Sentencia CIVIL Nº 517/2019, Audiencia Provincial de Tenerife, Sección 4, Rec 473/2019 de 12 de Noviembre de 2019

Encabezamiento

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SECCIÓN CUARTA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL
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Santa Cruz de Tenerife
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Rollo: Recurso de apelación
Nº Rollo: 0000473/2019
NIG: 3800642120160007089
Resolución:Sentencia 000517/2019
Proc. origen: Procedimiento ordinario Nº proc. origen: 0000776/2016-00
Juzgado de Primera Instancia Nº 4 de Arona
Demandante: Eulalia ; Abogado: Jose Victor Delgado Cuevas; Procurador: Cayetana Lopez Adan
Apelante: Inmoelite SL; Abogado: Juan Luis Hernandez Perera; Procurador: Maria Jose Arroyo Arroyo
SENTENCIA
Rollo núm. 473/2019.
Ilmos. Sres.
Presidente
Don Pablo José Moscoso Torres.
Magistrados
Don Emilio Fernando Suárez Díaz.
Doña Pilar Aragón Ramírez.
En Santa Cruz de Tenerife, a doce de noviembre de dos mil diecinueve.
Visto, por la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial integrada por los Magistrados antes reseñados, el
recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada por el Juzgado 1ª Instancia núm. 4 de Arona,
en los autos núm. 776/2016, seguidos por los trámites del juicio ordinario, sobre resolución contrato de
arrendamiento local de negocio y promovidos, como demandante, por DOÑA Eulalia , representada por la

Procuradora doña Cayetana López Adán y dirigida por el Letrado don José Delgado Cuevas, contra la entidad
INMOELITE, S.L., representada por la Procuradora doña María José Arroyo Arroyo y dirigida por el Letrado
don Juan Luis Hernández Perera, ha pronunciado, EN NOMBRE DE S.M. EL REY, la presente sentencia siendo
Ponente el Magistrado don Pablo José Moscoso Torres , con base en los siguientes

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los Antecedentes de Hecho de la resolución apelada.



SEGUNDO.- En los autos indicados el Magistrado Juez don Francisco Borja Abeijón Pérez dictó sentencia el veintidós de marzo de dos mil diecinueve, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: «FALLO: Se estima parcialmente la demanda presentada por la Procuradora de los Tribunales Dña. Cayetana López Adán, en nombre y representación de Dña. Eulalia , contra Inmoelite S.L. y, por tanto: - Se declara resuelto, con fecha de 1 de octubre de 2015, el contrato de arrendamiento firmado por las partes, el 1 de enero de 2016, por incumplimiento contractual de la parte arrendadora, condenando a Inmoelite S.L. a estar y pasar por esta declaración. - Se condena a Inmoelite S.L. a abonar a Dña. Eulalia , la cantidad de cinco mil Euros (5.000 €), en concepto de cantidades pendientes de devolver por razón de la fianza y depósitos del arrendamiento resuelto, más los intereses legales de dicha cantidad, que se devengan desde la reclamación extrajudicial, el 28 de julio de 2016. - Se condena a Inmoelite S.L. a abonar a Dña. Eulalia , la cantidad de mil9 quinientos cuarenta Euros (1.540 €), en concepto de indemnización por daños y perjuicios causados por el incumplimiento contractual, concretamente por daño emergente. - Se estima parcialmente la demanda reconvencional presentada por la Procuradora de los Tribunales Dña. María José Arroyo Arroyo, en nombre y representación de Inmoelite S.L., contra Dña. Eulalia y, por tanto, se condena a Dña. Eulalia a abonar a Inmoelite S.L., la cantidad de mil trescientos veinte Euros (1.320 €), en concepto de rentas impagadas. Todo ello sin hacer una especial imposición de costas. ».



TERCERO.- Notificada debidamente dicha sentencia, se presentó escrito en los autos por la representación de la parte demandada, en el que interponía recurso de apelación contra tal resolución con exposición de las alegaciones en las que fundaba la impugnación, del que se dio traslado a las demás partes por diez días, plazo en el que la representación de la parte demandante presentó escrito de oposición al mencionado recurso.



CUARTO.- Remitidos los autos con los escritos del recurso y de oposición a esta Sala, se acordó, una vez recibidos, incoar el presente rollo, designar Ponente y señalar para la votación y fallo del presente recurso el día seis de noviembre del año en curso, en el que ha tenido lugar la reunión del Tribunal al efecto.



QUINTO.- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- 1. La sentencia apelada estima la demanda, en cuanto a su pretensión principal, y decreta la resolución del contrato de arrendamiento suscrito por las partes sobre un local de negocio en el Mercado Gastronómico San Simón de Arona, por la imposibilidad de utilizarlo para al destino para el que fue arrendado al no contar con la licencia administrativa necesaria para la explotación de la actividad de restauración, restaurante y elaboración y venta de bebidas; por otro lado, estima en parte la pretensión restitutoria consecuente a la resolución acordada y condena a la demandada al pago de la cantidad de 5.000 euros en concepto de fianza y depósito del arrendamiento resuelto, así como la de 1.540 euros en concepto de perjuicios por daño emergente. Por lo demás, estima en parte la reconvención de la demandada y condena a la demandada al pago de 1.320 euros en concepto de rentas impagadas.

2. La entidad demandada ha apelado dicha resolución y basa su impugnación, en primer lugar, en la inexistencia de un incumplimiento por parte del arrendador, pues en ningún caso se produjo el precinto del local por la falta de la licencia idónea, cuya denegación había sido impugnada ante la jurisdicción contenciosa, de modo que la actora (a la que se le había entregado el local) se encontraba en el goce pacífico del arrendamiento y pudo continuar en el mismo permaneciendo en el local y no desalojarlo en el momento que «estimó oportuno» antes de que se dictara resolución firme en dicha jurisdicción; por otro lado, en la inexistencia de vicio o error en el consentimiento, y, finalmente, en la improcedencia de los efectos restitutorios acordados en la sentencia.

3. La parte actora se opone al recurso presentado, refuta sus argumentos e interesa la confirmación de la sentencia apelada.



SEGUNDO.- 1. Planteados en los términos mencionado el recurso, la primera alegación del recurso no deja de ser intrascendente; porque, en realidad y como ya ha señalado esta Sección con anterioridad esa Sección (sentencias de 30 de enero de 2018 -rollo núm. 517/2017- y de 26 de junio de este mismo año 2019 -rollo núm. 145/2019-), hay que sentar como premisa que una vez acreditada la inhabilidad del local para establecer en el mismo la actividad para el que fue arrendado, esa inhabilidad se erige en un clara causa de extinción del contrato de arrendamiento, pues carece de sentido y de fundamento (en definitiva de causa) mantener el contrato en el que no se puede alcanzar el fin (causalizado) para el que fue arrendado, y que el arrendatario tenga que satisfacer una renta cuando no puede destinarlo a tal fin.

2. En la primera de tales sentencias se matiza que «. aunque la falta de obtención de la licencia no puede imputarse al arrendador, ello no implica que no concurra como tal causa de extinción del contrato (incluso por falta sobrevenida del elemento esencial de la causa como finalidad común de las partes en el contrato, en concreto y en este caso, la de destinar el local a un uso comercial propio de la actividad del arrendatario, aunque no se especificara esta en el concreto); en otro caso y de no ser así se mantendría eficaz un contrato sin causa y con la pérdida total de su equilibrio económico y prestacional, con la consecuencia de que el arrendador podría exigir su cumplimiento y el pago de las rentas durante todo el período de vigencia del contrato, sin valor ni contenido económico alguno para el actor arrendatario, cuando, además y por otro lado, el local ya se encuentra a disposición de aquel desde antes de la demanda (aunque ello no implique su conformidad con la ineficacia).

3. Es decir, la imposibilidad sobrevenida del uso de local motivada por la falta de licencia es una causa objetiva de extinción del contrato al margen de que pueda imputarse a una u otra parte contratante, o de que pueda integrar el incumplimiento de la obligación del arrendador de mantener al arrendatario en el goce o uso útil de la cosa, pues su imputabilidad se encuentra contemplada en relación con el riesgo del contrato y con las consecuencias resarcitorias de los perjuicios por los gastos originados para llevar a cabo la actividad pretendida, finalmente frustrada por la imposibilidad de obtener la licencia (en tal sentido y aunque en relación con otro contrato, esta misma Sección entendió en su sentencia de 19 de febrero de 2014 -rollo núm. 509/2013-, que la imposibilidad sobrevenida del cumplimiento «al margen de que no sea voluntaria ni culpable ni intencionada, lo que genera es precisamente la resolución ya que no se puede mantener de forma permanente y prolongada en el tiempo un vínculo jurídico cuando se ha advertido la imposibilidad de cumplir»)».

4. Desde esta perspectiva carece de relevancia que existe un incumplimiento imputable al arrendador para decretar la extinción del contrato; pero es que además y en este caso, tal incumplimiento existe porque la autorización para la actividad se aparentó a través de una declaración responsable artificiosa de la demandada ante la administración en la que se manifestaba como tal la de arrendamientos de locales cuando a lo que realmente se dedican estos es a la restauración (actividad no permitida en la normativa de planeamiento), como ha advertido la sentencia del juzgado de lo contencioso-administrativo que ha confirmado la declaración de ineficacia de esa declaración responsable y el cierre del Mercado Gastronómico San Simón (de todos sus locales).

5. Y, desde luego, lo que no se opone a esa conclusión y frente a ese acto administrativo, es la alegación de que la actora habría podido permanecer en el goce del local siendo su desalojo voluntario y, por tanto, sería imputable a ella la causa de la resolución. La inhabilidad del objeto para su destino surge, de inmediato, tras la constatación de la falta de autorización para la actividad por la ineficacia de una declaración responsable subrepticia y artificiosa, y, además, de la imposibilidad de legalización de esa actividad al no estar permitida por la normativa administrativa, y no por el desalojo y lanzamiento tras el cierre acordado, al margen de su impugnación ante los tribunales: en cualquier caso, ello integra una cuestión prejudicial en el proceso civil que los tribunales de este orden podrán resolver a los efectos de la pretensión deducida en este proceso, como autoriza el art. 42.1 de la LEC, sin vincular a los órganos de la jurisdicción contencioso- administrativa (cuando por lo demás, no se ha solicitado la suspensión del proceso civil conforme a lo dispuesto en el núm. 3 de este precepto); en este caso y vistas las circunstancias concurrentes, no cabe duda de la ilegalidad de la actividad no permitida en la normativa de aplicación.

6. Por otro parte, no dejan de ser acertadas las reflexiones de la sentencia apelada; el alquiler del local se pacta para un tiempo prolongado de cinco años que reclama una cierta vocación de permanencia de la clase de negocio instalado para alcanzar su fin, de modo que la orden administrativa de cierre implica sujetar al arrendatario a «una incertidumbre para el desarrollo de la actividad, viabilidad empresarial y el cumplimiento del contrato que es contraria a la obligación de entrega en las condiciones pactadas».



TERCERO.- 1. Sobre esa base carece también de relevancia la segunda de las alegaciones del recurso relativas a la inexistencia de vicio o error en el consentimiento por parte de la actora; porque, al margen de que la declaración responsable como mecanismo para la autorización no deja de integrar un maquinación para aparentar la legalidad de la actividad que se desarrolla pero de la que se carece (y ello resulta idóneo para generar un vicio en el consentimiento del arrendatario -por error o por dolo-), desde el momento en que se ha concluido en la procedencia de la resolución imputable al arrendador con los efectos restitutorios y resarcitorios que le son propios ( art. 1124 y 1303 del CC), resulta indiferente si ese incumplimiento ha generado, a su vez, un consentimiento viciado de la otra parte.

2. La última alegación del recurso se refiere a los efectos de la resolución reconocidos en la sentencia apelada, o más bien, a los efectos de la extinción del contrato porque lo único que se discute es la improcedencia de la devolución de la fianza y al pago de la renta de la primera anualidad precisamente por lo sostenido en el recurso «en cuento a que la resolución del contrato es unilateral».

Sin embargo ya se ha concluido en que esto no es así, por lo que no puede integrar una razón que justifique el pago de las rentas, como viene a señalar la sentencia apelada ( «estamos ante un supuesto de resolución contractual causada por la parte demandada.») que también argumenta correctamente sobre la improcedencia de la devolución de la fianza en la cuantía de los daños, pues no se llegó a practicar el dictamen pericial anunciado y el acta de presencia notarial «no acredita la existencia de unos daños y su cuantía».



CUARTO.- 1. Procede, por lo expuesto, la desestimación del recurso interpuesto y la confirmación íntegra de la sentencia apelada.

2. La desestimación del recurso implica que las costas de la segunda instancia deban imponerse a la parte apelante por disponerlo así el art. 398.1, en relación con el art. 394, ambos de la LEC.

Fallo

DESESTIMAMOS el recurso de apelación interpuesto y CONFIRMAMOS en todas sus partes la sentencia recurrida, IMPONIENDO a la parte apelante las costas originadas en la segunda instancia CON PÉRDIDA del depósito que se haya constituido para recurrir.

Contra esta sentencia cabe recurso de casación por interés casacional y extraordinario por infracción procesal ante la Sala Primera del Tribunal Supremo, que se interpondrán ante esta Sección de la Audiencia Provincial en el plazo de veinte días a partir de su notificación.

Devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, con testimonio de esta resolución, para su ejecución y cumplimiento, y demás efectos legales.

Así por esta nuestra resolución, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.