Sentencia Civil Nº 516/2005, Audiencia Provincial de Baleares, Sección 5, Rec 125/2005 de 01 de Diciembre de 2005

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 5

PALMA DE MALLORCA

SENTENCIA: 00516/2005

SENTENCIA NUM 516

ILMOS SRS.

PRESIDENTE:

D. Miguel Cabrer Barbosa.

MAGISTRADOS:

D. Mariano Zaforteza Fortuny.

D. Santiago Oliver Barceló.

Palma de Mallorca, a uno de diciembre de dos mil cinco.

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VISTOS por la Sección 5ª de esta Audiencia Provincial, en grado de apelación, los presentes

autos de juicio ordinario, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Manacor, bajo el nº 115/04 , rollo de Sala nº 125/05, entre partes, de una, como demandada-apelante, DIRECCION000", representada por el Procurador Cebaría Coll Vidal y

asistida por el Letrado don Bartomeu Amorós Navarro, y de otra, como demandantes-apeladas, don

Ricardo y doña Eugenia, no representadas en esta alzada y

asistidas por el Letrado don Martín Aleñar Feliu.

ES PONENTE el Ilmo. Sr. D. Mariano Zaforteza Fortuny.

Antecedentes

PRIMERO.- Por la Iltre. Sra. Juez de Primera Instancia nº 2 de Manacor, en fecha 14 de octubre de 2004, se dictó sentencia , cuyo fallo es del tenor literal siguiente: "Que estimando la demanda presentada por D. Ricardo y Dª Eugenia, contra la DIRECCION000, CALLE000 nº NUM000 de la Colonia de San Pedro, debo declarar y declaro la nulidad del acuerdo adoptado en el punto 6º del orden del día de la junta de propietarios de 7 de noviembre de 2003 y debo condenar y condeno a la Comunidad de Propietarios demandada a estar y pasar por tal declaración y en consecuencia a retirar las instalaciones efectuadas en virtud de dicho acuerdo y a reponer a su primitivo estado los elementos afectados, efectuando las obras de reposición que fuesen precisas al efecto, todo ello con expresa imposición de costas a la parte demandada".

SEGUNDO.- Contra la anterior sentencia se interpuso recurso de apelación por la representación de la parte demandada, la cual solicitó que, con revocación de dicha resolución, se desestime íntegramente la demanda. Conferido traslado a la contraparte, ésta interesó que se confirme totalmente la sentencia apelada de contrario. Una vez recibidos los autos por este Tribunal, se señaló para deliberación y votación el día 23 de noviembre del presente año.

TERCERO.- En la tramitación de este recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- En la demanda generadora de la litis, interpuesta por la representación procesal de don Ricardo y de doña Eugenia contra la comunidad propietarios del DIRECCION000, sito en la Colonia de San Pedro (Artá), se postuló una sentencia declarativa de la nulidad o anulabilidad del acuerdo adoptado en el punto sexto del orden del día de la junta de 7 de noviembre de 2003 (mediante el que se acordó instalar dos puertas en sendos accesos del edificio existentes en las CALLE000 y DIRECCION000, n lo que se cerraba al público el pasaje o corredor comunitario que desde ambas calles da acceso a la zona de locales comerciales del inmueble), y también se interesó la condena de la demandada a estar y pasar por tal declaración y, en consecuencia, a retirar las instalaciones efectuadas en virtud de dicho acuerdo y a reponer a su primitivo estado los elementos afectados, efectuando las obras de reposición que fueren precisas al efecto. Dichas pretensiones fueron íntegramente acogidas en la sentencia dictada por el Juzgado "a quo", en la que se examinaron las circunstancias fácticas relevantes en el asunto, se razonó que el acceso al que se refiere el acuerdo impugnado estaba originariamente expedito y que el acuerdo comporta una modificación del título constitutivo, por lo cual hacía falta una unanimidad que no se produjo en la adopción de acuerdo.

Al alzarse contra esa decisión estimatoria propugnando que la demanda se rechace en su integridad, la parte demandada adujo que el de autos no es un acceso para los locales de los actores, que antes accedían al edificio personas ajenas a la comunidad con el consiguiente riesgo para la seguridad de personas y bienes, que se pretende respetar la actividad de los propietarios de los locales, que no es igual colocar una verja que poner un muro, que las verjas eran necesarias y no causan ningún perjuicio a los actores, y que era suficiente la aprobación por mayoría del acuerdo. La parte actora recurrida se opuso a esos argumentos y a la petición que de ellos se deriva, apoyando la fundamentación de la sentencia recurrida, resaltando que el acuerdo se adoptó por razones de comodidad y no de seguridad así como que el mismo causó un perjuicio a los actores, y poniendo de relieve que, aun siendo comprensibles los motivos por los que se decidió cerrar el acceso, no se puede imponer dicha decisión sin respetar las normas de la Ley sobre Propiedad Horizontal, por todo lo cual se solicitó la plena confirmación de la resolución combatida de contrario.

SEGUNDO.- Después de revisar todo lo actuado en el procedimiento, es parecer de la Sala que la Juez de primera instancia señaló certeramente los datos fácticos relevantes en orden a dilucidar el supuesto de hecho de autos, y, así, expuso que el acceso a la parte interior y común del inmueble no estaba cerrado originariamente, que los propietarios deben utilizar esa entrada para acceder al edificio, que al adoptarse el acuerdo litigioso se pretende que las puertas de las verjas que permiten el paso sean utilizadas tan sólo por vecinos y allegados, que dichas verjas se abren sólo con llave, que el acuerdo prevé que la verja permanezca cerrada habitualmente, de modo que su apertura se reduzca a las horas de consulta (de 16 a 20 horas) de una clínica veterinaria existente en el edificio, y que es manifiesto el perjuicio que el cierre irroga a los demandantes, al haberse afectado de manera evidente el acceso a la parte trasera y principal de sus locales, con lo que se obstaculiza una de las entradas del negocio para la clientela, para los proveedores y para el titular del mismo, máxime cuando dicho acceso era usualmente utilizado para la carga y descarga del género que se comercializa en el establecimiento.

La consecuencia de cuanto antecede es que el acuerdo controvertido comporta una alteración en los elementos comunes y un cambio en la configuración exterior del inmueble, causa un perjuicio a los actores, y conlleva la modificación del título constitutivo, por todo lo cual se requería la unanimidad para la adopción del acuerdo, de manera que al no haberse dado dicha unanimidad el mismo es nulo, tal como declaró la Juez "a quo". La exigencia de unanimidad en orden a adoptar el acuerdo se desprende claramente de lo establecido en diversas normas contenidas en la Ley sobre Propiedad Horizontal, concretamente en el último párrafo del artículo 5, a cuyo tenor "en cualquier modificación del título, y a salvo lo que se dispone sobre validez de acuerdos, se observarán los mismos requisitos que para la constitución", en el artículo 7.1, que establece que "el propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad. En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador", en el artículo 11.4 (apartado 3 en la redacción vigente cuando se adoptó el acuerdo de autos, antes de la reforma introducida por disposición adicional 3ª 2 Ley 51/2003, de 2 diciembre ), que preceptúa que "las innovaciones que hagan inservible alguna parte del edificio para el uso y disfrute de un propietario requerirán, en todo caso, el consentimiento expreso de éste", en el artículo 12, el cual ordena que "la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio o de las cosas comunes afectan al título constitutivo y deben someterse al régimen establecido para las modificaciones del mismo. El acuerdo que se adopte fijará la naturaleza de la modificación, las alteraciones que origine en la descripción de la finca y de los pisos o locales, la variación de cuotas y el titular o titulares de los nuevos locales o pisos", en el artículo 17.1ª, que regula que los acuerdos de la Junta de propietarios se sujetarán, entre otras normas, a la que establece que "la unanimidad sólo será exigible para la validez de los acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad" , y en el artículo 18.1 a) y c), a cuyo tenor "los acuerdos de la Junta de Propietarios serán impugnables ante los tribunales de conformidad con lo establecido en la legislación procesal general, en los siguientes supuestos: a) Cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios (...) c) Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho".

El criterio que se acaba de exponer no resulta desvirtuado mediante las alegaciones vertebradas por la parte apelante. Así, en contra de lo argüido por la recurrente, es lo cierto que los cuatro locales titularizados por los actores (en uno de los cuales se halla un restaurante mientras que los otros se destinan a anejos de aquél, según los actores), tienen acceso por la zona común interior del inmueble que se pretende cerrar mediante el acuerdo impugnado, y, con independencia de que alguno de esos locales pueda no tener actividad comercial en el presente, es lo cierto que no está facultada la comunidad para causar un perjuicio al propietario cercenando la que pudiera tener en el futuro. Por otro lado, aun siendo comprensible y hasta encomiable el designio de lograr una mayor seguridad en el edificio de autos para las personas y para los bienes, es lo cierto que para lograr esa finalidad se han de utilizar medios que no vulneren normas legales y, en particular, los acuerdos que se adopten por la junta de la comunidad de propietarios han de respetar las reglas imperativas contenidas en la Ley sobre Propiedad Horizontal. Aunque se manifieste que se pretende respetar la actividad que pueda desarrollarse en los locales del edificio, ya se ha razonado que -bien actual, bien potencialmente- el acuerdo impugnado por los actores les causa un evidente perjuicio. Además, aunque es indiscutible que colocar una verja no es lo mismo que construir un muro, resulta igualmente obvio que por las circunstancias fácticas antes aludidas y, en particular, al cerrarse con llave las verjas, la instalación de éstas y el régimen acordado para su utilización comporta la clausura de un acceso originariamente abierto, con el consecuente menoscabo para quienes lo habían venido utilizando sin cortapisas. Finalmente, la necesidad de que el acuerdo hubiera sido adoptado por unanimidad se colige de lo razonado anteriormente en relación con las normas que han sido transcritas.

En coherencia con todo lo expuesto, procede desestimar en su integridad el recurso de apelación y confirmar plenamente la sentencia dictada en el primer grado jurisdiccional.

TERCERO.- Con respecto a las costas, y de acuerdo con lo previsto en el artículo 398.1 en relación con el 394.1, ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil , procede imponer las de esta alzada a la parte apelante, al ser la sentencia confirmatoria de la de primera instancia.

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de la comunidad de propietarios del edificio DIRECCION000, sito en la Colonia de San Pedro (Artá), contra la sentencia de fecha 14 de octubre de 2004, dictada por la Iltre. Sra. Juez de Primera Instancia nº 2 de Manacor , en los autos de juicio ordinario de los que trae causa el presente rollo, debemos resolver y resolvemos:

1º) Confirmar íntegramente la sentencia apelada.

2º) Imponer las costas de esta alzada a la parte apelante.

Así, por esta nuestra sentencia, de la que se llevará certificación al rollo de Sala, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Leída y publicada que ha sido la anterior sentencia por el Ilmo. Sr. D. Mariano Zaforteza Fortuny, Ponente que ha sido en este trámite, en el mismo día de su audiencia pública. Palma de Mallorca, a uno de diciembre de dos mil cinco.

PUBLICACIÓN: En la misma fecha fue leída y publicada la anterior resolución por el Ilmo. Sr/a. Magistrado que la dictó, celebrando Audiencia Pública. Doy fe.

DILIGENCIA: Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.