientes: la de los hechos y la de la valoración jurídica.

En la vertiente de los hechos no se observa una especial discrepancia entre las partes. Al contrario, como pone de relieve la sentencia (que no ha sido impugnada por la parte demandada, y por lo mismo consentida),

"..resulta acreditado que en el Centro Educativo Santillana, ya no se imparten clases de enseñanza primaria ni secundaria y en la actualidad se imparten diversos cursos de teatro, y relacionados con el desarrollo y crecimiento personal para lo cuales la demandada llega a acuerdos temporales y particulares de colaboración con diversas entidades que se suceden en el tiempo...."

Esta valoración que hace la juzgadora de instancia, después de examinar todas las pruebas, se puede decir que está en línea con lo que la parte actora afirma en el Hecho Quinto de la demanda:

"..en el citado inmueble siempre se ha desarrollado una actividad de enseñanza primaria y secundaria, como colegio y posteriormente como academia, actividades que eran desarrolladas en su totalidad por la arrendataria junto con empleados".

Se reconoce, por tanto, en la demanda que la finalidad del arrendamiento para la ahora demandada había sido siempre la realización de la actividad de enseñanza. Aunque, lo que se trasluce tras ese reconocimiento es la tesis de que sólo se le había permitido por la arrendadora la actividad de enseñanza primaria o secundaria, pero no otro tipo de enseñanzas.

Sin embargo, de la lectura del contrato (y del desarrollo posterior del mismo con la anuencia de la arrendadora) no se desprende que el objeto del contrato estuviera reducido o ceñido a un tipo determinado de enseñanza. Apreciación que luego expondremos en el fundamento siguiente relativo a la valoración jurídica de los hechos.

Por otra parte, en el acto del juicio (cuya grabación ha sido analizada por este tribunal) se puede ver con claridad y contundencia que la arrendataria sigue al frente del local, que abona puntualmente al portero de la finca el importe de la renta, que la renta es ha sido girada tanto a nombre de la arrendataria como de la Academia Santillana o del Instituto Santillana, que la arrendataria ha organizado y organiza distintos cursos con distintos protagonistas (teatro, zen, yoga, crecimiento personal), que permanecen temporalmente en el local y se van sucediendo, y que la arrendataria es la que gestiona la organización o contratación de esos cursos y la que atiende a los gastos administrativos y de mantenimiento.

Coincide, por tanto, este tribunal en la valoración de la prueba que hace la juzgadora de instancia. Lo que lleva a la desestimación del primer motivo de recurso, pues no se ha apreciado error alguno en la valoración de la prueba respecto del hecho fundamental alegado en la demanda de que la arrendataria haya cedido el local arrendado a otra entidad o empresa.

TERCERO. Sobre la interpretación del contrato sobre la posibilidad de domiciliar en el local a otras entidades.

En el segundo motivo de recurso lo que la parte apelante viene a sostener es que ni la arrendataria tienen ya que ver en el uso del local porque aquella está jubilada y porque el Instituto Educativo Santillana podrá estar domiciliado en el local pero el contrato no le permite desarrollar allí su actividad.

En este punto, la apelante confunde los efectos de la relación civil que le une con la arrendataria (arrendamiento) con la relación jurídico administrativa que une a la arrendataria, como afiliada a la seguridad social, con el Estado (pensionista). Pues no debe existir incompatibilidad entre ambas relaciones jurídicas. Y así lo han argumentado otras Audiencias Provinciales (SAP Jaén 16 octubre 2008 y SAP Barcelona de 7 noviembre 2005 ), poniéndose de relieve en ésta última que

"la Orden de 24 de septiembre de 1970 al disponer que "el disfrute de la pensión de vejez será compatible con el mero mantenimiento de la titularidad del negocio y con el desempeño de las funciones de dicha titularidad, siempre que ésta no implique una dedicación de carácter profesional", mitigándose todavía más aquella inicial rigidez por la Orden del Ministerio de Trabajo de 21 de julio de 1976 (modificadora del art. 93 de la O.M. de 24 de septiembre de 1970 sobre aplicación y desarrollo del Régimen Especial de la Seguridad Social de los trabajadores es autónomos) al establecer que, "el disfrute de la pensión de vejez será compatible con el mantenimiento de la titularidad del negocio de que se trate y con el desempeño de las funciones inherentes a dicha titularidad".

2.- El simple cambio en la titularidad fiscal o incluso en la denominación comercial -que en el presente caso consta, además, que no ha acontecido- no era suficiente para justificar el traspaso, ya que la verdad fiscal puede no coincidir con la arrendaticia, y los aspectos fiscales y tributarios no pueden afectar a los derechos civiles o mercantiles adquiridos por las personas a las que se refiere ( SS.T.S. de 10 de febrero de 1958, 17 de mayo de 1967, 29 de noviembre de 1969 EDJ 1969/226 y 20 de mayo de 1988 EDJ 1988/4320 )."

De modo que no se puede poner como apoyo fáctico para una posible cesión inconsentida o un traspaso de local contra la ley el hecho de que el arrendatario sea pensionista, cuando estaba desarrollando una actividad laboral previamente en dicho local. Pues nada le impide poder seguir utilizando el mismo local y para los mismos fines, aunque bajo forma o relación jurídica diferente. Y en el presente caso ha quedado probado que lo que lleva a cabo la arrendataria es la gestión de los cursos (dados por otros) en el local donde antes ella se dedicaba asimismo a curso de enseñanza.

En cuanto a la valoración del Anexo del contrato de arrendamiento (unido a las actuaciones al folio 31, como documento nº 11 de la demanda), parece más una aclaración al contrato que la asunción de un nuevo derecho o el establecimiento de una limitación. En la Condiciones Adicionales del contrato ya se ve que el local arrendado está dedicado a Colegio. El que en el Anexo se diga que la arrendataria puede domiciliar en el local Sociedades Mercantiles dedicadas a la enseñanza y en la que dicha arrendataria tenga participación, va de suyo con el objeto del contrato y con el desarrollo de la finalidad del mismo. Y se deja un campo amplio a la forma en que pueda desenvolverse esa participación. Y de hecho se ha visto en el acto del juicio que la arrendataria lo que hace es, más que integrarse en la sociedades que eventualmente dar los cursos, participar en la gestión para que dichas sociedades o entidades puedan llevarlos a cabo puntualmente en el local arrendado..

Por tanto, tampoco en estos puntos se puede decir que la juzgadora de instancia hay errado en la valoración de la prueba y el motivo de recurso debe ser desestimado.

CUARTO. Sobre la valoración de otras pruebas.

En el último motivo de recurso la apelante insiste en poner de relieve una serie de datos que, aunque no hayan recibido una respuesta directa y específica en la sentencia de instancia, ya quedan sin importancia a la vista del resultado de las pruebas ya examinadas.

Por ejemplo, el reportaje fotográfico que se ha presentado (unido al informe del detective privado), lo que hace es abundar en lo que ya se ha reconocido por la propia arrendataria: que en el local dan clases coyunturalmente organizaciones o entidades, en cuyos cursos ella participa como organizadora y como soporte administrativo y de mantenimiento. Y es lógico que mientras se lleva a cabo la realización de esos cursos se exponga la correspondiente publicidad. Por lo que no se puede considerar como signo o indicio de un traspaso del local.

El resto de las pruebas a que alude la apelante, documental e interrogatorios, se puede ver que lo que se hace en el recurso es un uso sesgado de algunos aspectos de dichas pruebas, como los datos de tipo económico (positivos o negativos) que se puedan observar en los libros de contabilidad o en los certificados de la Consejería de Hacienda de la Comunidad de Madrid, y que no tienen un significado idóneo para acreditar el traspaso del local.

En definitiva, los hechos derivados de la valoración de las pruebas no reflejan que la demandada haya abandona el local y lo haya cedido o traspasado a entidad o empresa alguna.

Por lo que este motivo de recurso debe ser también desestimado.

QUINTO. Sobre el concepto de cesión.

La parte actora asienta su demanda en el artículo 114 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 que en dos de sus apartados establece como causa de resolución de los contratos de arrendamiento

2ª) El haberse subarrendado la vivienda o el local de negocio o la tenencia de huéspedes, de modo distinto al autorizado en el cap. III.

5ª) La cesión de vivienda o el traspaso de local de negocio realizado de modo distinto del autorizado en el cap. IV de esta ley

Tanto el subarriendo como la cesión o el traspaso comportan, desde una perspectiva puramente física, el apartamiento del arrendatario del local arrendado y la entrada y utilización exclusiva del local por una tercera persona o entidad ajena al arrendatario.

El texto legal es claro. Pero las circunstancias que suelen darse en la realidad suelen ser más complejas.

En el presente caso, en que el local arrendado ha sido destinado desde el principio a centro de enseñanza, no se ve la necesidad de que la arrendataria tenga que estar presente constantemente en el local para acreditar que ella es la única titular del arrendamiento y por lo mismo la única usuario. Por lógica, un centro dedicado a enseñanza será utilizado por personas diferentes de la arrendataria (alumnos, profesores...). Si el contrato tenía como objeto utilizar el local como colegio es evidente que los usuarios del local iban a ser personas distintas, si bien bajo la responsabilidad de la arrendataria.

Pues bien, según se ha derivado de la prueba, ese uso (para enseñanza) ha existido antes de 2005 (fecha que la demandante pone como delimitadora de la cesión o subarriendo) y después de 2005. Si la cesión o el traspaso se caracteriza por esa "entrada de un tercero", que viene a colocarse en lugar o sustitución de la arrendadora, eso no es lo que ha ocurrido en el presente caso. Y no es suficiente para apreciar una cesión el hecho de que aparezca distintas personas o entidades por el local, con más o menos frecuencia o permanencia, o la circunstancia de la colocación de rótulos o carteles que no indiquen la persona de la arrendataria, como podemos deducir de algunos pronunciamientos jurisprudenciales

STS Sala 1ª de 18 junio 1991

"anuncia el arrendatario su actividad cultural, circunstancias que inequívocamente expresan el tenor de los hechos probados que esta, nuestra sentencia, debe respetar, y frente a cuya claridad no cabe argüir con disquisiciones acerca de las dificultades de prueba o sobre la existencia de un sistema de presunción de cesión por la simple aparición de un tercero, que interviene en las actividades que desarrolla el arrendatario."

STS Sala 1ª de 23 febrero 1988

"estimación que tiene su asiento jurídico en la doctrina de esta Sala de la que resulta último exponente la sentencia de 23 de octubre de 1987 , en la cual se pone de relieve cómo la existencia de letreros en un local comercial, ni constituyen causa suficiente para indicar es de otra compañía, ni tampoco una sede de actividad distinta y sí, a lo sumo, como aquí podría acontecer, la circunstancia de pertenecer el arrendatario a una red comercial que, cuando se trata de la venta de vehículos, implica o conlleva conexiones con los concesionarios de otras marcas dedicadas a dicho tráfico, cual en este caso acontece y acredita lo que se refleja como probado en la sentencia impugnada".

Todo lo cual nos lleva a concluir que en la sentencia de instancia no se infringió en modo alguno la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 y por ello el recurso debe ser desestimado y la sentencia confirmada.

SEXTO. Costas procesales.

La desestimación del recurso lleva consigo la imposición de las costas procesales de la segunda instancia a la parte apelante, según establece el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Vistos, además de los citados, los artículos de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que, desestimando el recurso de apelación interpuesto por FERRIS HILLS, S.L., fente a Dª Felicisima contra la sentencia de fecha 15 de Diciembre de 2008 dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Madrid, DEBEMOS CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS la referida resolución, con imposición de las costas procesales de la segunda instancia a la parte apelante.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- La anterior Sentencia fue hecha pública por los Magistrados que la han firmado. Doy fe. En Madrid, a