Sentencia CIVIL Nº 513/2018, Audiencia Provincial de Tarragona, Sección 1, Rec 653/2017 de 10 de Diciembre de 2018

Encabezamiento

Sección nº 01 de la Audiencia Provincial de Tarragona. Civil
Avenida Presid. Lluís Companys, 10 - Tarragona - C.P.: 43005
TEL.: 977920101
FAX: 977920111
EMAIL:aps1.tarragona@xij.gencat.cat
N.I.G.: 4314842120158246820
Recurso de apelación 653/2017 -U
Materia: Juicio ordinario por cuantía
Órgano de origen:Juzgado de Primera Instancia nº 7 de Tarragona
Procedimiento de origen:Procedimiento ordinario 1307/2015
Parte recurrente: Damaso , Diana , Edurne , Edmundo , Encarna , Emilio , Estefanía , Eugenio ,
Eusebio , Evangelina , Fabio , Felipe , Gloria , Herminia , Gonzalo , Gumersindo , Heraclio , Higinio ,
Lorena , FENOLLEDA INVERSIONES, S.L., AURREZQUI ASESORES, S.L., PROMOCIONES PATFA, S.L.,
GESTIONES GRAHER, S.L.
Procurador/a: Maria Pilar
Abogado/a: SANTIAGO BASART PINATEL.LI
Parte recurrida: BONAVISTA DE BONMONT, S.L., SOCIEDAD DE EXPLOTACIÓN TURÍSTICA
PIERRE ET VACANCES ESPAÑA, S.L., PIERRE & VACANCES, S.A.
Procurador/a: Jordi Garrido Mata
Abogado/a: JUAN PUIG PEREZ
SENTENCIA Nº 513/2018
ILMOS. SRES.
Presidente
D. Antonio Carril Pan
Magistrados
D. Manuel Horacio García Rodríguez
D. Roberto Niño Estébanez
En Tarragona, a 10 de diciembre de 2018
Visto ante la Sección 1ª de esta Audiencia Provincial el recurso de apelación interpuesto por Damaso y
22, representados por la Procuradora Sra. Tous y defendidos por el Letrado Sr. Basart, en el Rollo nº 653/2017,
derivado del procedimiento Ordinario nº 1307/205 del Juzgado de Primera Instancia nº 7 de Tarragona, al que

se opusieron las sociedades Bonavista de Bonmont, S.L., Pierre et Vacances España, S.L. y Pierre &
Vacances, S.A., representadas por el Procurador Sr. Garrido y defendidas por la Letrado Sr. Puig Pérez.

Antecedentes

ACEPTANDO los Antecedentes de Hecho de la sentencia recurrida; y
PRIMERO.- La sentencia recurrida contiene la siguiente parte dispositiva: 'Que, desestimando la demanda interpuesta por la representación procesal de Damaso , Diana , Edurne , Edmundo , Encarna , Emilio , Estefanía , Eugenio , Eusebio , Evangelina , Fabio , Felipe , Gumersindo , Heraclio , Higinio , Lorena , las mercantiles 'Fenolleda Inversiones, S.L.', 'Aurrezki Asesores, S.L.', 'Promociones Patfa, S.L.' y 'Gestiones Graher, S.L.', contra las mercantiles 'Bonavista de Bonmont, S.L.', 'Sociedad de Explotación Turística Pierre et Vacances España, S.L.' y 'Pierre&Vacances, S.A.', debo absolver y absuelvo a éstas de los pedimentos formulados en su contra, con expresa imposición a la actora de las costas procesales.



SEGUNDO.- Contra la mencionada sentencia se interpuso recurso de apelación por Damaso y 22, en base a las alegaciones que son de ver en el escrito presentado.



TERCERO.- Dado traslado a las demás partes personadas del recurso presentado para que formulasen adhesión o se opusieran al mismo, las sociedades Bonavista de Bonmont, S.L., Pierre et Vacances España, S.L. y Pierre & Vacances, S.A. formularon oposición.



CUARTO.- En la tramitación de ambas instancias del procedimiento se han observado las normas legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Presidente D. Antonio Carril Pan.

Fundamentos

PRIMERO.- La apelación se alza contra la desestimación de la acciones de cumplimiento de contrato de arrendamiento de apartamentos turísticos en unidad de explotación, las subsidiarias de resolución y de daños y perjuicios, y lo hace invocando, en esencia, error en la apreciación del aprueba.



SEGUNDO.- Son hechos que configuran la litis: Bonavista de Bonmot, S.L. adquirió una parcela en la zona hotelera del Plan Parcial del Golf Bonmon Cataluña, municipio de Montoig del Camp, aprobado el 14/12/1987, parcela que posee la calificación urbanística de zona hotelera, en la que se permite la instalación de establecimientos hoteleros del grupo I, en la que construyó un complejo de apartotel, constituido por 7 edificios de planta baja y dos pisos, comprendiendo 215 apartamentos, el cual, de conformidad con la legislación turística aplicable, sería explotado como establecimiento único o unidad empresarial de explotación. La licencia de construcción y de actividad datan del 31/7/2003 y la de ocupación del 22/7/2005.

Los demandantes, entre el 29/8/2005 y el 16/3/2007 suscribieron con Bonavista Bonmont, S.L., contratos de adquisición de apartamentos, que, simultáneamente, arrendaron a la Sociedad de Explotación Turística Pierre et Vacances España, S.L., mercantil constituida el 11/8/2004, cuyo socio único era la sociedad Pierre Vacances Development España, S.L., socio que pasó a ser en 2008 Pierre et Vacaces Tourime France y que en la actualidad es Pierre et Vacances Tourisme Europe, participada en el 100% por la matriz francesa Pierre & Vacances, S.A..

En el folleto de propaganda de Residencia de Bonavista de Bonmont, se hacía constar que se trataba de una sólida inversión en apartamentos de gran calidad, combinando vacaciones y hasta un 4,5% de ingresos garantizados, indexado al IPC y libre de gastos (documento 50 de lo aportados con la demanda), ideas que se reiteran en el folleto obrante en documento 51, si bien este está emitido por Pierre & Vacances, igual que él del documento 52, en el que se ofrecía al propietario hasta un 4,5%+IVA del precio del apartamento sin IVA, en concepto de alquiler anual mediante un contrato de alquiler inicial de 9 años, que se actualizaba anualmente en función de la evolución del IPC y se liquidaba en el mes de noviembre, facilitando a través de la red comercial de Pierre & Vacances la reventa de los apartamentos, en el caso de que el propietario lo desease.

Los compradores firmaban un documento de reserva en el que, entre otras especificaciones, se hacía constar que para la explotación del complejo hotelero, al que pertenecía y estaba adscrito el apartamento, el cliente arrendará el apartamento amueblado a la compañía explotadora del complejo Pierre et Vacances Turismo, S.L., cuyo arrendamiento tendrá un plazo de duración de nueve años, pactándose una renta anual en virtud de la cual Pierre et Vacances Turismo, S.L., garantiza al cliente una rentabilidad fijada hasta el 4,5% sin IVA sobre el precio total sin IVA (indexado al IPC) (documento 55 de los de demanda).

Con posterioridad las partes suscribían un contrato privado de compraventa y más tarde la escritura pública, en cuyos documentos se reiteraba la condición de apartotel del apartamento y la necesidad de su explotación como establecimiento único o unidad empresarial de explotación.

Al tiempo de firmar la escritura pública de compraventa firmó cada comprador un contrato de arrendamiento en el que se hizo constar, entre otras cosas, que el apartamento estaba sometido a las cargas urbanísticas que las partes declaraban conocer; que según los términos de los documentos de reserva y de compraventa privada celebrados entre el propietario y Bonabista Bonmont, S.L., el propietario se comprometió a ceder a P&V el apartamento por el plazo de 9 años (sí bien éste variaba en función de al fecha de firma y del limite máximo de duración del 31/10/2014) y con el fin de servir de alojamiento temporal a usuarios turísticos, en régimen de establecimiento único o unidad empresarial de explotación; que P&V gestionaba y explotaba el complejo en régimen de unidad empresarial de explotación y lo destinaba a uso turístico de acuerdo con los estatutos de la comunidad de propietarios del complejo. En el contrato se fijó el objeto del mismo, la renta a pagar, la actualización de la misma, los gastos y en la cláusula quinta se señaló respecto de la duración: (b) Vencido el plazo establecido en el apartado anterior (en el que se fijaba la duración de cada contrato en función de la fecha de compra y firma del arrendamiento), el arrendamiento se prorrogará por períodos sucesivos de nueve años, hasta un máximo de dieciocho años (es decir, con un máximo de dos prórrogas consecutivas), siempre que no sea denunciado por ninguna de las partes con una antelación mínima de un año.

(c) Sin perjuicio de lo anterior, dada la obligación legal de gestionar el complejo en régimen de unidad empresarial, el propietario sólo podrá ejercer la facultad de denunciar el presente arrendamiento en el caso que haya celebrado un contrato de arrendamiento sobre el apartamento que garantice la gestión del complejo en régimen de unidas empresarial. A tales efectos, dicho contrato de arrendamiento deberá ser plenamente vinculante para ambas partes y desplegar sus efectos a partir de la extinción del presente arrendamiento. En todo caso, la persona o entidad que actué en calidad de arrendatario y sustituya a P&V deberá estar en condiciones de garantizar la gestión del complejo en régimen de unidad empresarial.

En octubre de 2010 los propietarios recibieron una comunicación del Grupo P&V España en el que se afirmaba que el contexto económico de los últimos años había afectado gravemente al sector turístico, particularmente en España, y que las condiciones de explotación de la residencia Bonavista Bonmont se había perjudicado y generaba ingresos de alquiler insuficientes para cubrir las rentas, por lo que no podían considerar la renovación de las rentas al vencimiento del contrato en el año 2014 y proponían comprometerse para un periodos de alquiler hasta 2024, con una modificación desde el 2011 de las condiciones del alquiler, comunicación que provoco la convocatoria de una Junta General Extraordinaria de la Comunidad de Propietarios, que se celebro el 26/11/2010.

En febrero de 2011 Grupo P&V España realizó una nueva propuesta y otra nueva en julio del mismo año que incluía un acuerdo de novación parcial del contrato de arrendamiento que fue aceptada y firmada por muchos propietarios, realizándose otra en septiembre de 2012 en la que se manifestó formalmente la voluntad del arrendatario de no prorrogar en octubre de 2014 el contrato de arrendamiento suscrito y ofreciendo una nueva oferta de renovación a la baja.

En los estatutos de la Comunidad de Propietarios del complejo se dispone, en su artículo 24, que 'los acuerdos se adoptarán por unanimidad cuando se trate de la modificación de los presentes Estatutos o del título constitutivo de la Comunidad.

En todos los demás casos, incluido el nombramiento de un nuevo Gestor del Complejo al finalizar el plazo de duración, ya sea inicial o de cualquiera de sus prórrogas, de la compañía actualmente gestora del Complejo, bastará la mayoría cualificada de 2/3, tal y como establece el artículo 16 de la Ley de Propiedad Horizontal.' El artículo 29 de los estatutos disponen que 'el Complejo, dada su vinculación legal al sistema de explotación en unidad empresarial, será gestionada desde su inicio, por voluntad de la Comunidad de Propietarios, como una unidad, por una Compañía del Grupo 'Pierre & Vacances', que a su vez actuará como Administradora del Complejo, por un plazo inicial de 9 años, prorrogable por dos periodos de igual plazo. Finalizado dicho plazo inicial o de cualquiera de sus prorrogas, el Presidente electo en ese momento, convocará una reunión extraordinaria de la Comunidad de Propietarios del Complejo, según los plazos legalmente exigibles para su convocatoria y lo previsto en el artículo 23 anterior, cuyo primer punto del orden del día, sin perjuicio de la inclusión de otros, será el de dar a conocer a la Junta la renuncia por parte de la Compañía explotadora a seguir explotando el Complejo y seguidamente, la elección de una nueva Compañía que en el futuro gestione el Complejo como una unidad.' No se convocó junta para tratar de la novación o modificación del contrato de arrendamiento, ya que la arrendadora obtuvo el acuerdo de 195 propietarios para continuar la explotación sin la adhesión de los demandantes y, por tanto no procedía la renuncia por parte de la Compañía explotadora a seguir explotando el Complejo y seguidamente, la elección de una nueva Compañía que en el futuro gestione el Complejo como una unidad.



TERCERO.- El primer motivo de apelación invoca la infracción de los art 1258 y 1091 del CC en relación con la cláusula 5ª del contrato de arrendamiento, que rige la duración del mismo, ya que de no haberse producido la denuncia de todos los contratos por Pierre & Vacances y el cambio de gestor, todos los contratos debían haberse prorrogado por 9 años en las mismas condiciones inicialmente pactadas, a lo que es contraria la interpretación efectuada por la sentencia de instancia, lo que supone dejar el cumplimiento del contrato al arbitrio de una de las partes; el producto ofrecido es el del documento 50 de demanda (folleto publicitario) que suponía una inversión en apartamento, unos ingresos garantizados del 4,5% y una gestión profesional del alquiler; dada la calificación urbanística los apartamentos no se podían utilizar para residencia y se tenían que arrendar a la unidad empresarial de explotación; el vencimiento y la denuncia no podían interpretarse de forma aislada y sujeta su eficacia a la simple denuncia del contrato, como hace la sentencia, sino en el marco de la unidad de explotación; no se convoco ninguna junta ni se siguió el procedimiento del los arts. 24 y 29 de los estatutos; la sentencia se salta la unidad de explotación del art. 2 f de la Ley 13/2002 de Turismo de Cataluña.

Comenzaremos señalando que el art. 1091 del CC es un precepto de muy limitada utilidad práctica, pese a su frecuente invocación, al ser insuficiente su mandato, ya que la trascendencia del contrato como fuente vinculante deriva de las reglas del 1089, 1154, 1258 y 1278, resultando manifiesto que el cumplimiento del contrato en su literalidad no puede ser acogida salvo que se dé una exacta coincidencia entre esa y la voluntad de los contratantes, siendo preciso acudir a las reglas de las interpretación en búsqueda de la verdadera voluntad de los contratantes, lo que resalta el 1258, que añade al consentimiento de las partes, a lo expresamente pactado, las consecuencias que, según su naturaleza, sean conformes a la buena fe la uso y a la ley.

La tesis de la apelación viene a ser, en esencia, que la modificación del contrato o se hacía con todos los propietarios o no se podía realizar, por lo que de seguir la explotación únicamente cabía hacerla a través de la prorroga en las misma condiciones iniciales, lo que implica determinar si las prorrogar eran forzosas o voluntarias, si la prorroga excluía la posibilidad de modificación del contrato sin cambio de arrendatario, si la denuncia del contrato encaminaba necesariamente el mismo al cambio de arrendatario, si la Ley 13/2003 impone la explotación de todos los apartamentos o permite la explotación de una parte de los mismos por un único explotador.

Que el contrato establecía un periodo de arrendamiento inicial de 9 años se deriva de toda la documentación aportada y firmada por los apelantes, siendo, en consonancia, las prorrogas voluntarias y automáticas, salvo denuncia por una de las partes, denuncia que supone el desistimiento unilateral, que si bien no se contempla en el CC, tampoco lo desconoce refiriéndose a la facultad de desistir los artículos 1594, 1700.4, 1732 y 1776, encontrando su apoyo en el convenio libremente pactado que autoriza a una de las partes, o a ambas, a poner fin a la relación contractual, sin que tenga que basarse en causa especial, ya que lo determina la decisiva voluntad de los interesados, que así lo han acordado expresamente en el negocio jurídico constitutivo de sus obligaciones, sin que represente infracción del artículo 1256 del CC, que prohíbe dejar al arbitrio de una de los contratantes la validez y cumplimiento de las obligaciones, pretendiéndose con ello evitar vinculaciones contractuales indefinidas o perpetuas, tal y como puso de manifiesto la sentencia del TS nº 274/1996, de 11 de abril.

Que la parte arrendataria manifestó su propósito de denunciar el contrato, lo reconoce la sentencia de instancia y no es contradicho por los apelantes, y a raíz de esa manifestación se inició un proceso de negociación, el cual no era preciso se adaptase a las normas de los estatutos establecidas en sus art. 24 y 29, ya que estas estaban establecidas no para negociar entre el arrendatario y los propietarios ni para la novación del contrato sino para el cambio de arrendatario, y así el 29 dispone que el objeto de la convocatoria de la junta será el de dar a conocer a la misma la renuncia por parte de la Compañía explotadora a seguir explotando el Complejo y seguidamente, la elección de una nueva Compañía que en el futuro gestione el Complejo como una unidad, y en el caso de autos esa renuncia no se llego a producir, ya que la negociación realizada a partir del anuncio del propósito de denuncia del contrato permitió lograr un acuerdo que originó la continuación de la explotación por la misma entidad.

¿Cabe que la unida empresarial de explotación pueda realizarse sin extenderse a todos los apartamento del edificio o complejo?. Si nos atenemos a la definición del art. 2 f de la Ley 13/2003 parece derivarse que no, pues la define como forma de ejercicio de la actividad de alojamiento turístico que mantiene la disponibilidad permanente de todas la unidades de alojamiento del establecimiento. Pero si nos vamos al art. 45 de la misma Ley, refiriéndose a la unidad de explotación, dispone que la explotación turística de los edificios o de los conjuntos de apartamentos turísticos de propiedad múltiple debe realizarse a través de una única persona física o jurídica titular, y el art. 43, refiriéndose a los apartamentos turísticos, señala que son establecimientos que prestan servicios de alojamiento temporal en edificios o conjuntos continuos constituidos en su totalidad por apartamentos o estudios, lo que pone de manifiesto que lo que se exige es que la explotación constituya una unidad y que esa unidad esté constituida por apartamentos o estudios, como establecimiento únicos o como unidad empresarial de explotación, lo que significa que ese servicio ha de comprender la totalidad del edificio o que todos los apartamento turísticos de edifico, integrados en una unidad, han de ser explotados por una única persona física o jurídica titular. Este es el caso de la demandada, que si bien no explota todos los apartamentos del complejo por falta de acuerdo con los disidentes, si explota todos los que hay y se dedican a ello en el conjunto del complejo.



CUARTO.- Por lo que se refiere a la cláusula rebús sic stantibus que invoca la apelación como no concurrente, procede señalar que la sentencia no basa el cambio de las condiciones del contrato en la aplicación de la cláusula invocada, que en ningún momento menciona; la basa en la facultad de denunciar el contrato contemplada en el mismo y en la negociación de unas nuevas condiciones realizada a lo largo de la vigencia del primer plazo de duración del mismo con una gran mayoría de arrendadores y con la negativa de tan solo un 8,3% de disidentes, que son los apelantes, por lo que la invocación de la referida cláusula da ocasión a la apelación a desarrollar un ejercicio de erudición, pero le aparta de la realidad, pues lo que hace la sentencia de instancia es explicar por la situación la actuación de la apelada para denunciar el contrato, lo que es diferente a ampara la resolución en las condiciones económicas sobrevenidas.



QUINTO.- El segundo motivo de apelación pretende el ejercicio de la acción de resolución del contrato de compraventa de los apartamentos por parte de los actores invocando el incumplimiento contractual de la vendedora.

Resulta evidente que la apelación incurre en una serie de interpretaciones subjetivas e interesadas del contrato que permiten dar base a sus tesis pero que no se ajustan a la realidad, pues si bien es cierto que el arrendamiento condiciona todo el negocio, también lo es que quien compró sabía desde el primer momento que el único destino posible de los apartamento era y es el negocio hostelero en unidad de explotación, y ello para el adquirente y para cualquier otro a quien él se lo transmita, y el arrendamiento posibilitaba las prorrogas pero nada decía de que las mismas se realizasen en iguales condiciones a las iniciales y que los rendimientos fueren los mismo, sino que seriande hasta el 4.5%, a lo que se añade que la demandada sí continua el negocio con los propietarios que formalizaron los nuevos contratos en unidad de explotación, pues, como se señaló, la misma no impone que se extienda a todos los apartamentos del edificio sino que todos los explotados en el mismo lo sean por un único y mismo arrendatario, y si los apelantes no estuvieron conformes con lo aceptado por el resto de propietarios ello entra dentro de la libertad contractual, no respondiendo a la realidad que existiera una denuncia parcial, pues la denuncia fue total, lo que fue parcial fue la aceptación de las nuevas condiciones.

El motivo se rechaza.



SEXTO.- Insiste la apelación en el ejercicio de la acción del art. 1101 del CC que fue rechazada en la sentencia de instancia por no concurrir las circunstancias que la amparan, y lo hace invocando que los actores son propietarios de unos apartamentos que desde 2014 no pueden alquilar y tampoco puede utilizar y deben hacer frente a cuantiosos gastos que le son exigibles, consideraciones que pueden ser de lamentar pero que por sí mismo no justifican la concurrencia de la culpa de la arrendataria y el nexo causal con los referidos daños, pues si no arrendaron fue por no estar conformes con las condiciones que los otros propietarios aceptaron y si no pueden ocuparlos ni arrendarlos es porque así lo convinieron desde el momento inicial al adquirir un objeto que tenía unas claras y expresas limitaciones.

El motivo se rechaza.

SEPTIMO.- Combate la apelación la imposición de costas en primera instancia por existencia de dudas de hecho y derecho.

El motivo se rechaza, pues la dudas de hecho no pueden surgir de la interpretación subjetiva e interesada que la parte hace del contrato y las de derecho no las refrenda con la base de resoluciones que las fundamente.

OCTAVO.- La desestimación del recurso planteado obliga a hacer imposición de costas a la parte recurrente por disposición del art. 398 de la L.Enj.Civil.

VISTOS los preceptos legales y demás aplicables.

Fallo

Que declaramos NO HABER LUGAR a la apelación interpuesta por Damaso y 22 más, contra la sentencia dictada el 29 de junio de 2017, por el Juzgado de 1ª Instancia nº 7 de Tarragona, cuya resolución confirmamos, con imposición de costas del recurso a la parte apelante.

La presente sentencia podrá ser susceptible de recurso de casación si concurren los requisitos legales ( art. 469 - 477 - Disposición Final 16ª LEC ), y se interpondrá, en su caso, ante este Tribunal en el plazo de veinte días a contar desde la notificación de la presente.

Así por esta nuestra sentencia, lo acordamos, mandamos y firmamos.