Sentencia CIVIL Nº 517/2019, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 17, Rec 293/2019 de 03 de Octubre de 2019

Encabezamiento

Sección nº 17 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil
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N.I.G.: 0818442120170037733
Recurso de apelación 293/2019 -C
Materia: Juicio Ordinario
Órgano de origen:Sección Civil. Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 7 de Rubí
Procedimiento de origen:Procedimiento ordinario 133/2017
Parte recurrente/Solicitante: María Purificación
Procurador/a: Daniel Collado Matillas
Abogado/a: Ivette Morales Poch
Parte recurrida: Silvio
Procurador/a: Andres Carretero Perez
Abogado/a:
SENTENCIA Nº 517/2019
Magistrados:
Paulino Rico Rajo Ana Maria Ninot Martinez Maria Sanahuja Buenaventura
Barcelona, 3 de octubre de 2019

Antecedentes

Primero. En fecha 20 de marzo de 2019 se han recibido los autos de Procedimiento ordinario 133/2017 remitidos por Sección Civil. Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 7 de Rubí a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por e/la Procurador/a Daniel Collado Matillas, en nombre y representación de María Purificación contra Sentencia - 27/06/2018 y en el que consta como parte apelada el/la Procurador/a Andres Carretero Perez, en nombre y representación de Silvio .



SEGUNDO.- El fallo de la Sentencia recaída ante el Juzgado de instancia y que ha sido objeto de apelación, es del tenor literal siguiente: 'QUE DEBO DESESTIMAR Y DESESTIMO ÍNTEGRAMENTE la demanda formulada por el Procurador de los Tribunales D. Jordi Gómez Doural, en nombre y representación de Dª. María Purificación , contra D.

Silvio , representado por el Procurador de los Tribunales D. Andrés Carretero Pérez, condenando a la parte actora al pago de las costas procesales que se hayan derivado en el presente proceso'

TERCERO.- El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos y se señaló fecha para la celebración de la votación y fallo, que ha tenido lugar el día 2 de octubre de 2019

CUARTO.- En el presente recurso se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el/la Ilmo./a. Sr./a. Magistrado/a D./Dª Paulino Rico Rajo

Fundamentos

PRIMERO.- Contra la Sentencia dictada en fecha 27 de junio de 2018 por el Juzgado de Primera Instancia nº 7 de Rubí en el juicio ordinario registrado con el nº 133/2017 seguido a instancia de DOÑA María Purificación contra DON Silvio , sobre reclamación de cantidad, que desestima la demanda con imposición de costas, interpone recurso de apelación DOÑA María Purificación en solicitud de que 'se dicte resolución en la que acuerde REVOCAR la resolución apelada y estime las pretensiones de esta parte, todo ello con expresa condena en costas en ambas instancias'.

DON Silvio se opone al recurso de apelación y solicita que se 'dicte la oportuna resolución, en la que se confirme íntegramente la Sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia con imposición a la parte apelante de las costas ocasionadas en esta alzada'.



SEGUNDO.- En la demanda rectora del procedimiento del que la presente alzada trae causa la parte actora, aquí apelante, tras alegar los hechos y fundamentos de derecho que tuvo por convenientes, solicitó al Juzgado que 'dicte sentencia por la que se condene a la parte demandada a estar y pasar por los siguientes pronunciamientos: 1.- Que, al amparo de lo dispuesto en el artículo 1124 del Código Civil, se declare la RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE ARRAS de fecha 27 de junio de 2016 suscrito entre las partes por INCUMPLIMIENTO DE LA PARTE VENDEDORA.

2.- Que se condene a Don Silvio al pago a María Purificación de la cantidad de VEINTIOCHO MIL EUROS (28.000€) que se corresponde con el doble de las cantidades entregadas en concepto de arras en aplicación de lo dispuesto en el PACTO
PRIMERO del referido contrato, que reputa de aplicación en caso de incumplimiento lo dispuesto en el artículo 1454 del Código Civil.

3.- Que se condene a la parte demandada al pago de los intereses legales de dicha cantidad desde la interposición de la demanda.

4.- Que se condene a la parte demandada al pago de las costas causadas y que se causen en el presente procedimiento'.

La demanda fue admitida a trámite por Decreto de recha 1 de marzo de 2017.

La parte demandada compareció dentro del plazo legal y se opuso a la demanda y, tras alegar los hechos y fundamentos de derecho que tuvo por convenientes, solicitó al Juzgado que 'dicte en su día sentencia desestimando íntegramente la demanda por las alegaciones efectuadas en el cuerpo de este escrito, con imposición a la actora de las costas'.

Seguido el procedimiento su curso concluyó mediante la referenciada sentencia desestimatoria de la demanda, con imposición de costas, contra la que interpone recurso de apelación la parte actora en solicitud de lo que queda dicho en el precedente Fundamento de Derecho.



TERCERO.- Alega la parte apelante formula, en síntesis, las siguientes alegaciones: '
PRIMERO.- Error apreciación de la prueba'.

'

SEGUNDO.- Parece ser un hecho no controvertido que la fecha límite para formalizar la compraventa ante notario, era el 30 de octubre de 2016.

...' '

TERCERO.- Interrogatorio del Sr. Silvio y testifical Sra. Benita .

...' '

CUARTO.- Sobre la testifical de la comercial inmobiliaria.

...' '

QUINTO.- Sobre la testifical del asesor financiero de ING DIRECT.

...' '

SEXTO.- Contrato de arras. Falta de consentimiento venta plaza de aparcamiento. Vivienda con préstamo hipotecario con garantía personal también de la Sra. Benita '.

La desarrolla manifestando, en síntesis, que 'Ni siquiera la Sra. Benita había acudido a la inmobiliaria para convenir las condiciones de venta de su copropiedad.

Por tanto, a la vista de lo acontecido estamos ante una nulidad de pleno derecho del contrato de aras, ya que no existe este consentimiento por parte de la copropietaria de la plaza de aparcamiento y que en sede judicial ha ratificado no querer vender.

Ello supone un incumplimiento por tanto del contrato ya que está elaborado erróneamente (dolosamente o no) y que por tanto pierde su eficacia.

...'

CUARTO.- Examinadas nuevamente las actuaciones en esta alzad, conforme a lo dispuesto en el artículo 456.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, observamos que los ahora litigantes, en lo que se muestran conformes, suscribieron en fecha 27 de junio de 2016 un documento que denominaron 'CONTRATO DE ARRAS'.

En dicho documento interviene como vendedor D. Silvio y como compradores D. Agapito y Dña.

María Purificación .

La demanda la interpone solo Doña María Purificación .

En dicho documento se indica la 'FINCA objeto del contrato' C/ DIRECCION000 , NUM000 , NUM001 -BARBERÁ DEL VALLÈS- (BARCELONA), PLAZA000 Nº NUM002 DEL MISMO EDIFICIO, el 'PRECIO DE COMPRA', que se estipulo en 140.000 €, y la forma de pago, mediante la entrega de 14.000€ en dicho acto y el pago de 119.500€ 'A la firma de la escritura de compraventa', estipulándose en el CONVIENEN
PRIMERO lo siguiente: 'Que habiendo entregado la parte compradora, la cantidad detallada en el anverso en concepto de arras, se compromete a abonar la restante suma hasta el total precio de venta, dentro del periodo pactado para la formalización de la escritura pública.

La incomparecencia de cualquiera de las partes en el acto de otorgamiento de la escritura pública o el incumplimiento de las obligaciones de pago contraídas dentro de los plazos estipulados, producirá automáticamente la resolución del contrato, perdiendo los compradores las cantidades entregadas hasta la fecha y obligándose el vendedor a reintegrar al comprador las cantidades por duplicado según lo dispuesto en el artículo 1.454 del Código Civil'.

En el CONVINENEN

SEGUNDO se pactó que 'La restante suma hasta el total precio de la compraventa detallada en el anverso la abonarán los compradores en el momento de formalización de la escritura pública'.

Y, en lo que aquí interesa, en el SEXO se estipuló que 'La escritura pública de compraventa se firmará ante el Notario que se designe, hasta el día 30 de septiembre de 2016 o antes de existir mutuo acuerdo'.

Mediante documento firmado por las partes en fecha 19 de septiembre de 2016 acordaron que 'Queda prorrogada la fecha máxima para llevar a cabo el perfeccionamiento de la transmisión sobre la indicada finca mediante el otorgamiento de la correspondiente escritura pública de compraventa hasta el próximo día 30 de octubre de 2016, acto en el que la parte compradora se compromete a abonar el precio convenido y en el que la parte vendedora hará entrega de la libre y plena posesión sobre el inmueble mediante la entrega de las llaves del mismo'.

De dichas estipulaciones, que en lo menester han sido transcritas, se deriva que se trata de un contrato de compraventa en la que mediaron arras, como parte del precio de la venta.

Y es que en nuestro ordenamiento jurídico no existe contrato de arras sino que lo que en el mismo se contempla es que en el contrato de compraventa, por el que uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada, y el otro a pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que lo represente ( art. 1.445 CCiv.), en virtud de la libertad de pactos que autoriza el artículo 1.255 del Código Civil, las partes contratantes puedan convenir la entrega de arras o señal, con las consecuencias que prevé el artículo 1.454 del mismo texto legal de que 'podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas', en el supuesto de que, efectivamente, se trate de arras penales, que junto con las confirmatorias y las penitenciales admite la jurisprudencia.



QUINTO.- Efectivamente, la Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 29 de junio de 2009 dice que 'En torno al carácter de las arras, es doctrina constante, plasmada en la reciente Sentencia de 24 de marzo de 2009 (Recurso de casación 946/2005 ), que cita la de 20 de mayo de 2004, que a su vez menciona la de 24 de octubre de 2002, que 'ante la imposibilidad de dar concepto unitario de las arras, la doctrina moderna distingue las siguientes modalidades de ellas: a) Confirmatorias. Son las dirigidas a reforzar la existencia del contrato, constituyendo una señal o prueba de su celebración, o bien representando un principio de ejecución.

b) Penales. Su finalidad es la de establecer una garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución doblada, caso de incumplimiento. c) Penitenciales. Son un medio lícito de desistir las partes del contrato mediante la pérdida o restitución doblada. Esta última es la finalidad reconocida por el art. 1454 ', señalando también la antedicha Sentencia que 'las arras o señal que, como garantía permite el art. 1454 , tienen un carácter excepcional que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales de las que resulte la voluntad indubitada de las partes en aquel sentido según declararon las sentencias de 24 de noviembre de 1926, 8 de julio de 1945, 22 de octubre de 1956, 7 de febrero de 1966 y 16 de diciembre de 1970 , entre otras, debiendo entenderse en caso contrario que se trata de un simple anticipo a cuenta del precio que sirve, precisamente, para confirmar el contrato celebrado ( sentencia de 10 de marzo de 1986 ') '. En otras palabras, y como señala la Sentencia de 31 de julio de 1993 , ' el contenido del artículo 1454 del Código Civilno tiene carácter imperativo, sino que, por su condición de penitencial, para que tenga aplicación es preciso que por voluntad de las partes, claramente constatada, se establezcan tales arras, expresando de una manera clara y evidente la intención de los contratantes de desligarse de la convención por dicho medio resolutorio, ya que, en otro caso, cualquier entrega o abono habrá de valorarse y conceptuarse como parte del precio o pago anticipado del mismo '.' Y, como también sigue diciendo la referenciada Sentencia del Tribunal Supremo, 'lo hasta ahora expuesto ha de conectarse, para dar solución a la controversia suscitada en el presente recurso, con la también reiterada jurisprudencia, cuya absoluta notoriedad excusa una cita pormenorizada, relativa a que la interpretación de los contratos, a cuyo ámbito pertenece la determinación del carácter que las partes quisieron atribuir a la estipulación de arras, es función privativa de los juzgadores de la instancia, cuyo resultado exegético ha de ser mantenido en casación, a no ser que el mismo sea notoriamente erróneo, ilógico o conculcador de algún precepto hermenéutico'.

En el caso de autos, del contenido del documento nº 3 acompañado con la demanda, contrato suscrito en fecha 27 de junio de 2016, en el que, tras la identificación de las partes y la calidad en que intervienen, se hace constar en MANIFESTEN 1.- 'Que estando interesados los señores cuya filiación consta detallada en el anverso en la compraventa de la descrita finca, es por lo que otorgan el presente contrato de arras penitenciales, llevándolo con arreglo a los siguientes pactos' que, seguidamente, estipulan, entre los que se incluye los que anteriormente hemos transcrito así como el

TERCERO en el que se estipula que 'La finca descrita se entregará por los vendedores libre de cargas y gravámenes, así como de arrendatarios...' y el

QUINTO en el que 'La parte compradora se compromete a destinar la vivienda a domicilio habitual y permanente...', se deriva que, efectivamente, el contrato suscrito entre las partes es un contrato privado de compraventa, en los términos que define dicho tipo de contrato el antedicho artículo 1.445 del Código Civil pues uno de los contratantes, el vendedor, se obliga a entregar una cosa determinada, la referenciada finca indicada, y la otra a pagar por ella el precio estipulado, los 140.000.-€, en el que, por haberlo convenido así libremente los contratantes y tratarse de un pacto admitido por la ley, se entrega una parte de la cantidad fijada como precio de la compra, acorándose, en el pacto
PRIMERO lo que con anterioridad hemos transcrito.

Esto es, no obstante la previsión legal, ambas partes, compradores y vendedor, convinieron que la cantidad entregada en concepto de arras sería devuelta 'por duplicado' por el vendedor en el caso de 'La incomparecencia de cualquiera de las partes en el acto de otorgamiento de la escritura pública ...', con lo que, en virtud de dicho contrato, como fuente de las obligaciones entre las partes contratantes, el vendedor asumió dicha obligación para el supuesto contemplado.

Y es que las obligaciones nacen, entre otras fuentes que señala el artículo 1089 del Código Civil, de los contratos, que tienen fuerza de ley entre las partes contratantes, y deben cumplirse a tenor de los mismos (art. 1091 CCiv.).

En el presente caso la obligación asumida por el vendedor se trata, entendemos, de una obligación condicionada al hecho de la incomparecencia al acto del otorgamiento de la escritura pública.



SEXTO.- El problema que se plantea es que en el documento de arras no se especifica cuál de las partes, si la vendedora o la compradora, es la que se encargará de designar el Notario que formalice en escritura pública la compraventa.

La actora adujo en la demanda, en síntesis, que 'a pesar de habérsela requerido en diversas ocasiones, el hoy demandando, Don Silvio , NO ENTREGÓ LA DOCUMENTACIÓN que, desde el mes de septiembre de 2016, la entidad bancaria ING DIRECT venía solicitando para poder avanzar con la operación de venta e hipoteca.

Pero es que, a mayor abundamiento, a medida que se iba profundizando en el asunto, resulta que la plaza de parking objeto es propiedad por mitades y proindviso del hoy demandado Don Silvio y de Doña Benita , hecho que fue ocultado de una manera torticera por el hoy demandado...

...

Evidentemente, el descubrimiento por parte de mi mandante de la real situación de las fincas, desencadenó un cruce de burofax entre las partes, uno exigiendo la deolución de las arras duplicadas y el otro solicitando se fijara día y hora para la firma.

...' Dicha alegación sobre la 'real situación de las fincas' carece de consistencia por cuanto en el CONVIENEN SÉPTIMO del denominado contrato de arras se estipula que 'Los abajo firmantes declaran conocer el estado actual del inmueble, así como sus características físicas y urbanísticas, transmitiéndose la finca como cuerpo cierto, de segunda ocupación y habiendo sido visitada por la parte compradora con anterioridad a este acto'.

SÉPTIMO.- Como hemos dicho, las partes convinieron como fecha de otorgamiento de la escritura pública el día 30 de octubre de 2016.

Sin embargo, con anterioridad a dicha fecha, Doña María Purificación y Don Agapito remitieron a Santos burofax de fecha de imposición 25 de octubre de 2016, requiriéndola 'a fin de que nos abonen, a la mayor brevedad, la cantidad de 28.000.-euros...', como consecuencia 'del incumplimiento de Don Silvio del contrato de arras suscrito el 27 de junio de 2016'.

Adujo como incumplimientos: 'En primer lugar Vd. se hizo pasar por único vendedor tanto de la vivienda como del parking, cuando lo cierto es que la titularidad del parking es compartida con la Sra. Benita , quien además consta como deudora del préstamo hipotecario que grava la vivienda y acreedora de una deuda en virtud de la cual obra inscrito un embargo sobre su mitad indivisa... Ahora resulta que Vd. no puede dar cumplimiento al contrato de arras porque la Sra. Benita se niega a vender su mitad indivisa de la plaza de aparcamiento,...

Por si este incumplimiento fuera poco, Vd. no ha suministrado a la entidad financiera ING con la que estamos tramitando la hipoteca la documentación que de forma reiterada le ha sido requerida (certificado de deuda del préstamo hipotecario, contrato de arras visado por Habitatge, DNI en vigor de la Sra. Benita , nota judicial donde aparezca el importe que hay que pagar a la Sra. Benita para poder levantar el embargo del parking),...' Esto es, antes de la fecha prevista para la formalización de la escritura pública la parte compradora requirió al vendedor la entrega de las arras duplicadas en base a unos incumplimientos que no eran los contemplados en el documento en su día firmado.

Y, sin embargo, la voluntad cumplidora del vendedor se infiere no sólo de la concesión de una prórroga para el otorgamiento de la escritura pública, sino también del documento nº 13 acompañado con la contestación a la demanda, burofax enviado por el demandado a la actora y a D. Agapito con sello de correos de 29.10.16, por cuanto le envía a los compradores comunicación de la Agència d'Habitatge de Cataluña, de fecha 28 de octubre de 2016 informándose que 'en data 18 d'octubre de 2016 ha emés la resolución favorable de visat que adjunto', junto con los demás documentos que la Sra. María Purificación adujo que le eran requeridos por la entidad financiera ING, con lo que, atendido que antes no pudo enviar el visado dada la fecha del mismo y que, según lo manifestado por el testigo D. Luis Pablo si no se tenía toda la documentación requerida no se fijaba fecha para la firma, dado que no consta que hubiera obstáculo por parte de la entidad financiera para que la firma de la escritura se llevara a cabo en otra fecha posterior y que no puede considerarse como incumplimiento del vendedor lo alegado por la actora, ni siquiera el hecho de la copropiedad sobre la plaza de aparcamiento, pues de lo manifestado por Doña Benita en la prueba testifical practicada en el acto del juicio no queda suficientemente claro que no quisiera vender la parte que a ella le correspondía ya que carece de sentido manifestar que ella estaba de acuerdo con que se vendiera el piso que era de él, pues el aquí demandado no necesitaba ninguna autorización para disponer de un bien de su exclusiva propiedad, habiendo la misma facilitado una copia de su DNI, procede, en definitiva, la desestimación del recurso de apelación, ya que no consta acreditado incumplimiento resolutorio del demandado.

OCTAVO.- La desestimación del recurso de apelación conlleva la imposición de las costas causadas en esta alzada a la parte recurrente, conforme a lo dispuesto en el artículo 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, al que expresamente remite el artículo 398.1 del mismo texto legal.

Vistos los preceptos legales citados y los demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que, con desestimación del recurso de apelación interpuesto por Doña María Purificación contra la Sentencia dictada en fecha 27 de junio de 2018 por el Juzgado de Primera Instancia nº 7 de Rubí en el juicio ordinario registrado con el nº 133/2017 seguido a instancia de DOÑA María Purificación contra DON Silvio , sobre reclamación de cantidad, debemos CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS dicha Sentencia. Y con condena en las costas causadas en esta alzada a la parte recurrente.

Visto el resultado de la resolución recaída, y conforme lo recogido en el punto 9 de la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial en la nueva redacción introducida por la L.O.

1/2009 de 3 de noviembre, BOE de 4 noviembre, con pérdida del depósito ingresado en su día para recurrir, y en sus méritos procédase a dar a éste el destino previsto en la Ley.

La presente resolución es susceptible de recurso de casación por interés casacional y extraordinario por infracción procesal siempre que se cumplan los requisitos legal y jurisprudencialmente exigidos, a interponer ante este mismo tribunal en el plazo de veinte días contados desde el día siguiente a su notificación. Y firme que sea devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la resolución para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.