Sentencia Civil Nº 516/2014, Audiencia Provincial de Malaga, Sección 5, Rec 697/2012 de 17 de Noviembre de 2014

Encabezamiento

S E N T E N C I A Nº 516

AUDIENCIA PROVINCIAL MÁLAGA

SECCION QUINTA

UNIPERSONAL

MAGISTRADA, ILTMA. SRA.

Dª. Mª TERESA SAEZ MARTINEZ

REFERENCIA:

JUZGADO DE PROCEDENCIA: 1ª INSTANCIA Nº 10 DE MALAGA.

ROLLO DE APELACIÓN Nº 697/12.

JUICIO Nº 10/11.

En la Ciudad de Málaga a 17 de noviembre de 2.014.

Visto, por la SECCION QUINTA de esta Audiencia, integrada por los Magistrados indicados al margen, el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada en juicio verbal nº 10/11seguido en el Juzgado de referencia. Interpone el recurso D. Geronimo y Dña. Erica , representadospor el Procurador Sr. Martín de la Hinojosa Blázquez, que en la primera instancia fuera parte demandante. Es parte recurrida PORTALES SANCHEZ, S.L., representado por laProcuradoraSra. Gutiérrez Portales, que en la primera instancia ha litigado como parte demadnada.

Antecedentes

PRIMERO.-El Juzgado de Primera Instancia dictó sentencia el día 17/02/12, en el juicio antes dicho, cuyo fallo es como sigue:

'Que estimando parcialmente la demanda de JUICIO VERBAL presentada porel Procurador Don Ignacio Martín de la Hinojosa Blázquez, en nombre y representación deDon Geronimo y de Doña Erica ,bajo la dirección Letrada de Don Pablo Franco Cejas,frente a la entidad mercantil PORTALES SÁNCHEZ, S.L, representada por la Procuradora Doña María Dolores Gutiérrez Portales, bajo la dirección Letrada de Doña ElenaMartín Moyano, DEBO DECLARAR Y DECLARO resuelto el contrato de arras suscrito con fecha de 30 de enero de 2007 entre la sociedad PORTALES SÁNCHEZ, S.L y Don Geronimo y Doña Erica ; DEBO CONDENAR Y CONDENO a la mercantil demandada a abonar a favor de los actores la cantidad de Tres Mil euros (3.000 euros), más el interés legal de esta cantidad devengado desde la fecha de interposición de la demanda; interés que deberá incrementarse en dos puntos desde la fecha de dictado de la presente resolución hasta su completo pago. Y DEBO ABSOLVER Y ABSUELVO a la mercantil demandada del resto de los pedimentos formulados en su contra.'.

SEGUNDO.-Interpuesto recurso de apelación y admitido a trámite, el Juzgado realizó los preceptivos traslados y una vez transcurrido el plazo elevó los autos a este Sección de la Audiencia, donde se formó rollo y se ha turnado de ponencia. La votación y fallo ha tenido lugar el día 14 de noviembre de 2.014, quedando visto para sentencia.

TERCERO.-En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales.

Visto, siendo ponente la Iltma. Sra. Magistrado Dña. Mª TERESA SAEZ MARTINEZ quien expresa el parecer del Tribunal.

Fundamentos

PRIMERO.-Por D. Geronimo y Dña. Erica se formuló demanda de juicio verbal civil ejercitando acción resolutoria de contrato y reclamación de cantidad, contra la entidad Portales Sánchez, S.L., recayendo en la instancia sentencia parcialmente estimatoria de sus pretensiones. Por la representación procesal de D. Geronimo y Dña. Erica se interpone el presente recurso de apelación contra la mencionada resolución alegando, en esencia, error en la valoración de la prueba practicada en autos e infracción de la normativa especial aplicable al caso enjuiciado.

SEGUNDO.-Examinada la prueba practicada en autos, queda acreditado que el día 30 de enero de 2008 las partes suscribieron un contrato que denominaron como contrato de arras, en virtud del cual los actores adquirían la vivienda designada con el número NUM000 del Conjunto Residencial DIRECCION000 NUM001 que la demandada proyectaba construir en Alhaurín de la Torre, junto con las plazas de aparcamiento n1 NUM002 y NUM003 , así como el trastero NUM000 , por un precio de 318.860 euros (IVA incluido), del que los compradores abonaron en ese momento la suma de 3.000 euros en concepto de arras o señal y como parte del mismo. En la estipulación octava del contrato se fija como plazo máximo para la finalización de las obras del Conjunto el de 24 meses a partir de la obtención de la Licencia de Obras, debiendo producirse el otorgamiento de escritura pública de compraventa y entrega de la posesión en el plazo máximo de tres meses a contar desde el Certificado Final de las Obras, siempre que se hubiera obtenido la preceptiva Licencia de Primera Ocupación. En la estipulación novena del contrato se especificaba que las arras entregadas tenían un carácter penitencial conforme a lo establecido en el artículo 1454 del Código Civil , lo que las partes pactaban expresamente, perdiendo el comprador la suma entrega en concepto de señal si desiste por cualquier causa de la compraventa del inmueble. Por su parte el vendedor debía entregar al comprador la suma recibida más otro tanto igual, para el caso de quedesista de la venta de la finca señalada. Así mismo consta en autos, que la licencia de obras fue concedida el 28 de noviembre de 2008 para la construcción de 46 viviendas y no para las 64 viviendas que se recogían en el contrato suscrito entre las partes. Igualmente consta acreditado que con fecha 18 de marzo de 2011 se otorgó Licencia de Primera Ocupación para las 37 viviendas que obran en el plano final de la obra que se aporta, según la certificación emitida por el Secretario General del Ayuntamiento de Alhaurín de la Torre, en el cual no aparece la vivienda designada con el nº NUM000 , objeto del contrato, pues la misma no ha sido construida. Así las cosas, los actores instan la presente demanda interesando la resolución del contrato por incumplimiento de la parte vendedora y la devolución de las cantidades entregadas a cuenta, más otro tanto igual, al amparo del artículo 1454 del Código Civil tal y como se pactó en el contrato.

TERCERO.-El motivo resolutorio alegado viene referido al incumplimiento por parte del vendedor de su obligación principal, cual es la falta de entrega efectiva de la vivienda en las condiciones necesarias para el uso de su destino, en cuanto que, como hemos dicho, la misma ni siquiera ha sido construida. Dicha actitud vulnera el contenido de los artículos 1124 y concordantes del Código Civil referentes al contrato de compraventa de inmuebles. La mas reciente doctrina jurisprudencial entiende que para la resolución del contrato es suficiente que se frustre el fin del contrato para la otra parte; que haya un incumplimiento inequívoco y objetivo, sin que sea precisa una tenaz y persistente resistencia obstativa al cumplimiento, bastando frustrar, las legítimas aspiraciones de la contraparte , así como que no es preciso que el contratante incumplidor actué con el ánimo deliberado de causar el incumplimiento bastando que pueda atribuírsele una conducta voluntaria y no sonada por una justa causa que la origina, obstativa al cumplimiento del contrato en los términos que se pactó. Asimismo la jurisprudencia del Tribunal Supremo ha reiterado que los artículos 1124 y 1504 no constituyen compartimentos estancos, de manera que sus contenidos normativos deben armonizarse en cuanto sea posible, sin merma de la especificidad que respecto de los inmuebles compete a alguna de los obligados. De manera que interpretando de manera racional y lógica el artículo 1124 del Código Civil , es necesario que el principio de reciprocidad en el cumplimiento de las obligaciones esté perfectamente caracterizado, por lo que, en el presente caso, al no haber sido construida la vivienda objeto del contrato, tal y como se deduce del plano final de la obra sobre el que se ha otorgado la Licencia de Primera Ocupación, es esta circunstancia la que produce la consiguiente insatisfacción del comprador y la frustración del contrato, razones mas que suficientes para resolver el contrato por incumplimiento del vendedor y estimar este motivo del recurso.

CUARTO.-Como correctamente se expone en la sentencia combatida, hay que distinguir entre las arras confirmatorias, que actúan en el ámbito obligacional de los contratos con fuerza vinculante, y no facultan, por tanto, para resolver las obligaciones contraídas, correspondiéndose normalmente dichas arras con anticipos o entregas a cuenta del precio (T.S. s. 25 Mar. 1995), y las arras penales, que funcionan de modo similar a la cláusula penal del art. 1154 CC , como resarcimiento, en este supuesto anticipado, para el caso de incumplimiento y siempre con la posibilidad de reclamar ese estricto cumplimiento de la obligación pactada, ya que suponen una garantía del mismo ( SsTS 7 de julio de 1978 , 10 de marzo y 12 de julio de 1986 , 31 de julio y 24 de diciembre de 1992 , entre otras muchas). En cambio, las arras penitenciales, contempladas en el referido art. 1454 del Código Civil , autorizan a las partes, por existir ese pacto libremente convenido, conforme a la libertad contractual consagrada en el art. 1255 del mismo Código , a desistir a su arbitrio del negocio, si bien cumpliendo la sanción pecuniaria que el primero de los artículos citados establece; y es reiterada la jurisprudencia que señala que, puesto que las arras penitenciales que contempla el repetido art. 1454 no tienen carácter imperativo, esa voluntad negocial de las partes ha de establecerse de modo claro y preciso, debiendo constar de manera evidente e inequívoca que la suma inicial entregada por la parte compradora obedece, no a una simple señal o entrega parcial del precio de la compraventa, sino a unas efectivas arras penitenciales como sanción por el desistimiento. ( T.S. ss. 16 Mar. 1992 , 24 Dic. 1992 , 28 Mar. 1993 , 11 Abr. 1994 , 15 Mar. 1995 , 4 Mar. 1996 , 17 Oct. 1996 ). La posibilidad de que uno sólo de los contratantes pueda desvincularse del contrato de forma arbitraria o sin causa justificada, esto es, las cláusulas de desistimiento o resolución unilateral que autorizan a uno sólo de los contratantes a poner fin al contrato sin justificación suficiente y, todavía más grave, ad nutum o de forma libre, son contrarias al artículo 1256 Código Civil , ya que éste prohíbe dejar al arbitrio de una de las partes la validez y el cumplimiento de los contratos. Una cláusula de este tipo infringe el art. 1454 Código Civil dedicado a regular las arras, precepto según el cual 'si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas o el vendedor a devolverlas duplicadas'. En efecto, las arras, como ya se ha dicho, consisten en la entrega de una suma de dinero o de cualquier otra cosa que un contratante hace a otro con el fin de asegurar una promesa o un contrato (arras confirmatorias), garantizar su cumplimiento (arras penales), o facultar al otorgante para poder rescindirlo libremente consintiendo en perder la cantidad entregada o devolverlas duplicadas (arras penitenciales). Pero en éste caso, cumplen la función de permitir a ambos contratantes desligarse posteriormente del contrato ya perfeccionado y, por tanto, obligatorio. Esto es, facultar a ambas partes para desistir del contrato mediante, eso si, una contraprestación por el desistimiento, pero no sólo a uno de los contratantes, pues en ese caso uno quedaría sujeto al convenio y otro podría liberare de él o modificarlo a su sola voluntad, y esto rompe el carácter bilateral de las obligaciones. No puede admitirse que sólo el vendedor pueda desistir unilateralmente del contrato y en cualquier momento, sin ninguna clase de requerimiento ni motivo.

QUINTO.-En todo caso, las dudas que se presentan en cada supuesto sobre la calificación correspondiente a las cantidades que la parte compradora entrega de forma anticipada, han de resolverse acudiendo a las normas legales que regulan la interpretación de los contratos, para determinar cual fue la voluntad inequívoca de las partes respecto al alcance y eficacia de las arras que se discuten. La interpretación de la literalidad de los contratos, conforme al artículo 1281 del Código Civil se impone y resulta prioritaria en cuanto pone de manifiesto la intención y voluntad de sus otorgantes, de tal manera que no cabe la posibilidad de entrar en juego las demás reglas de hermenéutica, contenidas en los artículos siguientes, que vienen a funcionar con carácter subsidiario ( sentencias de 10-5-1991 , 30-3-1992 , 1-3-1993 y 29-3-1994 ). Es reiterada la jurisprudencia del T.S. que señala que las arras de desistimiento tienen un carácter excepcional que exige interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales en que se establezca y que ha de haber una voluntad indubitada de las partes en el sentido de querer perder las arras, o devolverlas duplicadas, emanantes de una adecuada interpretación del contrato (sent. 1 Abr. 1958, 20 May. 1967, 16 Dic. 1970, 17 Feb. 1982, 10 Mar. 1986 y 9 Mar. 1989, 12 Dic. 1991 y 31 Jul. 1992) ya que si la expresión de la voluntad no aparece clara, ya sea por parquedad o confusión, habrá que recurrirse a las normas interpretativas de los arts. 1281 a 1289 C.C . Todo lo anterior, aplicado al concreto supuesto que nos ocupa, nos lleva a considerar que, según el contenido de la propia estipulación, ésta habla de desistimiento unilateral del contrato por la sola voluntad de una u otra parte contratante, facultando a ambas partes para desligarse del contrato mediante, eso si, el pago de una contraprestación por el desistimiento, en los términos previstos en el artículo 1454 del Código Civil . Ahora bien, en el presente caso, debe entenderse que la entidad demandada al finalizar el Conjunto Residencial sin construir la vivienda objeto del contrato, se desvinculó de forma unilateral del mismo, desistiendo de su cumplimiento, por lo que, de conformidad con lo expuesto, viene obligada a devolver a los compradores el duplo de la cantidad recibida. Razones que llevan a estimar el recurso entablado y con ello, la demanda inicialmente entablada.

SEXTO.-La estimación del recurso conlleva la estimación de la demanda, por lo que la demandada vendrá obligada a abonar las costas ocasionadas en la instancia, sin pronunciamiento sobre las ocasionadas en esta alzada, a tenor de lo establecido en los artículos 394 y 398 de la LEC .

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que estimándoseen su integridad el recurso formulado por D. Geronimo y Dña. Erica , representados en esta alzada por el procurador Sr. Martín de la Hinojosa Blázquez, contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 10 de Málaga, debemos revocar y revocamos parcialmente dicha resolución y en consecuencia, dejando sin efecto parte de la misma, debemos condenar y condenamos a la entidad Portales Sánchez, S.L. a que abone a los actores, D. Geronimo y Dña. Erica , la suma de SEIS MIL EUROS (6.000 euros), mas sus intereses legales y las costas ocasionadas en la instancia, manteniendo el resto de los pronunciamientos contenidos en la sentencia apelada. Todo ello, sin hacer pronunciamiento sobre las costas causadas en esta alzada.

Devuélvanse los autos originales con certificación de esta sentencia, contra la que no cabe recurso ordinario alguno, al Juzgado del que dimanan para su ejecución y cumplimiento.

Así por esta sentencia, definitivamente juzgando, lo pronuncia, manda y firma.

PUBLICACION.-Leída y publicada fue la anterior resolución por la Iltma. Sra. Magistrado Ponente, celebrándose audiencia pública en el día de la fecha. Doy fe.