Sentencia Civil Nº 511/2008, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 934/2007 de 01 de Octubre de 2008

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN TRECE

ROLLO Nº 934/2007-A

JUICIO ORDINARIO Nº 94/2006

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 3 DE BARCELONA

S E N T E N C I A Nº 511

Ilmos. Sres.

D. JUAN BAUTISTA CREMADES MORANT

Dª. Mª ÁNGELES GOMIS MASQUÉ

D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL

En la ciudad de Barcelona, a uno de octubre de dos mil ocho.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Trece de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio Ordinario nº 94/2006, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Barcelona, a instancia de REHABIPIS, S.L., contra D. Simón y Dª. Flora ; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la Sentencia dictada en los mismos el día 19 de Julio de 2007, por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los Antecedentes de Hecho de la Sentencia apelada cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que desestimando la demanda formulada por la representación de "REHABIPIS, S.A.", contra Dña. Flora y D. Simón , debo absolver y absuelvo a dichos demandados de los pedimentos accionados en su contra. Todo ello con imposición a la demandante de las costas procesales causadas".

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria que se opuso; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 30 de Septiembre de 2008.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. JUAN BAUTISTA CREMADES MORANT.

Fundamentos

PRIMERO.- Se insta la resolución del contrato de arrendamiento de 1.1.1987 sobre el local de negocio destinado a granja/bar/restaurante sito en la C/ Muntanya, 61 de Barcelona, al amparo del art. 114.2ª y 5ª del TRLAU 64 , de aplicación por razones de vigencia temporal, por cesión inconsentida en el sentido de que la titularidad del local la asume de forma exclusiva uno de los dos arrendatarios contractuales, Dª Flora , sin autorización de la propiedad. Ante dicha pretensión: a) se opuso Dª Flora , en base al abuso de derecho y fraude de ley de la actoras, consentimiento de la entonces arrendadora y propietaria Dª Ana María . b) el codemandado fue declarado en rebeldía procesal.

La sentencia de instancia desestima la demanda, con imposición de costas a la actora, al considerar que existía un pacto verbal de solidaridad en la titularidad arrendaticia, de forma que Dª Flora era la única titular de la actividad, cuya situación no ha variado, sin que haya existido modificación subjetiva susceptible de resolución. Frente a dicha resolución se alza la actora, reiterando su pretensión inicial por concurrir cesión inconsentida entre coarrendatarios, sin que exista prueba sobre el consentimiento ni el conocimiento de la arrendadora (en base a ello, error en la apreciación de la prueba, pues no puede inferirse del único recibo de renta de febrero de 1987 ni de la documentación administrativa y fiscal); subsidiariamente, el supuesto conocimiento no equivale a consentimiento. Con ello, el debate queda planteado en los mismos términos que en la instancia, disponiéndose para su resolución del mismo material instructorio que en la instancia.

SEGUNDO.- Una nueva y definitiva revisión de la prueba efectivamente practicada en las actuaciones, ofrece como resultado, una serie de hechos básicos en los cuales se hallan contestes las partes o se consideran suficientemente acreditados (la actora no impugna ninguno de los documentos presentados por la demandada): 1) La realidad del contrato de arrendamiento aducido en apoyo de la demanda, concertado entre Dª Ana María Campa (como "dueña") y Dª Flora y D. Simón (como arrendatarios); el local es en la actualidad propiedad de la entidad REHABIPIS SL (escritura pública de 11.5.2004, a los f. 7 y ss), cuyo objeto social es la "compraventa de inmuebles rústicos y urbanos, su explotación directa o en arrendamiento no financiero, construcción para sí o para terceros de edificios de todas clases o para su explotación, rehabilitación de edificios, etc..."; y antes lo fue la entidad BERMONSI SL. De hecho, se da la circunstancia de que la actora ha adquirido la finca colindante trasera de la misma finca (f. 373 y ss). 2) Dª Flora desarrolla la actividad en el local y se halla de alta en el régimen especial de autónomos, con la actividad "servicios en otros cafés y bares", es titular de la licencia de apertura (f. 110) y de explotación de la actividad (traspaso de licencia de la anterior arrendataria, donde Dª Flora aparece como cesionaria exclusiva, f. 108) desde el inicio del arriendo y demás documentación administrativa y fiscal, de licencia para máquinas recreativas (f. 111 y ss, licencia fiscal), y desarrolla dicha actividad, a través de D. Gaspar , esposo de aquella (f. posteriores al 385, donde consta el libro de Familia y 408). 3) D. Simón reside en Huercal-Overa (Almería) y no consta de alta en ninguna actividad económica o profesional, prestando sus servicios en una empresa de instalaciones eléctricas en Vera, hallándose desvinculado de la actividad desarrollada en el bar, y nunca ha ejercido actividad alguna en el referido local (Informe de detectives f. 19 y ss en relación con la testifical de D. Simón ). 4) El hecho de que la demandada fuese la única titular de la actividad, de una manera pública, pacífica y continuada, y de la desvinculación de su hermano era conocido y consentido por la arrendadora contractual (docts. obrantes a los f. 99 y ss, en relación con la testifical de los clientes del local), hasta el punto de que el primer recibo de renta de febrero 1987 va a nombre exclusivo de la demandada (f. 367), y ninguno de los posteriores arrendadores se ha opuesto a esa situación fáctica, hasta la presentación de la demanda; así: a) la preceptiva memoria técnica descriptiva para obtener la licencia, a instancia de Dª Flora , que obtuvo el "traspaso a su nombre" e interesa la titularidad exclusiva de la licencia, de julio de 1987. b) licencia de actividades a su exclusivo nombre. c) resguardos de pago de los recibos girados por la Cámara Oficial de Comercio. d) documentación fiscal, desde la inclusión en régimen de estimación objetiva singular, con las consiguientes autoliquidaciones, pagos de licencia fiscal, de tasas de basura, recursos y actas de la Administración Tributaria, declaraciones sobre el IV desde 1987 al 2005, declaraciones sobre el IRPF durante el mismo período, los certificados de retenciones e ingresos, entregados exclusivamente por Dª Flora , cada año fiscal a partir del 2000, a los distintos propietarios arrendadores, incluida la entidad actora f .184 y ss. 5) Dª Flora requirió reiteradamente a la actora para que procediera con carácter urgente a fin de que reparara humedades existentes en el local y derivadas de filtraciones de aguas pluviales procedentes del piso superior también propiedad de la actora (f.,373 y ss) el último 20 días antes de la demanda (f. 370 y ss), formulado por Dª Flora , en su calidad de inquilina arrendataria.

TERCERO.- El hecho tipificador que lleva como efecto la resolución del contrato de arrendamiento es la introducción en la vivienda o local arrendado de una tercera persona en connivencia con el arrendatario, sin dar cumplimiento a los requisitos que la Ley previene para su validez, siendo indiferente que la ocupación de la finca por el tercero tenga lugar de manera exclusiva y excluyente o compartida con el arrendatario (S.T.S. 19-10-1972, 22-6-1973, 16-11-l974, ...), total o parcial (19 y 31-10-1972); tal introducción supone la entrada subrepticia de ese tercero en la relación arrendaticia, usando la cosa a su nombre y provecho (lo decisivo es el aprovechamiento, ventaja o beneficio obtenido por ese tercero), sin que sea necesario que el actor pruebe de una manera circunstanciada y precisa las condiciones de esa introducción (Sts. T.S. 22-10-1962, 3-4-1965, 21-2-1966, 2-7-1970, 14-3-1972, 22-6-1973, 16-11-1974, 8-5-1981 , 25-l-1988 ...) pero si debe acreditar la presencia de ese tercero, ajeno al contrato, ejerciendo por su cuenta una actividad mercantil en el inmueble, lo que determina una presunción de cesión, subarriendo o traspaso ilegales (S.T.S. 6-2-1954, 28-6-1981, 22-10-1962, 3-4-1965, 29-10-1969, 4-3-1970, 29-10-1971, 22-12-1973,14-6-1974 , ...), es decir, es la modificación subjetiva en la situación arrendaticia (sustitución de la persona del arrendatario, introducción compartida de un tercero o cese de un coarriendo mancomunado) lo que opera como causa resolutoria, en tanto comporta cambios en el derecho de uso con las obligaciones que del mismo se derivan, que no pueden hacerse sin consentimiento de la propiedad, por ser facultades inherentes al dominio. En definitiva, la introducción de un tercero en el vínculo arrendaticio, de faltar la autorización del arrendador, llámese cesión, traspaso o subarriendo, genera la causa resolutoria prevenida en la ley especial, como así ha venido reconociéndose por el Tribunal Supremo en reiteradas sentencias que constituyen doctrina bien consolidada, siendo irrelevante a estos efectos que la cesión haya sido onerosa o a título gratuito (S.T.S. 13-5-1970, 19-10-1972, 12-6.1973 ).

CUARTO.- Aquí, se parte en la demanda de la existencia de una cesión de su derecho (cuota abstracta en el arrendamiento) por parte de uno de los coarrendatarios a favor del otro, cuando fue conferido conjuntamente a ambos en forma mancomunada, lo que se configura, en principio, como una modificación subjetiva que puede dar lugar a la resolución contractual, por haberse alterado las obligaciones compartidas

En principio, tratándose de dos personas, y nada se expresa en este sentido, serán arrendatarios con carácter mancomunado al amparo de lo establecido en el art. 1137 CC , por el que la mancomunidad es la regla general y la solidaridad es la excepción, lo que posibilitaría la resolución - aunque no exista propia "introducción" de extraño o tercero - en caso de abandono o renuncia quedando "su parte" en beneficio exclusivo del otro, si no se efectúa con el consentimiento del propietario (SSTS 13.5.1969, 26.3.1990, 7.1.1991, 2.3.1991, o sentencias de esta misma Sala, como la de 14.2.2006 ). Caro, este consentimiento del arrendador sobre la cesión puede ser expreso o tácito; el segundo debe deducirse de hechos concluyentes e inequívocos que lleven al convencimiento de que existió la autorización (STS 22.12.1992, 30.6.1992, 20.6.1994, ....); y en este sentido, la Sala, al igual que en la instancia considera que concurrió tal consentimiento, partiendo de diversos datos periféricos: 1 ) el citado recibo de la renta, convalida tácitamente los efectos de la aparente cesión. 2) la realidad del pago de la renta por Dª Flora , durante todo el tiempo del arrendamiento. 3) los certificados de retenciones e ingresos, entregados exclusivamente por Dª Flora , cada año fiscal a partir del 2000, a los distintos propietarios arrendadores, incluida la entidad actora (f .184 y ss). 4) la situación fáctica durante todo el tiempo del arrendamiento, pública (es manifiesto, a través de la abrumadora documental), superior al período de prescripción de la acción resolutoria, inequívocamente reveladoras del conocimiento, y hallándose las arrendadoras vinculadas por la autorización de la arrendadora contractual. 5) en todo caso, no existe cesión durante el desarrollo del contrato sino que desde el inicio es Flora quien de manera exclusiva explota el negocio. 6) Consecuentemente, con desestimación del recurso procede la íntegra confirmación de la resolución recurrida, cuyos fundamentos se acogen por esta Sala, con expresa imposición de las costas de esta alzada a la entidad apelante, al no apreciarse serias dudas de hecho ni de derecho sobre la cuestión debatida (arts. 398.1 en relación con el 394.1 LEC).

Fallo

QUE desestimando el recurso de apelación formulado por la entidad mercantil REHABIPIS SL contra la sentencia dictada en los autos de que este rollo dimana, confirmamos dicha resolución con expresa imposición de las costas de esta alzada a la apelante.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.