Sentencia CIVIL Nº 510/2017, Audiencia Provincial de Las Palmas, Sección 4, Rec 206/2017 de 07 de Noviembre de 2017

Encabezamiento

SECCIÓN CUARTA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL
C/ Málaga nº2 (Torre 3 - Planta 4ª)
Las Palmas de Gran Canaria
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Fax.: 928 42 97 74
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Rollo: Recurso de apelación
Nº Rollo: 0000206/2017
NIG: 3501741120150003652
Resolución:Sentencia 000510/2017
Proc. origen: Procedimiento ordinario Nº proc. origen: 0000405/2015-00
Juzgado de Primera Instancia e Instrucción Nº 5 de Puerto del Rosario
Apelado: JUST 4 GROUP FUERTEVENTURA SL; Abogado: Cesar Gonzalez Zarza; Procurador: Oscar
Muñoz Correa
Apelante: Hilario ; Abogado: Alicia Porven Rodriguez; Procurador: Jesus Quevedo Gonzalvez
Apelante: María Dolores ; Abogado: Alicia Porven Rodriguez; Procurador: Jesus Quevedo Gonzalvez
SENTENCIA
SALA
Iltmos/as. Sres/as.
Presidente
D. JUAN JOSÉ COBO PLANA (Ponente)
Magistrados
Dª. ELENA CORRAL LOSADA
Dª. MARGARITA HIDALGO BILBAO
En Las Palmas de Gran Canaria, a 7 de noviembre de 2017.
En nombre de S.M. el Rey, la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Las Palmas, integrada por
los ilustrísimos señores magistrados arriba indicados, ha visto en grado de apelación, bajo el número de rollo
206/2017, los autos de juicio ordinario nº 405/2015, provenientes del Juzgado de Primera Instancia nº 5 de
Puerto del Rosario.

Las partes han actuado representadas y con la asistencia de los profesionales identificados en el
encabezamiento de la presente resolución, siendo ponente el Sr. Magistrado D. JUAN JOSÉ COBO PLANA,
quien expresa el parecer de la Sala.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Puerto del Rosario se dictó sentencia de fecha 13 de junio de 2016 en los referidos autos cuya parte dispositiva literalmente establece: Que DESESTIMANDO la demanda formulada por la Procuradora de los Tribunales doña Nélida Santana Pérez en nombre y representación de don Hilario y doña María Dolores , contra la parte demandada la entidad Just 4 Group Fuerteventura, S.L., representada por la Procuradora de los Tribunales doña Susana Ojeda García, debo ABSOLVER y ABSUELVO a la parte demandada de todas las pretensiones ejercitadas en su contra, con condena en costas a la parte actora.



SEGUNDO.- La referida sentencia se recurrió en apelación por la representación procesal de DON Hilario Y DOÑA María Dolores .

La representación procesal de ddo formuló escrito de oposición al mismo.

Tras ello, se elevaron las actuaciones a esta Sala, donde se formó rollo de apelación.

No habiéndose solicitado el recibimiento a prueba en esta alzada, sin necesidad de celebración de vista se señaló para deliberación, votación y fallo que tuvo lugar el día 10 de octubre de 2017.



TERCERO.- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Antecedentes.

1.1. Ejercitó la actora acción declarativa de resolución de contrato y reclamación de cantidad, solicitando la devolución de la cantidad entregada como reserva para la futura compraventa de la vivienda situada en la CALLE000 Número NUM000 de Triquivijate, del municipio de Antigua, así como la cantidad de 500 euros en concepto de daños y perjuicios. Alegaba en fundamento de su reclamación que antes de la suscripción del contrato comunicaron al representante de la demandada su necesidad de una vivienda de cuatro dormitorios o una de tres en que pudiera construirse una ampliación, así como que contara con piscina y garaje, siendo con estos requisitos que le ofrecieron la vivienda de autos manifestando que contaba con licencia para la construcción de piscina y muro perimetral, siendo que la propiedad era anunciada como con espacio para piscina, cancha de tenis y posibilidades infinitas, cumpliendo los requisitos de la actora. Alega que la demandada no informó de la situación urbanística de la finca y no cumpliendo los requisitos que habían manifestado procede la devolución de las cantidades entregadas con motivo del contrato, así como daños y perjuicios por los gastos derivados del contrato y por no haber podido adquirir la vivienda.

1.2. A tales pedimentos se opuso la demandada, argumentando que se trata de un contrato de reserva y que la demandada cumplió con las obligaciones de su función de intermediaria. Alegaba que el contrato establece la pérdida de la cantidad de la reserva si una de las partes no comparece a la firma del contrato en el plazo pactado para abonar el precio de la compraventa, que los actores conocían la propiedad por haberla visitado en varias ocasiones y que el anuncio solo hace mención al emplazamiento y superficie del terreno, no constando en el contrato la condición que ahora se reclama, siendo los actores los que incumplieron el contrato, y en cuanto a la reclamación por daños y perjuicios que la misma no está justificada.

1.3. La sentencia de instancia desestima la demanda y contra ella interpone la parte actora recurso de apelación al que, a su vez, se opone la parte demandada.



SEGUNDO.- El motivo esencial del recurso insiste en que la parte firmante del contrato de reserva prestó su consentimiento en la errónea creencia, provocada por la agencia inmobiliaria demandada, de que en la finca adquirida se podía construir una piscina y ampliar una habitación más (de tres a cuatro).

2.1. Ha de precisarse, ciertamente, que el contrato de mediación propio de la agencia inmobiliaria es aquél por el que una de las partes, el comitente, encomienda a otra, el corredor o mediador, la realización de gestiones dirigidas a facilitar la ulterior celebración con un tercero de un contrato en el que esté interesado o para que le indique la oportunidad o la persona con quien puede celebrarlo.

2.2. Sobre el contrato de reserva, la Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de marzo de 2012 señala lo siguiente: El 'contrato de reserva' ha sido calificado por las sentencias de instancia y ha sido aceptado por ambas partes litigantes, como precontrato bilateral de compraventa en el que las dos partes tienen el deber y el derecho de poner en vigor el contrato, de compraventa en el presente caso. Es una especie del género de precontrato que se incardina en la norma del artículo 1451 del Código civil y es contemplado explícitamente en la sentencia de 20 de abril de 2001 que destaca que tiene un régimen distinto del de la compraventa misma y es desarrollado por la de 14 de diciembre de 2006 que dice: ' En cuanto a la calificación del negocio jurídico. Es un precontrato bilateral de compraventa. Lo que se advierte, tanto por el tenor literal del mismo (le llaman 'compromiso de compraventa', declaran 'su intención de vender y comprar', 'el compromiso de compraventa asumido se llevará a cabo') como por el contenido de derechos y obligaciones (se prevé un 'calendario de ejecución del compromiso', un ' calendario de ventas parciales' y las 'formas de pago' en distintas fases). Y responde al concepto típico y clásico de precontrato, como primera fase del iter contractus; la relación jurídica contractual nace en el precontrato y posteriormente se pone en vigor el contrato preparado; por tanto, se distinguen dos fases, la primera es el precontrato en que se concreta el contrato comprometido y las partes tiene la obligación y el derecho de ejecutarlo y la segunda, el cumplimiento del precontrato que implica la consumación del anterior. El precontrato bilateral -que es el presente- implica que ambas partes tienen el deber y el derecho de poner en vigor el contrato comprometido. El precontrato exige que el objeto esté perfectamente determinado - es el caso presente- y así, en el precontrato de compraventa conste la cosa vendida y el precio: si no estuvieran determinados e hiciera falta un nuevo acuerdo, se trataría de simples tratos previos, sin eficacia obligacional.' 2.3. La jurisprudencia más reciente subordina las pretensiones resolutorias de los contratos de compraventa en razón a la situación urbanística del bien objeto de aquél, que no se refleja en el propio contrato, a la posibilidad de ser conocida por el comprador y disponer de facilidades de consultar en el registro correspondiente dicha circunstancia por los medios establecidos.

En otros términos, si la información urbanística está al alcance de cualquier interesado, no puede imponerse al vendedor, en este caso, al agente inmobiliario, un especial deber de información cuyo contenido sea coincidente con lo que puede obtenerse mediante la consulta de los Registros y las oficinas públicas, pues siendo común la exigencia de la buena fe a las dos partes contratantes, no puede imponerse un comportamiento diligente sólo a una cuando la otra se halla en la misma situación de disponibilidad respecto a la información que se aduce omitida, convirtiéndola en causa de resolución del contrato.

2.4. La Sentencia del Tribunal Supremo de 3 de noviembre de 2014 (Pte: D. Antonio Salas Carceller) dice lo siguiente: 'El único motivo del recurso se formula por interés casacional ( artículo 477.2.3º de la Ley de Enjuiciamiento Civil ) y denuncia la indebida aplicación del artículo 1266, párrafo primero, del Código Civil, en relación con lo dispuesto por los artículos 1261 y 1265 del mismo cuerpo legal, con cita de las sentencias de esta Sala de 28 septiembre 1996, 3 de junio de 2003, 17 julio 2006 y 16 marzo 2011, en referencia al carácter excusable o no del error padecido al celebrar el contrato.

La sentencia citada en último lugar -la núm. 155/2011, de 16 marzo- contempla un caso similar al ahora planteado y establece una doctrina igualmente aplicable al presente supuesto.

En ella la Sala, con cita de otras sentencias anteriores como las de 17 noviembre 2006 y 8 noviembre 2007, viene a decir que 'lo decisivo será la posibilidad que haya tenido el adquirente de conocer las limitaciones urbanísticas de la finca antes de comprarla y la diligencia desplegada por él para llegar a tal conocimiento.

Así, según la sentencia de 2006, 'no puede decirse que la buena fe exigible, como comportamiento honesto y leal en los tratos ( artículos 7.1 y 1258 CC ), imponga un especial deber de información de los vendedores que venga a coincidir con la que pueda obtenerse mediante la consulta de los Registros y de las Oficinas Públicas que la dispensan, entre otras razones porque la misma buena fe exige en la contraparte un comportamiento diligente; lo que no ocurre, desde luego, cuando se trata de circunstancias o de condiciones que estén en contradicción o supongan modificación o alteración de hecho de cuanto se refleje en los Registro o Archivos (por ejemplo, se encuentre pendiente una modificación del plan, o una decisión sobre su validez y/o eficacia que conozca ya la parte vendedora pero no haya trascendido al Registro o al Archivo), y es en supuestos como los apuntados cuando puede y debe tener relevancia el deber de información, así como en los casos en que la parte vendedora, mediante maquinaciones o insidias, consigue convencer a la compradora de que, no obstante la información urbanística pública, se dan en el caso otras condiciones que incitan a la adquisición' . Y la sentencia de 2007 concluye que resulta inaplicable la 'rescisión' prevista en la norma urbanística cuando 'un comportamiento en buena fe, en cuanto supone un actuar diligente, hubiera permitido obtener con facilidad la información sobre la condición urbanística de las fincas que decía ignorar la entidad compradora cuando, además, se le vendían como rústicas y a precio de rústicas, sin que hubiera especiales circunstancias que alteraran la situación y fueran conocidas por los compradores' .

...

La sentencia núm. 1279/2006, de 11 diciembre, seguida por la núm. 695/2010, de 12 noviembre, sostiene que para que pueda operar el efecto invalidante del contrato es preciso, además, que el error no sea imputable al interesado, en el sentido de causado por él -o personas de su círculo jurídico- y que sea excusable, entendiéndose que no lo es cuando pudo ser evitado por el que lo padeció empleando una diligencia media o regular, requisito éste que no consta expresamente en el Código Civil, pero lo viene exigiendo la jurisprudencia en sintonía con un elemental postulado de buena fe ( artículos 7.1 y 1258 del Código Civil ) a efectos de impedir que se proteja a quien no merece dicha protección por su conducta negligente ( SSTS,1ª, de 12 de julio de 2002 ; 24 de enero de 2003 ; 12 de noviembre y 12 de diciembre de 2004 ; 17 de febrero de 2005 ; y 17 de julio de 2006 ).

La valoración de esta apreciación negativa exige señalar, como recuerda la sentencia citada núm 1279/2006, de 11 diciembre : a) por una parte, que la doctrina jurisprudencial toma como pauta para determinar si se obró con la diligencia exigible la ponderación de las circunstancias concurrentes ( Sentencias, entre otras, de 26 de julio de 2000, 30 de abril y 12 de julio de 2002, 24 de enero de 2003, 17 de febrero de 2005, y 22 de mayo y 17 de julio de 2006 ), y entre ellas con especial significación las personales del que padece el error y la accesibilidad a la información, habiendo declarado esta Sala (Sentencias 6 de noviembre de 1996 y 24 de enero de 2003 ) que no se puede atribuir el error a negligencia de la parte que lo alega si recae sobre las condiciones jurídicas de la cosa, y en el contrato intervino un Letrado, o si se hubiere podido evitar el error con una normal diligencia;...' 2.5. Expuesto lo anterior, debemos destacar que en el presente caso no estamos siquiera ante un contrato de compraventa.

Lo firmado por las partes fue un contrato de reserva.

Esa distinción es esencial.

Y es que, aun admitiendo que entre las partes se hablara de la posibilidad de que la vivienda en la que los actores tenían interés pudiera ampliarse en una habitación y construir en el terreno adyacente una piscina, lo cierto es que ese deseo o ese condicionamiento de los actores no se plasmó por escrito en el contrato de reserva.

Pues bien, esta Sala entiende que fue precisamente por las dudas que respecto a la ampliación de una habitación y construcción de la piscina pudieran tener los actores por lo que, en lugar de firmarse un contrato de compraventa, se firmó un simple contrato de reserva, de tal forma que los actores pudieran, antes de formalizar la compraventa, informarse en los organismos públicos correspondientes y asegurarse de sus deseos podían cumplirse. Así se desprende de los correos entre las partes, que acreditan que nada más firmarse al reserva los actores iniciaron las gestiones correspondientes contratando profesionales para averiguar si se podía ampliar la vivienda y construir la piscina.

En definitiva, los actores eran perfectamente conscientes de que podía encontrar problemas administrativos en la ejecución de las obras que les interesaban y por ello se limitaron a firmar un contrato de reserva, que, por un lado, les aseguraba la adquisición de la vivienda si las obras podían finalmente ejecutarse, y, a cambio, perdían únicamente el importe de la reserva si, por no poderse ejecutar las obras, tenían que renunciar a la compra de la finca, que es lo que finalmente sucedió.

El hecho de que en la publicidad se hablara de las posibilidades de ampliación de la finca en modo alguno supuso una información errónea por parte de la agencia inmobiliaria sino que, por el contrario, lo que hizo fue advertir a los futuros compradores de esas posibilidades de ampliación, pero siempre supeditadas a la confirmación por parte de los interesados, en este caso los actores, de que era posible obtener las licencias urbanísticas para ello.

En definitiva, los actores asumieron conscientemente el 'limitado' riesgo de reservar la vivienda y, caso de no poder obtener las licencias necesarias para llevar a cabo las reformas que pretendían, perder el dinero entregado como reserva. Y si incurrieron en algún tipo de error, el mismo era excusable y solo a ellos imputable.

Por cuanto antecede, procede desestimar el recurso y confirmar la sentencia de instancia, con expresa imposición de costas a la parte apelante, tal como prescribe el art. 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil al no apreciarse en el caso serias dudas de hecho o de derecho.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación;

Fallo

Que se debe desestimar el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de DON Hilario Y DOÑA María Dolores contra la sentencia de fecha 13 de junio de 2016, confirmando dicha resolución, con expresa imposición de costas al apelante.

Contra esta sentencia podrán las partes legitimadas interponer recurso extraordinario por infracción procesal, en los casos del artículo 469 de la Ley de Enjuiciamiento Civil; o el recurso de casación, en los del artículo 477. El recurso se interpondrá ante este Tribunal en el plazo de 20 días desde el siguiente a su notificación, y será resuelto por la Sala Civil del Tribunal Supremo, conforme a la Disposición Final decimosexta.

La SALA PRIMERA DEL TRIBUNAL SUPREMO, en Pleno no jurisdiccional de 27 de enero de 2017, adoptó un 'Acuerdo sobre criterios de admisión de los recursos de casación y extraordinario por infracción procesal'.

http://www.abogacia.es/wp-content/uploads/2017/02/Acuerdos-criterios-de-admision-2-2017.pdf Dedúzcanse testimonios de esta resolución, que se llevarán al Rollo y autos de su razón, devolviendo los autos originales al Juzgado de procedencia para su conocimiento y ejecución una vez sea firme, interesando acuse recibo.

Así por esta nuestra sentencia definitivamente juzgando, la pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN: Leída y publicada fue la anterior sentencia en el día de su fecha. Certifico.