Sentencia Civil Nº 512/2014, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 12, Rec 477/2013 de 29 de Octubre de 2014

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid

Sección Duodécima

C/ Ferraz, 41 - 28008

Tfno.: 914933837

37007740

N.I.G.:28.079.00.2-2013/0008214

Recurso de Apelación 477/2013

O. Judicial Origen:Juzgado de 1ª Instancia nº 61 de Madrid

Autos de Procedimiento Ordinario 1355/2010

DEMANDANTES/APELADOS/IMPUGNANTES:Dña. Delia , Dña. Macarena y D. Hilario

PROCURADOR: D. MIGUEL LOZANO SANCHEZ

DEMANDADA/APELANTE:PROMOCIONES DE CONJUNTOS RESIDENCIALES, S. A.

PROCURADOR: D. FRANCISCO MIGUEL VELASCO MUÑOZ-CUELLAR

PONENTE: ILMO. SR. D. JOSÉ MARÍA TORRES FERNÁNDEZ DE SEVILLA

SENTENCIA Nº 512

ILMOS/AS SRES./SRAS. MAGISTRADOS/AS:

D. JOSÉ LUIS DÍAZ ROLDÁN

D. JOSÉ MARÍA TORRES FERNÁNDEZ DE SEVILLA

Dña. MARÍA JOSÉ ROMERO SUÁREZ

En Madrid, a veintinueve de octubre de dos mil catorce.

La Sección Duodécima de la Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres. que al margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos de Procedimiento Ordinario nº 1355/10 seguidos en el Juzgado de Primera Instancia nº 61 de Madrid a instancia de Dña. Delia , Dña. Macarena , y D. Hilario , como demandantes-apelados-impugnantes representados por el Procurador D. Miguel Lozano Sánchez contra la Mercantil PROMOCIONES DE CONJUNTOS RESIDENCIALES, S.A. como demandada-apelante, representada por el Procurador D. Francisco Miguel Velasco Muñoz-Cuéllar, sobre resolución contrato de compraventa y devolución de cantidades, siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. JOSÉ MARÍA TORRES FERNÁNDEZ DE SEVILLA.

Antecedentes

PRIMERO.-Se aceptan los antecedentes de hecho de la sentencia apelada.

SEGUNDO.-Por el Juzgado de Primera Instancia nº 61 de Madrid, se dictó sentencia con fecha 28 de Diciembre de 2012 , cuya parte dispositiva dice: 'FALLO: Que estimando parcialmente la demanda interpuesta por D. Hilario Y Dº . Delia Y Dª. Macarena representados por el Procurador de los Tribunales D. MIGUEL LOZANO SÁNCHEZ contra PROMOCIONES Y CONJUNTOS RESIDENCIALES S.A. representado por el Procurador de los Tribunales D. FRANCISCO VELASCO MUÑOZ CUELLAS se declara: a) La resolución del contrato de compraventa formalizado en documento público en fecha 13 de julio de 2.006, suscrito entre las partes, siendo PROMOCIONES Y CONJUNTOS RESIDENCIAL S.A. vendedora y D. Hilario Y Dª. Delia Y Dª. Macarena compradores, por razón del incumplimiento afectante a las condiciones esenciales del objeto vendido conforme a la naturaleza y destino que debían serle propios afectante al consentimiento de los actores. b) Se condena a la demandada al pago y devolución a la actora de las cantidades pagadas por precio e impuestos de IVA, cuyo importe asciende a la suma de 138.232,78 euros, más IVA al tipo del 16% 22.117,24 euros), así como en concepto de daños al pago de 11.947 euros y de 712,39 euros. Lo que hace un total de 173.009,41 euros. c) Se condene a la demandada a pagar a la actora los gastos en que incurra hasta el efectivo cumplimiento de la sentencia por los conceptos de 'intereses de las hipotecas constituidas por los actores' y 'cuotas de comunidad' de propietarios sobre la base del presupuesto anualmente aprobado. d) No ha lugar al resto de peticiones de la demanda. e) No se imponen las costas a ninguna de las partes.' Y con fecha 12 de Marzo de 2013 se dictó Auto aclarando fallo de la sentencia concretamente el punto e) que debe decir 'e) Los demandantes, D. Hilario Y Dª. Delia Y Dª. Macarena , vienen obligadas a devolver a la parte demandada, PROMOCIONES Y CONJUTOS RESIDENCIALES S.A., el local objeto del contrato declarado resuelto en las mismas condiciones que se les entregó, quedando en su poder las mejoras que pudieran haberse producido.'

Notificadas dichas resoluciones a las partes, por la representación procesal de la Mercantil demandada se interpuso recurso de apelación, que fue admitido, dándose traslado a la otra parte que impugnó la sentencia en el particular de las costas y cumplidos los trámites correspondientes, se remitieron los autos originales a este Tribunal donde han comparecido los litigantes, sustanciándose el recurso en la forma legalmente establecida, señalándose para deliberación, votación y fallo el pasado día 15 de Octubre, en que ha tenido lugar lo acordado.

TERCERO.-En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.-Para la correcta resolución del recurso de apelación interpuesto por la demandada, es necesario dejar consignados los siguientes hechos, acreditados en el proceso y que, en su dimensión objetiva, no son materia de discusión:

1º La demandada PROMOCIONES Y CONJUNTOS RESIDENCIALES, S.A., realizó en la finca sita en C/ DIRECCION000 , NUM000 , de Madrid, una promoción consistente en un bloque de viviendas, un garaje, y un edificio separado destinado a local comercial.

2º Éste, en el momento de solicitar la licencia de primera ocupación, se dejó diáfano, con una superficie total de 796,98 metros cuadrados, de los que correspondían a planta baja 590,99 metros cuadrados y a las dos entreplantas, situadas en las zonas de las esquinas, un total de 205,99. De esta forma se cumplía la normativa urbanística que exige, para tal tipo de locales, que la superficie de la entreplanta no supere el 50% de la superficie de la planta principal.

3º Con estas condiciones, se obtuvo la licencia de primera ocupación, como local único. No obstante, al solicitar la licencia ya se advertía por la promotora solicitante que el local podía ser objeto de división, lo que, por lo demás, permitía el título constitutivo de propiedad horizontal, también otorgado por la misma promotora.

4º Obtenida la licencia y previamente a ponerlo en venta, la promotora, sin solicitar ni obtener licencia para la división y consiguientes obras, subdividió materialmente el edificio dedicado a local en siete locales independientes, dejando en los designados con las letras A y G la respectiva entreplanta, de modo que el local A quedó con una superficie en planta de 74,43 metros cuadrados y de 103 metros cuadrados de entreplanta, y el local G, con un planta de 74,43 metros cuadrados y una entreplanta de 102,99 metros cuadrados.

De esta manera se infringía aquella normativa municipal, pues en esos locales se superaba la proporción exigible entre la planta y la entreplanta.

5º Los demandantes Don Hilario y Doña Macarena y Doña Delia , como consumación de la opción de compra que en 28 de marzo de 2.006 tenía Doña Macarena concertada con la promotora, adquirieron (en proporción de dos terceras partes, para su sociedad ganancial, Don Hilario y Doña Delia , y la tercera parte restante, Doña Macarena ), mediante compraventa instrumentada en escritura pública de 13 de julio de 2.006, el local F, descrito de la siguiente manera:

'Local comercial situado en el edificio Local comercial desarrollado en una sola planta baja con fachada a la DIRECCION000 , número NUM000 de Madrid, por donde tiene su entrada.

Tiene una superficie construida de 37,545 metros cuadrados, totalmente diáfano con sus correspondientes servicios.

Linda: al frente, por donde tiene su entrada, con suelo privativo de uso público que le separa de la DIRECCION000 ; derecha, con local comercial G; izquierda, con local comercial E y fondo, con suelo privativo de uso público que le separa de las zonas comunes del conjunto'

El precio, de 138.232,78 euros, más 22.117,24 euros de IVA, se satisfizo por los compradores, declarándose satisfecha la vendedora.

El local, en bruto y sin acometida alguna, aunque con posibilidad de realizarlas mediante conexiones en el garaje, se compró como cuerpo cierto.

6º La división realizada por la promotora dio lugar a que la Junta Municipal del Distrito de Villaverde denegara a los adquirentes de cada local la licencia de nueva implantación con obras de acondicionamiento puntual. Así ocurrió con la licencia solicitada por el titular del local A, ZAPATA S.A.; con la del local C, de Don Conrado ; con la primera solicitada para el local D, por Doña Guadalupe , y para el local G, por Don Geronimo . Todas ellas fueron archivadas al no poder los solicitantes aportar la documentación requerida, entre la que se hallaba la licencia de división o segregación de los locales resultantes del Local único. Respecto de la solicitud por MAPFRE para el local B se instaron tres peticiones de licencia; las dos primeras, archivadas por la causa indicada, y la tercera denegada por el exceso de entreplanta en el colindante local A (informe del Ayuntamiento obrante los folios 432 y 433).

7º Concretamente, los demandantes solicitaron licencia que les fue denegada por resolución de fecha 8 de septiembre de 2.009, tanto por no ser factible la transformación de uso a 'uso terciario oficinas', como porque 'la división de este local tiene que respetar que los locales resultantes cumplan las limitaciones que establece el artículo 6.6.15.6 del PGOUM en lo relativo a que la superficie de la entreplanta no podrá superar más del 50% de la superficie del local al que está adscrita'.

El 4 de noviembre de 2.011, la Junta Municipal contestó a la consulta que los demandantes le hicieron, referida al 'uso y actividad del local F sito en C/ Berrocal, 9', significándoles que 'la implantación de una actividad encuadrable en los usos citados en el punto 1º (uso terciario comercial, uso dotacional y otros servicios terciarios) requerirá solicitud de licencia única que incluirá las obras necesarias para adecuar el local y en la que se justifique que ambos, local y actividad cumplen la normativa urbanística, medioambiental, de protección contra incendios así como cualquier otra normativa que resulte de aplicación a la activad particular.

No existe constancia de la existencia de ninguna licencia referida a un 'Local F' en la citada dirección'.

8º La Junta Municipal dio dos licencias, a sendos adquirientes de locales, en las condiciones que luego se examinarán.

SEGUNDO.-Como resumen de lo expuesto, se puede decir que la situación fáctica a la que se ha de atender, en el examen de la acción resolutoria ejercitada en la demanda, acogida en la sentencia y discutida por la demandada en apelación, es muy sencilla de resumir:

La promotora obtuvo licencia respecto de un local único que en esas condiciones cumplía la normativa urbanística referida a la superficie de las entreplantas, en relación con la planta principal. Con la división que realizó incumplió flagrantemente dicha normativa.

TERCERO.-Sin perjuicio de dar posterior contestación a los motivos y argumentos del recurso de la demandada, esta Sala, dada la amplitud de dicho recurso, debe, en primer término, comprobar si se dan o no en el caso, así acotado en sus aspectos fácticos, los presupuestos de la acción resolutoria que contempla el artículo 1.124 del Código Civil , única que se ejercita en la demanda, pues aunque en los fundamentos de derecho se refieran los demandantes al error en el consentimiento, no se solicita la nulidad del contrato, sino que más bien parece esa invocación un argumento de refuerzo, en el sentido de destacar la importancia que para ellos tenía la aptitud urbanística del local adquirido.

Pues bien, para examinar la acción resolutoria se debe partir de la configuración de la facultad reconocida en el citado precepto como consecuencia de la característica fundamental de las obligaciones bilaterales, en las cuales el cumplimiento está basado en la propia naturaleza sinalagmática de aquéllas.

En esta clase de obligaciones se distingue entre un sinalagma genético, conforme al cual la prestación de cada contratante es la causa de la atribución patrimonial que se deriva para el otro, o, en palabras de la Sentencia del Tribunal Supremo de 11 de marzo de 2011 , aquel que se 'manifiesta... en el momento estático de nacimiento de la relación', y un sinalagma funcional, en el cual, según la citada Sentencia, 'la reciprocidad se proyecta, entre otros aspectos, sobre la exigibilidad de las prestaciones, de modo que, por virtud de la recíproca condicionalidad, ninguno de los contratantes está facultado para compeler al otro a que cumpla su prestación antes que él lo haga con la correlativa'.

De esa reciprocidad surgen las consecuencias del incumplimiento, graduadas conforme a la importancia del mismo.

Así, ante el incumplimiento total que implique la frustración o pérdida de los derechos y expectativas que el contrato genera para el contratante que, a su vez, ha cumplido, se ofrecen -aparte de la indemnización, siempre procedente, según el artículo 1.101 del Código Civil - dos posibilidades: la resolución y la exigencia del cumplimiento ( artículo 1.124 del Código Civil ). Tanto en una como otra alternativa se exige, además del carácter bilateral del contrato y de la reciprocidad de las obligaciones, la exigibilidad de las mismas, el cumplimiento por parte de quien insta la resolución o el cumplimiento, y el incumplimiento del otro contratante, incumplimiento que ha de ser propio, esencial en cuanto frustre de manera irreversible la finalidad del contrato, y afectar a las prestaciones principales, no meramente a las accesorias o instrumentales.

CUARTO.-En el caso presente no se puede discutir, y de hecho no se discute, más que uno de los presupuestos: el incumplimiento que se atribuye a la vendedora y la aptitud de éste para fundar la resolución contractual.

En efecto, no cabe duda que la obligación es bilateral, que el deber que se dice incumplido -la entrega de cosa hábil- es exigible y esencial, y que los demandantes cumplieron, por su parte, aquello a que estaban obligados -el pago del precio-.

QUINTO.-En lo referente al incumplimiento, no es dudoso que el vendedor, sobre todo cuando por su carácter de promotor es el que ha realizado la cosa objeto del contrato, está obligado a entregar un cosa propia para el uso o explotación que se determina en el propio contrato, bien de manera explícita unas veces, bien de manera implícita, la mayoría de las ocasiones.

Garantizar ese uso es obligación que nace de la propia naturaleza del contrato ( artículo 1.258 del Código Civil ), siendo un derecho del comprador, en atención al que éste da su consentimiento y por ello se obliga, de manera que si no se consigue, puede frustrarse el fin objetivo de la convención.

Y esta obligación va más allá de lo que son los denominados vicios ocultos, a que se refieren los artículos 1.484 y siguientes, que presuponen una habilidad inicial de la cosa que queda mermada, en mayor o menor medida, por deficiencias que, no estando a la vista al tiempo de contratar, la hacen impropia o la desmerecen.

Cuando no se pueda utilizar de ninguna manera para el fin previsto en el contrato (insistimos, aunque esa previsión quede implícita) se da un supuesto de aliud pro alio, esto es, de entrega de cosa inhábil.

Y, en fin, no hay duda tampoco que la aptitud urbanística de un inmueble, que condiciona por completo el uso o explotación de la cosa, afecta un característica esencial de la misma, de modo que, salvo pacto expreso en contrario, es el vendedor el que debe entregarla de forma tal que se cumpla la normativa que define el status urbanístico de la cosa vendida.

SEXTO.-En el caso enjuiciado, la demandada entregó el local vendido en una situación que impedía su regularización administrativa.

Más allá de la diatriba sobre si lo que hizo fue una segregación, como pareció dar a entender el Ayuntamiento, o una mera división, lo cierto es que por una actuación enteramente imputable a la misma, convirtió un local -único- perfectamente legal desde el punto de vista urbanístico, en siete locales que ya no respetaban esa norma, al menos los de las esquinas. Y esa división que cuando menos comportaba la realización de obras, se hizo sin licencia, de manera que al Ayuntamiento le constaba un único local, y no pudo comprobar que la división se efectuara cumpliendo la normativa, lo que, en cualquier caso, no lo hacía.

Luego se verá si esta situación perjudica o no a los demandantes, en el sentido de que sea determinante o no para obtener la licencia, pues ello afecta más a las características del incumplimiento que a la realidad de éste.

SÉPTIMO.-Es un lugar común la afirmación de no bastar cualquier clase de incumplimiento para fundar la resolución contractual.

Pese a que el Código Civil no adjetiva el incumplimiento resolutorio, desde siempre se ha sostenido que la resolución, como máxima sanción al incumplimiento en cuanto supone eliminar el contrato y sus consecuencias, no se da ante cualquier clase de incumplimiento.

Como ya hemos dicho anteriormente el incumplimiento ha de ser propio, esencial, y afectar a las prestaciones principales, no meramente a las accesorias o instrumentales.

Para comprender el alcance de este elemento de la acción resolutoria y la evolución en el entendimiento del mismo, es sumamente ilustrativa la Sentencia del Tribunal Supremo de 5 de febrero de 2.014 , en cuyo fundamento de derecho sexto se expone:

'El artículo 1124 Código Civil no lo dispone de modo expreso, pero se interpreta en el sentido de que no cualquier incumplimiento basta para provocar la resolución de la relación contractual. Dadas las consecuencias que la misma produce -liberatoria y restitutoria-, la conveniencia de potenciar el respeto a la palabra dada -'pacta sunt servanda'- y de procurar la conservación del negocio -'favor contractus'-, son argumentos empleados para impedir que una medida tan radical se aplique a cualquier clase de incumplimiento - Sentencias de 16 de enero de 1975 , 25 de febrero de 1978 , 7 de marzo de 1983 , 22 de marzo de 1985 , entre otras muchas-.

Durante tiempo la jurisprudencia, para entender producido un incumplimiento con fuerza resolutoria, exigió en el deudor una voluntad deliberadamente contraria o rebelde al cumplimiento - Sentencias de 3 de junio de 1970 , 19 de diciembre de 1972 , 16 de enero de 1975 , 16 de mayo de 1978 , 16 de noviembre de 1979 , 28 de febrero de 1980 , 11 de octubre de 1982 , 7 de febrero y 7 de marzo de 1983 , 21 de febrero y 23 de septiembre de 1986 , entre otras muchas-.

Sin embargo, la necesidad de una rebeldía deliberada para alcanzar el triunfo de la acción resolutoria terminó pareciendo excesiva, pues, de hecho, vinculaba el remedio a un incumplimiento doloso o intencionado - Sentencia de 4 de abril de 1991 -.

Por ello, en algunas sentencias se consideró que la rebeldía del deudor quedaba demostrada por el mismo incumplimiento y por la falta de prueba de la concurrencia de factores impeditivos no imputables - Sentencias de 29 de abril y 19 de junio de 1.985 y 4 de marzo de 1.986 -. En otras se sustituyó la exigencia de la rebeldía por una voluntad obstativa al cumplimiento - Sentencias de 26 de enero de 1980 , 20 de noviembre de 1984 , 25 de octubre de 1988 , 13 de octubre de 1989 - o la frustración del fin del contrato -Sentencias de 12 de mayo de 1988 , 5 de junio de 1989 - o, simplemente, la gravedad del incumplimiento -Sentencias 122/2004, de 27 de febrero , y 416/2004 , de 13 de mayo-, lo que generaba la lógica dificultad de identificarla o medirla en cada caso.

En su natural evolución, la jurisprudencia - Sentencias 366/2008, de 19 de mayo , 35/2012, de 14 de febrero , 162/2012, de 29 de marzo , entre otras muchas- ha precisado últimamente que, para reconocerle fuerza resolutoria, el incumplimiento, además de no excusable, ha de ser esencial, ya porque la estricta observancia de la obligación forme parte de lo pactado en el contrato -lo que constituye un reconocimiento de la potencialidad normativa creadora de los contratantes y de la fuerza vinculante de la ' lex privata ' por ellos creada-; ya porque el incumplimiento prive sustancialmente a la parte perjudicada de aquello que tenía derecho a esperar de acuerdo con el contrato , a menos que la otra parte no hubiera previsto ni podido prever razonablemente tal resultado; ya porque, siendo intencional el comportamiento del deudor, la parte perjudicada creyese razonablemente que no podía confiar en un cumplimiento futuro'.

Así pues, desde consideraciones más subjetivas -la voluntad deliberadamente rebelde del deudor o la voluntad obstativa-, se pasó a otras más objetivables, como la gravedad del incumplimiento, para culminar en el examen de la frustración del fin del contrato para el acreedor, aunque con el matiz de la inexcusabilidad del incumplimiento del deudor.

OCTAVO.-Abundan en el último posicionamiento jurisprudencial las más recientes Sentencias del Tribunal Supremo.

Como más representativas podemos citar las siguientes:

La Sentencia de 21 de julio de 2.014 parece acabar con el calificativo de definitivo o irreversible como único que podría justificar la resolución, diciendo al respecto: 'La cuestión está mal planteada. No se trata de un incumplimiento 'definitivo' sino de un incumplimiento. En el contrato se fijan una serie de estipulaciones al amparo del principio de autonomía de la voluntad que proclama el artículo 1.255 del Código civil Todas ellas deben cumplirse conforme al principio pacta sunt servanda y a la lex contractus, artículo 1091, y a la necessitas de la obligación, artículo 1256. No puede distinguirse si es 'definitivo' cuando simplemente no se cumple una estipulación.

Mantener lo contrario, como se insiste en el desarrollo del motivo, no sería otra cosa que dejar el cumplimiento al arbitrio de una de las partes'.

Y termina diciendo que 'de acuerdo con la doctrina de esta Sala en relación al incumplimiento esencial ( Sentencia del Tribunal Supremo 18 de noviembre de 2013, núm. 638/2013 ), éste no puede excluirse por el hecho de que la prestación, que ya resulta modificada, sea aún posible en parte del objeto contractual proyectado, sino porque dicho incumplimiento determine la frustración de la finalidad contractual que fue determinante en la celebración del contrato'.

En la Sentencia de 1 de abril de 2.014, el Tribunal Supremo recuerda que 'la jurisprudencia más reciente (por ejemplo, Sentencias del Tribunal Supremo de 14 de junio de 2011 , 21 de marzo de 2012 , y 25 de octubre de 2013 ) viene interpretando la norma general en materia de resolución de obligaciones recíprocas ( artículo 1.124 del Código Civil ) en el sentido de que el incumplimiento que constituye su presupuesto ha de ser grave o sustancial, lo que no supone una tenaz y persistente resistencia renuente al cumplimiento pero sí que origine la frustración del fin del contrato, esto es, que se malogren las legítimas aspiraciones de la contraparte, cosa que ocurre, en los términos de los Principios de Unidroit (art. 7.3.1 [2.b]), cuando se «priva sustancialmente» al contratante, en este caso al comprador, «de lo que tenía derecho a esperar en virtud del contrato», encontrándose sin duda entre las lógicas expectativas del comprador el recibir la cosa en el tiempo, lugar y forma que se hubieran estipulado y en condiciones para ser usada conforme a su naturaleza, pues, no en vano, la de entrega constituye la obligación esencial y más característica de la compraventa para el vendedor ( artículo 1.461 del Código Civil , en relación con el artículo 1.445 del Código Civil ).

La Sentencia de 20 de febrero 2.014 explica qué ha de entenderse por frustración del fin del contrato, concepto que 'a veces se expresa con otras fórmulas, como la frustración de las legítimas expectativas o aspiraciones o la quiebra de la finalidad económica o frustración del fin práctico ( Sentencias 19 de noviembre de 1990 , 21 de febrero de 1991 , 15 de junio y 2 de octubre de 1995 )'.

Pues bien, 'tales criterios para la determinación de la entidad o esencialidad del incumplimiento han sido resumidos por autorizada doctrina señalando varios parámetros, como la importancia para la economía de los interesados, la entidad del incumplimiento como obstáculo para impedir la satisfacción o para provocar la frustración, que ha de predicarse del fin o fin práctico del contrato, a lo que equivale la llamada 'quiebra de la finalidad económica'. Pero, en definitiva, ha de tratarse de un incumplimiento esencial, caracterizado por producir una insatisfacción de las expectativas o generar la frustración del fin'. ( Sentencia del Tribunal Supremo, de 10 de Noviembre del 2011 ).

Y, por último, la Sentencia de 23 de mayo de 2.014 aporta una esclarecedora distinción según que el incumplimiento afecte a la propia programación contenida en el contrato -prestación diversa- o a la realización o ejecución del mismo -prestación defectuosa-.

En tal sentido, declara que 'en el ámbito del incumplimiento por ejecución de una prestación defectuosa en una relación sinalagmática, como la del presente caso, el efecto resolutorio se proyecta de un modo excepcional, conforme a la prestación programada, cuando la gravedad observada refiera el incumplimiento de una obligación principal, la realización de una prestación diferente a la prevista (aliud pro alio) y, en su caso, el incumplimiento de condiciones o deberes contratados expresamente previstos con dichos efectos. Fuera de estos supuestos, de un claro desajuste o quiebra del plano de la prestación programada, la transcendencia resolutoria que se deriva de la prestación defectuosa, en orden a su falta de utilidad o inidoneidad para el fin o la función que le era natural o se le había destinado, corresponde, mas bien, al plano satisfactivo del cumplimiento que le es propio al presupuesto causal que informa al régimen de aplicación del incumplimiento esencial, particularmente a la valoración o ponderación de la idoneidad de resultados, beneficios o utilidades que legítimamente cabe esperar de la naturaleza y características del contrato celebrado; de suerte que su inidoneidad o falta de utilidad comporte la frustración del mismo.

En consecuencia, tal y como hace la sentencia de Primera Instancia, la calificación del incumplimiento esencial, como fundamento del efecto resolutorio del contrato, no puede inferirse directamente del mero desajuste del programa de prestación, sino que es necesario valorar si las deficiencias observadas determinan la falta de utilidad o idoneidad del objeto para el uso que debía ser destinado, conforme a la naturaleza del contrato celebrado'.

NOVENO.-Tan extensa cita jurisprudencial la ha estimado precisa este Tribunal para poder enfocar correctamente el caso enjuiciado.

Y, a tal respecto, la primera afirmación que puede realizarse es que el incumplimiento atribuido a la demandada es plenamente imputable a la misma, y en modo alguno excusable. Fue ella la que decidió, por razones comerciales como explicó su representante legal en juicio, dividir el local. Pero, de las distintas posibilidades que había, lo hizo de una forma que lo convertía en ilegal, por exceso en las entreplantas de los locales de las esquinas, y no sometió tal división a la obtención de licencia, que desde luego, con esa división, habría sido denegada.

Ello motivó que el Ayuntamiento denegara, al menos por un período de tiempo importante, la licencia de implantación de activad que solicitaban los adquirentes, y entre ellos, los demandante.

Tal razón es ya visible en los documentos 8 y 9 de la demanda, en los que se contienen la denegación de la licencia por que se tiene que acreditar el cumplimiento, en la división, de las limitaciones de superficie de las entreplantas (penúltimo párrafo del documento nº 8), y la contestación a la consulta sobre uso y actividad del local adquirido, en cuanto se tiene que justificar la adecuación urbanística (punto 3 del documento 9).

También esta problemática, surgida de la división realizada por la demandada, se expone de manera reiterada en las actas de la Comunidad de propietarios de locales, y es puesta de manifiesto por todos los que declararon en juicio, cuya divergencia no es tanto cuál sea el origen del problema sino la solución que cada uno sustenta.

Por otro lado, la realidad de la situación es que los demandantes, que adquirieron el local en el año 2.006, no han podido usarlo de manera legal, viéndose abocados a solicitar, tras lo que parece el cambio de criterio municipal (tema sobre el que luego profundizaremos), una licencia de incierta concesión, o a litigar ante la jurisdicción contencioso-administrativa si no lograsen la concesión.

Justamente este es el punto crucial que, a juicio de esta Sala, justifica la resolución de la venta: los demandantes adquirieron un local en la idea, porque así cabía inferirla, de que podía ser usado de inmediato, por cuanto sobre la obtención de las preceptivas licencias no debería haber problema alguno. Sin embargo, acaban recibiendo más que el local una situación problemática, si no litigiosa, y ello por causa imputable enteramente a su vendedora.

Con esa situación, no se cumple por ésta la entrega de la posesión pacífica ( artículo 1.471.1º del Código Civil ) que incluye, cuando la cosa es apta para ello, la de la entrega de la posesión útil ( artículo 1.258 del mismo Código ).

DECIMO.-Las razones dadas por la demandada en su recurso no son en modo alguno suficientes para destruir el ejercicio de la acción resolutoria.

En el motivo primero, que es donde en realidad se concentran las alegaciones sobre la improcedencia de la resolución, se pueden advertir los siguientes argumentos:

a) El informe del Ayuntamiento de 2 de septiembre de 2.011 revelaría que ahora los demandantes están en situación de obtener la licencia, y de hecho, dos titulares de sendos locales la han conseguido, lo que demuestra que el Ayuntamiento ha rectificado su criterio.

b) La licencia de segregación no era obligatoria.

c) En cualquier caso el local F, adquirido por los demandantes, cumpliría la normativa urbanística.

Todo lo demás que en este motivo se expone, no es sino reiteración de esos argumentos.

DECIMOPRIMERO.-El informe del Ayuntamiento a que se refiere la recurrente (unido al folio 428 de los autos), pone de relieve: 1º que no consta solicitud de licencia para la división del edificio (en la contestación ya se admitía por la demandada no haberla solicitado); 2º que tal solicitud y licencia es necesaria 'a efectos de mantener el parámetro urbanístico aplicado en la licencia original única de Nueva Planta (expte. NUM001 ) y que se corresponde con el artículo 6.6.15.6 de las Normas Urbanísticas del PGOUM 97', y 3º que esa licencia se puede solicitar 'de manera conjunta y previa', esto es, por todos los propietarios actuando de consuno, o 'bien mediante las solicitudes individuales de licencia para cada local de manera que su configuración no incumpla el parámetro general aplicado'.

Pues bien, de tal informe, no se pueden obtener las consecuencias que postula la recurrente, por dos razones:

1ª Porque esa pretendida rectificación de criterio, de haberse producido, es posterior al momento en que ha de enjuiciarse el caso:

a) desde el punto de vista sustantivo la resolución es una facultad del acreedor perjudicado que se puede ejercitar extrajudicialmente, de manera que, en caso de conflicto, el Juez se limita a comprobar, en una sentencia que en este aspecto es meramente declarativa, si está bien hecha o no. Para ello, tiene que atender a la situación existente al tiempo de ejercitar la facultad resolutoria.

b) desde el punto de vista procesal, por efecto de la litispendencia, es a la fecha de la interposición de la demanda a la que ha de atenderse, de manera que los cambios posteriores al inicio de la litispendencia, son inexaminables ( artículo 413 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ).

En este caso, al haberse ejercitado la facultad resolutoria en la demanda (pues no ha habido requerimiento extrajudicial), ambas fechas coinciden.

2ª Porque no se ha demostrado por la demandada que se hayan eliminado los excesos de superficie de entreplantas que impiden la legalización de la división, y consiguientemente impiden la obtención de licencias, de manera que al solicitarse las nuevas licencias, en las que a la vez se ha de comprobar cómo se ha hecho la división, se encontrarán, muy previsiblemente, los solicitantes con el mismo obstáculo.

Esto es lo que cabe extraer de ese documento.

DECIMOSEGUNDO.-Las dos licencias otorgadas por el Ayuntamiento no hacen sino revelar esa situación.

Así, la que consiguió HERGESA INMOBILIARIA S.A., se obtuvo porque no se comprobó la división efectuada, sino que el Ayuntamiento, por la razón que fuera, la tomó como actuación en el local único, ('único local en planta baja', se dice en el informe del folio 429), y se refería en su solicitud a la mera realización de obras exteriores (modificación del cerramiento de fachada) e instalación de un equipo de climatización en cubierta (informe obrante al folio 429), por lo que no tenía que tenerse en cuenta si había habido o no división del Local. Además de igual forma se insiste por el propio Ayuntamiento que, aunque hoy haya una división del local original en locales menores, esa división está 'sin licencia que ampare su configuración' (folio 431).

La licencia reconocida en favor de Doña Guadalupe , tras una primera denegación o archivo (Acuerdo de 18 de noviembre de 2.008), se tramita como legalización de obras ya realizadas, según se deduce de la copia del expediente remitido por el Ayuntamiento en fase de prueba, y en todo caso, debió tal solicitante esperar desde el año 2008 en que pidió la licencia hasta el 2.011 para obtenerla.

Así pues, estas concesiones no son demostrativas de que se hayan despejado los problemas para obtener los demandantes su licencia, y, por lo demás, son hechos ocurridos con posterioridad a su declaración de resolución y del inicio del proceso.

DECIMOTERCERO.-Que no fuera necesaria licencia de 'segregación', tal y como la entrecomilla la apelante, no significa que no haya incumplimiento.

Se trae aquí nuevamente la diatriba sobre la diferencia entre segregar y dividir, mas tal discusión en nada empece a que sea necesaria en todo caso la licencia para dividir el local único en siete locales, y. sobre todo, en nada quita que la concreta división que se hizo generó un problema que aún no está definitivamente resuelto.

DECIMOCUARTO.-Cuando la recurrente alega que el local F cumple la normativa urbanística, realiza una afirmación que es fruto de una consideración aislada y que no tiene en cuenta lo que el Ayuntamiento ha exigido a los demandantes.

En efecto, el local, al carecer de entreplanta, en sí mismo considerado cumpliría con la normativa en cuestión, porque sencillamente no le sería aplicable al no tener aquel elemento.

Pero para obtener la licencia es preciso que, previamente o a la vez se demuestre que la división realizada cumple esa normativa (informe obrante al folio 428), y lo demostrado en este proceso es que tal normativa no se cumple.

DECIMOQUINTO.-En resumen, de todo cuanto se lleva dicho podemos concluir en las siguientes apreciaciones:

1ª La situación descrita es fruto de la actuación de la demandada, que, sin licencia, hizo un división que resultó ilegal.

2ª El local adquirido por los demandantes, por su propia naturaleza, es un bien del que se espera obtener un rendimiento, bien explotándolo directamente como base de un negocio, bien alquilándolo. Y, en todo caso, aunque la compra fuera o no con propósito inversor, la carencia de licencia y los obstáculos para obtenerla, le privan de todo valor.

3ª La situación creada, haya cambiado o no el Ayuntamiento su criterio, es cuando menos confusa e incierta para los adquirentes del local, de modo que no se ha cumplido el deber de entrega pacífica y útil del objeto vendido, no siendo exigible a los compradores que efectúen obras ilegales, con la esperanza de su posterior legalización, o que se hayan de embarcar en procesos de impugnación de denegaciones municipales, pues no se adquirió un local problemático, sino lo que aparecía como un local plenamente legalizado, y en esa idea se pagó el precio correspondiente.

4ª Ello se ha traducido que, cuando menos hasta el momento de interponer la demanda (donde por primera vez se explicita la voluntad resolutoria) el local no haya podido ser utilizado en la forma en que ha de serlo: legal y pacíficamente.

Por ello, la resolución del Tribunal está bien acordada.

DECIMOSEXTO.-El resto del recurso de la demandada, en cuanto ataca la resolución, que se ha declarado bien hecha en la sentencia de primera instancia, se sale de la cuestión de debate.

Así, nada se ha de considerar sobre la posible existencia de vicios ocultos, ni sobre la caducidad de las acciones redhibitoria o quanti minoris que son el efecto propio que reconoce en tal caso el Código Civil, por cuanto tales acciones no están ejercitadas. Lo único determinante es comprobar si hay base o no para la resolución, única acción ejercitada. Por ello, el motivo segundo se desestima.

Tampoco tiene nada que ver con el supuesto enjuiciado la mayor o menor cabida del local, tema que no se erige en causa petendi de la demanda, ni la adquisición a cuerpo cierto puede purgar el incumplimiento del vendedor en su deber de entrega legal, útil y pacífica. Por ello, también es desestimable el motivo tercero.

DECIMOSEPTIMO.-Por último, impugna la demandada la apreciación de daños y prejuicios que se han reconocido la sentencia de primera instancia.

En el motivo cuarto expone, por un lado, que la devolución del precio se ha considerado por la Juez de Primera Instancia como un daño indemnizable, cuando no se solicita así en la demanda; por otro, considera que los intereses y gastos derivados de los préstamos hipotecarios que solicitaron y obtuvieron los compradores no son consecuencia de la conducta de la vendedora y no deben serle impuestos.

A estos dos extremos se ha de referir esta sentencia, pues aunque en el motivo de manera vaga e imprecisa se dice que los daños que la Juez ha considerado no han sido probados, o se remita en un todo a la contestación, no es propiamente un motivo o razón de apelación, al no exponerse los argumentos por los que discrepa de la sentencia recurrida, actuando por tanto la apelante de modo contrario al exigido en el artículo 458.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

DECIMOCTAVO.-La primera de las alegaciones es absolutamente intrascendente.

Declarada bien hecha la resolución, procede la restitución recíproca de las prestaciones que se hayan ejecutado, y por tanto la vendedora está obligada a devolver el precio, con sus intereses.

Por lo demás, en el apartado a) del suplico de la demanda se contiene una expresa petición al respecto.

DECIMONOVENO.-La indemnización de perjuicios, derivada de la responsabilidad contractual por incumplimiento, está regida por el principio de la restitutio in integrum, de modo que tiende a que el perjudicado quede en la misma posición que tendría si no se hubiera celebrado el contrato.

Por ello, son un perjuicio indemnizable los gastos derivados de la financiación a que haya tenido que recurrir el comprador, siempre que se demuestre que lo obtenido por esa vía no tenía otro fin que el abono del precio.

Esta prueba, en este caso, es indudable, y basta comprobar los cheques bancarios mediante los que se pagó la parte más sustancial del precio (aportados por la propia demandada, folios 376 y 377), además de los informes remitidos por las correspondientes entidades bancarias.

El daño es imputable a la demandada vendedora, pues es un gasto que es previsible en el mismo momento de constituir la obligación, al ser consciente la demandada que los demandantes obtenían el dinero preciso para pagar el precio total a través de préstamos hipotecarios, de manera que, aunque se considerase incumplidora de buena fe a la vendedora, respondería de tales gastos, conforme al artículo 1.107 del Código Civil .

VIGESIMO.-La impugnación de la sentencia por los demandantes (y no mera petición de rectificación de un error, como indebidamente sostuvieron en el otrosí de su escrito de oposición al recurso) se ciñe a la imposición de las costas de primera instancia, pues entienden que lo desestimado en la sentencia es mínimo en relación a lo concedido.

Aluden así a la conocida doctrina de la estimación sustancial de la demanda como equivalente a la estimación íntegra a efectos de imposición de costas, conforme al principio del vencimiento.

VIGESIMOPRIMERO.-Pues bien, el alcance de la estimación sustancial fue objeto de especial atención por nuestra parte en la Sentencia de esta Sección de 11 de febrero de 2.013 , cuyo contenido seguimos a continuación.

Para centrar el tema, 'y como inicial punto de partida, ha de recordarse que la Ley de Enjuiciamiento Civil, en su vigente artículo 394 que sigue el precedente del artículo 523 de la anterior Ley , establece en la materia el principio del vencimiento, conforme al cual las costas se imponen 'a la parte que haya visto rechazadas todas sus pretensiones', principio que únicamente excepciona la Ley en los casos en que quepa apreciar dudas de hecho o de derecho, ensayando una definición de esta última categoría. Consiguientemente, si la estimación o desestimación es parcial, no hay imposición de costas, con otra excepción: la apreciación de temeridad en un litigante, en cuyo caso a éste se le imponen.

Ahora bien, este esquema, aparentemente claro y coherente, no despeja la duda sobre qué haya de entenderse por acogimiento íntegro o total para aplicar el principio del vencimiento, o dicho de otro modo, y desde otro punto de vista, no soluciona aquellos supuestos fronterizos en que no resalta con evidencia si se ha producido una satisfacción total de una de las partes o no. El tema tiene su importancia y trascendencia, pues por mucho que el principio del vencimiento sea un criterio meramente objetivo que prescinde de la consideración de la posición que ante el tema litigioso han adoptado las partes, no puede renunciarse a una interpretación conforme a la equidad, en su función de moderación del ius strictum ( artículo 3.2 del Código Civil ) que evite que de la rígida aplicación de la norma general al caso singular resulte una injusticia manifiesta'.

'Para solucionar esta problemática, se ha acuñado ya la denominada doctrina de la estimación sustancial, que la equipara a la estimación esencial o total ( Sentencias del Tribunal Supremo de 12 de julio de 1.999 , 21 de octubre del 2.003 , 8 de junio del 2004 y 20 de octubre del 2005 , entre otras).

Se trata, en suma, de perfilar y acotar el concepto de estimación o acogimiento íntegro de la pretensión o de la oposición, dotándolo de unas reglas tan seguras cuando menos a las que presiden la regla del vencimiento objetivo, pues en modo alguno sería ajustado a Derecho quebrar el principio de seguridad jurídica que late y anima a la regulación contenida en el artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil '.

'El Tribunal Supremo no ha elaborado, sin embargo, una doctrina completa al respecto, limitándose a señalar la finalidad y rasgos más importantes de la estimación sustancial. Así en la Sentencia de 21 de octubre del 2.003 , declara que 'para la aplicación del principio general del vencimiento ha de considerarse que el ajuste del fallo a lo pedido no ha de ser literal sino sustancial, de modo que, si se entendiera que la desviación en aspectos meramente accesorios debería excluir la condena en costas, ello sería contrario a la equidad, como justicia del caso concreto, al determinar que tuvo necesidad de pagar una parte de las costas quién se vio obligado a seguir un proceso para ser realizado su derecho'.

'Combinada esta jurisprudencia con la interpretación del artículo 394 de la Ley procesal , se puede explicitar y desarrollar la doctrina del acogimiento esencial.

Tal doctrina ha de partir de las siguientes ideas: 1º La aplicación del principio del vencimiento (enunciado con la frase latina 'victus victoris'), proclamado en el artículo en el 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, toma por referencia no la aceptación de la pretensión, sino el rechazo de la misma; esto es, penaliza, o más exactamente responsabiliza del pago de las costas a aquella parte cuya postura en el proceso se ha revelado totalmente infundada. 2º Dentro del principio del vencimiento, con la consecuencia de imposición de costas, se hallan los supuestos de estimación o acogimiento sustancial de la demanda, lo que ha sido admitido por el Tribunal Supremo que 'ha considerado estimación total de la demanda cuando se han acogido 'en lo principal' los pedimentos de la demanda ( Sentencia del Tribunal Supremo de 12 de julio de 1.999 ). 3º La razón fundamental y última de esta doctrina está en la idea de que 'el proceso no debe ocasionar un perjuicio patrimonial a la parte a quien en el mismo se le ha reconocido su derecho' ( Sentencia del Tribunal Supremo de 1 de marzo del 2.000 ). 4º Cuando, reconociéndose el derecho del demandante que es frontalmente negado en su propio concepto por el demandado, existe una diferencia mínima o ínfima entre la cantidad pretendida y la reconocida, no significa la repulsa, ni siquiera parcial de la demanda, pues, 'sólo desde una perspectiva absolutamente formalista puede entenderse en tal caso no estimada la demanda, mas si se atiende al núcleo de la pretensión deducida por el demandante, se comprobará que ésta es acogida. Pero además, si en este caso los demandados sólo se hubieran limitado a discutir la importancia de la indemnización podría tener su tesis sobre las costas alguna probabilidad de éxito, mas no cuando han hecho preciso el proceso para la satisfacción del derecho del demandante. Además, la no imposición de costas que se pretende no cumpliría el fin de reparación que la acción ejercitada y estimada tiene' ( Sentencia de 29 de octubre del 2.002 ). De ahí que, a título de ejemplo, se haya considerado que existe estimación sustancial cuando no se estima la petición del interés del 20% cuando se acciona en base a un contrato de seguro, o cuando la discrepancia entre los solicitado y lo reconocido no ha sido el propio derecho del actor sino su estricta significación económica, cuando se trata de daños morales, por esencia inconmensurables.

Y concluíamos diciendo que 'la referida doctrina se puede recapitular señalando que existirá acogimiento sustancial de la demanda: 1º cuando la oposición sea rechazada, mostrándose infundada; 2º siendo la diferencia entre lo pretendido y lo reconocido afectante a un elemento accesorio (caso de los intereses), o debido a una discrepancia de criterio valorativo afectante a bienes jurídicos no mensurables por su valor de cambio o mercado y no venga predeterminado por una norma jurídica (caso de los daños morales) o, en fin, cuando la diferencia sea de escasísima significación en el debate procesal; 3º, de modo que se revele que la judicialización del conflicto es imputable a la demandada, en cuanto centró el debate en la negación de la propia obligación, siendo así que ésta existía, abarcaba lo principalmente pretendido y únicamente en un extremo no significativo, que, en puridad, no aparezca ni siquiera discutido por la demandante, se reduce lo peticionado'.

Prosiguiendo esta línea, en las Sentencias de esta Sección de 19 de febrero de 2.014 y 19 de diciembre de 2.013 exponíamos que 'si se profundiza en esa doctrina, se aprecia con toda facilidad que la discrepancia que admite la estimación sustancial está, bien en la cantidad objeto de condena, respecto de la peticionada, bien en extremos escasamente significativos o accesorios, en el sentido de no haber sido, ni en todo ni en parte, materia de efectiva contestación o contradicción, más allá de la que cubre la petición del demandado de desestimación de la totalidad de la demanda.

En cambio, la estimación sustancial no se produce cuando el órgano judicial rechaza alguno de los conceptos que constituyen la causa petendi de la reclamación, pues para que tal doctrina entre en juego se requiere que la discrepancia entre lo solicitado y lo reconocido sea meramente cuantitativa, por no haber sido posible fijar de antemano con exactitud la importancia de la reclamación, lo que no es asimilable al supuesto en que exista una diferencia cualitativa'.

Por ello, en este caso no hay estimación sustancial. La Juez de Primera Instancia desestima distintos capítulos que conforman la pretensión indemnizatoria, de manera que no hay un simple ajuste de cantidades, sino rechazo de conceptos que integran la causa de pedir.

VIGESIMOSEGUNDO.-Las costas de cada uno de los recursos de apelación son de preceptiva imposición a cada apelante ( artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ).

No concurren las serias dudas de hecho o de derecho a que, de modo sintético, alude la demandada al final de su escrito de recurso, cuando la prueba, correctamente analizada por la Juez revela que se entregó la cosa vendida sin poder ser utilizada, situación en la que estaba cuando se ejercitó la acción resolutoria.

VIGESIMOTERCERO.-En materia de recursos, conforme a las disposiciones de la vigente Ley de Enjuiciamiento Civil, reformada por Ley 37/2011, de 10 de octubre se informará que cabe el recurso de casación, siempre que aquél se apoye inexcusablemente en el motivo definido en el artículo 477.2.3 º. Sólo si se interpone el recurso de casación podría a su vez interponerse el de infracción procesal (Disposición Final 16ª).

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la Autoridad que nos confiere la Constitución de la Nación Española,

Fallo

Que debemos desestimar y desestimamos el recurso de apelación interpuesto por PROMOCIONES DE CONJUNTOS RESIDENCIALES, S.A. así como la impugnación formulada por Dª Delia , D. Hilario Y Dª Macarena contra la sentencia dictada el 28 de Diciembre de 2012 por la Magistrada del Juzgado de Primera Instancia nº 61 de Madrid en el procedimiento Ordinario nº 1355/10, a que este rollo se contrae, resolución que confirmamos.

Imponemos a cada apelante las costas causadas en esta segunda instancia por la interposición y tramitación de su respectivo recurso de apelación, sea con carácter principal sea por impugnación.

La desestimación del recurso determina la pérdida del depósito constituido, de conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica 6/1985 de 1 de julio, del Poder Judicial , introducida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva oficina judicial.

Contra esta sentencia cabe interponer, en las condiciones expuestas en el último fundamento de derecho de la presente resolución, recurso de casación y, en su caso, de infracción procesal, conforme a lo dispuesto en el artículo 477.2.3º de la Ley de Enjuiciamiento Civil , el cual habrá de ser interpuesto por escrito a presentar en el plazo de veinte días ante este mismo Tribunal, que habrá de cumplir las exigencias previstas en el artículo 481 de dicho Texto legal, previa constitución , en su caso, del depósito para recurrir previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial , debiendo ser consignado el mismo en la cuenta de depósitos y consignaciones de esta Sección, abierta en Banco de Santander Oficina Nº 6114 sita en la calle Ferraz nº 43, 28008 Madrid, con el número de cuenta 2579-0000-00-0477-13, bajo apercibimiento de no admitir a trámite el recurso formulado.

Una vez firme la presente, devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, acompañados de testimonio de esta resolución, para su cumplimiento y ejecución.

Así, por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándosele publicidad en legal forma y expidiéndose certificación literal de la misma para su unión al rollo. Doy fe