Sentencia Civil Nº 514/2011, Audiencia Provincial de Granada, Sección 3, Rec 559/2011 de 12 de Diciembre de 2011

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE GRANADA

SECCIÓN TERCERA

ROLLO Nº 559/2011 - AUTOS Nº 944/2009

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 1 DE ALMUÑÉCAR

ASUNTO: JUICIO ORDINARIO

PONENTE SR. JOSÉ REQUENA PAREDES

S E N T E N C I A N º 514

ILTMOS. SRES.

PRESIDENTE

D. JOSÉ REQUENA PAREDES

MAGISTRADOS

D. ENRIQUE PINAZO TOBES

Dª ANGÉLICA AGUADO MAESTRO

En la Ciudad de Granada, a doce de diciembre de dos mil once.

La Sección Tercera de esta Audiencia Provincial constituida con los Iltmos. Sres. al margen relacionados ha visto en grado de apelación -rollo nº 559/2011- los autos de Juicio Ordinario nº 944/2009, del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Almuñécar, seguidos en virtud de demanda de Panorámicas del Genil, S.L. y Millgonsa, S.A. representadas en esta alzada por la Procuradora Dª Josefina López-Marín Pérez y defendidas por el Letrado D. Daniel Montalvo Martín; contra la Comunidad de Propietarios del edificio DIRECCION000 , representada en la primera instancia por la Procuradora Dña. Mª Teresa Esteva Ramos y defendida en la primera instancia por el Letrado D. Miguel José Alonso Abarca.

Antecedentes

PRIMERO .- Que, por el mencionado Juzgado se dictó resolución en fecha 20 de enero de 2011, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "Desestimar la demanda presentada por Panorámicas del Genil S.A. frente a la Comunidad de Propietarios DIRECCION000 , absolviendo a esta parte de todos los pedimentos formulados en su contra. Las costas procesales serán abonadas por la parte demandante ."; y que fue rectificado mediante auto de fecha 9 de marzo de 2011, cuya parte dispositiva es del siguiente tenor literal: "Rectificar el fallo de la sentencia de 20 de enero de 2011, en los siguientes términos: Donde dice "desestimar la demanda presentada por Panorámicas del Genil S.A. frente a la Comunidad de Propietarios DIRECCION000 ...", debe decir "desestimar la demanda presentada por Panorámicas del Genil y Millgonsa S.A. frente a la Comunidad de Propietarios DIRECCION000 .".

SEGUNDO .- Que contra dicha resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandante, oponiéndose la parte contraria; una vez elevadas las actuaciones a esta Audiencia fueron turnadas a esta Sección Tercera el pasado día 29 de septiembre de 2011, y formado el rollo se señaló día para votación y fallo con arreglo al orden establecido para estas apelaciones.

TERCERO .- Que, por este Tribunal se han observado las formalidades legales en esta alzada.

Siendo Ponente el Iltmo. Sr. Magistrado D. JOSÉ REQUENA PAREDES.

Fundamentos

No se aceptan los Fundamentos de Derecho de la resolución recurrida en lo que se opongan a los que a continuación se expresan.

PRIMERO.- Tanto la sociedad Panorámicas del Genil S.A., que explota un Hostal-Residencia, como otra que es titular de determinados locales comerciales, todos ellos ubicados en el edificio DIRECCION000 de la localidad de Almuñécar, formularon demanda interesando la nulidad de los acuerdos adoptados en la Junta General de la comunidad demandada el 11 de julio de 2009 en lo que se opusieran a las normas establecidas en el título constitutivo de la misma, incluido en la escritura pública de 17 de mayo de 1984 de declaración de obra nueva y división de propiedad horizontal. En concreto, los acuerdos en los que decidieron exigir, a la primera de las codemandantes, su contribución a los gastos de la comunidad conforme a su coeficiente de participación del 3'0212 % por el ejercicio 1 de julio de 2009 a 30 de julio de 2010; por otro, considerar debidos del ejercicio anterior, y por falta de contribución a estos gastos, una deuda de 878'05 €, así como el que aprobando un informe jurídico favorable a la exigibilidad de toda la deuda acumulada en los últimos 15 años, en la que se consideró al Hostal exento de esa contribución y que se cifraba en 9.126 €. Sobre el estudio, exigibilidad y pertinencia para que la titular del establecimiento hotelero pasara a contribuir a los gastos comunes sin exención alguna, finalmente se aprobó, en esa Junta y por unanimidad, el someter la cuestión a un arbitraje.

Las dos sociedades demandantes votaron en contra de la aprobación del presupuesto para ese año y de la aprobación de cuentas del ejercicio anterior y mostraron conformidad a la decisión arbitral, si bien en la demanda discrepan de la referencia recogida en el acta que expresa: "para ello se autoriza al Sr. Secretario-Administrador para conceder los poderes a los profesionales, que a su vez estime necesarios para llevar a cabo la propuesta del Sr. Pedro Jesús " (copropietario que propuso la fórmula arbitral), entendiendo que no se concedió esa facultad al administrador.

La cuestión de fondo de este litigio, tanto en la primera como, ahora, en la segunda instancia, reside en que el título constitutivo del edificio en régimen de propiedad horizontal expresamente prevé que "el Hostal Residencia no contribuirá, por tener entrada independiente en los gastos comunes del edificio donde se sitúa, escalera, portal y otros, a excepción del agua caliente que contribuirá con arreglo al consumo que haga" .

SEGUNDO .- La sentencia, al entender que finalmente se acordó, por unanimidad, someter las cuestiones respecto a la vinculación del título constitutivo a un futuro arbitraje y que, en consecuencia, no llegó a aprobarse ningún acuerdo, consideró que la demanda carece de sentido y de razón al postular la nulidad de los mismos que, además, considera caducada y extemporánea en su ejercicio al no oponerse los acuerdos, dado el resultado final, ni a la ley ni a los estatutos de la comunidad.

Contra esta decisión judicial se alzan en apelación las sociedades demandantes que la tachan de incongruencia "extra petita" al haberse apartado de la causa de pedir. El motivo debe prosperar, no tanto por no incurrir en ese vicio procesal, del que escapan prácticamente todas las sentencias, desestimatorias o absolutorias, sino porque al resolver así y acoger la tesis que la comunidad hizo valer en su contestación a la demanda, al defender -página 3 de la contestación- "este punto pese a su aprobación [se refiere al primero y segundo] por una mayoría de tres quintos a favor de la comunidad, quedan totalmente anuladas y dejadas sin efecto, al ser de aplicación lo dispuesto en el mencionado punto quinto" , tesis que la comunidad -ahora apelada- vuelve a reiterar al final de la página 4 de su contestación: "En cualquier caso y, no obstante lo desarrollado en el apartado anterior en relación al punto 5º del orden del día, (en que se dejan sin efecto todas las controversias surgidas en los puntos anteriores así como sus respectivas votaciones para ser dirimidas y resueltas por vía extrajudicial), pese a ello, no se está ni aprobando ni modificando regla alguna de las contenidas en los estatutos de la Comunidad de propietarios." .

Pues bien, cualquiera que fueran los derroteros a los que derivó esa junta de propietarios y la voluntad tácita de lo que suponía resolver la controversia mediante un futuro arbitraje, lo cierto es que el acta ni anula la aprobación de los acuerdos anteriores ni define con precisión el objeto del laudo sobre el que habría de pronunciarse ese arbitraje ni su clase ni su modo de designación. Y más aún, que ejercitada la acción de nulidad no cabe, ante esa indeterminación, que supuestamente anulaba todos los demás acuerdos, incluido el propio presupuesto de gastos, dejar de resolver sobre los acuerdos adoptados sin perjuicio de que, como expresión de la voluntad de la Junta, se pueda someter a arbitraje el derecho de la comunidad a exigir la sociedad titular del Hostal, eximida por el título de contribuir a los gastos, de ese pago o su contribución a los gastos comunes del edificio, del mismo modo que pueden acudir a los tribunales haciendo valer el informe jurídico aprobado entonces o con cualquier otro motivo contra esa cláusula de exoneración que, por haber desaparecido, supuestamente, algunas de las circunstancias que la justificaban pudieran amparar su pretensión, como pudiera ser el hecho alegado de la apertura de otra puerta a elementos comunes pero cuya función como puerta obligatoria de salida de emergencias o con otro fin, desde luego, no es el objeto de este proceso.

TERCERO.- Así pues, la respuesta a la acción ejercitada ha de comenzar con la siguiente introducción, que transcribe la Doctrina expresada por la STS de 20 de octubre de 2010 , al distinguir dos premisas sobre esta materia : 1) A tenor del apartado e) del art. 9 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal , constituye una de las obligaciones de los propietarios sometidos al régimen de la propiedad horizontal "Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización" , lo que concuerda con la previsión contenida en el art. 3, a cuyo tenor "A cada piso o local se atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo. Dicha cuota servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad. Las mejoras o menoscabos de cada piso o local no alterarán la cuota atribuida, que sólo podrá variarse por acuerdo unánime". 2) Los acuerdos adoptados regularmente y por las mayorías previstas por la norma, vinculan a los disidentes ya que, como precisa la sentencia n º 795/2009, de 17 de diciembre "El funcionamiento de una Comunidad de Propietarios está basado en dos premisas: la primera, que la mayoría impone su criterio, y la segunda, que la minoría disponga de medios de defensa para evitar abusos, de modo que para hacer valer su postura, los disidentes deben obtener el correspondiente respaldo judicial, mediante la impugnación del acuerdo ante los Tribunales y el logro de una sentencia favorable, pues en otro supuesto estarán obligados al pago de los gastos acordados en la Junta".

Pues bien, ese respaldo ha de otorgarlo este tribunal anulando el acuerdo aprobado con el num. 2 en esa Junta General que ya incluía la exigibilidad de la sociedad apelante 'Panorámicas del Genil, S.L.' a una contribución de gastos de la que por estar eximida desde su nacimiento por decisión de la promotora al redactar el título constitutivo, no le corresponde, mientras no sea modificado por la voluntad unánime de los copropietarios o por los tribunales. En este sentido, la doctrina legal consolidada que los gastos tanto ordinarios como extraordinarios que pueden aprobar una junta de propietarios son los que se ajustan al título, sea en sus coeficientes de participación, sea observando las previsiones del mismo respecto a la liberación de algunos elementos privativos por así estar establecido, y de los que únicamente pueden escapar los llamados gastos particulares frente a los generales, que es lo que hace el título respecto al consumo de agua caliente bastando la aprobación de la mayoría de los propietarios ( STS de 24 de enero de 2008 ), pero exigiendo para los gastos generales, sean ordinarios o extraordinarios, y de manera invariable, su determinación conforme a los estatutos. En detrimento de ellos, añadía la STS de 3 de diciembre de 2004 , por el título constitutivo y en su defecto, como aquí ocurre, y a falta de previsión específica (la única que hay es para ese local - Hostal Residencia- y respecto de los elementos que menciona) conforme a la Ley o, lo que es igual, según el coeficiente establecido sin que, como advertía la tan citada STS de 3 de diciembre de 2004 , "incluso las posibles cuentas o presupuestos en Juntas anteriores con un sistema de reparto diferente al que correspondía, sea suficiente aceptación de hecho para evitar la impugnación de un acuerdo similar adoptado en una Junta posterior." .

CUARTO.- En el mismo sentido se ha pronunciado continua jurisprudencia entre la que cabe citar como más actualizadas la STS de 30 de abril de 2010 con cita en la STS de 30 de abril de 2002 y 19 de julio de 2000 , 3 de diciembre de 2004 o 24 de enero de 2008 y, en la misma línea, la de 15 de junio de 2010 , y por su mayor identidad con el caso de autos la STS de 22 de mayo de 2008 , que vuelve a recordar que la cuota de participación en los gastos, establecida en el Título Constitutivo únicamente puede ser modificada por acuerdo unánime de los propietarios, según establecía el art. 16.1 de la Ley de Propiedad Horizontal 49/1960 en su redacción original, no así el acuerdo consensuado de establecimiento de las referidas cuotas de participación -que puede fijar unas cuotas diferentes a las establecidas en el título constitutivo-, cuya modificación, al constituir una novación en la voluntad convencional, exige la mayoría simple de los propietarios, como expresión de la voluntad general de la Junta de Propietarios.

Del mismo modo la STS de 18 de noviembre de 2009 , a propósito de una comunidad donde el título constitutivo excluía a las plantas bajas y entresuelos de los gastos de ascensor con apoyo en su imposibilidad de uso, señalaba que como el Título utiliza el término genérico de "gastos" , cabe concluir que esa exclusión hace referencia tanto a los ordinarios como a los extraordinarios, porque, donde la regla citada no distingue, no existe justificación para interpretar lo contrario. Y en apoyo de esta conclusión y exoneración hacía propios los fundamentos de la sentencia recurrida que expresaba, en palabras que parecen escritas para el caso de autos, que "se ha reconocido por la jurisprudencia en base a lo dispuesto en el artículo 9 de la Ley de propiedad Horizontal y al principio de autonomía de la voluntad imperante en las relaciones privadas y es expresamente recogido en el artículo 396, último párrafo, del Código Civil , pudiendo llegarse a eximir de la obligación de contribuir a determinados gastos a algunas viviendas o locales. (...). La jurisprudencia del Tribunal Supremo, en SSTS de 19 de julio de 2000 , 3 de febrero de 1994 , 3 de julio de 1984 , etc., entiende que tales exenciones globales, genéricas, deben interpretarse sin hacer distinción entre unos y otros conceptos, incluyéndose, por tanto, también en ellas los supuestos de sustitución del elemento común." .

Procede, en consecuencia, estimar el recurso y la propia demanda declarando la nulidad de pleno derecho de los acuerdos de la junta en los términos que se dirá en la parte dispositiva de esta resolución.

QUINTO.- En orden a las costas (por aplicación del art. 394 LEC ) las de primera instancia se imponen a la comunidad con exclusión de la sociedad de propietarios demandantes y respecto a las de la segunda instancia no se hace expreso pronunciamiento ( art. 398 LEC ).

Y por lo que antecede,

Fallo

Estimar el recurso de apelación interpuesto en nombre de 'Panorámicas del Genil, S.L.' y 'Millgonsa, S.A.' contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 1 de Almuñécar en Juicio Ordinario nº 944/09 de fecha 28 de enerote 2011 que se revoca y deja sin efecto acordando en su lugar, con estimación de la demanda promovida por los ahora apelantes, declarar la nulidad:

Del acuerdo adoptado en la Junta de Propietarios de la comunidad demandada en sesión de 11 de julio de 2009, de aprobación de las cuentas en el ejercicio 1 de julio de 2008 a 30 de junio de 2009 únicamente en cuanto señalaba que "faltaría por pagar por Hostal Residencia 878'05 €." .

Del acuerdo de aprobación de presupuesto de gastos para el ejercicio 1 de julio de 2009 a 30 de junio de 2010, en el único sentido de excluir de su contribución a los mismos a Hostal Residencia.

No se hace pronunciamiento respecto del punto tercero y cuarto del acta por resultar insustancial y respecto del quinto, se anula por contraria a derecho la autorización, reflejada en el acta, al Sr. Secretario administrador para conceder los poderes a los profesionales que, a su vez, estime necesarios para llevar a cabo la propuesta (arbitral) Don. Pedro Jesús , al no corresponderse la misma con el acuerdo adoptado.

Se condena a la demandada al pago de las costas de la primera instancia y no se hace pronunciamiento respecto a las de esta alzada. Devuélvase a los apelantes el depósito constituido.

Contra esta resolución cabe recurso de casación a interponer ante este Tribunal en el plazo de VEINTE DÍAS , a contar desde el siguiente a su notificación, siendo resuelto por la Sala 1ª de lo Civil del Tribunal Supremo.

Así, por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.