Sentencia Civil Nº 514/2019, Audiencia Provincial de Tarragona, Sección 1, Rec 652/2019 de 11 de Noviembre de 2019

Encabezamiento

Sección nº 01 de la Audiencia Provincial de Tarragona. Civil
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FAX: 977920111
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N.I.G.: 4301442120188123323
Recurso de apelación 652/2019 -U
Materia: Juicio ordinario condiciones generales de la contratación
Órgano de origen:Sección Civil. Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 2 de Amposta
(UPAD)
Procedimiento de origen:Procedimiento ordinario 222/2018
Parte recurrente/Solicitante: Trinidad , Sixto , Teodulfo
Procurador/a: MARIA TERESA GARRIGOSA CANTO, MARIA TERESA GARRIGOSA CANTO, MARIA
TERESA GARRIGOSA CANTO
Abogado/a: JOSÉ MARIA AGUILÁ BONFILL
Parte recurrida: Virgilio
Procurador/a: JESUS ESCOLANO CLADELLES
Abogado/a: FRANCISCO GARCIA PASTO
SENTENCIA Nº 514/2019
ILMOS. SRES.
Presidente
D. Manuel Horacio García Rodríguez
Magistrados
Dª Matilde Vicente Díaz Dª Silvia Falero Sanchez
En Tarragona, a 11 de noviembre de 2019.
Visto ante la Sección 1ª de esta Audiencia Provincial el recurso de apelación en el Rollo nº 652/19,
interpuesto por el procurador Dª María Teresa Garrigosa Cantó en representación de Dª Trinidad , D. Sixto y
D. Teodulfo y defendidos por el letrado D. José Mª Aguilá Bonfill, contra la sentencia de fecha 2 de marzo de
2019 por el juzgado de primera instancia nº 2 de Amposta en el procedimiento Ordinario nº222/18, al que se
opuso Comunidad de Propietarios DIRECCION000 nº NUM000 de Alcanar representado por el procurador
D. Jesús Escolano Cladelles y defendido por el letrado D. Francisco García Pastó.

Antecedentes

ACEPTANDO los Antecedentes de Hecho de la sentencia recurrida; y
PRIMERO.- La sentencia recurrida contiene la siguiente parte dispositiva: 'Desestimo la demanda interpuesta por la Procuradora Sra. Garrigosa Cantó, en nombre y representación de la Sra. Trinidad , el Sr.

Sixto y el Sr. Teodulfo frente a la Comunidad de Propietarios del Conjunt Urbanístic DIRECCION000 , Nº NUM000 de Alcanar, representada por el Procurador Sr. Escolano Cladelles y, en consecuencia, se absuelve a dicha demandada de las pretensiones contra ella formuladas, con imposición de costas a la parte actora.



SEGUNDO.- Contra la mencionada sentencia se interpuso recurso de apelación por Dª Trinidad , D.

Sixto y D. Teodulfo , en base a las alegaciones que son de ver en el escrito presentado.



TERCERO.- Dado traslado a las demás partes personadas del recurso presentado para que formulasen adhesión o se opusieran al mismo, por Comunidad de Propietarios DIRECCION000 NUM000 de Alcanar, se formuló oposición.



CUARTO.- En la tramitación de ambas instancias del procedimiento se han observado las normas legales.

Se designó ponente a la Magistrada Dª Silvia Falero Sanchez

Fundamentos

PRIMERO.- Resumen de antecedentes.

1.Dª Trinidad , D. Sixto y D. Teodulfo entablaron demanda de juicio ordinario ejercitando acción de impugnación de los acuerdos adoptados en las Juntas celebradas el 23 de septiembre de 2017 y de 24 de marzo de 2018, por considerarlos contrarios a la ley, y ser gravemente perjudiciales para los actores. Los hechos que sustentaban la demanda era sustancialmente los siguientes: i) la comunidad está integrada por seis viviendas y en el acta de constitución en régimen de propiedad horizontal de 26 de febrero de 2005 se acordó que los únicos elementos comunes serían : la antena comunitaria, el mantenimiento del motor de extracción de agua y el consumo de electricidad de la bomba. En el momento de la constitución, no existía agua directa municipal, y las viviendas tenían que abastecerse de un pozo ajeno. ii) la promotora- constructora suscribió en fecha 2 de agosto de 2004 un contrato con la Sra. Leticia y el Sr. Esteban , por el que estos últimos se comprometían a proveer temporalmente de agua corriente a las seis viviendas que la promotora estaba construyendo en la finca colindante a la de la Sra. Leticia y el Sr. Esteban . iii) el suministro se concedió de forma temporal, hasta que el ayuntamiento autorizara a los propietarios de las seis viviendas a conectar y suministrarse de agua corriente a través de la red pública. iv) los actores, tan pronto como el ayuntamiento efectuó la red de suministro de agua,contrataron con la empresa Sorea el suministro de agua. v) en el acta de 23 de septiembre de 2017, se aprobaron las cuentas de la comunidad de 2016 y 2017, sin que se detallaran ni se adjuntaran los gastos , deduciéndose del acta que tales gastos correspondían al consumo de agua y electricidad de la extracción de agua del pozo para abastecer a las casas identificadas con los nº 4, 5 y 6 , ya que las 1, 2,y 3, propiedad de los actores, desde el año 2013 disponían de agua directa, aprobándose reclamar a los demandantes los saldos no liquidados y pendientes. vi) en el acta de 24 de marzo de 2018, se aprobaron las cuentas de los años 2015 a 2017, pese a no haberse alcanzado la mayoría simple cualificada, y que resultaron aprobadas por el voto de calidad del Presidente.

2. La Comunidad de propietarios demandada se opuso a la demanda alegando en síntesis: i) el suministro de agua a través del pozo es la esencia del nacimiento y legalización de la comunidad, suministro que perdurará hasta que los propietarios no puedan conectarse a la red pública, y en el contrato nada se dice acerca de que algunos comuneros pudieran, a espaldas de la comunidad y a título particular, financiar la obra de la red de agua impidiendo a otros comuneros la conexión ,multiplicado los costes a satisfacer a la Comunidad para poder conectarse a la red, ii) los acuerdos no se aprobaron por el voto de calidad del presidente. iii) la comunidad existe jurídicamente y de hecho se abastece del pozo privado, y los gastos han de ser satisfechos por todos los propietarios.

3. La sentencia de instancia desestimó la demanda con imposición de costas a los actores. Razonó que al no constar acuerdo de modificación de lo acordado en la escritura de constitución de la comunidad sobre el elemento común, los actores debían seguir contribuyendo a los gastos comunes en proporción a su cuota de participación. El contrato suscrito entre la promotora y los propietarios de la finca colindante, y las causas de su extinción no afectaban a las obligaciones de los propietarios con la comunidad y no existía constancia de que el ayuntamiento hubiera concluido las obras de suministro de agua potable y evacuación de aguas residuales, y el hecho de que una propietaria, la Sra. Trinidad , hubiera sufragado a su costa las obras de acometida de la red de agua, no le eximía de su obligación de pago de los elementos comunes . No hubo tampoco, dice la sentencia, aprobación de los acuerdos por el voto de calidad del presidente, sino que la decisión del presidente se ajustó a lo prevenido en el artículo 553-16 d) del CCCat, pues se trataba de la conservación y mantenimiento de los elementos comunes.

Los demandantes apelan, la demandada se opone.



SEGUNDO.- Los motivos de apelación de la sentencia. Decisión de la Sala.

1.Objeta el apelante que el contrato de suministro se firmó por el constructor, con anterioridad a la constitución de la comunidad, y en el mismo se convino que tan pronto existiera autorización del Ayuntamiento para que pudiera solicitarse la conexión y suministro a la red pública, el derecho de suministro quedaría extinguido, contrato pactado además por tres años, prorrogable por un año más, por lo que ha quedado extinguido cualquier derecho u obligación convenida. Los apelantes, al quedar desvinculados desde el 1 de enero de 2013 del único servicio comunitario, no vienen obligados a contribuir en el suministro de agua, por no tener el uso y disfrute de este elemento.

2. Del contrato celebrado en fecha 2 de agosto de 2004 (folios 67 a 72), de fecha anterior a la constitución de la comunidad de propietarios en fecha 26 de febrero de 2005, hemos de destacar los siguientes aspectos relevantes: i) el acuerdo vino motivado porque la promotora necesitaba, de forma temporal, dotar de suministro de agua corriente a las seis viviendas en construcción, mientras el Ayuntamiento de Alcanar no terminara las obras de suministro y evacuación de aguas y procediera a conceder la oportuna autorización para que cada una de las seis viviendas pudiera conectarse a la red pública de abastecimiento .(punto V del Manifiestan), ii) el derecho de suministro se concedió de forma únicamente temporal, mientras el Ayuntamiento de Alcanar no concluyera las obras de suministro de agua potable y evacuación de aguas residuales de la zona y no autorizara a los propietarios de las seis viviendas unifamiliares para que pudieran contactar y suministrarles agua corriente a través de la red pública. Se entendería, a todos los efectos, y así consta en la estipulación cuarta, que existe autorización del Ayuntamiento desde el mismo momento en que pueda solicitarse por los particulares la conexión y suministro a la red pública, independientemente de que todos y cada uno de los seis propietarios de las viviendas hayan o no interesado dicha conexión, en ese momento, el derecho de suministro quedaría extinguido. En todo caso, exista la anterior posibilidad o no, el derecho de suministro de agua, otorgado a las seis viviendas unifamiliares, quedaría sin efecto transcurridos tres años desde la fecha del contrato, y para el caso de que transcurridos los tres años, todavía no fuera posible el abastecimiento y conexión a la red pública, el acuerdo se prolongaría por un año más, quedando a su fin extinguido definitivamente el derecho de suministro de agua, sin perjuicio de una nueva negociación. iii) el derecho de suministro no se iniciaría para cada una de las seis viviendas, sino tras adherirse los compradores de cada una de ellas al contenido del contrato, tanto respecto de los derechos como a las obligaciones.

3. La sentencia de instancia apunta que no existe constancia de que el ayuntamiento hubiera concluido las obras de suministro, y que el hecho de que una de las ahora recurrentes hubiera sufragado las obras de acometida de la red de agua, no la eximía de sus obligaciones de pago de los elementos comunes.

4. Sin embargo, lo cierto es que consta documentado que los recurrentes cursaron el alta ante el servicio municipal de aguas, lo que supone que era posible solicitar la conexión y suministro a la red pública, y que abonaran el coste de la acometida, no tiene mayor trascendencia, cuando precisamente la comunidad tendrá que afrontar dicho coste, y de ahí, la presentación de presupuestos de abastecimiento de agua potable, uno de ellos con la misma empresa Sorea, con la que contrataron los actores para traer el agua de la red municipal, y cuyo coste se repercute también a los ahora recurrentes en el acta de 25 de marzo de 2018 (folios 53 a 61).

Se cumplió, por tanto, una de las premisas para que el derecho de suministro quedara extinguido, y aun cuando el mismo continuó respecto de las demás viviendas,- debemos entender así, que el derecho de uso se ha ido prorrogando, respecto de los restantes propietarios-, sin embargo no existe razón para repercutir un gasto de mantenimiento y consumo por un uso que iba a quedar extinguido en determinadas condiciones, que en este caso se cumplieron.

No se trata de que los servicios definidos como comunes en el acta de constitución quedaran desafectados de su naturaleza común unilateralmente, sino de que los integrantes de la comunidad asumieron por su adhesión al contrato, que aquellos servicios comunitarios así definidos en el acta de constitución, dejarían de serlo de darse las condiciones contractualmente asumidas, desde el mismo momento en que pudiera solicitarse por los particulares la conexión y suministro a la red pública, independientemente de que todos y cada uno de los seis propietarios de las viviendas hubieran o no interesado dicha conexión.

5. Es cierto que el artículo 553-45 del libro V del Codi civil de Catalunya establece la obligación general de todos los condóminos de contribuir al pago de los gastos comunes, incluso aunque se trate de los gastos derivados del mantenimiento de elementos comunes concretos de los que no disfruten determinados propietarios, pero también lo es menos que el mismo precepto admite la posibilidad de una disposición contraria de los estatutos, y que el artículo 553-11.2 b) establece la validez y licitud de las estipulaciones de los estatutos que exoneren a determinados propietarios de elementos privativos de la obligación de satisfacer los gastos de conservación de elementos comunes concretos, entre los que se citan los relativos al portal, la escalera, los ascensores, los jardines, las zonas de recreo y demás espacios semejantes.

6. No nos encontramos en este caso ante una disposición contraria en los estatutos de la comunidad, que no existen, o de una estipulación contraria en los mismos, sino ante un contrato, pero no vemos razón para no aplicar tales preceptos al caso que se examina, cuando todos los propietarios, en el momento de la constitución de comunidad, habían aceptado previamente las condiciones en las que el derecho de uso quedaría extinguido, y esta extinción había de tener indudable repercusión en los gastos que aquel derecho de uso comportaba, pues lógico es que dejaban de existir, cuanto menos respecto de los propietarios que sí solicitaron la conexión y suministro a la red pública.

7. Dedica el recurrente el segundo motivo del recurso a la infracción del art.-553-25.2 del CCCat . Señala que los acuerdos adoptados en la Junta de 24 de marzo de 2018, en la que se aprueban las cuentas con los correspondientes presupuestos de los años 2014, 2015, 2016, 2017 y 2018, se adoptaron, sin que los votos de aprobación superaran los votos en contra, y la sentencia de instancia entiende que al no haberse podido adoptar el acuerdo, resulta de aplicación el art.-553-25.4 del CCCat.

8.El art. 553-25 dispone lo siguiente: '1. Solo pueden adoptarse acuerdos sobre los asuntos incluidos en el orden del día.

2. Se adoptan por mayoría simple de los propietarios que han participado en cada votación, que debe representar, a la vez, la mayoría simple del total de sus cuotas de participación, los acuerdos que se refieren a: ( ...) 3. Para el cálculo de las mayorías se computan los votos y las cuotas de los propietarios que han participado en la votación de cada uno de los puntos del orden del día, sea de modo presencial, sea por representación o por delegación del voto. En los casos en que un elemento privativo pertenezca a varios propietarios, estos tienen conjuntamente un único voto indivisible por razón de la propiedad de dicho elemento privativo. La adopción del acuerdo por mayoría simple requiere que los votos y cuotas a favor superen los votos y cuotas en contra.

9. La sentencia de instancia reconoce que se produjo un 'empate técnico' de votos y cuotas de participación, si bien ampara la aprobación de los acuerdos por la aplicación del art.-553.-25.4, 'los acuerdos que modifiquen la cuota de participación, los que priven a cualquier propietario de las facultades de uso y disfrute de elementos comunes y los que determinen la extinción del régimen de la propiedad horizontal simple o compleja requieren el consentimiento expreso de los propietarios afectados', al considerar que tales acuerdos tienen por objeto la conservación y mantenimiento de elementos comunes y que la decisión del Presidente de aprobar los acuerdos, en cumplimiento de las funciones que le otorga el art.-553-16 d), debe admitirse ante el alto coste que supondría la no aprobación del acuerdo, al privarse del suministro de agua a tres viviendas.

10. Las funciones atribuidas al Presidente de la Comunidad en el art.-553-16 y entre ellas, la de velar por el funcionamiento de la comunidad no puede servir de sustento a la alteración del régimen de mayorías para la aprobación de los acuerdos comunitarios.

El acuerdo no logró la mayoría suficiente, y su aprobación contraria a la norma, justifica su anulación.

En cualquier caso, la no adopción, en la junta general de propietarios, de un acuerdo por no lograrse la mayoría requerida por la ley no impide que en las juntas generales de propietarios sucesivas pueda, de nuevo, volverse a proponer el mismo acuerdo y, si en alguna se logra la mayoría requerida por la ley, se adopte.



TERCERO.- Régimen de costas.

Al estimarse el recurso de apelación no procede hacer expresa condena en cosas de esta alzada conforme al art.-398 de la LEC, y suponiendo la estimación de la demanda, las costas de instancia deben imponerse a los demandados.

Fallo

El Tribunal decide: 1.Declaramos haber lugar al recurso de apelación formulado por el procurador Dª María Teresa Garrigosa Cantó en representación de Dª Trinidad , D. Sixto y D. Teodulfo contra la sentencia de fecha 2 de marzo de 2019 por el juzgado de primera instancia nº2 de Amposta en el procedimiento ordinario nº222/18 que se revoca y en su lugar acordamos estimar la demanda presentada por el procurador Dª María Teresa Garrigosa Cantó en representación de Dª Trinidad , D. Sixto y D. Teodulfo contra Comunidad de Propietarios DIRECCION000 nº NUM000 de Alcanar, declarando la nulidad de los acuerdos adoptados en las Juntas celebradas el 23 de septiembre de 2017 y el 24 de marzo de 2018, por ser contrarios a la Ley, y gravemente perjudiciales para los actores, con imposición de costas a los demandados.

2. Sin imposición de las costas de esas alzada.

Con devolución del depósito constituido.

Contra la presente resolución las partes legitimadas podrán interponer recurso de casación y/o extraordinario por infracción procesal, ante este tribunal, en el plazo de los veinte días siguientes al de su notificación, conforme a los criterios legales y jurisprudenciales de aplicación.

Remítanse los autos al Juzgado de procedencia con testimonio de esta Sentencia, a los efectos pertinentes.

Así lo acordamos, mandamos y firmamos.