Sentencia Civil Nº 511/2016, Audiencia Provincial de Toledo, Sección 2, Rec 41/2015 de 20 de Septiembre de 2016

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 2

TOLEDO

SENTENCIA: 00511/2016

Rollo Núm. ............. 41/15.-

Juzg. 1ª Inst. Núm.... 4 de Torrijos.-

J. Ordinario Núm.......... 229/12.-

TESTIMONIO

SENTENCIA NÚM. 511

AUDIENCIA PROVINCIAL DE TOLEDO

SECCION SEGUNDA

Ilmo. Sr. Presidente:

D. JUAN MANUEL DE LA CRUZ MORA

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. RAFAEL CANCER LOMA

D. ALFONSO CARRIÓN MATAMOROS

Dª ISABEL OCHOA VIDAUR

Dª INMACULADA ORTEGA GOÑI

En la Ciudad de Toledo, a veinte de septiembre de dos mil dieciséis.

Esta Sección Segunda de la Ilma. Audiencia Provincial de TOLEDO, integrada por los Ilmos. Sres. Magistrados que se expresan en el margen, ha pronunciado, en NOMBRE DEL REY, la siguiente,

SENTENCIA

Visto el presente recurso de apelación civil, Rollo de la Sección núm. 41 de 2015, contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia Núm. 4 de Torrijos, en el juicio núm. 229/2012,en el que han actuado, como apelante Casamayor Patrimonios, representado por la Procuradora de los Tribunales Sra. Susana Sánchez Bartolome; y como apelado Areas Actuaciones Inmobiliarias S.L., representado por la Procuradora de los Tribunales Sra. Esther Aranda Velasco.

Es Ponente de la causa el Ilmo. Sr. Magistrado D. JUAN MANUEL DE LA CRUZ MORA, que expresa el parecer de la Sección, y son,

Antecedentes

PRIMERO:Por el Juzgado de 1ª Instancia Núm. 4 de Torrijos, con fecha veintidós de Junio de 2014, se dictó sentencia en el procedimiento de que dimana este rollo, cuya PARTE DISPOSITIVA dice: 'DESESTIMO la demanda interpuesta por CASAMAYOR PATRIMONIOS SL frente a AREAS ACTUACIONES INMOBILIARIAS S.L. , absolviendo a esta de los pedimentos contenidos en aquella, y condenándole en costas a la actora.'

SEGUNDO:Contra la anterior resolución y por CASAMAYOR PATRIMONIOS S.L., dentro del término establecido, tras anunciar la interposición del recurso y tenerse por interpuesto, se articularon por escrito los concretos motivos del recurso de apelación, que fueron contestados de igual forma por los demás intervinientes, con lo que se remitieron los autos a ésta Audiencia, donde se formó el oportuno rollo, quedando los autos vistos para deliberación y resolución.

SE REVOCAN EN PARTEy en la forma que luego se dirá, los fundamentos de derecho y fallo de la resolución recurrida, que habrán de ser completados en la forma que se exprese, si bien se ratifican los antecedentes de hecho, que relatan la dinámica procesal, por lo que, en definitiva, son

Fundamentos

PRIMERO:Que se recurre por la parte actora la sentencia que desestima la pretensión de resolución contractual por incumplimiento de la otra parte (vendedora), ejercitada al amparo del art. 1124 C.c , alegando como motivo de recurso el error en la apreciación de la prueba y error en la aplicación del art. 1124 C.c y la doctrina jurisprudencial que lo interpreta.

La sentencia de instancia desestima la demanda porque considera que el Actor no cumplió exactamente las obligaciones al haber dejado impagado el tercer plazo del precio, que debió haber efectuado según el contrato de compraventa el 31 de Octubre 2008 por importe de 161.704 euros.

Del examen de las actuaciones se desprende que las partes firmaron un contrato de compraventa de parcela y nave comercial sobre un terreno sin parcelas y por tanto sin edificar, sometido a la condición resolutoria de la obtención por parte de la vendedora (hoy demandada), de la licencia administrativa para parcelar y construir la nave comercial, en los plazos que el propio contrato establece. (Documento nº 2 de la demanda).

El precio total es de 1.536.188 euros de los cuales, la compradora a la firma del contrato 31 octubre 2007 abono 80.852 euros.

El 30 de Abril 2008 abonó 161.704 euros.

El 31 octubre 2008 debería haber abonado 161.704 euros. Y a la firma de la escritura publica de compraventa, 1.131.928 euros.

Las naves tenían que estar construidas en el plazo de 12 meses desde la licencia de obras.

La demanda se interpuso en 9 de mayo 2012 y a fecha de la contestación 25 de marzo de 2013, la licencia de obras no ha sido obtenida por la vendedora.

Es decir, ni se ha empezado a construir las naves ni se ha terminado, según admite la demandada, la parcelación del terreno.

La demandante admite que no abonó el tercer plazo de 161.704 euros el 31 de octubre de 2008.

La demandada admite que no dispone de la licencia de obras porque las obras de urbanización solo se han podido efectuar en el 60% y el Ayuntamiento de Torre de Esteban Hambran no concede licencia de obras si no está concluida la urbanización del terreno.

En Oficio remitido por el Ayuntamiento se informa que el presupuesto de urbanización es de unos 15.000.000 de euros y que los trabajos de urbanización se paralizaron en 2010-2011 sin que exista solicitud para la construcción de naves industriales.

El contrato contenía una cláusula resolutoria por la que 'en el supuesto que en el plazo de 36 meses a partir del día de la firma no se cumpliera alguna de las condiciones expuestas anteriormente, se extinguirían las obligaciones asumidas recíprocamente procediendo AREAS ACTUACIONES INMOBILIARIAS (la demandada-vendedora) a restituir las cantidades que hubiera percibido hasta ese momento. 'Las condiciones a las que se refiere la cláusula en cuestión (NOVENA) era, la obtención de la aprobación del Proyecto de reparcelación y la obtención de la licencia de obras del Ayuntamiento.

Esto es, si a 31 Octubre 2010 no se habían obtenido las respectivas licencias (por reparcelación y obras) podía solicitarse por la otra parte extinción del contrato con la devolución de las cantidades entregadas más los intereses legales. Existía aval del Banco de Castilla por 69.700 euros entregado a la compradora a la firma del contrato (Doc. 9 de la demanda).

Según esto, como corrobora la Sentencia de instancia, la compradora pudo el 31 Octubre 2010 requerir la extinción del contrato con devolución de las cantidades entregadas a cuenta más el interés legal anual de cada ejercicio desde el ingreso de las cantidades pagadas a cuenta.

No lo hizo, y en su lugar, dos años después ejercitaron la resolución del contrato al amparo del art. 1124 C.c , sin otra opción que la pretensión que ejercita.

SEGUNDO:" Para que el incumplimiento pueda justificar la resolución del contrato ha de frustrar el fin del mismo, como se concreta por el Tribunal Supremo en la sentencia de 14 de febrero de 2007 (EDJ 2007/8516 Tribunal Supremo Sala 1ª, S 14-2-2007, núm. 147/2007, rec.526/2000 . Pte: Sierra Gil de la Cuesta, Ignacio) cuando indica Y así es, ya que ha de significarse que la más reciente Jurisprudencia de esta Sala se ha decantado por considerar suficiente, para la resolución del contrato, que el incumplimiento frustre el fin del mismo y, además, ha de tener entidad suficiente y referirse a las prestaciones principales del contrato, es decir, que no ha de ser meramente accesorio o complementario, como, en nuestro parecer, se produce en el presente supuesto. Criterio que establece el Tribunal Supremo, entre otras, en su sentencia de 14 de mayo de 2007 ( Tribunal Supremo Sala 1ª, S 14-5-2007, núm. 504/2007 ). Finalmente, la cuestión verdaderamente jurídica aquí planteada, la gravedad del incumplimiento como susceptible de dar fundamento de la resolución, es decir, la existencia de un verdadero incumplimiento resolutorio, es, efectivamente, cuestión que puede ser revisada en casación, pero siempre respetando las declaraciones fácticas de la sentencia recurrida, a menos que sean desvirtuadas por error de derecho en la apreciación de la prueba, con cita inexcusable de alguna norma que contenga regla legal de valoración, categoría a la que no pertenece el artículo 1124 del Código civil ( Sentencias de 5 y 25 de junio 1999 y 24 de noviembre de 1999 , 22 de julio y 3 de noviembre de 2000 , 18 de mayo de 2001 , 22 de mayo de 2003 etc.), pues la apreciación del incumplimiento está confiada al libre arbitrio de los tribunales de instancia ( Sentencias 21 de marzo de 1986 , 29 de febrero de 1988 , 16 de abril de 1991 , 30 de abril de 1994 , etc.) y no debe olvidarse que se trata, en el caso, del incumplimiento de un deber accesorio o complementario, que no se refiere a la 'esencia de lo pactado' ( Sentencias de 15 de noviembre de 1994 , 3 de diciembre de 1996 , 6 de octubre de 1997 , 11 de abril de 2003 , etc. pues no afecta a las prestaciones principales que, según el tipo contractual, son asumidas por las partes.

En segundo lugar, que, en todo caso, sólo la parte que ha cumplido sus obligaciones se halla facultada para instar la resolución o el cumplimiento, como establece el artículo 1124 del Código Civil y, en caso de incumplimiento recíproco , no cabe pedir la resolución por el incumplimiento del contrario, como indica el Tribunal Supremo en su sentencia de 16 noviembre 2005 ) Estamos pues ante una situación de incumplimientos recíprocos , alineándose junto al de la parte vendedora el del comprador que no satisfizo el precio convenido, y al que la sentencia recurrida declaró al respecto se encontraba en situación de deudor en la cantidad que se fija de 4.130.092 pesetas, por lo que esta situación de incumplimientos recíprocos impide también la resolución ( Sentencias de 16-11-1979 , 16- 4-1991 , 16-5-1991 , 3-6-1993 , 20-12-1993 y 10-1-1994 , entre otras)..

Criterio que también se recoge en la sentencia del Tribunal Supremo de 29 de enero de 2000 ( Tribunal Supremo Sala 1ª, S 29-1-2000, núm. 35/2000, rec.1204/1995.) Dice la sentencia de esta Sala de 12 de marzo de 1985 que 'como tiene reiteradamente declarado esta Sala, en exégesis del art. 1504, con su complemento del 1124 del Código Civil , en las obligaciones bilaterales o recíprocas como son las que por su naturaleza provienen del contrato cuestionado, la facultad de resolución parte de la base de que quien la ejercita haya cumplido con carácter previo, fielmente frente a la contraparte que haya dejado de hacerlo, dado que, bajo un aspecto, sería contraria a toda razón lógica- jurídica yendo contra el principio de que lo pactado tiene fuerza de obligar entre las partes', y la sentencia de 13 de marzo de 1990 afirma que 'constituye un principio básico en materia de resolución contractual, aquel que niega dicha facultad al titular de una obligación recíproca que hubiera dejado de cumplir lo que a él le incumbía; es decir, para ejercitar la facultad resolutoria, el reclamante tiene que aparecer como fiel cumplidor, independientemente de la conducta atribuible a la parte contraria, pues en otro caso nos encontraríamos ante dos incumplimientos recíprocos , en vez del supuesto que contempla el precepto legal'"

TERCERO:El Hecho de que no pueda declararse la resolución del contrato por incumplimiento de la demanda al amparo del art. 1124 C.C ., no significa que el Juez no pueda examinar e interpretar el contrato y los incumplimientos habidos para determinar que la gravedad de los incumplimientos recíprocos, han de ser valorados con criterios de equidad y buena fe y cuando la otra parte no está cumpliendo adecuadamente la obligación principal que asumió, escudarse en el incumplimiento del actor por falta de un pago (el tercero y ya bien avanzado el contrato), equivale a asumir que el comprador tiene que seguir pagando plazos cuando es evidente que el contrato no se va a cumplir esencialmente por el vendedor, y sería absurdo mantener una vigencia contractual cuando la otra parte tampoco está cumpliendo unas obligaciones esenciales, por ello, al amparo del enriquecimiento injusto y de la buena fe contractual (da mihi factum...) tenemos que dar por resuelto el contrato por mutuo disenso, porque lo contrario seria consentir casi una estafa contractual, cuando es obvio que cinco años después del contrato, (seis, si tenemos en cuenta la fecha de la contestación a la demanda), la parte vendedora no tiene posibilidad de cumplir con lo pactado pues ni ha parcelado el terreno ni tiene licencia de construcción, y en tanto en cuanto, aquella cláusula de extinción (NOVENA) no se supedita a plazo ni a contraprestación, debemos entenderla vigente y aplicable al presente supuesto, ordenando lo que en ella se pacta.

TERCERO:Que no procede hacer especial imposición de costas al haberse aplicado como norma de resolución un supuesto no alegado por el actor y de acuerdo a la complejidad que recoge el art. 394 LEC , y en el mismo sentido, no procede hacer especial imposición de las costas del recurso por aplicación del art. 398 LEC

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

QueESTIMANDOparcialmente el recurso de apelación formulado por la representación procesal de Casamayor Patrimonios S.L. contra la sentencia del Juzgado de 1ª instancia e instrucción nº 4 de los de Torrijos, dictado en Juicio Ordinario 229/12, DEBEMOS REVOCAR Y REVOCAMOS dicha resolución y DEBEMOS DECLARAR Y DECLARARMOS EXTINGUIDO el contrato de compraventa a que los presentes autos se refieren, CONDENANDO a la demandada AREAS ACTUACIONES INMOBILIARIAS S.L. a DEVOLVER A LA ACTORA CASAMAYOR PATRIMONIOS S.A. la cantidad de 242.556 euros mas el interes legal desde las fechas de los respectivos pagos, sin hacer especial imposición de costas en ninguna de las instancias.

De conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional décimo quinta L.O. 1/09 se hace saber a las partes que no se admitirá a trámite ningún recurso, sino se justifica la constitución previa del deposito para recurrir en la cuenta de depósitos, lo que deberá ser acreditado.

Nº de c/c 4328 0000 + clave + nº de procedimiento y año.

Claves:

00 (reposición) (25 euros).

01 (revisión resolución secretario) (25 euros).

02 (apelación) (50 euros).

03 (queja) (30 euros).

04 (infracción procesal) (50 euros).

05 (revisión de sentencia) (50 euros).

06 (casación) (50 euros).

Así por esta nuestra sentencia, de la que se llevará certificación al Rollo de la Sección, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Leída y publicada la anterior resolución mediante su lectura íntegra por el Ilmo. Sr. Magistrado Ponente D. JUAN MANUEL DE LA CRUZ MORA, en audiencia pública. Doy fe.