Sentencia Civil Nº 511/2010, Audiencia Provincial de Baleares, Sección 3, Rec 480/2010 de 16 de Diciembre de 2010

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 3

PALMA DE MALLORCA

SENTENCIA: 00511/2010

Rollo número 480/2010

S E N T E N C I A Nº 511

ILMOS. SRES.

PRESIDENTE:

Don Carlos Gómez Martínez

MAGISTRADOS:

Don Guillermo Rosselló Llaneras

Doña Catalina Mª Moragues Vidal

En Palma de Mallorca a dieciséis de diciembre dos mil diez

VISTOS por la Sección Tercera de esta Audiencia Provincial, en grado de apelación, los presentes autos de juicio ORDINARIO, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 1 de Ibiza, bajo el número 1317/2008, Rollo de Sala numero 480/2010, entre partes, de una como actora apelante GESTORA DE INMUEBLES ESPECIALES SCCL y RECICLADORA DE ACTIVOS SCCL representada pro el Procurador Sr. Pascual Fiol y asistida de la Letrada Sra. Mauri Llano; de otra, como demandada apelada D. Gregorio representada por la Procuradora Sr.a Martínez García y asistida del Letrado Sr. Valera Sanz.

ES PONENTE la Magistrada Ilma Sra. Dª Catalina Mª Moragues Vidal

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia número 1 de Ibiza, se dictó sentencia en fecha 26 Mayo 2010 , cuyo Fallo es del tenor literal siguiente: "Desestimando la demanda presentada por el procurador D. José Lopez en nombre y representación de Gestopra de Inmuebles Especiales SCCL de Recicladota de Activos SCCL contra D. Gregorio debo absolver y absuelvo al demandado de los pedimentos formulados en su contra imponiendo a la demandante el pago de las costas.".

SEGUNDO.- Contra la expresada sentencia, y por la representación de la parte actora, se interpuso recurso de apelación, que fue admitido y seguido el recurso por sus trámites se señaló para votación y fallo el dia 3 del corriente.

TERCERO.- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- La entidad "Gestora de Inmuebles Especiales SCCL" suscribió, en fecha 25 de abril de 2006, con don Gregorio , un contrato de compraventa cuyo objeto fueron dos fincas con número registral NUM000 y NUM001 del Registro de la Propiedad nº 1 de Ibiza, por el precio de 1.200.000 euros del que se pagó al momento de la firma la cantidad de 200.000 euros, acordándose que la formalización notarial, pago resto del precio y entrega de las fincas se realizaría antes del 15 de enero de 2007; en caso de incumplimiento de la compradora ésta perdería la cantidad entregada de 200.000 euros y, en caso de incumplimiento del vendedor, éste deberá devolver el doble de la cantidad entregada. En fecha 22 de noviembre de 2006 se suscribió entre las mismas partes un "anexo" al contrato anterior mediante el cual se prorrogaba el plazo previsto en el contrato inicial hasta el 28 de enero de 2007 y se designa como compradora a la entidad "Recicladora de Activos SCCL". En fecha 17 de enero de 2007 se prorroga de nuevo el plazo anteriormente pactado fijándolo hasta el 30 de septiembre de 2008, acordando que la compradora asume los gastos derivados del mantenimiento de ambas fincas registrales y el pago de 300.000 euros en concepto de "segundas arras". Debe señalarse que ambas fincas se hallan en el municipio de Santa Eulalia del Río (Ibiza) y proceden de la finca de mayor cabida denominada "Cala Olivera", estando afectadas desde el año 2004 por las Normas Complementarias y Subsidiarias aprobadas, el 23 de junio de 2004, por el Consell Insular para el municipio de Santa Eulalia del Rio, Normas que fueron publicadas en el BOIB de 26 de junio, y en cuya Disposición Adicional Séptima se prohibió cualquier actuación urbanizadora en las parcelas no edificadas, como las de autos, así como operaciones de segregación. En fecha 14 de mayo de 2008 se aprobó la Ley 4/2008 de Medidas Urgentes para un Desarrollo Territorial Sostenible en les Illes Balears, quedando incluidas ambas fincas en un Area Natural de Especial Interes (ANEI), pasando a ser calificadas tales parcelas de rústicas.

Las entidades anteriormente mencionadas "Gestora de Inmuebles Especiales SCCL" y "Recicladora de Activos SCCL", cuyos consejos rectores se hallan conformados por los mismos socios y tienen el mismo objeto social "la promoción inmobiliaria y los servicios derivados", formularon demanda de juicio ordinario frente a don Gregorio , en solicitud de de que se dictara sentencia declarando, en definitiva, que, al resultar afectadas las dos fincas objeto del contrato de compraventa por la Ley Balear 4/2008 que ha cambiado sustancialmente sus condiciones urbanísticas, quedan extinguidas las obligaciones dimanantes del contrato de compraventa y sus anexos, viniendo obligado el vendedor a devolver las sumas recibidas, esto es, 500.000 euros.

Opuesto el demandado a tal pretensión, en fecha 26 de mayo de 2010 recayó sentencia en la primera instancia desestimatoria de la demanda, fallo que viene justificado en la meritada resolución en el hecho de que las fincas fueron entregadas al comprador y, por tanto, el riesgo de su pérdida ha de recaer sobre éste, cuando, además, la situación urbanística de las fincas era perfectamente conocida por las compradoras. Se alza la parte actora contra la meritada resolución solicitando, de este tribunal, su revocación y el dictado de otra, en su lugar, por la que se estime la demanda por dicha parte interpuesta, esgrimiendo en fundamento de tal pretensión revocatoria las alegaciones que, resumidamente, se pasan a exponer: a) no existió entrega de la cosa vendida, habiendo errado la juzgadora "a quo" en la valoración de la prueba practicada, así como confundiendo la "perfección" contractual con la "consumación", y, consecuentemente, se ha producido una pérdida total de la cosa estando en posesión del vendedor quien debía conservarlas tal como las vendió; b) la calificación como suelo rústico implica la total y absoluta falta de aprovechamiento urbanístico, lo que supone una frustración objetiva, absoluta y radical del objeto del contrato, citando en apoyo de tal afirmación distintas sentencias de esta Audiencia Provincial, de 29 de julio de 2002 (sección 3 ª), y 26 de febrero de 1998 (Sección 4 ª).

La parte demandada hoy apelada se opone al recurso interpuesto de adverso y solicita la confirmación de la sentencia apelada.

SEGUNDO.- Acierta la parte apelante cuando alega que se desprende de la sentencia apelada cierta confusión entre la perfección y la consumación del contrato. En efecto, es doctrina jurisprudencial la que declara que, "La venta se perfecciona entre comprador y vendedor, y será obligatoria para ambos, si hubieren convenido en la cosa objeto del contrato y en el precio, aunque ni la una ni el otro se hayan entregado. Así lo establece el 1.450 del Código Civil, que confirma el carácter consensual y obligacional de la compraventa. El contrato se perfecciona por el consentimiento y no requiere como elemento estructural la entrega de la cosa, generando únicamente la obligación de entregarla, según dispone el artículo 1461 del Código Civil " ( SSTS 31 de diciembre 2002 ; 5 de octubre 2005 y 14 de mayo de 2009 , entre otras muchas). La determinación del artículo 1445 está referida a la entrega, por lo que es necesario para la consumación del contrato, pero no para su perfección. La propiedad, continúa diciendo la STS de 14 de mayo de 2009 , "no se adquirirá más que cuando la cosa sea entregada, cuando se efectúe la "traditio" para ello (artículos 609 y 1095 C.c .). Las consecuencias son asimismo distintas: cuando no es posible el cumplimiento de la prestación hay que distinguir si tal imposibilidad existe en el momento de la perfección contractual (momento de formación del contrato), en cuyo caso el efecto jurídico que procede es el de la nulidad de conformidad con el artículo 1.272 , en relación con el art. 1.261.2, ambos del Código Civil , o si se trata de una imposibilidad sobrevenida -con posterioridad a la perfección y antes de constituirse el deudor en mora- (art. 1.184 CC ), en el que se da lugar a la liberación de la prestación (resolución contractual)".

Pero, dicho lo anterior, discrepa la Sala del planteamiento que se realiza por la parte apelante y sobre el que pivota su pretensión, que puede resumirse en: se ha producido mediante la Ley 4/2008 de la Comunidad Autónoma de les Illes Balears, una imposibilidad sobrevenida que frustra el objeto del contrato al haber sido calificadas de rústicas las dos parcelas objeto del mismo. No comparte la Sala, como ya se ha dicho, tal afirmación por las siguientes razones:

1ª) Las entidades demandantes, cuyo Consejo Rector se halla compuesto por las mismas personas, se dedican a la promoción inmobiliaria, desprendiéndose de sus denominaciones, tal como se afirma por la parte demandada, que dicha promoción inmobiliaria se centra especialmente en "inmuebles especiales" y "reciclar activos", esto es, terrenos o inmuebles cuyo desarrollo inmobiliario puede no ser claro o pacífico. Y esta es la calificación que merecen las dos fincas de autos, pues se hallaban desde el año 2004 bajo regulación especial que no permitía actividad urbanizadora en dichas parcelas ni en otras en la misma zona y situación, esto es, no edificadas.

2ª) La afirmación anterior implica que las compradoras conocían o podían conocer con un mínimo de diligencia el "riesgo" del negocio, cuando, a mayor abundamiento, y según certifica el Ayuntamiento de Santa Eulalia del Rió, el legal representante de la actora, Sr. Pérez Sala Valls Taberner, visitó en diversas ocasiones el Ayuntamiento a los efectos de realizar "consultas urbanísticas" (documental obrante al folio 242).

3ª) El objeto del contrato son dos fincas identificadas en el documento suscrito entre ambas partes mediante la expresión de su superficie, ubicación y referencia catastral, remitiéndose a las notas simples del Registro que por copia se adjuntan al contrato como anexos, sin realizar referencia alguna a su calificación o aprovechamiento urbanístico, ni expresarse que la urbanización de tales parcelas sea una condición para la consumación del contrato, lo que concuerda con el hecho incuestionable de que, a la fecha del contrato hacía más de un año, casi dos, que las fincas eran objeto de especial regulación en las Normas Complementarias y Subsidiarias del municipio.

4ª) No nos hallamos ante una pérdida o destrucción o deterioro de la cosa objeto del contrato por obra de un tercero o del caso fortuito o fuerza mayor, "lo que no se produce en este caso en el que nada se ha perdido ni destruido, perecido o desaparecido ni puede equipararse ni guarda relación con la recalificación de la finca vendida mediante la intervención administrativa", tal como se afirma en la STS anteriormente mencionada de 14 de mayo de 2009 , pues "la recalificación urbanística de lo comprado no produce alteraciones extraordinarias sobrevenidas e imprevisibles al momento del cumplimiento del contrato, que permita la resolución unilateral del mismo", ni nos hallamos ante la entrega de cosa diversa y consiguiente insatisfacción negocial, puesto que no se le entrega cosa distinta o una cosa por otra sino la misma que había sido objeto del contrato. Las sentencias a las que alude la parte apelante dictadas por esta Audiencia Provincial recaen sobre supuestos distintos del hoy sometido a la decisión de este Tribunal, pues tratan de dos supuestos de compraventa en los que los compradores habían cumplido con su obligación de abonar el precio y, por el contrario, los vendedores no habían cumplido con sus obligaciones ya que, en el supuesto de la sentencia de 29 de julio de 2002 , el vendedor había asumido la obligación de entregar las fincas con la correspondiente licencia de construcción y, en la dictada el 26 de febrero de 1998, la vivienda objeto de la compraventa no disponía de la correspondiente cédula de habitabilidad ni de los servicios inherentes a tal cualidad esencial.

TERCERO.- Consecuencia de los anteriores razonamientos es la desestimación del recurso de apelación y consiguiente confirmación del fallo de la sentencia apelada si bien por distintos razonamientos de los contenidos en la meritada resolución.

A tenor de lo dispuesto en el artículo 398.1 LEC , se imponen a la parte actora apelante las costas procesales causadas en esta alzada.

Fallo

SE DESESTIMA el RECURSO de APELACION interpuesto por "Gestora de Inmuebles Especiales SCCL" y "Recicladora de Activos SCCL", representadas en esta alzada por el procurador Sr. Pascual Fiol, contra la sentencia de 26 de mayo de 2010, dictada por la Ilma. Sra. Magistrada del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Eivissa , en el procedimiento ordinario del que trae causa la presente alzada, y, en consecuencia, SE CONFIRMA el fallo de la meritada resolución.

Se imponen a la parte apelante las costas procesales causadas en esta alzada.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos

PUBLICACION.- Dada y pronunciada fué la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el/la Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo el/la Secretario certifico.