Sentencia Civil Nº 514/2011, Audiencia Provincial de Malaga, Sección 4, Rec 97/2010 de 11 de Octubre de 2011

Encabezamiento

S E N T E N C I A Nº 514

AUDIENCIA PROVINCIAL MÁLAGA

SECCION CUARTA

ILUSTRISIMO SR

PRESIDENTE

D.JOAQUIN DELGADO BAENA

MAGISTRADOS, ILTMOS. SRES.

D.JOSE LUIS LOPEZ FUENTES

D.ALEJANDRO MARTIN DELGADO

REFERENCIA:

JUZGADO DE PROCEDENCIA: JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº18 DE MALAGA

ROLLO DE APELACIÓN Nº 97/2010

JUICIO Nº 812/2009

En la Ciudad de Málaga a once de octubre de dos mil once.

Visto, por la SECCION CUARTA AUDIENCIA PROVINCIAL DE MALAGA de esta Audiencia, integrada por los Magistrados indicados al márgen, el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada en juicio de Procedimiento Ordinario seguido en el Juzgado de referencia. Interpone el recurso PRIENE SUR S.A. que en la instancia fuera parte demandada y comparece en esta alzada representado por el Procurador D. TERESA GARRIDO SANCHEZ . Es parte recurrida Adelina y Balbino que está representado por el Procurador D. ALICIA MORENO VILLENA y defendido por el Letrado D. MORALES LUQUE, GERMAN, que en la instancia ha litigado como parte demandante.

Antecedentes

PRIMERO.- El Juzgado de Primera Instancia dictó sentencia el día 31-7-07, en el juicio antes dicho, cuya parte dispositiva es como sigue: "Que Que, estimando la demanda formulada por don Balbino y doña Adelina , representados por la Procuradora doña Alicia Moreno Villeno, contra la entidad mercantil Promotora Inmobiliaria Prienesur, S.A., representada por la Procuradora doña Teresa Garrido Sánchez, se resuelve los siguiente:

1º.- SE DECLARA la resolución del contrato de compraventa celebrado por entre el demandante y la mercantil Arenal Sur 21, S.A., actualmente mercantil Promotora Inmobiliaria Prienesur, S.A., en fecha de 26 de julio de 2005, en sus respectivas posiciones de compradores y vendedora, con relación a la a vivienda sita en Manilva (Málaga), Urbanización DIRECCION000 NUM000 Fase, Bloque NUM001 , Portal NUM002 , planta NUM003 , tipo A, así como anejos de la misma (aparcamiento 75 y trastero 40).

2º.- SE CONDENA a la entidad demandada a abonar a la actora la cantidad de CINCUENTA Y CINCO MIL DOSCIENTOS OCHENTA Y UN EUROS SESENTA Y CUATRO CÉNTIMOS (55.281,64.- Euros), más los intereses de la misma, desde la fecha de las respectivas entregas hasta su completo pago, calculados al tipo de interés legal del dinero, incrementado en dos puntos a partir de la fecha de la presente resolución.

Ello con expresa condena de la demandada al pago de las costas procesales causadas..

SEGUNDO.- Interpuesto recurso de apelación y admitido a trámite, el Juzgado realizó los preceptivos traslados y una vez transcurrido el plazo elevó los autos a esta Sección de la Audiencia, donde se formó rollo y se ha turnado de ponencia. La votación y fallo ha tenido lugar el día 7-7-11quedando visto para sentencia.

TERCERO.- En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales.

Visto, siendo ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. ALEJANDRO MARTIN DELGADO quien expresa el parecer del Tribunal.

Fundamentos

PRIMERO.- Resumen de antecedentes.

En el presente proceso se ejercita por la parte demandante , don Balbino y don Adelina , una acción personal, dirigida a la resolución de contrato de compraventa de vivienda en construcción suscrito por aquellos con la demandada, entidad mercantil PRIENE SUR, S.A. (antes ARENAL SUR 21, S.A.), en sus respectivas posiciones de compradores y vendedora, con solicitud de condena a la devolución de las cantidades entregadas a cuenta, por importe global de 55.281,64 euros, incrementadas con los intereses legales desde la fecha de la entrega; ello con base en el incumplimiento contractual de la vendedora.

El incumplimiento contractual de la demandada es referido a la obligación de entrega de la vivienda en el tiempo y condiciones pactadas en el contrato, y en estado de servir al uso convenido.

La parte demandada se ha opuesto a la demanda, negando el incumplimiento contractual alegado por los actores, manteniendo que el retraso habido en la obtención de la licencia de primera ocupación se ha debido a causa no imputable a la vendedora, concretamente la conducta injustificada y arbitraria del Ayuntamiento de Manilva, al demorar la concesión de la licencia de primera ocupación; licencia que se habría obtenido en todo caso por silencio administrativo.

La sentencia de primera instancia ha estimado íntegramente la demanda.

Contra la referida resolución se alza la parte demandada por medio del presente recurso de apelación , en cuyas alegaciones subyace un único motivo: Error en la valoración de la prueba.

SEGUNDO.- Decisión del recurso.

La parte apelante denuncia errónea valoración de la prueba por parte de la Juzgadora de Primera Instancia a la hora de evaluar la actuación de la vendedora en orden al cumplimiento de la obligación de entrega de la vivienda en el tiempo pactado en el contrato, aduciendo que no ha existido incumplimiento contractual. En el recurso se reiteran las alegaciones formuladas en el escrito de contestación a la demanda en el sentido de que la mercantil promotora vendedora finalizó la ejecución de las obras de construcción de la vivienda incluso antes de finalizar el tiempo previsto en el contrato de compraventa, y que inmediatamente solicitó del Ayuntamiento de Manilva la concesión de licencia de primera ocupación, inicialmente denegada y finalmente concedida, tras reproducirse la solicitud.

Inicialmente, ha de expresarse que esta Sala comparte plenamente las consideraciones jurídicas que sirven de fundamento a la sentencia apelada, que se dan aquí por reproducidas, así como las conclusiones que se extraen sobre la cuestión controvertida, fruto de una correcta valoración de las pruebas practicadas en el proceso. Teniéndose en cuenta, además, las siguientes consideraciones:

1.- Estamos ante una obligación (entrega de vivienda comprada en construcción) que, por su relevancia, ha de ser necesariamente concretada temporalmente en el contrato de compraventa; su efectividad, además, ha de estar necesariamente garantizada por medio de seguro o aval concertado por la vendedora.

Acudiendo al contrato de compraventa de autos se advierte la voluntad de las partes contratantes de elevar la fecha de entrega de la vivienda a condición esencial del contrato, de modo que el incumplimiento del plazo de entrega (previsto para el día 30 de octubre de 2006) faculta expresamente a los compradores a optar por exigir el cumplimiento de la obligación, concediendo en tal sentido al vendedor una prórroga, o por la resolución del contrato.... sin perjuicio del reintegro de las cantidades entregadas a cuenta del precio, más los intereses legales (Condición General Sexta del contrato de compraventa). Ello en correspondencia con el rigor con el que se establece la correlativa obligación de la parte compradora de pagar el precio cierto de la compraventa en el tiempo pactado en el contrato, a cuyo incumplimiento se anuda la facultad de la vendedora de optar por el cumplimiento o la resolución, esto último con pérdida del 10% de las cantidades entregadas a cuenta por la parte compradora ( Condición General Octava).

De lo expuesto se infiere que la designación de la época en que ha de entregarse la vivienda, en el concreto marco contractual que nos ocupa, es uno de los motivos determinantes para establecer la obligación; esto es, el momento en que la parte compradora de la vivienda en construcción ha de recibir el inmueble es, sin duda, una de las circunstancias que (junto al precio) determinan a dicha parte compradora a concertar el negocio jurídico de compraventa en este caso.

2.- En el caso enjuiciado, la fecha cierta de entrega de la vivienda es fijada por el promotor, profesional de la construcción que debe conocer las peculiaridades y dificultades propias de esta actividad empresarial y, por lo tanto, tiene que prever todas las circunstancias que confluyen en el proceso constructivo, adecuando a las mismas el plazo de entrega, en términos que se asegure de la posibilidad de su efectivo cumplimiento. Al igual que el comprador, correlativamente, tiene que prever su capacidad económica para hacer frente al pago del precio cierto de la compraventa, en el tiempo y forma pactados en el contrato.

Es así que el promotor, principal beneficiario económico del proceso constructivo, ha de asumir el riesgo derivado de su actividad empresarial para el caso de que la concurrencia de circunstancias normalmente previsibles incidan en la marcha de las obras o en la entrega de las viviendas construidas, comprometiendo su finalización o entrega en el tiempo establecido por él en el contrato. Se trata de un riesgo, inherente a la actividad empresarial en el ámbito de la construcción, que tiene que ser contemplado como posible, y razonablemente evitable mediante la fijación de un prudencial plazo de entrega de la vivienda, tan amplio como lo aconsejen o impongan las circunstancias del caso concreto; aunque ello pueda comportar una cierta pérdida de fuerza competitiva de la oferta de venta. En definitiva, el peligro de que el plazo de entrega de la vivienda establecido en el contrato no se acomode a la realidad previsible, tiene que ser asumido por el promotor empresario, y no puede en modo alguno ser trasladado al comprador consumidor; al igual que éste no puede pretender trasladar al vendedor, en ningún caso, sus posibles dificultades económicas para afrontar el coste de la compra.

Lo expuesto nos lleva a rechazar las alegaciones de la parte apelante acerca de la concurrencia de una causa ajena que, a modo de fuerza mayor (actuación del Ayuntamiento de Manilva), ha provocado la imposibilidad de la entrega de la vivienda dentro del plazo establecido en el contrato de compraventa. Incumbiendo a la parte demandada la prueba de sus alegaciones, representativas de hechos excluyentes de la pretensión actora ( art. 217 LEC ), es lo cierto que no ha quedado acreditada la realidad de la supuesta actuación injustificada y arbitraria del Ayuntamiento de Manilva al denegar la primera solicitud de licencia de primera ocupación y al no acceder a la segunda solicitud hasta el día 19 de julio de 2009, fecha de la definitiva concesión de la licencia.

3.- Como ya se ha afirmado por este tribunal en anteriores ocasiones, el cumplimiento de la esencial obligación de entrega de la cosa por parte del vendedor no se satisface, en el caso de la compraventa de una vivienda en construcción, mediante el ofrecimiento de la entrega inmediatamente después de finalizadas las obras de la nueva edificación. La integridad de la entrega impone la obligación de poner en poder del comprador todo lo que se exprese en el contrato, y en las condiciones pactadas, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.461 y 1.469 del Código Civil . No basta con la entrega material, sino que es preciso, al tratarse de vivienda, que la misma esté provista de las autorizaciones administrativas que la legislación exige y deben de aportar los vendedores, sobre todo cuando se trata de nuevas construcciones, para evitar la inseguridad de sus adquirentes ante una posible actuación administrativa sancionadora a fin de restablecer la legalidad infringida, con la posibilidad incluso de demolición, es decir privación del bien, lo que representa intensa frustración del contrato.

Los términos del contrato de compraventa son claros en el sentido de establecer el carácter esencial de los plazos previstos para el pago del precio y la entrega de la vivienda, simultáneos a la entrega de llaves, normalmente coincidente con el otorgamiento de la escritura pública. La entrega de la vivienda tenía que producirse legalizada debidamente y provista de las autorizaciones administrativas legalmente exigidas, entre ellas la licencia de primera ocupación. Es cierto que el principio de conservación del negocio excluiría virtualidad resolutoria al mero retraso en la obtención de una licencia que, habiendo sido oportunamente solicitada, fuese previsible su pronta concesión, por no hallarse afectada por deficiencias urbanísticas o administrativas que justificasen su rechazo, lo que posibilitaría un cumplimiento tardío de la obligación de entrega de la vivienda, sin perjuicio de que, constituida la vendedora en mora por el mero transcurso del plazo de entrega previsto en el contrato, asistiese a los compradores el derecho a ejercitar la correspondiente acción de resarcimiento, dirigida a la indemnización de los perjuicios causados por la mora de la vendedora. Sin embargo, no es este el caso que nos ocupa, habida cuenta que, como ya se ha expresado, en el contrato de compraventa de litis se confiere a la parte compradora la facultad de otorgar al mero retraso en el cumplimiento de la obligación de entrega de la vivienda la virtualidad resolutoria de la relación contractual, solicitando la devolución de las cantidades entregadas a cuenta del precio, más intereses.

El incumplimiento de la obligación de entrega de las viviendas por la vendedora es manifiesto, al constar que la licencia de primera ocupación se concedió en fecha de 19 de julio de 2009, muy posterior a la fecha de la comunicación de la resolución contractual por los compradores (14 de enero de 2009) e incluso posterior a la fecha de interposición de la demanda (7 de abril de 2009).

Siendo significativo que por la parte vendedora no se hubiese ofrecido en ningún momento la entrega de la vivienda antes de que los compradores le notificasen su voluntad de dar por resuelto el contrato.

También es relevante que la parte promotora, tras la denegación de la primera solicitud de licencia de primera ocupación, presentase una segunda solicitud, siendo ésta la que ha desembocado en la concesión de la licencia. Lo que, unido a la ausencia de ofrecimiento de entrega de la vivienda a los compradores, evidencia que la promotora en ningún caso consideró que la licencia había sido concedida en virtud de silencio administrativo positivo. Justificándose así el rechazo de las alegaciones de la parte apelante sobre la concesión de la licencia de primera ocupación por silencio administrativo positivo.

Todo lo que nos lleva a concluir con la imputación a la demandada del retraso en la entrega de la vivienda, excluyéndose la concurrencia de una circunstancia constitutiva de una suerte de fuerza mayor, en los términos postulados por la apelante. Siendo el referido retraso causa determinante de la resolución del contrato de compraventa, conforme a las estipulaciones pactadas por las partes contratantes.

TERCERO.- Conclusión.

Por todo lo que procede la desestimación del recurso de apelación y la consiguiente confirmación de la sentencia recurrida. Lo que comporta la condena de la parte apelante al pago de las costas de la segunda instancia, por aplicación del art. 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación. En atención a lo expuesto, en nombre de S.M. el Rey y por la autoridad conferida en la Constitución,

Fallo

Que, desestimando el recurso de apelación interpuesto por la parte demandada, entidad mercantil PRIENE SUR, S.A., contra la sentencia dictada en fecha 31 de julio de 2009 por la Ilma. Sra. Magistrada-Juez de Primera Instancia nº 18 de Málaga en los autos de Juicio Ordinario nº 812/09 , de los que dimana el presente rollo, DEBEMOS CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS dicha resolución. Ello con expresa condena de la parte apelante al pago de las costas del recurso.

Notificada que sea la presente resolución remítase testimonio de la misma, en unión de los autos principales al Juzgado de Instancia, interesando acuse de recibo.

Así por esta nuestra Sentencia, la pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Leida y publicada fue la anterior sentencia por el Iltmo. Sr. Magistrado Ponente que la dictó, estandose celebrando audiencia pública de lo que doy fe.-