Sentencia CIVIL Nº 513/2018, Audiencia Provincial de Alicante, Sección 8, Rec 484/2018 de 10 de Noviembre de 2018

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE ALICANTE
SECCIÓN OCTAVA.
TRIBUNAL DE MARCAS DE LA UNIÓN EUROPEA
ROLLO DE SALA Nº 484- C140/18
PROCEDIMIENTO: JUICIO ORDINARIO 1016/16
JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA ALICANTE-5
SENTENCIA NÚM.513/18
Iltmos.:
Presidente: Don Enrique García Chamón Cervera.
Magistrado: Don Luis Antonio Soler Pascual.
Magistrado: Don Francisco José Soriano Guzmán.
En la ciudad de Alicante, a diez de noviembre de dos mil dieciocho.
La Sección Octava de la Audiencia Provincial de Alicante, integrada por los Iltmos. Sres. expresados al
margen, ha visto los autos de Juicio Ordinario número 1016/16, sobre saneamiento por vicios ocultos, seguidos
en el Juzgado de Primera Instancia Núm. 5 de Alicante, de los que conoce en grado de apelación en virtud
del recurso entablado por la parte actora, Don Darío y Doña María Rosa , representada por el Procurador
Don Pedro Miguel Montes Torregrosa, con la dirección del Letrado Don Gabriel Ángel Moratalla Mas y; como
apelada, la parte demandada, Don Eulogio y Don Doroteo , representada por el Procurador Don Juan Carlos
Olcina Fernández, con la dirección de la Letrada Doña Rosa Flor Oliver Echeverría.

Antecedentes

PRIMERO.- En los autos de Juicio Ordinario número 1016/16 del Juzgado de Primera Instancia Núm. 5 de Alicante se dictó Sentencia de fecha dos de marzo de dos mil dieciocho , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: 'Que DEBO DESESTIMAR Y DESESTIMO la demanda interpuesta por DÑA. María Rosa y D. Darío representada por el Procurador de los Tribunales D. PEDRO M. MONTES TORREGROSA, contra D. Eulogio y D. Doroteo , y en lógica consecuencia, DEBO DE ABSOLVER Y ABSUELVO a los referidos demandados de los pedimentos contra ella deducidos. Ello con imposición de costas a la parte actora.'

SEGUNDO.- Contra dicha Sentencia se interpuso recurso de apelación por la parte actora y, tras tenerlo por interpuesto, se dio traslado a la adversa, la cual presentó el escrito de oposición.

Seguidamente, tras emplazar a las partes, se elevaron los autos a este Tribunal donde fue formado el Rollo número 1016/16, en el que se señaló para la deliberación, votación y fallo el día trece de noviembre, en el que tuvo lugar.



TERCERO.- En la tramitación de esta instancia, en el presente proceso, se han observado las normas y formalidades legales.

VISTO, siendo Ponente el Iltmo. Sr. D. Enrique García Chamón Cervera.

Fundamentos

PRIMERO.- La demanda que inicia este proceso tiene por objeto: 1) una pretensión declarativa de la obligación solidaria de los demandados al saneamiento por vicios ocultos existentes en la vivienda sita en San Vicente del Raspeig, CALLE000 número NUM000 , vendida por los demandados a los actores mediante escritura de compraventa otorgada el día 30 de noviembre de 2015; 2) una pretensión de condena solidaria de los demandados a pagar a los actores la suma de 48.937,28.- € correspondientes a la minoración del precio de la compraventa según el informe pericial aportado como documento número 12 de la demanda; 3) subsidiariamente respecto de la anterior, una pretensión de condena solidaria de los demandados a abonar la suma de 21.475,60.- € correspondiente al coste estimado de las reparaciones de los vicios ocultos detectados según el informe pericial presentado como documento número 5 de la demanda; 4) en cualquiera de los dos casos anteriores, una pretensión de condena de los demandados a indemnizar a los actores los daños y perjuicios sufridos como consecuencia de los defectos ocultos que se elevan a 1.354,17.- € correspondientes a los gastos soportados, más los honorarios de los autores de los informes periciales aportados como documentos números 5 y 6 de la demanda; 5) más el pago de los intereses devengados a partir del día 30 de noviembre de 2015.

La Sentencia de instancia desestimó la demanda y frente a la misma se ha alzado la parte actora, la cual alega: i) error en la valoración de la prueba al considerar acreditados los vicios o defectos ocultos denunciados en la demanda; ii) infracción de norma legal que reconoce el derecho a ser indemnizados los actores en la pérdida del valor de la vivienda y, en su caso, a la indemnización de daños y perjuicios.

Antes de entrar en el examen de las alegaciones del recurso, hemos de referirnos a los requisitos que deben presentar los vicios ocultos a que se refiere el artículo 1.484 del Código civil y, así la STS de 29 de junio de 2005 declara: ' Sistematizando la doctrina de los preceptos del Código Civil y la jurisprudencia relativos al saneamiento por vicios ocultos de la cosa vendida se pueden establecer estos principios: a) que el vicio consiste en una anomalía por la cual se distingue la cosa que lo padece de las de su misma especie y calidad; b) que es preciso que el vicio sea anterior a la venta aunque su desarrollo sea posterior; c) que es preciso que el vicio no fuera conocido por el adquirente, ni conoscible por la simple contemplación de la cosa teniendo en cuenta la preparación técnica del sujeto al efecto; d) que ha de ser de tal naturaleza que haga la cosa impropia para el uso a la que la destina o disminuya de tal modo ese uso, que de haberlo conocido el comprador no lo hubiera adquirido o habría dado menosprecio, es decir, que no se trata de que sea inútil para todo uso, sino para aquél que motivo la adquisición, si nada se hubiere pactado sobre el destino, debiendo entenderse que la cosa fue comprada para aplicarla al uso más conforme con su naturaleza y más en armonía con la actividad a que se dedicaba el adquirente ( Sentencia del Tribunal Supremo de 31 de Enero de 1970 ). ' La Sentencia recurrida declara que del conjunto del listado de defectos o vicios ocultos, de un lado, la mayoría no eran ocultos sino conocidos por los actores antes de la adquisición de la vivienda y; de otro lado, los que pueden calificarse propiamente ocultos como i) la falta de conexión al alcantarillado público, de la prueba practicada se infiere que sí era conocida por los compradores y, respecto de ii) la instalación eléctrica, no puede calificarse como vicio porque no hace inútil el objeto para el uso a que se destina ni la hace desmerecer en mucho su precio. Además, expone dos razones que refuerzan la desestimación de la demanda: la antigüedad de la vivienda, 60 años, sobre la que se hicieron reformas y actualizaciones y; la reducción del precio de la vivienda ofrecida a la venta en la inmobiliaria revela que se tuvieron en cuenta los desperfectos que presentaba la vivienda.



SEGUNDO.- La primera alegación denuncia la errónea valoración de la prueba respecto del carácter oculto de la falta de conexión de la vivienda a la red saneamiento público al evacuar las aguas sucias a una fosa séptica situada en el interior de la finca colindante.

Hemos de acoger esta alegación por las siguientes razones: En primer lugar, no puede tenerse por cierta la afirmación del codemandado Sr. Eulogio sobre que los compradores conocían de la existencia del sistema de evacuación de aguas residuales antes de la compraventa porque no deja de ser una declaración interesada no sustentada en ninguna otra prueba.

En segundo lugar, la declaración del testigo representante de la agencia inmobiliaria (NOVATERRA, S.C.) que medió en la compraventa es bastante ilustrativa: afirmó que i) conocieron del concreto sistema de evacuación por medio de una fosa séptica después de la celebración de la compraventa al ser informados de esta circunstancia por los compradores; ii) hicieron gestiones después en el Registro de la Propiedad sobre la existencia de una servidumbre para acceder a la finca colindante donde se encontraba el pozo ciego o la fosa séptica; iii) en la ficha interna que utiliza la inmobiliaria para describir las características de la finca no aparecía la evacuación a una fosa séptica; iv) recibió una factura del vaciado de la fosa séptica llevado a cabo en el mes de noviembre de 2015 después de la firma de la escritura; v) según su criterio, las normas urbanísticas del municipio de San Vicente del Raspeig exige conectar la evacuación de aguas residuales a la red pública de alcantarillado.

En tercer lugar, el documento número 5 aportado por el actor al acto de la audiencia previa consistente en un acta notarial donde se reflejan una conversación de whatsapp entre el comprador Darío y el vendedor Eulogio en la que al día siguiente del otorgamiento de la escritura aquél le pone de manifiesto, entre otros defectos, el fétido olor (de cloaca) que se siente al acceder al cuarto de baño de la planta baja y, en esa conversación, le pregunta el comprador 'Hay pozo ciego?'. En esa misma acta notarial también se contiene otra conversación con el representante de la Inmobiliaria que tuvo lugar el día 10 de diciembre de 2015 y de la misma se desprende la sorpresa del comprador al comprobar la existencia de un pozo ciego situado en la finca colindante a la que acompaña varias fotografías.

En cuarto lugar, es un hecho relevante que la fosa séptica o pozo ciego esté situado en la finca colindante (se explicó en el acto del juicio que ello obedece a que la finca donde está situada la vivienda se segregó de la finca matriz) por lo que para su vaciado y limpieza debe accederse a esa finca sin que conste la existencia de ninguna servidumbre ni tampoco la autorización de su propietario.

En quinto lugar, según declaró en el acto del juicio el testigo representante de la mercantil DESATASCOS TORREGROSA tuvieron que realizar el vaciado de la fosa séptica en dos ocasiones en enero y febrero de 2016 (documentos números 13 y 15 de la demanda) lo que significa que su limitada capacidad de almacenaje y su escasa capacidad de filtración al terreno obligaba al vaciado mensual porque si se producía el colmatado del pozo podían revertir las aguas residuales al interior de la vivienda a través de los sanitarios (fotografías números 14 y 15 del informe pericial aportado como documento número 5 de la demanda).

En conclusión, estamos en presencia de un vicio o defecto oculto porque el sistema de evacuación de aguas residuales mediante una fosa séptica ubicada en la finca colindante no fue conocido por los compradores antes de la adquisición de la vivienda y, de haber conocido esta circunstancia, habrían pagado menos precio por ella al ser preferible su conexión con la red pública de alcantarillado.



TERCERO.- Respecto de la alegación sobre el error en la valoración de la prueba acerca de los defectos en la instalación de energía eléctrica hemos de rechazar su condición de vicio o de defecto porque, coincidiendo con la apreciación contenida en la Sentencia recurrida, observamos que estamos en presencia de una instalación eléctrica que reúne las condiciones técnicas de la época en que se construyó la vivienda (década de 1960) y que se ha ido actualizando con el transcurso de los años.

La instalación eléctrica se corresponde, en definitiva, con la antigüedad de la vivienda no pudiendo exigir los compradores que las condiciones técnicas de esa instalación se ajusten a las exigidas en la actualidad como si de una vivienda de nueva construcción se tratara, no constando que el estado de esta instalación eléctrica impida destinar la vivienda al uso de morada o residencia.

En conclusión, no podemos calificar el estado de la instalación eléctrica de vicio o defecto sino ajustado a su antigüedad y previsible para los compradores.



CUARTO.- Seguidamente, en el recurso se examinan el resto de los defectos que presenta la vivienda descritos en el informe pericial aportado como documento número 5 de la demanda para concluir que, a diferencia de lo que concluye la Sentencia recurrida, revisten las características de los vicios ocultos a los que se refiere el artículo 1.484 del Código civil .

En primer lugar, las filtraciones de aguas procedentes del subsuelo con presencia de humedades en toda la vivienda que se reflejan en manchas de hasta veinte centímetros por encima del suelo.

Rechazamos la condición de vicio oculto porque las manchas de humedad no podían pasar desapercibidas tras haber visitado los compradores la vivienda hasta en cuatro ocasiones antes del otorgamiento de la escritura, en una de ellas, acompañado de un Arquitecto técnico. De otro lado, como relató el testigo Don Iñaki Arnaiz, encargado del mantenimiento de la vivienda durante el tiempo que la ocuparon los vendedores, la vivienda está construida directamente sobre el terreno sin que exista una cámara de aire, por lo que no resulta extraño que aparezcan esas humedades en la parte inferior de la edificación en contacto con el terreno.

En segundo lugar, la chimenea correspondiente al horno de la cocina está cegada (fotografía número 28 del informe pericial aportado como documento número 5 de la demanda). Procede reconocer que estamos ante un defecto oculto porque solo cabe comprobar su existencia subiendo al tejado para observar que está taponada con mortero de cemento y, ello con independencia de que para su reparación haya que proceder simplemente a demoler el material de sellado en la coronación de la chimenea y dotarla de una caperuza.

En tercer lugar, respecto de la red de calefacción se denuncia la ausencia de caldera que impide su funcionamiento. No podemos calificar de vicio oculto la ausencia de caldera porque, realmente, se trata de un servicio que no llegó a existir en la vivienda y, más bien, lo que existía no era más que una pre- instalación que precisaba de la posterior instalación de una caldera. De otro lado, quedaron en el salón de la vivienda aparatos de aire acondicionado frío-calor que se corresponden con el servicio de calefacción incluido en la oferta de la vivienda publicitada por las inmobiliarias.

En cuarto lugar, respecto de la falta de cierre hermético de las ventanas instaladas en las cuatro habitaciones, las humedades en las habitaciones de la primera planta, las irregularidades en el alicatado del baño, las humedades bajo las ventanas de la buhardilla y las grietas en la zona de alrededor de la piscina no fueron objeto del informe pericial aportado como documento número 5 de la demanda ni tampoco fueron objeto de controversia durante el acto del juicio. Simplemente aparecen referidos en el último párrafo del hecho tercero de la demanda resultado de la inspección visual de los compradores después de la adquisición de la vivienda.

En todo caso, como destaca la Sentencia recurrida, los compradores no podían ignorar su existencia porque o bien disponían de la información facilitada por el certificado de eficiencia energética o bien eran perfectamente visibles en las distintas visitas efectuadas a la vivienda antes de su adquisición.

En quinto lugar, el cegado del skimmer, al que no se refiere en ningún momento la Sentencia recurrida, sí tiene la consideración de vicio oculto porque no se pudo conocer con una simple inspección visual de la piscina impidiendo así la limpieza automática de la superficie de la piscina y obligando a la limpieza manual mediante la toma de la barredera. En conclusión, ese defecto oculto limita el sistema de limpieza automática de la piscina.

Por último, el recurso de apelación impugna los dos argumentos de refuerzo utilizados por la Sentencia recurrida para rechazar la existencia de vicios ocultos: antigüedad de la vivienda y reducción del precio inicial.

Ya hemos hecho referencia a la antigüedad para justificar únicamente la falta de adaptación de la instalación eléctrica a las actuales exigencias técnicas sin que pueda justificar los otros defectos ocultos que hemos reconocido en la presente resolución como son: la evacuación de las aguas negras a un pozo ciego sito en la finca colindante y; el cegado de una chimenea y del skimmer de la piscina.

En cuanto al argumento de la reducción del precio inicial incluido en las ofertas de las inmobiliarias no se ha acreditado que obedeciera a la necesidad de compensar la reparación de los defectos que presentaba la vivienda, sino más bien, en un principio, a la falta de clientes interesados en la vivienda y, después, a la negociación posterior con los compradores.



QUINTO.- Bajo la alegación de la infracción de los preceptos legales se interesa la compensación económica por los vicios ocultos que presenta la vivienda: con carácter principal, la depreciación del valor de la vivienda por los vicios ocultos correspondiente a la actio quanti minoris prevista en el artículo 1.486 del Código civil que cifra en 48.937,28.- € según el informe pericial aportado como documento número 12 de la demanda; subsidiariamente, la indemnización por los gastos que han de acometer los actores para subsanar los daños presentes en la vivienda derivados del contrato de compraventa que cifra en 21.475,70.- € según se desprende de los informes aportados como documentos números 5 y 6 de la demanda y; en cualquier caso, la indemnización de daños y perjuicios soportados por los actores: gastos de la empresa DESATASCOS TORREGROSA; gastos de Correos y; gastos por los honorarios de los peritos.

En relación con el concepto principal que se cifra en 48.937,28.- € no se alcanza a comprobar después de la lectura del informe aportado como documento número 12 de la demanda, ratificado en el acto del juicio, cuál es el método utilizado para llegar a esa cantidad como depreciación del valor de la vivienda. La simple expresión de la conclusión final del valor de la depreciación sin especificar el método utilizado invalida ese informe pericial como prueba.

Nos parece más acertado el informe aportado como documento número 5 de la demanda donde se valora por un Arquitecto técnico la reparación de los distintos defectos pues, según lo previsto en los artículos 1.484 y 1.486.I del Código civil , los compradores, de haber conocido esos vicios o defectos, hubieran pagado una cantidad inferior como precio que se correspondería aproximadamente con el importe de la reparación, resultando desproporcionada la valoración de la reparación del skimmer y de la chimenea al consistir simplemente en la retirada del material que los bloquea.

Así, por aproximación, consideramos que los demandados deberán abonar a los actores la suma de DOCE MIL EUROS al presentar la vivienda objeto de la compraventa unos vicios ocultos que, de haberlos conocido los compradores, hubieran abonado un precio inferior.

A la cantidad anterior, se deberá adicionar la suma de 832,81.- € correspondientes a las facturas abonadas a DESATASCOS TORREGROSA por los dos vaciados de la fosa séptica y la visualización de las tuberías subterráneas porque resultó necesario para confirmar la conducción de las aguas residuales.

Estas cantidades devengarán el interés legal más dos puntos desde la presente resolución hasta su completo pago según prevé el artículo 576 de la Ley de Enjuiciamiento Civil Se rechazan los gastos de remisión del burofax porque se trata de un gasto preparatorio del proceso que no está relacionado causalmente con el objeto del litigio.

Por último, no podemos aceptar como gastos los honorarios de los informes periciales porque los mismos forman parte de las costas de un proceso según el artículo 241.1.4º de la Ley de Enjuiciamiento Civil .



SEXTO.- La estimación parcial del recurso lleva consigo la estimación parcial de la demanda por lo que, de conformidad con lo previsto en los artículos 394.2 y 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , no procede efectuar especial imposición a ninguna de las partes de las costas causadas en la instancia ni en esta alzada.

SÉPTIMO.- Se acuerda la devolución del depósito constituido para la interposición del recurso de apelación al haberse estimado en parte según establece la Disposición adicional decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial .

VISTAS las disposiciones citadas y demás de general y pertinente aplicación.

Por todo lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el Pueblo Español.

Fallo

FALLAMOS: Con estimación parcial del recurso de apelación deducido contra la Sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia núm. 5 de Alicante de fecha dos de marzo de dos mil dieciocho , en las actuaciones de que dimana el presente Rollo, debemos REVOCAR Y REVOCAMOS la mencionada resolución y, en su lugar, con estimación parcial de la demanda promovida por el Procurador Don Pedro Montes Torregrosa, en nombre y representación de Don Darío y de Doña María Rosa , contra Don Eulogio y Don Doroteo : 1.-) debemos declarar y declaramos la obligación solidaria de los demandados al saneamiento de los vicios ocultos (desagüe en fosa séptica sita en la finca colindante; bloqueo de chimenea y del skimmer de la piscina) existentes en la vivienda sita en San Vicente del Raspeig, CALLE000 número NUM000 , vendida por los demandados a los actores mediante escritura de compraventa otorgada el día 30 de noviembre de 2015; 2.-) debemos de condenar y condenamos solidariamente a los demandados a pagar a los actores la suma de DOCE MIL EUROS (12.000.- €), correspondiente a la minoración del precio de la compraventa, más gastos que se cuantifican en OCHOCIENTOS TREINTA Y DOS EUROS CON OCHENTA Y UN CÉNTIMOS (832,81.- €); más intereses legales incrementados en dos puntos desde la fecha de la presente resolución hasta su completo pago; 3.-) no procede efectuar especial imposición a ninguna de las partes de las costas causadas en la instancia ni en esta alzada; 4.-) se acuerda la devolución del depósito constituido para la interposición del recurso.

Notifíquese esta Sentencia en forma legal y, en su momento, devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, de los que se servirá acusar recibo, acompañados de certificación literal de la presente resolución a los oportunos efectos de ejecución de lo acordado, uniéndose otra al Rollo de apelación.

La presente resolución no es firme y podrá interponerse contra ella ante este tribunal recurso de casación al poder presentar su resolución interés casacional y también, conjuntamente, el recurso extraordinario por infracción procesal, en el plazo de veinte días a contar desde el día siguiente al de su notificación.

De dichos recursos conocerá la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo ( Disposición Final 16ª de la Ley de Enjuiciamiento Civil ).

Al tiempo de la interposición del recurso de casación y/o del extraordinario por infracción procesal deberá acreditarse la constitución del DEPÓSITO para recurrir por importe de 50 € por cada recurso que se ingresará en la Cuenta de Consignaciones de esta Sección Octava abierta en BANCO SANTANDER en el caso de que legalmente proceda, sin cuya acreditación no se tendrá por interpuesto.

Así, por esta nuestra Sentencia definitiva que, fallando en grado de apelación, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En el mismo día ha sido leída y publicada la anterior resolución por el Ilmo. Sr. Ponente que la suscribe, hallándose la Sala celebrando Audiencia Pública. Doy fe.-