Sentencia CIVIL Nº 515/2019, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 11, Rec 24/2019 de 19 de Noviembre de 2019

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

SECCIÓN UNDÉCIMA

VALENCIA

NIG: 46250-42-1-2018-0007887

Procedimiento:RECURSO DE APELACION (LECN) [RPL] Nº 24/2019- M -

Dimana del Juicio Ordinario [ORD] Nº 000103/2018

Del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 3 DE VALENCIA

Apelante: D. Jose María Y Dña. Zaira .

Procurador.- Dña. MARIA ISABEL DOMINGO BOLUDA.

Apelado: D. Jose Ángel Y Dña. Mónica.

Procurador.- Dña. MARIA EUGENIA MERELO FOS.

SENTENCIA Nº 515/2019

===========================

Iltmos/as. Sres/as.:

Presidente

D. JOSE ALFONSO AROLAS ROMERO

Magistrados/as

D. ALEJANDRO GIMENEZ MURRIA

D. GONZALO MARIA CARUANA FONT DE MORA

===========================

En Valencia, a diecinueve de noviembre de dos mil diecinueve.

Vistos por la Sección Undécima de esta Audiencia Provincial, siendo ponente el Ilmo. Sr. D. GONZALO MARIA CARUANA FONT DE MORA, los autos de Juicio Ordinario [ORD] - 000103/2018, promovidos por D. Jose Ángel Y Dª Mónica contra D. Jose María Y Dª Zaira sobre 'reclamación de cantidad', pendientes ante la misma en virtud del recurso de apelación interpuesto por D. Jose María Y Dª Zaira, representado por el Procurador Dª MARIA ISABEL DOMINGO BOLUDA y asistido del Letrado D. JOSEP GALLEL BOIX contra D. Jose Ángel Y Dª Mónica, representado por el Procurador Dña. MARIA EUGENIA MERELO FOS y asistido del Letrado Dª SORAYA PEREZ SANTANA.

Antecedentes

PRIMERO.-

El JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 3 DE VALENCIA, en fecha 19 de octubre de 2019 en el Juicio Ordinario [ORD] - 000103/2018 que se tiene dicho, dictó sentencia conteniendo el siguiente pronunciamiento: 'FALLO: Que estimando la presente demanda formulada por DOÑA Mónica y DON Jose Ángel, representado/a por el/la Procurador/a de los Tribunales D./D.ª Eugenia Merelo Fos, contra DON Jose María y DOÑA Zaira, representado/a por el/la Procurador/a D./D.ª María Isabel Domingo Boluda, debo:

1) condenar y condeno a dichos demandados a que, solidariamente, abonen al/la actor/a la cantidad de 20.000 euros, así como el interés legal de esa cantidad en la forma indicada en el fundamento quinto; sin perjuicio de tener en cuenta, a efectos de ejecución, la cantidad consignada en la cuenta del juzgado.

2) con expresa imposición de las costas causadas a la parte demandada.'

SEGUNDO.-

Contra dicha sentencia, se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por la representación procesal de D. Jose María Y Dª Zaira, y emplazadas las demás partes por término de 10 días, se presentó en tiempo y forma escrito de oposición por la representación de D. Jose Ángel Y Dª Mónica. Admitido el recurso de apelación y remitidos los autos a esta Audiencia, donde se tramitó la alzada, se señaló para deliberación y votación el día 11 de noviembre de 2019.

TERCERO.-

Se han observado las prescripciones y formalidades legales.

Fundamentos

PRIMERO.-

El litigio en este procedimiento versa sobre el destino de las arras penitenciales que los litigantes pactaron en el contrato de compraventa inmobiliaria (una vivienda en AVENIDA000 NUM000- NUM001 de esta capital) suscrito en fecha de 26/7/2017. Los demandantes son los compradores y piden la condena de los demandados vendedores a la entrega doblada de las arras en la cantidad de 20.000 euros a lo que se opone la parte demandada.

La sentencia del Juzgado Primera Instancia estima íntegramente la demanda, porque si bien se declara que los compradores en la fecha máxima acordada, no fueron a otorgar escritura pública de compraventa al no tener el dinero para abonar el precio, en cambio no era tal omisión esencial para provocar la resolución del contrato pues incluso hasta que los vendedores no hicieran uso del requerimiento de pago, tenían aquéllos plazo para abonar el precio, siendo los demandados quienes desistieron del contrato.

La parte demandante interpone recurso de apelación centrado, en esencia y sumario, en el incumplimiento de la parte compradora y que los compradores aún después del plazo máximo tampoco pagaron el precio y que habían desistido del negocio al no comparecer el día citado en la Notaria, 14/11/2017.

La parte demandante interesó la confirmación de la sentencia.

Esta Sala admitió el recibimiento a prueba para la alzada a tenor de una documental adjuntada a autos después de dictarse la sentencia por el Juzgado Primera Instancia, celebrándose vista donde las partes alegaron sobre el oficio remitido por Bankia.

SEGUNDO.-

Dado que la sentencia del Juzgado Primera Instancia contiene una declaración expresa de 'Hechos Probados', comprensiva de 10 apartados u ordinales, la Sala revisado ex-artículo 456-1 de la Ley Enjuiciamiento Civil, el contenido de los autos y vistos los soportes de grabación audiovisual y el documento incorporado en esta alzada como prueba documental, acepta los mismos a excepción del ordinal nº 3) en donde se recogen con valor pleno de prueba las manifestaciones de Dª Belinda (empleada de Bankia), quien contactó con la Sra. Cecilia para la concesión del préstamo hipotecario.

La Sala en su función revisora no admite que a fecha de 20/9/2017 estuviese concedido el préstamo, pues ello siquiera está afirmado por la citada testigo quien dijo (visto el soporte de grabación de su declaración) claramente que a tal fecha no estaba autorizado, cobrando pleno sentido el contenido del oficio remitido por Bankia y su contestación de que a 26 de octubre de 2017, se inició la tramitación del préstamo hipotecario; de lo que resulta palmario que a tal data (término para pagar el precio y escriturar públicamente el contrato de compraventa) los compradores no disponían de la financiación y la afirmación de los mismos en la misiva de 26/10/2017 (Doc.7) a los vendedores de 'Que actualmente tiene concedido crédito hipotecario con la entidad Bankia...', no resultaba cierta, pues lo único que se había operado era el inicio de los trámites para decidir la entidad bancaria sobre tal concesión o no; resultando evidente de tal comunicación que no iban a otorgar la escritura pública en ese mismo día.

TERCERO.-

El Tribunal comparte la calificación que el Juzgador efectúa del contrato de compraventa con pacto de arras penitenciales y el tratamiento que desarrolla jurisprudencial y doctrinalmente sobre las arras penitenciales que damos por reproducido en aras a inútiles repeticiones.

Ahora bien, el Tribunaldiscrepa de la valoración del Juzgador en los Fundamentos de Derecho 3º y 4º de la sentencia recurrida, sobre la naturaleza de la obligación de momento del pago de precio y escriturar públicamente, su carácter, así como la aplicación, al caso, del artículo 1504 del Código Civil y la imputación subjetiva de desistimiento contractual, por las siguientes consideraciones.

En primer lugar es de señalar que las arras penitenciales se establecieron para reglar la facultad de desistir o resolver unilateralmente del contrato por los contratantes; por consiguiente, el destino de tal cantidad y su significación jurídica debe anudarse al presupuesto o premisa fáctica para la que se establece, dado el carácter restrictivo con que ha de operar su interpretación y aplicación (tal como se alecciona en las citas jurisprudenciales colacionadas en la sentencia recurrida).

No nos encontramos en el ejercicio de la facultad resolutoria del contrato de compraventa por falta de pago del precio ex artículo 1504 del Código Civil, y las exigencias de su viabilidad y del pago del precio en aras a enervar una resolución contractual, mientras no haya operado requerimiento, pues en este proceso, no se insta tal acción, (tampoco la del cumplimiento del contrato) sino que se trata de determinar la aplicación del pacto de arras y su vinculación a un desistimiento o resolución unilateral y por qué parte contractual.

En segundo lugar conforme a contrato se dispuso que el precio se abonaría en el acto de entrega de llaves y simultáneo otorgamiento de escritura pública de compraventa a realizar dentro de los 90 días naturales siguientes a la fecha del contrato, y se añadió'..,es decir, la fecha máxima para escriturar será el día 26/10/2017'(entrecomillado literal de lo escrito en el contrato). En momento alguno se hizo depender tal evento ni su data temporal de la obtención de financiación por los compradores o que los vendedores tuvieran que participar, intervenir o soportar la concesión de la financiación.

Efectivamente no viene anudado a tal pacto expresamente el grado o cualidad de condición resolutoria por no llevarse a cabo en tal data, pero discrepamos del Juzgador cuando por tal razón dice no ser un pacto esencial, pues esa mera omisión de esa estipulación no es determinante ni excluyente 'per se' de la eliminación del carácter esencial de un pacto porque lo cierto es que habrá que estar al contenido contractual determinante para tal calificativo por la intención de los contratantes, ex artículo 1281 Código Civil. Al caso, ambas partes contratantes, dentro del plazo fijado (90 días) para el pago del precio y escriturar, añadieron y señalaron expresamente un día cierto, concreto y a término y además como tope al calificarlo de mutuo acuerdo como 'máximo' temporal, por lo que si reportaba ese término la nota de esencial y es de recordar al ser una obligación a término, que los vendedores podían exigir su cumplimiento tal día (ex- artículo 1125 Código Civil) hasta el punto de que los compradores, al no entregar el precio, incurrían, imperativamente, en una situación de mora del deudor ( artículo 1100-2 Código Civil).

Por tanto, no aceptamos el calificativo de 'mero retraso' no significativo de incumplimiento indicado por el Juez, pues ello contradice y no está en armonía con aquella intención de los contratantes, que elevaron como estipulación válida y eficaz el día fijo, concreto y cierto (sin aplazamiento) del cumplimiento de la obligación de pago del precio y el artículo 1500 del Código Civil obliga al comprador al pago del precio 'en tiempo y lugar fijado en el contrato'.

En tercer lugar, si los compradores comunican a los vendedores que no se iba a otorgar la escritura el día 26/10/2017 y emplazaron y citaron a los venderos a otorgar escritura pública de compraventa para el 14/11/2017 en una determinada Notaria de Valencia, con identificación nominativa del Notario y a tal fecha acuden los vendedores a dicho otorgamiento y quienes no se presentan son los propios compradores (que a tal fecha tampoco tenían concedida la financiación, no obstante se reconoce por la empleada de Bankia y así se recoge en la declaración de hechos probados que la Sra. Cecilia tenía 'efectivo para su pago'), es de concluir que tal voluntad es claramente significativa, de que fueron ellos quienes desisten de continuar con el negocio.

No es excusa para tal ausencia en dicho lugar que previamente los vendedores les dijesen que no aceptaban prórroga alguna, pero en momento alguno se les comunica que no iban a ir a la notaria. Es más los compradores replican a tal contestación el 8/11/2017 (Doc. 9 de la demanda) y en momento alguno indican que queda eliminada la citación en Notaria para el día 14/11/2017.

Por ello, la Sala no comparte la valoración del Juzgador en su Fundamento de derecho 4, de que los compradores no han manifestado su voluntad de desistir, por su insistencia manifestada en la misiva de 8/11/2017, pues ello quiebra por completo con su actuación en no acudir a la notaria que ellos mismo habían emplazado a los vendedores. Y tampoco aceptamos que los vendedores afirmasen en la contestación de 2/11/2017 que no van a seguir con el contrato, pues lo que dijeron fue que no aceptaban una prórroga para el pago del precio y escriturar públicamente.

En consecuencia como el desistimiento del contrato es de la parte compradora, por mor de la eficacia del pacto de arras penitenciales, ex artículo 1454 Código Civil, pierde la cantidad entregada para tal concepto y con revocación de la sentencia del Juzgado Primera Instancia, la demanda debe ser desestimada en su integridad.

CUARTO.-

Las costas procesales causadas en primera instancia se imponen a la parte demandante conforme al artículo 394 de la Ley Enjuiciamiento Civil, sin pronunciamiento de las causadas en la alzada conforme al artículo 398 de la Ley Enjuiciamiento Civil dada la estimación de recurso de apelación.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación, por cuanto antecede,

Fallo

Estimando el recurso de apelación interpuesto por al parte demandada contra la sentencia de 19/10/2018 dictada por el Juzgado Primera Instancia nº 3 Valencia en proceso ordinario nº 103/2018, revocamos dicha resolución y con desestimación de la demanda absolvemos de sus pretensiones a D. Jose María y Dª Zaira, imponiéndose las costas de la instancia a la parte demandante.

Notifíquese esta resolución a las partes, y, a su tiempo, devuélvanse los autos principales al Juzgado de procedencia con certificación literal de la misma, debiendo acusar recibo.

Respecto al depósito constituido por el recurrente, de conformidad con la L.O. 1/09 de 3 de Noviembre en su Disposición Adicional Decimoquinta, ordinal 8º, devuélvase al recurrente la totalidad del depósito.

Contra la presente resolución podrá interponerse recurso de casación por interés casacional siempre que concurran las causas y se cumplimenten las exigencias del art. 477 de la L.E.C., y, en su caso y acumuladamente con el anterior, recurso extraordinario por infracción procesal, y a tenor de lo establecido en la Ley 37/11 de 10 de Octubre, de Medidas de Agilización Procesal, dichos recursos, habrán de interponerse en un solo escrito ante esta Sala en el plazo de los 20 días contados desde el siguiente a su notificación, adjuntando el depósito preceptivo para recurrir establecido en la Ley Orgánica 1/2009 de 3 de noviembre, con las formalidades previstas en aquélla.

Así por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma. Certifico.