Sentencia Civil Nº 512/2016, Audiencia Provincial de Malaga, Sección 6, Rec 886/2013 de 13 de Julio de 2016

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MÁLAGA. SECCIÓN SEXTA.

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº DOS DE TORROX.

JUICIO ORDINARIO Nº 65 DE 2010.

ROLLO DE APELACIÓN CIVIL Nº 886 DE 2013.

SENTENCIA Nº 512/16

Iltmos. Sres.

Presidente

Don Antonio Alcalá Navarro

Magistradas

Doña Soledad Jurado Rodríguez

Doña Nuria Auxiliadora Orellana Cano

En la ciudad de Málaga, a trece de julio de 2016.

Vistos en grado de apelación, ante la Sección Sexta de esta Audiencia Provincial, los autos de juicio ordinario número 65 de 2010 procedentes del Juzgado de Primera Instancia número Dos de Torrox, sobre contrato de compraventa de vivienda en construcción, seguidos a instancia de Residencial Benyamina S.L. representada en el recurso por el Procurador Don Pedro Ángel León Fernández y defendida por el Abogado Don David Navarro Rabaneda, contra Doña Concepción y contra Don Benigno representados en el recurso por la Procuradora Doña María del Rocío Ruiz Pérez y defendidos por el Letrado Don Fernando López Linares, pendientes ante esta Audiencia en virtud de recurso de apelación interpuesto por los demandados referidos contra la sentencia dictada en el citado juicio.

Antecedentes

PRIMERO.-El Juzgado de Primera Instancia número Dos de Torrox dictó sentencia de fecha 31 de enero de 2013 en el juicio ordinario número 65 de 2010 del que este rollo dimana cuya parte dispositiva dice así : 'FALLO: Que estimando como estimo íntegramente la demanda formulada por el Procurador de los Tribunales Sr. León Fernández en nombre y representación de la mercantil ' Residencial Benyamina SL', debo CONDENAR Y CONDENO a Concepción y Benigno al cumplimiento exacto del contrato de compraventa suscrito en fecha 13 de septiembre de 2005 y por ello,se condena a la parte demandada al otorgamiento de la escritura pública de compraventa de la vivienda objeto del contrato privado suscrito entre 'Residencial Benyamina SL' y Dª Concepción y D. Benigno respecto de la vivienda nº NUM000 , con plaza de aparcamiento nº NUM000 situada bajo la vivienda descrita de la promoción denominada ' DIRECCION000 ' en término de Nerja ( Málaga) así como a que pague el precio que queda pendiente de 158.760 € , abonando dicha cantidad en efectivo, mediante subrogación de préstamo hipotecario que la promotora tiene con CAJAMAR, o por medio de financiación con otra entidad bancaria procediendo en ese caso a la cancelación por esta de la hipoteca que grava el inmueble, tal y como viene pactado y redactado en la cláusula segunda del contrato , a cuyo contenido habrá de estarse ; condenando igualmente al demandado al pago de 11.113,20 € que se corresponde al IVA de la cantidad pendiente de pago o en su defecto al pago del IVA al tipo correspondiente a la fecha de elevación a publico., igualmente al pago de intereses legales correspondiente de conformidad con el párrafo último de la Condición General Octava , anexa al contrato de compraventa, y ello desde la fecha de la incomparecencia a la firma de escritura publica de compraventa, esto es, el 20 de julio de 2009 y asumiendo los gastos notariales y registrales de dichas escrituras, al pago de las cuotas de IBI que devengue la mencionada vivienda desde el día 20 de julio de 2009 hasta la fecha en que se produzca la efectiva escrituración publica Procede también en todo caso condenar al demandado al abono de las costas causadas.

Por otra parte debo desestimar la reconvención opuesta por la parte demandada frente a la actora, sin que proceda declarar la nulidad interesada, absolviendo a la misma de todas las pretensiones formuladas en su contra e imponiendo a la parte demandada, las costas causadas por la reconvención. '

SEGUNDO.-Contra la expresada sentencia interpuso, en tiempo y forma, recurso de apelación la parte demandada y actora de reconvención, el cual fue admitido a trámite y su fundamentación impugnada de contrario, remitiéndose los autos a esta Audiencia, donde al no haberse propuesto prueba ni estimarse necesaria la celebración de vista, previa deliberación de la Sala, que tuvo lugar el día 22 de junio de 2016, quedaron las actuaciones conclusas para sentencia.

TERCERO.-En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales, siendo ponente el Ilmo. Sr. D. Antonio Alcalá Navarro.

Fundamentos

PRIMERO.- Solicita la parte recurrente la revocación de la sentencia apelada y el dictado de otra que desestime la demanda y estime íntegramente la reconvención, alegando en apoyo de su petición incumplimiento contractual que justificaría ampliamente la posición de la parte recurrente, pues ha quedado acreditado sobradamente que la demandante no sólo no ha obtenido la licencia de apertura de la piscina sino que ni siquiera la ha solicitado, y que dicha licencia no se obtiene hasta septiembre de 2011 y ello porque hizo la gestión la Comunidad de Propietarios, habiendo quedado igualmente debidamente probado que la vivienda objeto de la compraventa al mes de noviembre de 2009, casi un año después de cumplida la fecha de entrega, diciembre 2008, después incluso de presentada la demanda, no tenía posibilidad de contar con suministro de agua potable por motivos achacables exclusivamente a la promotora como eran los graves defectos consistentes en que las instalaciones de abastecimiento y saneamiento no cumplían la normativa, no siendo estimados estos argumentos en la anterior instancia porque la Juez, que ya había dictado otras sentencias que tenían por objeto otras viviendas de esta misma promoción, todas ellas favorables a la promotora, redactó la presente sentencia por motivo de economía de trabajo sobre borradores anteriores, sin tener en cuenta que en este pleito se hacían alegaciones y se practicaron pruebas distintas a los anteriores. Nada dice la sentencia apelada respecto al incumplimiento de la obligación de constituir un aval en garantía de las cantidades entregadas a cuenta, alegado en el escrito de contestación y demanda reconvencional, por lo que los reitera en este recurso, quedando facultado el comprador a dar por resuelta la compraventa y ejecutar el aval. Lo mismo ocurre respecto a los intereses, entendiendo la recurrente que el pronunciamiento ha sido muy ambiguo, tan ambiguo como el petitum que de los mismos se hace en la demanda, y el pago del IBI, considerando que al no haber sido redactadas por ambas partes las condiciones generales del contrato, no puede tener validez la obligación que en las mismas se hace del pago de dicho impuesto, que grabará a quien ostenta la titularidad de la propiedad del inmueble que era la vendedora. Impugna igualmente la prueba practicada, concretamente la inadmisión del dictamen de un perito de designación judicial que intervino en un procedimiento contencioso-administrativo interpuesto por un tercero para la impugnación de la legalidad de la licencia de obras en base a la cual se construyeron las viviendas objeto de litis, impugnando la valoración que en la resolución recurrida hace de la testifical por los testigos propuestos de contrario, el arquitecto superior el arquitecto técnico de las obras, tiene un evidente interés que invalida su testimonio. Por último imputa a la Sentencia apelada de incongruencia omisiva, por no haber conocido de la acción de rescisión formulada de modo subsidiario por la demandada reconvencional, lo que achaca al hecho de que la Juez se ha basado en otras sentencias en las que no había reconvención, olvidándose de formular pronunciamiento sobre dicha acción.

SEGUNDO.- Esta Sala viene señalando para casos similares de resolución de contratos de compraventa de viviendas sobre planos, que es la acción ejercitada por el apelante, demandado reconviniente, que pretende acojamos en apelación, el parecer de evidencia incuestionable que las obligaciones recíprocas de las partes que surgen del contrato de compraventa son, a tenor de los artículos 1.445 , 1.461 y 1.500, todos ellos del Código Civil , la entrega de la cosa por el vendedor y el pago del precio por el comprador, quedando posibilitados los contratantes, en uso de la libertad de pacto consagrada en el artículo 1.255 del indicado Cuerpo legal , a establecer las obligaciones accesorias o complementarias que estimen conveniente a sus intereses, o sujetar el cumplimiento de sus obligaciones principales a términos o condiciones, exigiéndose para la viabilidad de la acción resolutoria, según reiterada doctrina jurisprudencial, conforme a lo dispuesto en el artículo 1124 del Código Civil , de la concurrencia de los siguientes requisitos: 1) La existencia de un vínculo contractual vigente entre quienes lo concertaron; 2) La reciprocidad en las prestaciones estipuladas en el mismo, así como su exigibilidad; 3) Que la parte demandada haya incumplido de forma grave las obligaciones que le incumbían, estando encomendada la apreciación de este comportamiento incumplidor al libre arbitrio judicial; 4) Que semejante resultado se haya producido como consecuencia de una conducta de éste que de modo indubitado, definitorio e irreparable lo origine, conducta que tradicionalmente se definía como deliberadamente rebelde; 5) Que no se trate de obligaciones que, estando incorporadas a un contrato, tenga puro carácter accesorio o complementario, con relación a las prestaciones y contraprestaciones que constituyan el objeto principal del contrato, y 6) Que el accionante no haya incumplido las obligaciones que le concernían contractualmente, salvo si ello ocurriera como consecuencia del incumplimiento anterior de su contratante, pues la conducta de este es lo que motiva el derecho resolutorio de su adversario y lo libera de su compromiso - TS 1ª SS de 21 de marzo de 1986 , 29 de febrero de 1988 , 28 de febrero de 1989 , 16 de abril de 1991 , 4 de junio de 1992 , 22 de marzo y 3 de junio de 1993 , 21 de marzo de 1994 , 27 de diciembre de 1995 , 16 de mayo y 30 de octubre de 1996 , entre otras muchas-, de manera que caso de producirse la resolución contractual se debe volver al estado jurídico preexistente, retornando al estado anterior, con reintegro por cada parte contratante de las cosas y valor de las prestaciones que aportaron por razón del contrato, o lo que es lo mismo, los efectos de la resolución contractual se producen'ex tunc'-T.S. 1ª S. de 10 de julio de 1998-, a todo lo cual debemos añadir como la resolución sólo puede solicitarla el que ha cumplido por su parte -TS 1ª SS. de 19 de febrero de 1969, 3 de junio de 1970, 5 de junio de 1981, 22 de marzo, 25 de junio y 22 de octubre de 1985, 17 y 31 de marzo, 14 de abril y 30 de junio de 1986, 3 de febrero de 1989, 20 de marzo y 20 de diciembre de 1993, 10 de enero y 9 de mayo de 1994, 24 de noviembre de 1995, 24 de septiembre de 1997 y 6 de febrero y 5 de julio de 1999-, debiendo entenderse que el problema del cumplimiento o incumplimiento es de orden fáctico - T.S. 1ª SS. de 12 de junio de 1986 y 8 de noviembre de 1997 -, resaltándose por la reciente jurisprudencia que la resolución a la que alude el artículo 1124 del Código Civil no requiere una actitud dolosa al incumplidor, bastando simplemente con que haya un incumplimiento inequívoco y persistente resistencia al cumplimiento, bastando con que al incumplidor pueda atribuírseles una conducta voluntaria obstativa al cumplimiento del contrato en los términos en que se pactó, siendo aconsejable la resolución cuando quede frustrado el fin económico-jurídico que implica el negocio de compraventa y las legítimas aspiraciones del interesado contratante, marcando el requerimiento practicado el momento en que nace la resolución -T.S. 1ª SS. de 7 de julio de 1987, 3 de octubre y 20 de diciembre de 1989, 21 de julio de 1990 y 15 de febrero, 11 de marzo, 7 de junio y 2 y 16 de julio de 1991 y 2 de junio de 1992-. Consideraciones éstas a las que hemos de añadir que los contratos de vivienda de los denominados sobre plano, son válidos, tratándose de verdaderas compraventas del artículo 1.445 del Código Civil , en los cuales el vendedor se obliga a entregar a los compradores unas viviendas terminadas a cambio de un precio cierto, siendo el objeto de estos contratos en el momento de contraerse la obligación un objeto futuro pues la vivienda aún debe ser construida, ejecutada y entregada por el vendedor; en este sentido el artículo 1.271 del Código Civil concede validez a las cosas futuras para ser objeto de contratación, permitiendo como objeto de contrato todas las cosas que no están fuera del comercio de los hombres, incluso las futuras. Se trata, por tanto, de una relación contractual con objeto futuro, pero no un objeto futuro indefinido amparado por el artículo 1.271 del Código Civil , ya que del artículo 1.091 del mismo texto legal se desprende que los contratos han de cumplirse a tenor de lo pactado y la compraventa de viviendas en construcción no es exactamente una compraventa de cosa futura incierta, sino de cosa futura determinada, por lo que siempre el vendedor-promotor ha de construir y entregar aquello a lo que se ha obligado y en las condiciones convenidas con respecto a lo pactado en el contrato. En tal sentido la Sentencia de Tribunal Supremo de 26 de mayo de 1994 destaca la especial naturaleza del objeto de este tipo de contrato -una vivienda- considerando que debe tratarse de'un espacio construido habitable y seguro, para servir adecuada y dignamente de morada a sus habitantes', por lo que la obligación de entrega implica que'la cosa que se vende esté perfectamente determinada e integrada con todos sus elementos necesarios para la utilidad y función con que se adquiere y ello, por tanto, estado físico como jurídico ha de ser conforme y coincidente con lo que se tuvo en cuenta al prestar el necesario consentimiento para otorgar el contrato de compra'. También señala la citada Sentencia que'la especialidad de la venta de viviendas de nueva construcción impone la mayor lealtad de los vendedores'. Asimismo el propio Código Civil exige la determinación de la fecha de la entrega. El artículo 1.271 C.C permite que sean objeto de contrato todas las cosas, aun las futuras, y debe entenderse como tales las que, si bien en el momento de la perfección no existen, las partes pactan sobre el contrato en la confianza de que llegará a tener existencia en un momento determinado, de ahí la importancia de la concreción de la fecha en la que ha de consumarse la obligación principal del contrato de compraventa para el vendedor, en este tipo de contratos.

TERCERO.- La Sentencia apelada desestima la demanda reconvencional por considerar en síntesis que no hubo un incumplimiento esencial imputable a la vendedora por entrega defectuosa del inmueble vendido ni de las zonas comunes, es mas, afirma que no consta ni siquiera meros defectos leves o la necesidad de realizar determinados repasos. Se argumenta en la citada resolución en los siguientes términos: 'no consta que los compradores giraran visita a la vivienda adquirida y por tal motivo no consta hoja de incidencias que sin duda hubiera arrojado luz sobre el estado de ésta, que por otro lado, es algo ordinario y ocurre en todas las promociones inmobiliarias y no puede determinar algo distinto al mero derecho del comprador a exige su reparación o subsanación desde el momento en que su mera existencia, que ni siquiera está probada, no supone incumplimiento contractual ni entrega de cosa defectuosa ni de cosa distinta a la comprada. Máxime cuando losvicios constructivos gravesse alegan por primera vez a la promotora en la comunicación sobre resolución de contrato remitida por el comprador al vendedor en fecha noviembre de 2009 (documento 11 de la actora). Y en cuanto a las zonas comunes, en concreto la licencia de apertura de la piscina, ninguna prueba se ha realizado al efecto, aunque resulta racional y obvio que la vivienda se finalice en la primera fase de la promoción y que las zonas comunes estén concluidas al finalizar toda la promoción. De la documental aportada por el demandado no puede extraerse que las obras de los elementos comunes no estuvieran terminadas, en todo caso que esté en trámite la licencia de apertura de la mencionada piscina (curiosamente el demandado solicita información al ayuntamiento sobre el expediente de apertura de la piscina en fecha 16 de julio de 2009), cuatro días antes de su comparecencia a la Notaría y en calidad de parte interesada en la promoción, igualmente solicita en idéntica calidad de parte interesada al Ayuntamiento con fecha 16 de noviembre de 2009 información sobre el motivo de retraso en la concesión de la licencia de primera ocupación, con fecha 23 de julio de 2009 solicita la empresa suministradora de agua de Nerja información sobre situación legal de la promoción y la posible contratación de los servicios de agua, cuando consta con fecha 20 de julio de 2009 en el acta de manifestación efectuada a instancia de la promotora que los compradores tienen a su disposición los boletines de agua y luz, petición que reitera con fecha 9 de octubre de 2009.' No parece que sea un hecho controvertido que la vivienda número NUM000 del conjunto NUM001 de la promoción ' DIRECCION000 ' y la plaza de garaje número NUM000 situada bajo la vivienda, fueran construidas y entregadas en el plazo pactado por las partes, de hecho, como hemos dicho en el fundamento de derecho anterior, lasgraves omisiones, según la alegación primera del escrito de recurso, son no haber obtenido la licencia de apertura de la piscina y no haber tenido posibilidad de contar con suministro de agua potable hasta casi un año después de cumplida la obligación de entrega, y, como bien objeta la parte actora al contestar al recurso, al llegar el momento de su entrega las viviendas se encontraban totalmente terminadas, habiendo obtenido la licencia con autorización administrativa legalmente exigible para entregarlas, y el sistema de suministro de agua y desagüe de aguas residuales se encontraban totalmente ejecutados y aprobados por el Ayuntamiento de Nerja, y que todas aquellas deficiencias alegadas por los técnicos del Ayuntamiento fueren subsanadas con anterioridad a la concesión de la licencia posibilitando la contratación de los servicios de suministros por parte de los compradores, y en cuanto a la piscina comunitaria no es un elemento esencial de la vivienda, y no sería óbice incluso haberla terminado con posterioridad, pero lo cierto es que la no obtención de la licencia de primera ocupación fue debida a un error u omisión del propio Ayuntamiento, y como se deduce del documento número cinco de la contestación a la demanda, firmado por el propio Alcalde, dicha Corporación inició de oficio la tramitación de la licencia de apertura de la piscina. A pesar de que en el Proyecto de Ejecución se estableciera que en las zonas comunes del mismo existiría una piscina, que de hecho existe, y que hubiese algún problema con los desagües de la Edificación, en modo alguno se acredita su carácter esencial justificativo de una resolución contractual y exoneración de la obligación de pago, sino, en todo caso, de una aminoración de precio o indemnización, no reclamadas en el presente procedimiento, y no consta que a la fecha se haya dictado resolución alguna por parte de éste u otro organismo anulando o dejando sin efecto la referida licencia. Por todo lo expuesto, no constando probado ni el interés especial y esencial por el comprador en el momento de la venta de la licencia de obra nueva de la piscina del conjunto inmobiliario, ni acreditada la existencia de un vicio en el proyecto o construcción respecto a la evacuación de las aguas fecales con consecuencias administrativas desfavorables para los compradores a la fecha, no existe causa o motivo para considerar que se haya producido un incumplimiento esencial que frustre las expectativas legitimas de compra que autorice la resolución contractual. Por el contrario constan cumplidas todas las obligaciones asumidas por la parte vendedora, autorizada, por ello a exigir el cumplimiento de lo estipulado, esto es, pago del precio total y otorgamiento de escritura pública, así como , en concepto de daños y perjuicios el importe de los intereses abonados por la actora desde la negativa al otorgamiento de escritura pública, así como aquellos que fueran devengando hasta la definitiva elevación a público de los contratos privados y al pago de los intereses devengados por las cantidades no abonadas desde el requerimiento extrajudicial, así como al pago impuesto de bienes inmuebles que corresponde al propietario del inmueble desde el día en que, conforme al contrato, debió acceder a la propiedad del mismo mediante el correspondiente otorgamiento de escritura pública de compraventa. Habiéndose alegado error en la valoración de la prueba, se ha de constatar si en la apreciación conjunta del material probatorio se ha comportado el juez 'a quo' de forma ilógica, arbitraria, contraria a las máximas de la experiencia o a las normas de la sana crítica. Esta Sala se ha pronunciado en reiteradas ocasiones sobre la valoración de la prueba en la segunda instancia, manteniendo que, en principio, debe primar la realizada al efecto por el juzgador de la primera instancia al estar dotada de la suficiente objetividad e imparcialidad de la que carecen las partes a defender particulares intereses, facultad esta que si bien sustraída las partes litigantes, en cambio sí se les atribuye la aportación de los medios probatorios que queden autorizados por la ley en observancia de los principios dispositivo y de aportación de parte, como recogen entre otras las sentencias de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 23 de septiembre de 1996 y 7 de octubre de 1997 , sin que ello signifique que ante el planteamiento de un recurso de apelación interpuesto por una de las partes litigantes, el tribunal de la segunda instancia venga obligado a acatar automáticamente los razonamientos valorativos del tribunal de instancia, ya que esa valoración probatoria tienen los propios límites que impone la lógica y la racionalidad. Como ha declarado el Tribunal Constitucional en la Sentencia 102/1994, de 11 de abril , el recurso de apelación otorga plenas facultades al tribunal 'ad quem' para resolver cuantas cuestiones se planteen sean de hecho de derecho, por tratarse de un recurso ordinario que permite un 'novum iudicium'. Esta Sala comparte la decisión de la juzgadora a quo, sin que las alegaciones del recurso desvirtúen la interpretación realizada en la instancia, basándose el recurso en consideraciones subjetivas para ir contradiciendo la argumentación de la sentencia, con las que esta Sala discrepa, estimando correcta la aplicación de la doctrina jurisprudencial sobre la resolución del contrato, pretendiendo la apelante basarse en un incumplimiento de la normativa urbanística, cuando es lo cierto que las viviendas constan de licencia de primera ocupación, y están en condiciones de ser habitadas, debiendo añadirse que el objeto principal del contrato lo constituía la vivienda, a la que se añade la plaza de garaje sin incremento del precio, como resulta del expositivo II del contrato. En este sentido, cabe traer a colación la jurisprudencia de nuestro Alto Tribual, sentada entre otras en la Sentencia de 28 de junio de 2012 que señala que '1) La jurisprudencia más reciente (de la que es ejemplo la Sentencia del Tribunal Supremo de 14 de junio de 2011 ) viene interpretando la norma general en materia de resolución de obligaciones recíprocas ( artículo 1124 del Código Civil ) en el sentido de entender que el incumplimiento que constituye su presupuesto ha de ser grave o sustancial, lo que no exige una tenaz y persistente resistencia renuente al cumplimiento pero sí que su conducta origine la frustración del fin del contrato, esto es, que se malogren las legítimas aspiraciones de la contraparte ( Sentencias del Tribunal Supremo de 9 de julio de 2007 , 18 de noviembre de 1983 , 31 de mayo de 1985 , 13 de noviembre de 1985 , 18 de marzo de 1991 , 18 de octubre de 1993 , 25 de enero de 1996 , 7 de mayo de 2003 , 11 de diciembre de 2003 , 18 de octubre de 2004 , 3 de marzo de 2005 , 20 de septiembre de 2006 , 31 de octubre de 2006 y 22 de diciembre de 2006 ), lo que ocurre, en los términos de los Principios de Unidroit (art. 7.3.1 (2.b)), cuando se «priva sustancialmente» al contratante, en este caso, al comprador, «de lo que tenía derecho a esperar en virtud del contrato», encontrándose sin duda, entre las lógicas expectativas del comprador el recibir la cosa en el tiempo, lugar y forma que se hubiera estipulado, en el estado que se hallaba al estipularse el contrato ( artículo 1468 del Código Civil ) y en condiciones para ser usada conforme a su naturaleza, pues, no en vano, la de entrega constituye la obligación esencial y más característica de la compraventa para el vendedor ( artículo 1461 del Código Civil , en relación con el artículo 1445 del mismo texto legal ). Su carácter de remedio excepcional, frente al principio de conservación del negocio, se ha traducido en que la jurisprudencia haya venido exigiendo, además de que quien promueve la resolución, haya cumplido las obligaciones que le correspondieran, que se aprecie en el acreedor que insta la resolución un «interés jurídicamente atendible», expresión mediante la cual se expresa la posibilidad de apreciar el carácter abusivo o contrario de buena fe, o incluso doloso, que puede tener la resolución cuando se basa en un incumplimiento más aparente que real, pues no afecta al interés del acreedor en términos sustanciales, o encubre la posibilidad de conseguir un nuevo negocio que determinaría un nuevo beneficio. Reglas parecidas se encuentran en vigor en España a partir de la Convención de las Naciones Unidas sobre los contratos de compraventa internacional de mercaderías, hecha en Viena el 11 de abril de 1980 y ratificada por España en 1991. Así en el artículo 49.1, al tratar del incumplimiento del vendedor, se dice que se podrá resolver cuando esta conducta constituya «un incumplimiento esencial del contrato», pero en el apartado 2 se precisa que si el plazo de entrega no se ha pactado como esencial, el comprador no puede resolver dentro de un plazo razonable ( Sentencias del Tribunal Supremo de 5 abril de 2006 , 22 diciembre 2006 y 3 de diciembre de 2008).' Por otra parte , como también señala el Tribunal Supremo en su Sentencia de 1 de octubre de 2012, 'es doctrina reiterada de la Sala Primera que el incumplimiento de obligaciones accesorias o complementarias no es causa suficiente para generar la resolución y, por ende, para impedir la acción de cumplimiento, solo hay verdadero incumplimiento cuando se refiere a la esencia de lo pactado y no a prestaciones accesorias o complementarias que no impidan por su entidad el fin económico del contrato ( Sentencia de 4 de octubre de 1983 ) ( Sentencia del Tribunal Supremo, Civil del 17 de noviembre del 1995 ). Debemos añadir que el incumplimiento de la obligación accesoria no impide el ejercicio de la acción de cumplimiento, pero tampoco imposibilita al comprador al ejercicio de la acción tendente a la reparación de los perjuicios que le hubiere producido la inobservancia de la obligación accesoria por la vendedora ( Sentencia del Tribunal Supremo 6-9-2010 ). La frustración del fin del contrato que a veces se expresa con otras fórmulas, como la frustración de las legítimas expectativas o aspiraciones o la quiebra de la finalidad económica o frustración del fin práctico ( sentencias 19 de noviembre de 1990 , 21 de febrero de 1991 , 15 de junio y 2 de octubre de 1995 ). Tales criterios para la determinación de la entidad o esencialidad del incumplimiento han sido resumidos por autorizada doctrina señalando varios parámetros, como la importancia para la economía de los interesados, la entidad del incumplimiento como obstáculo para impedir la satisfacción o para provocar la frustración, que ha de predicarse del fin o fin práctico del contrato, a lo que equivale la llamada 'quiebra de la finalidad económica'. Pero, en definitiva, ha de tratarse de un incumplimiento esencial, caracterizado por producir una insatisfacción de las expectativas o generar la frustración del fin. ( Sentencia del Tribunal Supremo, Civil sección 1 del 10 de noviembre del 2011 . En el mismo sentido, la Sentencia del Tribunal Supremo de 5 de febrero de 2013 sobre los parámetros para la determinación de la entidad o esencialidad del incumplimiento. En el presente caso, conforme se ha expuesto, la Sentencia ha de ser confirmada y el recurso desestimado, ya que no consideramos que haya inhabilidad del objeto vendido, por las dos causas invocadas en la alegación primera del recurso de apelación, ni se ha producido por ello un incumplimiento esencial que frustre el fin de la venta y las legítimas expectativas del comprador. Y tampoco puede ampararse en el incumplimiento de la normativa urbanística, cuando precisamente ha sido otorgada la licencia de primera ocupación, y las viviendas están en condiciones de ser habitadas.

CUARTO.-Otro incumplimiento alegado por la parte recurrente en el que los compradores demandados y actores de reconvención fundamentan su pretensión de que se declare ajustada a derecho la rescisión, que no ya la simple resolución contractual, se concreta en que la promotora demandante no entregó aval por la totalidad de las cantidades abonadas, estando sin avalar 42.468Â?30 €, cuestión que es desestimada por la sentencia de instancia al considerar que la no entrega de aval por menor cantidad de la entregada por el comprador no puede constituir causa resolutoria del contrato cuando la vivienda está terminada y en condiciones de servir para el fin que le es propio. Respecto de esta cuestión, alega la apelante que la sentencia incurre en infracción de lo establecido en los artículos 1 y 2 de la Ley 57/1968 y de lo pactado contractualmente en la estipulación cuarta, pues dicho incumplimiento es causa suficiente e independiente que faculta al comprador para resolver el contrato de compraventa. La reciente Sentencia del Tribunal Supremo de 11 abril de 2013 , (recogiendo la doctrina contenida al respecto en las Sentencias del Tribunal Supremo de 25 de octubre de 2011 y de 10 de diciembre de 2012 ), analiza la cuestión de los avales o garantías de las cantidades entregadas a cuenta regulada en la Ley 57/1968, de 27 julio, señalando que en el plano de su régimen de aplicación cabe diferenciar dos supuestos: a) En la fase de pendencia de la obra proyectada, o en su construcción, el aval opera como una propia obligación bilateral, de forma que el futuro adquirente puede tanto oponer una excepción a la entrega de la cantidad anticipada, si éste no se otorga, como proceder a la resolución del contrato si entregada o dispuesta dicha cantidad el vendedor se niega a otorgar el preceptivo aval. En este sentido, el aval viene a constituir la causa de la obligación de entregar de la cantidad y viceversa ( artículo 1274 del Código Civil ). Todo ello, conforme al principio de buena fe contractual y su proyección con la doctrina de los actos propios; b) En la fase de realización de la prestación, construcción terminada de la vivienda, si la obligación del aval no ha resultado exigida por el adquirente su constitución carece de sentido pues con la entrega o puesta a disposición de la vivienda su función se reconduce al ámbito propio del cumplimiento o incumplimiento contractual. Esta Sentencia del Tribunal Supremo, en relación al caso que enjuicia, concluye en que, conforme a la delimitación efectuada, se observa con claridad que su exigibilidad cuando la vivienda ha sido ya puesta a disposición del adquirente, aparte de ser contraria a la buena fe y su proyección en los actos propios, carece de función o de sentido pues refleja que lo que realmente se pretende no es otra cosa que el incumplimiento resolutorio de la vendedora por el retraso producido respecto del plazo establecido, doctrina de plena aplicación al caso de litis donde el comprador insta la resolución de la compraventa por no haberse entregado avales por la totalidad de las cantidades entregadas a cuenta, en la demanda reconvencional que formula cuando contesta a la demanda que la vendedora le ha planteado para instar el cumplimiento del contrato, citándola en la notaría para otorgar la oportuna escritura pública, esto es, cuando ya carecen de sentido dichos avales por estar la vivienda terminada y puesta a su disposición, tal como resuelve la sentencia recurrida. Por último, respecto a la supuesta incongruencia omisiva de la que tilda el apelante a la resolución recurrida, el principio de justicia rogada ( artículo 216 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ) aparece estrechamente vinculado con el deber de congruencia contenido en el artículo 218 mismo texto legal , que establece el deber de congruencia de las Sentencia con las pretensiones de las partes deducidas oportunamente en el pleito y estas pretensiones se deducen oportunamente, procesalmente hablando, en los escritos rectores del procedimiento, es decir, demanda, contestación y, en su caso, reconvención y contestación a ésta, por lo tanto, las pretensiones que se formulen fuera de esos momentos procesales, que son los oportunos, lo son de forma extemporánea y no pueden tenerse por deducidas, ni por tanto, la Sentencia ha de pronunciarse sobre las mismas . En el caso, la parte demandada de cumplimiento del contrato reconvierte instando la resolución y subsidiariamente la rescisión del contrato; si la sentencia estima la acción ejercitada en la demanda sus argumentos son los mismos que los que sirven para desestimar las acciones reconvencionalmente propuestas, por lo que no parece lógico que se vaya haciendo propio razonamiento para cada una de las cuestiones. A veces debe considerarse si la ausencia de contestación por el órgano judicial ha generado indefensión ( STC56/1996 ), debiendo valorarse, a estos efectos, si razonablemente puede interpretarse el silencio judicial como una desestimación tácita ( SSTC 4/1994 , 169/1994 y 30/1998 ). Asimismo es preciso distinguir entre las alegaciones aducidas por las partes en apoyo de sus pretensiones y éstas en sí mismas consideradas, dado que, 'respecto a las primeras, no sería necesaria para la satisfacción del derecho referido una contestación explícita y pormenorizada a todas y cada una de ellas, pudiendo bastar, en atención a las circunstancias particulares concurrentes, con una respuesta global o genérica, aunque se omita respecto de alegaciones concretas no sustanciales. Más rigurosa es la exigencia de congruencia respecto a las pretensiones, siendo necesario para poder apreciar una respuesta tácita , y no una omisión , que del conjunto de los razonamientos contenidos en la resolución judicial pueda deducirse razonablemente no sólo que el órgano judicial ha valorado la pretensión deducida, sino los motivos fundamentales de la respuesta tácita ( SSTC 56/1996 y la de 18 de Mayo de 1998 ). No obstante ha de indicarse que la jurisprudencia de la Sala 1ª del Tribunal Supremo viene señalando que los motivos de ' falta de motivación ' y de ' incongruencia ' en las Sentencias, son distintos, sin que sea dable argumentar sobre ellos amalgamándolos por las imprecisiones y vaguedades en que se incurre; una Sentencia puede ser congruente aunque no esté motivada y, cabe que pese a estar motivada la Sentencia sea incongruente ( Sentencias de 1 de diciembre 1998 , 25 de enero y 2 de marzo de 1999 ). Así mismo, una reiterada doctrina constitucional viene poniendo de relieve que el derecho a la tutela judicial efectiva reconocido en el artículo 24.1 de la Constitución se satisface con una resolución fundada en Derecho que aparezca suficientemente motivada. La exigencia de la motivación, que ya podría considerarse implícita en el sentido propio del citado art. 24.1, aparece terminantemente clara en una interpretación sistemática que contemple dicho precepto en su relación con el art. 120.3 CE ( Sentencias del Tribunal Constitucional 14/1991 , 28/1994 , entre otras). Y esta exigencia constitucional de la motivación de las resoluciones judiciales aparece plenamente justificada sin más que subrayar los fines a cuyo logro tiende aquélla - Sentencias 55/1987 , 131/1990 , 22/1994 , 13/1995 , entre otras-: a) ante todo aspira a hacer patente el sometimiento del Juez al imperio de la ley ( art. 117.1 CE ) o, más ampliamente, al ordenamiento jurídico ( art. 9.1 CE ), lo que ha de redundar en beneficio de la confianza en los órganos jurisdiccionales; b) Más concretamente la motivación contribuye a ' lograr la convicción de las partes en el proceso sobre la justicia y corrección de una decisión judicial ', con lo que puede evitarse la formulación de recursos; c) Y para el caso de que éstos lleguen a interponerse, la motivación facilita el control de la Sentencia por los Tribunales Superiores. En último término, si la motivación opera como garantía o elemento preventivo frente a la arbitrariedad ( SSTC 159/1989 , 109/1992 , 22/1994 , entre otras), queda claramente justificada la inclusión de aquélla dentro del contenido constitucionalmente protegido por el art. 24.1 CE . Pero ha de advertirse que la amplitud de la motivación de las Sentencias ha sido matizada por la doctrina constitucional indicando que 'no autoriza a exigir un razonamiento judicial exhaustivo y pormenorizado de todos los aspectos y perspectivas que las partes puedan tener de la cuestión que se decide, sino que deben considerarse suficientemente motivadas aquellas resoluciones judiciales que vengan apoyadas en razones que permitan conocer cuales han sido los criterios jurídicos esenciales fundamentadores de la decisión' ( STC 14/1991 ), es decir, laratio decidendique ha determinado aquélla ( SSTC 28/1994 y 153/1995 ). En el presente caso, aplicando estas consideraciones basta una mera lectura de la Sentencia para colegir que dicha resolución no incurre en incongruencia omisiva, ni en falta de motivación, pues en ella se resuelven los puntos litigiosos y se da respuesta a las pretensiones planteadas oportunamente por las partes en el pleito, razonándolas debidamente, pronunciándose a favor de la acción de cumplimiento ejercitada por la entidad actora, lo que es absolutamente incompatible las pretensiones de los demandados vía reconvencional que, independientemente de tratarse de auténticas acciones ejercitadas en sentido contrario, no dejan de tener las características de auténticas defensiones frente a la demanda rectora del procedimiento, siendo cuestión distinta el que los recurrentes no compartan la decisión adoptada en el fallo o en los razonamientos de la Sentencia apelada, porque ello, evidentemente, no se constituye en argumento jurídico que autorice, como se pretende, la revocación del sentido del fallo.

QUINTO.-Dispone el artículo 398.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , que cuando sean desestimadas todas las pretensiones de un recurso de apelación, las costas del mismo serán impuestas a la parte que las haya visto totalmente rechazadas.

VISTOSlos preceptos citados y los demás de legal y oportuna aplicación.

Fallo

que, desestimando el recurso de apelación mantenido ante la Sala por la Procuradora Doña María del Rocío Ruiz Pérez en nombre y representación de Doña Concepción y de Don Benigno , debemos confirmar y confirmamos la sentencia dictada el día 31 de enero de 2013 por el Juzgado de Primera Instancia número Dos de Torrox en el Juicio Ordinario número 65 de 2010, e imponemos a los citados apelantes las costas del recurso.

Devuélvanse los autos originales con certificación de esta sentencia, contra la que no cabe recurso ordinario alguno, al juzgado del que dimanan para su ejecución y cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos mandamos y firmamos.