Sentencia CIVIL Nº 511/2019, Audiencia Provincial de Las Palmas, Sección 5, Rec 548/2018 de 28 de Octubre de 2019

Encabezamiento

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SECCIÓN QUINTA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL
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Las Palmas de Gran Canaria
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Rollo: Recurso de apelación
Nº Rollo: 0000548/2018
NIG: 3500442120160002566
Resolución:Sentencia 000511/2019
Proc. origen: Procedimiento ordinario Nº proc. origen: 0000276/2016-00
Juzgado de Primera Instancia Nº 1 de Arrecife
Apelante: Sol En Vacaciones Sa; Abogado: Manuel Hernandez Polo
Apelante: Juana ; Abogado: Magdalena Nieto Fajardo; Procurador: Carmen Maria Hernandez Manchado
SENTENCIA
Iltmos. Sres.-
PRESIDENTE: Don Víctor Caba Villarejo
MAGISTRADOS: Don Víctor Manuel Martín Calvo
Don Miguel Palomino Cerro
En la Ciudad de Las Palmas de Gran Canaria, a veintiocho de octubre de dos mil diecinueve;
VISTAS por la Sección 5ª de esta Audiencia Provincial las actuaciones de que dimana el presente rollo en virtud
del recurso de apelación interpuesto contra la Sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº Uno
de Arrecife en los autos referenciados (Juicio Ordinario n.º 276/2016) seguidos a instancia de la entidad Sol En
Vacaciones, SA, parte apelada, no personada en esta alzada, contra doña Juana , parte apelante, representada
en esta alzada por la Procuradora doña Carmen María Hernández Manchado y asistida por la Letrada doña
Magdalena Nieto Fajardo, siendo ponente el Sr. Magistrado don Víctor Caba Villarejo, quien expresa el parecer
de la Sala.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia No. 14 de Las Palmas de GC se dictó sentencia de fecha 3 de abril de 2018 en los referidos autos cuya parte dispositiva literalmente establece:'Que estimando parcialmente la demanda interpuesta por la mercantil 'Sol en Vacaciones, S.A.', representada por la Procuradora D. Soledad Tello Checa, contra D. Juana , representada por la Procuradora D. Carmen María Hernández Manchado, debo de declarar y declaro extinguido y sin efecto el contrato privado de reserva concertado el día 16 de febrero de 2012, declarando su derecho a hacer suyos los 5.000 € entregados a cuenta por la demandada, y debiendo ésta última devolver a la actora la posesión de la vivienda n.º NUM000 , situada en el complejo DIRECCION000 (finca registral n.º NUM001 ).

Que estimando parcialmente la demanda reconvencional interpuesta por D. Juana , representada por la Procuradora D. Carmen María Hernández Manchado, contra la mercantil 'Sol en Vacaciones, S.A.', representada por la Procuradora D. Soledad Tello Checa, debo de declarar y declaro extinguidos y sin efecto los contratos privados de 16 de febrero de 2012 y de 26 de marzo de 2012, condenando a la actora reconvenida a que abone a la sra. Juana la suma de 11.000 €, más los intereses del art. 576 LEC.

Cada parte abonará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad, tanto de la demanda inicial como de la reconvención'.



SEGUNDO.- La referida sentencia se recurrió en apelación por la parte demandante y por la parte demandada, interponiéndose los correspondientes recurso de apelación con base a los hechos y fundamentos que son de ver en los mismos.

Tramitados los recursos en la forma dispuesta en el art. 461 de la Ley de Enjuiciamiento Civil la parte contraria presentó escritos de oposición y seguidamente se elevaron las actuaciones a esta Sala, donde se formó rollo de apelación.

Por Decreto de 23 de julio de 2018 se declaró desierto el recurso de apelación interpuesto por la entidad actora Sol En Vacaciones, SA contra la sentencia de primera instancia, continuándose la tramitación del recurso interpuesto por la demandada doña Juana .

No habiéndose solicitado el recibimiento del pleito a prueba en esta alzada sin necesidad de celebración de vista quedaron señalados los autos para deliberación, votación y fallo.

Fundamentos

PRIMERO.- Alega la recurrente doña Juana que la sentencia recurrida incurre en error en la valoración de la prueba y no tiene en cuenta que fue la actora la que incumplió sus obligaciones contractuales impidiendo con ello que se llevase a cabo la compraventa del apartamento.

Y así afirma que la recurrente firmó un primer contrato de reserva el 16 de febrero de 2012, con el responsable de ventas del complejo Don Estanislao figurando como propietaria Marconsul, SA abonado a esta sociedad la cantidad de 5.000 euros.

El siguiente 26 de marzo de 2012 firmó un contrato de arrendamiento con opción de compra abonando la cantidad de 11.000 euros, comprometiéndose el Sr. Don Estanislao a entregar el contrato firmado por alguien de la sociedad, lo que nunca se produjo pese a los constantes requerimientos que la recurrente realizó al Sr.

Estanislao tal y como puso de manifiesto el Sr. Feliciano y en la denuncia presentada en 2.013 ante la Guardia Civil.

Añade que el error de consignación del nombre de la verdadera sociedad propietaria del apartamento objeto de la futura venta no es algo indiferente, que no importa que tengan el mismo apoderado o que ambas sociedades pertenezcan al mismo grupo empresarial, lo trascendente es a su juicio que quien figura como titular de la finca sea su propietario y, sin embargo, tras pedir nota simple informativa del Registro de la Propiedad comprobó que Marconsul SA no era la propietaria del apartamento y además la descripción de la finca no coincidía tampoco con la que ella poseía.

Considera la juzgadora a quo que pese a ello podía haberse ejecutado la opción de compra preguntándose la recurrente frente a que entidad procedía hacerlo, la sociedad que figuraba en el contrato o en el Registro de la Propiedad.

En cuanto a la situación urbanística de la finca, apartamento turístico que carecía de cédula de habitabilidad y de agua y luz individualizada, expresa la resolución recurrida que la demandada lo sabía, sin embargo, afirma que tras ponerse en contacto con el administrador de la comunidad de propietarios, el Sr. Hugo , este le alertó de que el apartamento en cuestión, número NUM000 , tenía una gran deuda con con la comunidad de propietarios, superior a 8.000 euros, y que el complejo carecía de licencia para la explotación turística desde octubre de 2012. Añade que el Sr. Hugo le puso al corriente de las irregularidades existentes y pudo conocer la existencia de otros procedimientos judiciales condenando a Marconsul y al Sr. Estanislao a devolver las cantidades entregadas a cuenta.

Expresa que el recibo de los 11.000 euros le fue firmado por el Sr. José por su insistencia y ninguna mención hizo la demandante a esta cantidad hasta que fue puesta de manifiesto por la recurrente en su reconvención.

En definitiva que no hubo de su parte desistimiento del contrato sino graves incumplimientos contractuales por la parte vendedora determinantes de la devolución de las cantidades entregadas a cuenta (16.000 euros) más 7.098, 93 euros correspondientes a importe de las obras de reforma realizadas por la recurrente en el apartamento, autorizadas por la propiedad, tal y como se acredita con la testifica practicada de los Sres. Lázaro y Feliciano .



SEGUNDO.- La iudex a quo resolvió que existió un supuesto de mutuo disenso que, aunque no previsto en el art. 1156 CC se admite por la jurisprudencia. Se trata de una hipótesis de extinción o resolución contractual por retractación bilateral ('contrarius conssensus' o 'contrarius voluntas') que determina una ineficacia sobrevenida por causa sobrevenida, y que se puede manifestar de forma conjunta (pacto), o por concurrencia de disentimientos unilaterales derivados de manifestaciones explícitas o de hechos de significación inequívoca.

Frente a ello sostiene la recurrente que en realidad no concurre el mutuo disenso apreciado, sino un incumplimiento sustancial de parte del vendedor que le permite el ejercicio con éxito de la acción resolutoria del art. 1124 CC contenida en su demanda reconvencional, por incumplimiento de las obligaciones de la actora apelada habiendo cumplida ella las obligaciones que por su parte le incumbían.

Sin embargo no concurren los incumplimientos contractuales atribuidos a la parte actora que habrían podido determinar la imposibilidad de ejercitar tempestivamente la opción de compra y en definitiva formalizar la escritura pública de compraventa de la vivienda.

Y así el incumplimiento referido al hecho de que tanto el contrato de reserva como el de arrendamiento con opción de compraventa figurara como propietaria Marconsul S.A., siendo que la titularidad registral del inmueble la ostenta la actora, Sol en Vacaciones, S.A, no lo es tal pues a parte de que se trataba del mismo apartamento, número NUM000 , según numeración interna, constituye en realidad la finca registral NUM001 inscrita en el Registro de la Propiedad donde consta que su titular es la sociedad demandante apelada Sol En Vacaciones, SA, y en todo caso bastaba con haber requerido expresamente a esta entidad o a la que figuraba en los contratos objeto de litis, Marconsul, SA, para esclarecer la verdadera titularidad del inmueble.

En cuanto a la falta de firma del concedente de la opción del contrato arrendamiento con opción de compra tampoco puede considerarse prueba de su incumplimiento pues la firma constituye mera manifestación expresa de la prestación de su consentimiento, siendo susceptible su omisión de ser suplida con actos concluyentes que necesariamente implican su aceptación como son la entrega de la copia del DNI de su representante legal o el recibo de la cantidad entregada como precio de la opción (11.000 euros) conforme a la previsión contractual.

Tampoco la situación urbanística del inmueble le era desconocida a la demandada pues así consta en el propio contrato de arrendamiento con opción de compra que se trataba de un apartamento turístico que carecía de cédula de habitabilidad, con contador de luz y agua comunes (exponendo 1 y cláusula quinta del contrato de 26-3-12).

No consta requerimiento alguno anterior a la litis con objeto de materializar la opción de compra, que como recuerda la juzgadora a quo es una facultad que competía ejercitar exclusivamente a la demandada en el plazo señalado al efecto en el contrato, extremo que ciertamente hubiera permitido comprobar a la recurrente si existía reticencia o incumplimiento por parte de la actora del contrato de opción de compra.

Por otra parte no sería óbice a su cumplimiento las posibles deudas, no probadas, que tuviera el inmueble en relación con los gastos de comunidad siendo deuda personal de la titular del inmueble al tiempo de su devengo sin perjuicio de la responsabilidad propter rem de la vivienda, limitada temporalmente en los términos del art.

9.1 e) LPH, y teniendo en cuenta que en el instrumento público mediante el que se transmita la vivienda se debía declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios o expresar lo que se adeudara. Además el transmitente debe aportar en ese momento certificación sobre el estado de deudas con la comunidad coincidente con su declaración, sin la cual no podrá autorizarse el otorgamiento del documento público de compraventa, salvo que fuese expresamente exonerado de esta obligación por el adquirente.

Finalmente en cuanto al importe de las obras realizadas por la recurrente en la vivienda objeto de litis, que no olvidemos viene siendo poseída como arrendataria por la recurrente en virtud del contrato de arrendamiento con opción de compra litigioso sin pagar renta alguna, no ha de serle reintegrado pues al margen de las dudas suscitadas en torno a la certeza o veracidad del concreto importe económico reclamado, en base a presupuestos impugnados por la contraparte que no han resultado refrendados por las correspondientes facturas, es lo cierto que conforme a lo pactado en el contrato de arrendamiento con opción de compra, cláusula 7ª, las obras realizadas por la demandada aun cuando hubieran sido autorizadas por la propiedad, las no autorizadas con mayor motivo, quedarían en beneficio de la propiedad en caso de resolución del contrato.

En su consecuencia, el recurso de apelación ha de ser desestimado.



TERCERO.- Desestimado el recurso de apelación procede condenar al pago de las costas procesales devengadas en esta alzada ( art. 398 LEC).

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación, adoptamos el siguiente:

Fallo

Que debemos desestimar y desestimamos el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de doña Juana contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Arrecife de fecha 3 de abril de 2018 en los autos de Juicio Ordinario nº 276/201, que confirmamos condenando al apelante al pago de las costas procesales de esta alzada.

Llévese certificación de la presente Sentencia al rollo de esta Sala y a los autos de su razón y notifíquese a las partes haciéndolas saber que contra la misma podrá interponerse recurso de casación exclusivamente por interés casacional ( art. 4772.3º LEC), al haberse seguido el procedimiento por razón de la materia y/ o por cuantía inferior a 600.000,00 € y, en su caso, conjuntamente, extraordinario por infracción procesal (por los motivos dispuestos en el art. 469 LEC). Deberá interponerse ante este Tribunal en el plazo de veinte días a contar desde la notificación de esta sentencia, y cuyo conocimiento corresponde a la Sala Primera del Tribunal Supremo, debiéndose cumplir los requisitos previstos en el Capítulo IV -en relación con la Disposición Final decimosexta- y en el Capítulo V del Título IV del Libro II de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Al tiempo de interponerse será precisa, bajo perjuicio de no darse trámite, la constitución de un depósito de cincuenta euros, por cada uno de los recursos interpuestos, debiéndose consignar en la oportuna entidad de crédito y en la «Cuenta de Depósitos y Consignaciones» abierta a nombre de este Tribunal, lo que deberá ser acreditado.

Así por esta nuestra Sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos mandamos y firmamos.