Sentencia Civil Nº 510/2010, Audiencia Provincial de Malaga, Sección 5, Rec 8/2010 de 09 de Noviembre de 2010

Encabezamiento

S E N T E N C I A Nº 510

AUDIENCIA PROVINCIAL MÁLAGA

SECCION QUINTA

PRESIDENTE ILMO. SR.

D. MELCHOR HERNANDEZ CALVO

MAGISTRADOS, ILTMOS. SRES.

Dª. INMACULADA MELERO CLAUDIO

Dª. Mª TERESA SAEZ MARTINEZ

REFERENCIA:

JUZGADO DE PROCEDENCIA: 1ª INST. Nº 18 DE MALAGA

ROLLO DE APELACIÓN Nº 8/10

JUICIO Nº 274/09

En la Ciudad de Málaga a 09 de noviembre de 2010.

Visto, por la SECCION QUINTA de esta Audiencia, integrada por los Magistrados indicados al margen, el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada en juicio de Proced. Ordinario nº 274/09 seguido en el Juzgado de referencia. Interpone el recurso PROMOCIONES BARRANCO Y CARRILLO, S.A., representado por la Procuradora Sra. García Solera, que en la primera instancia fuera parte demandada. Es parte recurrida D. Mario , Dña. Emilia y Dña. Matilde , representados por la Procuradora Sra. Ojeda Maubert, que en la primera instancia han litigado como parte demandante.

Antecedentes

PRIMERO.- El Juzgado de Primera Instancia dictó sentencia el día 28/06/09, en el juicio antes dicho, cuyo fallo es como sigue: "Que, estimando la demanda formulada por don Mario , doña Emilia y doña Matilde , representada por la Procuradora doña Belén Ojeda Maubert, contra la entidad mercantil Promociones Barranco y Carrillo, S.A., representada por la Procuradora doña Marta García Solera, se resuelve los siguiente:

1º.- SE DECLARA la resolución de los dos contratos de compraventa celebrados entra los demandantes don Mario y doña Emilia y la entidad demandada en fecha de 7 de abril de 2005, en sus respectivas posiciones de compradores y vendedora, con relación a las viviendas adosadas nº NUM000 y NUM001 , sitas en la Promoción " DIRECCION000 ", de Benagalbón (Málaga).

2º.- SE DECLARA la resolución del contrato de compraventa celebrado entra la demandante doña Matilde y la entidad demandada en fecha de 7 de abril de 2005, en sus respectivas posiciones de compradora y vendedora, con relación a la viviendas adosadas nº NUM002 , sita en la Promoción " DIRECCION000 ", de Benagalbón (Málaga).

3º.- SE CONDENA a la demandada a abonar a los demandantes don Mario y doña Emilia la cantidad de VEINTIOCHO MIL NOVECIENTOS EUROS NOVENTA Y SEIS CÉNTIMOS (28.900,96.- Euros), y a doña Matilde la cantidad de OCHO MIL QUINIENTOS SETENTA EUROS VEINTIDOS CÉNTIMOS (8.570,22.- Euros), importe de las cantidades abonadas por los demandantes a la demandada en virtud de los referidos contratos de compraventa; así como al pago de los intereses legales de las referidas cantidades, en los términos expuestos en el Fundamento de Derecho Quinto de la presente resolución.

Todo ello sin expresa condena de ninguna de las partes al pago de las costas procesales causadas.".

SEGUNDO.- Interpuesto recurso de apelación y admitido a trámite, el Juzgado realizó los preceptivos traslados y una vez transcurrido el plazo elevó los autos a este Sección de la Audiencia, donde se formó rollo y se ha turnado de ponencia. La votación y fallo ha tenido lugar el día 15 de octubre de 2.010, quedando visto para sentencia.

TERCERO.- En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales.

Visto, siendo ponente la Iltma. Sra. Magistrado Dña. Mª TERESA SAEZ MARTINEZ quien expresa el parecer del Tribunal.

Fundamentos

PRIMERO.- Por D. Mario , Dña. Emilia y Dña. Matilde , se formuló demanda de juicio ordinario, en ejercicio de acción resolutoria de contrato, contra la mercantil Promociones Barranco y Carrillo, S.A., recayendo en la instancia sentencia parcialmente estimatoria de sus pretensiones. Por la representación procesal de la mercantil Promociones Barranco y Carrillo, S.A., se interpone el presente recurso de apelación contra la mencionada resolución alegando, en esencia, error en la valoración de la prueba, reiterando, a su vez, las alegaciones ya efectuadas en la instancia.

SEGUNDO.- La lectura del desarrollo argumental de los motivos del recurso que se están examinando, pone de relieve que lo que realmente se pretende por la sociedad recurrente es realizar una valoración de la prueba practicada de manera distinta a la efectuada en la sentencia recaída en primera instancia, con el propósito de contraponer su personal criterio al del Tribunal "a quo", lo cual, resulta inadmisible y ello sólo, bastaría para desestimar los motivos en cuestión. Por otro lado, no es posible atribuir a la sentencia recurrida infracción alguna respecto a los preceptos que el Código Civil dedica a la validez y eficacia obligacional de los contratos suscritos, toda vez que en dicha sentencia se realiza suficiente argumentación jurídica respecto de los mismos. En este orden de cosas y examinada la prueba practicada en autos, queda acreditado que, con fecha 7 de abril del 2005 D. Mario y su esposa, Dña. Emilia , suscribieron con la demandada dos contratos privados de compraventa de viviendas en construcción, relativos a los adosados nº NUM000 y nº NUM001 del Conjunto " DIRECCION000 ", por un precio de 224.090,10 euros, el primero de ellos, y de 203.364,20 euros, el segundo, abonando por ambos distintas cantidades a cuenta del precio pactado. A su vez, su hija, Dña. Matilde , suscribió con la demandada en la misma fecha, 7 de abril del 2005, un contrato privado de compraventa de vivienda en construcción, relativo al adosados nº NUM002 del mismo Conjunto " DIRECCION000 ", por un precio de 236.898 euros, abonando también distintas sumas en concepto de pago anticipado de parte del precio. En las estipulaciones de dichos contratos, idénticas para todos ellos, se estableció que las obras se finalizarían aproximadamente el 30 de noviembre del 2006, estableciéndose, de forma expresa, que el inmueble se entregaría coincidiendo con el otorgamiento de escritura pública el 28 de febrero del 2007 aproximadamente. Se acordó, igualmente, que el comprador no podría instar la resolución del contrato en el caso de que la entrega de la vivienda se demorase menos de 6 meses sobre la fecha prevista, pero que si éste instase la resolución por el retraso en mas de 6 meses desde la fecha de la entrega prevista, siendo la demora imputable al vendedor, las cantidades recibidas por éste serían devueltas al comprador en unión a un interés anual igual al interés legal del dinero incrementado en un punto. Transcurridos los plazos estipulados para la entrega de las viviendas y no habiéndose procedido a la entrega de las mismas, los compradores remiten un burofax a la vendedora, con fecha 14 de mayo del 2008, interesando la resolución de los contratos y la devolución de las cantidades entregadas más sus intereses legales. Por la vendedora, a su vez, se remitió en esas fechas un burofax a los compradores a fin de fijar día y hora para el otorgamiento de escritura pública de compraventa.

TERCERO.- Visto lo anterior, resulta incontrovertido el hecho de que la entrega efectiva de las viviendas objeto de los contratos litigiosos no tuvo lugar el 28 de febrero del 2007, ni dentro de los 6 meses posteriores, tal y como se había estipulado en el contrato, por lo que aparece incuestionable la incursión en mora de la entidad demandada en el cumplimiento de su obligación contractual de entrega, conforme a lo establecido por el artículo 1100 del Código Civil, habida cuenta de que no se cuestiona por la demandada el puntual cumplimiento por los compradores demandantes de su obligación de pago, y que resulta, en todo caso, indiscutible el carácter esencial y determinante del plazo de entrega de la vivienda contractualmente convenido, dada la naturaleza del contrato en cuestión. Se argumenta en primer lugar por la apelante, como ya hizo en la instancia, que no se incumplió la fecha de entrega convenida, pues la misma quedó prorrogada ante las circunstancias ajenas a su voluntad surgidas durante la ejecución de la obra, lo que pudiendo ser cierto, no puede merecer el juicio que la parte pretende, y ello, en primer lugar porque con independencia de lo anterior, se estableció un termino cierto para la entrega " el 28 de febrero del 2007", con una prorroga de unos posibles 6 meses "por causas no imputables al vendedor" y, en segundo lugar, porque fue la propia vendedora la que estableció esa inconcreción e indeterminación en los motivos de la prorroga cuya interpretación no puede favorecer a quien la originó (arts. 1288 CC ), máxime cuando en este caso la citada indeterminación supondría dejar al arbitrio unilateral de la vendedora la fecha en que tendría lugar el cumplimiento de sus obligaciones, y como es sabido el cumplimiento del contrato no puede dejarse al arbitrio de uno solo de los contratantes. Por otro lado, los términos utilizados en el contrato para fijar la fecha de entrega en absoluto pueden considerarse orientativos, sin compromiso para el promotor y vendedor, antes al contrario, es evidente que la entrega es parte de las obligaciones que asume el promotor de las viviendas y debe cumplirlas según lo pactado. Así pues, la argumentación esgrimida por la recurrente no puede ser estimada, por que, como ya se ha dicho, la parte vendedora se obligó a entregar las viviendas, objeto de los presentes contratos, el día 28 de febrero del 2007 o, a lo sumo, en los 6 meses siguientes, siendo notorio que no tuvo lugar en la fecha indicada, lo que supone un claro incumplimiento del contrato.

CUARTO.- Se alega también por la vendedora, que el retraso en la entrega de la vivienda vino motivada por los retrasos derivados de las lluvias torrenciales y de una huelga de la empresa suministradora de áridos, acaecidas durante la ejecución de la obras, así como de una indebida y excesiva dilación por parte del Ayuntamiento de Málaga en la tramitación de la Licencia de Primera Ocupación, lo que le impidió el cumplimiento de sus obligaciones. La argumentación concreta que desarrolla el motivo, se basa en su particular visión de la imprevisibilidad de las circunstancias concretas que motivaron el retraso existente en la entrega de las viviendas, circunstancias que configura como la "hipótesis de concurrencia de fuerza mayor". Mas estas "causas ajenas al vendedor" hay que interpretarlas en consonancia con la "fuerza mayor", sin que comprendan una ampliación del concepto, pues la alienidad no puede confundirse con aquellas circunstancias que tienen que ser asumidas y previstas por la parte contratante de quien depende el cumplimiento. Esto es, no podemos hablar de fuerza mayor, cuando se trata de circunstancias perfectamente previsibles como parte integrante y esencial del proceso constructivo que debieron ser tenidas en cuenta a la hora de fijar el día de entrega de las viviendas. La cuestión que se somete a la decisión de este tribunal, ha sido anteriormente resuelta en casos idénticos al actual, en sentencias en las que se recordaba que los argumentos exculpatorios de las entidades vendedoras, en relación a las causas del retraso que se decían ajenas o extrañas al ámbito de su actuación, no podían excluir la responsabilidad contractual, pues la fuerza mayor contemplada en el artículo 1.105 del Código Civil para excluir la responsabilidad contractual, requiere para su apreciación "la existencia de un obstáculo que, siendo extraño a la esfera negocial del obligado o deudor, sea totalmente irresistible o inevitable " - S.T.S. de 14 de abril de 2000 -, circunstancias que no se dan cuando el retraso de debe a otros supuestos retrasos de los contratistas o constructores de la obra, ya que ello supone una culpa in eligendo o in vigilando de la entidad promotora, que es precisamente lo alegado en el caso para exculpar la innegable demora en la entrega de la vivienda adquirida por la demandante. Así, ya la sentencia de nuestro TS de 14 de noviembre de 1998 , vino a establecer que "el vendedor no es árbitro de cumplir un contrato cuando le convenga o interese o pueda, supuesto el cumplimiento del comprador de sus obligaciones, o su disposición seria y verdadera a cumplirlas, incumpliendo los plazos contractuales; el vendedor no puede escudarse en el incumplimiento de la contrata respecto a él, porque le es imputable frente al comprador por haberla elegido, es un suceso que ocurre en el circulo de sus actividades empresariales sujetas a su control, no externo, imprevisible o inevitable (fuerza mayor)." Y otro tanto cabe decir en relación con los retrasos en la obtención de la Licencia de Primera Ocupación, pues la entidad vendedora, como promotora, no podía desconocer, ni lógicamente cabe suponer que desconocía, esta normativa de Disciplina Urbanística. Por consiguiente, a la entidad promotora le correspondía cumplir el compromiso administrativo -con el que nada tiene que ver los compradores-, gestionar la licencia de primera ocupación -como era su obligación como promotora y como vendedora-, y entregar la cosa en condiciones de ser utilizada para el uso o destino previsto dentro del termino contractual pactado, como era su obligación en virtud del contrato de compraventa.

QUINTO.- Dichos incumplimientos por parte de la vendedora vulneran el contenido de los artículos 1124 y concordantes del Código Civil referentes al contrato de compraventa de inmuebles. La más reciente doctrina jurisprudencial entiende que para la resolución del contrato es suficiente que se frustre el fin del contrato para la otra parte; que haya un incumplimiento inequívoco y objetivo, sin que sea precisa una tenaz y persistente resistencia obstativa al cumplimiento, bastando frustrar, las legítimas aspiraciones de la contraparte ( Sentencias del Tribunal Supremo, entre otras las de 4 Mar. 1992 , 24-Febrero-1990 y 7 Jun. 1991 ), así como que no es preciso que el contratante incumplidor actué con el ánimo deliberado de causar el incumplimiento bastando que pueda atribuírsele una conducta voluntaria y no sonada por una justa causa que la origina, obstativa al cumplimiento del contrato en los términos que se pactó ( Sentencias, 14-Febrero y 16-Mayo de 1991 ); asimismo la Sentencia de 7 Jul. 1992 establece que «la jurisprudencia del Tribunal Supremo ha reiterado que los artículos 1124 y 1504 no constituyen compartimentos estancos, de manera que sus contenidos normativos deben armonizarse en cuanto sea posible, sin merma de la especificidad que respecto de los inmuebles compete a alguna de los obligados. Surge la problemática planteada en el caso presente de la compraventa de un inmueble, de cuyo contrato se derivan obligaciones reciprocas para ambas partes contratantes que son, a tenor de los artículos 1445, 1461 y 1500 del Código Civil , la de la entrega de la cosa por el vendedor y la del pago del precio por el comprador, si bien los contratantes, en uso de la libertad de pacto que reconoce el artículo 1255 del citado Código , pueden establecer obligaciones accesorias o complementarias que estimen convenientes a sus intereses o sujetar el cumplimiento de sus obligaciones principales a términos o condiciones. En el presente caso, existe un pacto expreso que obliga al vendedor a terminar las obras, tramitar la licencia de ocupación y entregar los inmuebles el 28 de febrero del 2007 o, al menos, en los 6 meses siguientes, siendo además evidente, que en su obligación contractual de entregar el inmueble, se contiene que ésta se haga en el sentido de servir para todos los usos que a la misma le son propios y que las actividades que en ésta se desarrollan sean perfectamente legítimas, debiendo de contar con todos los requisitos legales para su habitabilidad y el vendedor no ha entregado la cosa objeto del contrato tal y como se comprometió y en las condiciones esenciales de uso dentro del término contractual pactado, lo que justifica por tanto la resolución del contrato instada, dado el incumplimiento contractual del vendedor. De manera que interpretando de manera racional y lógica el artículo 1124 del Código Civil , es necesario que el principio de reciprocidad en el cumplimiento de las obligaciones esté perfectamente caracterizado, por lo que el vendedor, al no haber entregado los inmuebles en el termino establecido en el contrato y en las condiciones necesarias para su uso y disfrute, es esta circunstancia la que produce la consiguiente insatisfacción del comprador y la frustración del contrato, razones que llevan a la desestimación del recurso y a la confirmación de la sentencia dictada en la instancia.

SEXTO.- Desestimándose el recurso las costas de esta alzada deberán ser abonadas por la apelante cuyas pretensiones han sido rechazadas, a tenor de lo establecido en el artículo 398 de la LEC .

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que desestimándose el recurso de apelación formulado por la mercantil Promociones Barranco y Carrillo, S.A., representada en esta alzada por la procuradora Sra. García Solera, contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 18 de Málaga, debemos confirmar y confirmamos íntegramente dicha resolución. Todo ello, con imposición a la apelante del pago de las costas ocasionadas por su recurso.

Devuélvanse los autos originales con certificación de esta sentencia, contra la que no cabe recurso ordinario alguno, al Juzgado del que dimanan para su ejecución y cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Leída y publicada fue la anterior resolución por la Iltma. Sra. Magistrado Ponente, celebrándose audiencia pública en el día de la fecha. Doy fe.