Sentencia CIVIL Nº 516/2017, Audiencia Provincial de Malaga, Sección 4, Rec 65/2016 de 05 de Septiembre de 2017

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL MALAGA
Sección 4ª
PRESIDENTE ILMO. Sr.
D. JOAQUÍN DELGADO BAENA
MAGISTRADOS, ILTMOS. SRES.
D. FRANCISCO SÁNCHEZ GÁLVEZ
D. JAIME NOGUÉS GARCÍA
ROLLO DE APELACIÓN Nº 65/2016
JUZGADO DE PROCEDENCIA: PRIMERA INSTANCIA Nº 5 DE TORREMOLINOS
JUICIO ORDINARIO Nº 1542/2013
SENTENCIA Nº 516/17
En la ciudad de Málaga a cinco de septiembre de dos mil diecisiete.
Visto, por la Sección 4ª de esta Audiencia, integrada por los Magistrados indicados al margen, el
recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada en el Juzgado de referencia en los autos con
número 1542/2013. Interpone recurso D. Jose Enrique , que comparece en esta alzada representado por el
Procurador D. Alejandro Ignacio Salvador Torres y asistido del Letrado D. Pablo Zugasti Cabrillo. Comparece
como apelada 'COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DIRECCION000 ', representada por la Procuradora Dª
Monica Llamas Waage y asistida por la Letrada Dª Avelina González Cabrillana.

Antecedentes

PRIMERO .- El Juzgado de Primera Instancia dictó sentencia el día 23 de septiembre de 2015, en cuya parte dispositiva se acuerda: ' DESESTIMO la demanda presentada por el Procurador de los Tribunales D.

Alejandro Salvador Torres, en nombre y representación de D. Jose Enrique , contra la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS ' DIRECCION000 ', representada por la Procuradora de los Tribunales Dª. Mónica Llamas Waage, y ACUERDO: 1º) No haber lugar a la declaración de nulidad de los acuerdos recogidos en los puntos quinto, séptimo y octavo del acta de la Junta General de Propietarios celebrada en fecha 24 de agosto de 2013.

2º) No efectuar condena en materia de costas procesales '.



SEGUNDO .- Interpuesto recurso de apelación y admitido a trámite, el Juzgado realizó los preceptivos traslados y una vez transcurrido el plazo elevó los autos a esta Sección de la Audiencia, donde se formó rollo y se ha turnado de ponencia. La votación y fallo ha tenido lugar el día 4 de septiembre de 2017 .



TERCERO .- En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales.

Visto, siendo ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. FRANCISCO SÁNCHEZ GÁLVEZ quien expresa el parecer del Tribunal.

Fundamentos

PRIMERO.- En la demanda origen de este procedimiento se impugnaban los acuerdos adoptados en la Junta de Propietarios celebrada el 24 de agosto de 2013, que tenían por objeto: Aprobación de las cuentas del ejercicio 1/7/2012 - 30/06/13 (punto segundo del orden del día).

Aprobación del presupuesto de ingresos y gastos del ejercicio 1/07/13 - 30/06/14 (punto quinto del orden del día).

Elección de la empresa de mantenimiento de jardín y piscina (punto séptimo del orden del día).

Aprobación de las cuentas del ejercicio 2010-2011 y 2011-2012 (punto octavo del orden del día).

La Comunidad de Propietarios ' DIRECCION000 ' se allanó a la impugnación del acuerdo de aprobación de las cuentas del ejercicio 1/7/2012 - 30/06/13, que se basaba en que no se habían aprobado las cuentas de los ejercicios anteriores y en que no se 'presentan y aprueban conforme a los estatutos', dado que el saldo se establece en una sola cuantía, sin desglosar, como se establece en los estatutos, lo que corresponde a cada uno de los cinco grupos de ingresos y gastos que se establecen en el presupuesto, de manera que no reflejaba el estado deudor o acreedor de cada uno de esos grupos. Se añadía que tampoco se detallaba el saldo inicial de cada grupo, y que adolecía de concretos errores en la contabilización de determinadas partidas, entre ellas la concerniente al estado económico de la obra, que había motivado la implantación de una cuota extraordinaria.

La sentencia apelada desestima la impugnación del acuerdo relativo a la elección de la empresa de mantenimiento de jardín y piscina (punto séptimo del orden del día) por falta de legitimación del demandante, Sr. Jose Enrique , conforme al art. 18.2 de la LPH , porque asistió a la Junta de Propietarios y no votó en contra del acuerdo; mientras que la desestimación de la acción impugnatoria de los otros dos acuerdos se fundamenta, por un lado, en que no se concreta en la demanda las infracción legal o el perjuicio que suponen, y , por otra parte, en que el dictamen pericial no acredita que los coeficientes de participación hayan sido alterados, y en que las declaraciones del administrador de la Comunidad y del que era presidente despejan cualquier duda al respecto.

El recurso de apelación del demandante persigue la estimación íntegra de la demanda, aduciendo, en síntesis, los siguientes argumentos impugnatorios: No se han resuelto todos las cuestiones litigiosas relativas a los presupuestos de 2013 y 2014, que se concretaron en la violación de los porcentajes, cuotas aplicadas y grupos de participación; las relativas a las cuentas de los ejercicios anteriores por las mismas causas y por falta de documentos justificativos de los asientos contables; ni la del acuerdo sobre la empresa de mantenimiento por vicio del consentimiento.

Debe declararse que el acuerdo sobre aprobación de las cuentas del ejercicio 1/7/2012 - 30/06/13 es nulo por todas las causas que se adujeron en la demanda.

El acuerdo sobre la elección de la empresa de mantenimiento es nulo porque se votó favorablemente sobre la base de que la comunidad manifestó que habían sido solicitados dos presupuestos, uno a Málaga JF 2009 S.L. y otro a Limpiezas Andalucía S.L., que lo había retirado, por lo se votó solo el primero, siendo incierto que se solicitase el segundo de los presupuestos para la junta de agosto de 2013. Concurre, por tanto, un vicio de consentimiento, si bien reconoce la falta de efectos prácticos de esta impugnación, porque la empresa Málaga JF 2009 S.L. lleva prestando sus servicios desde que se aprobó en la junta de 2013.

En cuanto al resto de los acuerdos litigiosos se insiste en la impugnación porque, con arreglo a lo previsto en los estatutos, cada grupo de ingresos y gastos debe contar con su propio presupuesto y saldo correspondiente, de manera que, al no hacerlo así, los grupos con saldo deficitario se benefician, y se perjudica a los que obtienen un saldo positivo, porque dicho saldo se distribuye entre el resto de los grupos. Añade que para el presupuesto 2013/14 no se establecen los porcentajes que se han tenido en cuenta para cada inmueble, y que el documento que se presenta en la audiencia previa supone una aclaración del acta que tenía que haberse presentado en la Junta de Propietarios, y en cualquier caso no es subsanatorio del defecto; y que el administrador ha modificado unilateralmente las cuotas de participación, porque del 0, 7643% que corresponde por los inmuebles 1 y 2 se pasa al 0, 7673 %, y no es excusa que el administrador alegue problemas de visión, así como se introdujo un nuevo presupuesto de gastos para el grupo 2 sin autorización de la junta directiva, que no han sido votados en la asamblea, con una diferencia de alrededor de 1000 €, y no se tienen en cuenta los resultados de los años anteriores.

Las cuentas de los ejercicios anteriores adolecen de los mismos defectos que el presupuesto y las formula un administrador carente de legitimación porque la Junta había acordado que lo hiciera el antiguo y que, en caso contrario, se realizaría una auditoría, consignándose que no se valora en la formulación de las cuentas si eran gastos adecuados, si estaban duplicados y si estaban aprobados en la junta de propietarios y que, como justificantes de gasto se ha dado por válido cualquier papel encontrado, aunque no fuese factura.

La representación de la apelada se opone al recurso, sosteniendo que no existe error en la valoración de la prueba, resultado de la misma los coeficientes aplicados, sin que del informe pericial se induzca en qué sentido se conculca la Ley o los estatutos de la Comunidad de Propietarios; y que los meros errores no pueden dar lugar a la anulación de los acuerdos, debiendo haber promovido simplemente la subsanación.



SEGUNDO .- El recurso ha de desestimarse en lo que se refiere a la impugnación del acuerdo sobre la contratación de la empresa de mantenimiento, puesto que, por una parte, el propio apelante reconoce que se trata de una cuestión carente de interés jurídico alguno, lo que implica, con arreglo a lo establecido en el art.

413.1 de la LEC , que no esté justificado que ello constituya objeto de un procedimiento judicial.

Por otro lado, no se aduce como causa de impugnación ninguna conculcación de la Ley de Propiedad Horizontal ni de los estatutos, sino que se invoca un vicio del consentimiento al haber votado a favor del acuerdo sobre la base de un presupuesto erróneo inducido, se dice, por los responsables de la Comunidad de Propietarios, puesto que no se había presentado un presupuesto alternativo por Limpiezas Andalucía S.L., que se retirase antes de la celebración de la Junta; pero lo cierto es que no consta ejercitada acción impugnatoria por ningún otro vecino, de manera que, en el mejor de los casos, la invalidez del consentimiento prestado por el apelante con su voto favorable supondría que el acuerdo habría sido aprobado por mayoría de 85 frente a 2 votos en contra, sumándose el del apelante a los 10 nulos, lo que significa que no afectaría a la validez y eficacia del acuerdo, sometido al régimen de mayoría de votos de los asistentes y de cuotas de participación, según el art. 17.7 de la LPH . Pero es que, además, tampoco puede considerarse que concurra un error inducido por dichos responsables, puesto que la prueba documental practicada, valorada conjuntamente con la declaración del representante de 'Limpiezas Andalucía' y el administrador de la Comunidad, lo que revela es que por parte de esta empresa se efectuó una oferta de seguir prestando los servicios al mismo precio, por lo que llámese ello o no presupuesto, lo cierto es que obviamente los comuneros, incluido el apelante, optaron por contratar el servicio en otras condiciones.



TERCERO .- En lo que se refiere al resto de las cuestiones que se plantean con el recurso ha de distinguirse lo concerniente al acuerdo aprobatorio del presupuesto de gastos para el ejercicio 2013/14, y el otro acuerdo impugnado, relativo a la aprobación de las cuentas de los ejercicios 2010-2011 y 2011-2012.

En cuanto al presupuesto, el condicionamiento que se establece en los estatutos (art. 16) es que los gastos comunes se desglosen en los cinco capítulos de 'Propiedad. Comunes en general, a los que se aplica el coeficiente común'; 'Estudios apartamentos, a los que se aplica el coeficiente específico'; 'Garaje Cerrado, a los que se aplica coeficiente específico'; 'Garaje abierto, a los que se aplica el coeficiente específico'; y 'Viviendas a las que se aplicará el coeficiente específico', determinándose también en el texto estatutario los concretos conceptos que deben incluirse en dichos grupos.

El presupuesto presentado en la Junta de Propietarios, aunque difería en alguna partida muy puntual del que se remitió con la convocatoria, cumple con ese requisito y fue aprobado por la Junta de Propietarios con el quorum mayoritario exigible, de manera que los defectos puntuales en la contabilización de alguna de las partidas no entraña infracción estatutaria, sin perjuicio de que, constatada, haya de procederse a su subsanación al liquidar definitivamente el gasto.

La impugnación de este presupuesto que se sostenía en la demanda, basada en que no se habían respetado las cuotas correspondientes a cada inmueble y, concretamente, el asignado a la vivienda y dos garajes propiedad del demandante, queda desvirtuado con la documentación presentada en la audiencia previa, que fue admitida como prueba sin que se recurriese por parte del apelante, de la que resulta que el cálculo de dichas cuotas sí se ha efectuado con arreglo a las cuotas que le corresponden en el grupo común y en el específico que atañe a cada uno de los inmuebles, despejando así la duda que se planteaba en el dictamen pericial en el que se apoyaba la demanda.

Es cierto que esa distribución del gasto entraña que en cada grupo se establezca el saldo inicial, positivo o negativo, para que, al liquidar el gasto efectivamente realizado a la finalización del ejercicio, el déficit o superávit de cada grupo no se integre en un saldo único común a todos los grupos, puesto que ello entraña beneficio o perjuicio para los titulares de los inmuebles incluidos en el grupo deficitario o con excedente; pero de la prueba documental practicada y del interrogatorio del administrador de la Comunidad de Propietarios se desprende con claridad y, por ende, ha de considerarse acreditado, que la Comunidad de Propietarios cambió la administración y hubo de afrontar la aprobación de las cuentas de los ejercicios anteriores, que no se habían presentado a la aprobación de la Junta de Propietarios, sobre la base de una documentación que, como se denuncia en la propia demanda y se insiste en el recurso, era insuficiente o inadecuada, por lo que no puede considerarse exigible que el presupuesto del ejercicio 2013/14 arranque en cada grupo con un saldo positivo o negativo, puesto que en ningún caso podrían haberse considerado saldos reales, por lo que, sin perjuicio de que ello sea exigible, una vez que se liquide el gasto efectivo, para ejercicios posteriores, señalándose en el acto del juicio que así se ha realizado, no puede considerarse tampoco como infracción estatutaria que legitime al apelante impugnar el acuerdo comunitario aprobatorio del referido presupuesto.



CUARTO .- En lo que concierne al acuerdo de aprobación de las cuentas de los ejercicios 2010-2011 y 2011-2012 (punto octavo del orden del día), dados los antecedentes descritos respecto a la antigua administración de la Comunidad, desde la perspectiva del actual administrador y de la propia voluntad comunitaria resultante de las actas de las Juntas, ha de inferirse que el interés jurídico de la impugnación debe residir en la conservación de acciones de las que el impugnante se crea asistido frente a dicha administración por no haber sometido a la Junta de Propietarios la aprobación de las cuentas de esos ejercicios.

En este caso, aunque la liquidación se hubiese efectuado con arreglo a las cuotas de participación concernientes a cada inmueble en los grupos que se halla incardinado, sí ha de considerarse inexcusable que, como consecuencia precisamente de no haber sometido cuenta alguna a la comunidad, se hubiesen establecido los saldos iniciales y, consiguientemente, el saldo final de cada uno de los grupos, de manera que ello sí legitima al apelante para no aceptar esa liquidación de las cuentas, puesto que supone un incumplimiento estatutario sin justificación alguna; en lo que abunda el hecho, reconocido por el propio administrador, de que optó por contabilizar el gasto sobre la base de recibos o simples menciones de gasto incluso sin firma o identificación alguna, de suerte que el recurso ha de ser estimado en lo que concierne a esta impugnación, puesto que, aunque la mayoría de los propietarios, con un criterio respetable, optase por asumir esas deficiencias en aras de establecer un punto de inflexión a partir del cual poder gestionar y contabilizar tanto ingresos como gastos de acuerdo con lo establecido en los estatutos, dicho criterio no puede ser impuesto al comunero impugnante al que asiste, como hemos dicho, el derecho a reservarse la plenitud de acciones de las que se crea asistido en relación con la liquidación de los gastos e ingresos efectivos de esos ejercicios, sin condicionamiento alguno resultante de esa aprobación instrumental de las cuentas.

El recurso de apelación se estima, por tanto, parcialmente para acoger la pretensión impugnatoria relativa al acuerdo adoptado en el punto octavo del orden del día.



QUINTO .- No se imponen las costas del recurso, con arreglo al art. 398.2 de la LEC ; procediendo la confirmación de la no imposición de costas de la primera instancia, conforme al art. 394.1 del mismo texto legal .

De conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial aprobada por la Ley Orgánica 1/09 de 3 de noviembre, procede acordar la devolución del depósito constituido por el recurrente.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Estimando parcialmente el recurso de apelación interpuesto en nombre de D. Jose Enrique , se revoca y deja sin efecto la sentencia de fecha 23 de septiembre de 2015 del Juzgado de Primera Instancia número Cinco de Torremolinos en lo que se refiere a la desestimación de la impugnación de lo acordado en el punto octavo del orden del día de la Junta de Propietarios celebrada el 24 de agosto de 2013.

En su lugar, estimando parcialmente la demanda presentada, se declara nulo y sin efecto el acuerdo aprobatorio de las cuentas de los ejercicios 2010-2011 y 2011-2012.

Se confirman el resto de los pronunciamientos de la sentencia apelada.

Notificada que sea la presente resolución remítase testimonio de la misma, en unión de los autos principales al Juzgado de Instancia, interesando acuse de recibo.

Así por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior resolución por el/la Iltmo/a. Sr/a. Magistrado/a Ponente de lo que doy fe.