Sentencia Civil Nº 518/2012, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 19, Rec 729/2012 de 26 de Octubre de 2012

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 19

MADRID

SENTENCIA: 00518/2012

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID

SECCION 19

FERRAZ 41

Tfno.: 91 493 3815-16-86-87 Fax: 91 493 38 85

N.I.G. 28000 1 4012021 /2012

RECURSO DE APELACION 729 /2012

Autos: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 1258 /2010

JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 26 de MADRID

Apelante/s: PROCOM RESIDENCIAL ENSANCHE VALLECAS SAU

Procurador/es: ANIBAL BORDALLO HUIDOBRO

Apelado/s: María Virtudes

Procurador/es: GLORIA MESSA TEICHMAN

SENTENCIA NÚM. 518

Ponente: Ilmo. Sr. D. EPIFANIO LEGIDO LOPEZ

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. NICOLÁS DÍAZ MÉNDEZ

D. EPIFANIO LEGIDO LOPEZ

D. RAMÓN RUIZ JIMÉNEZ

En MADRID a, veintiseis de octubre de dos mil doce .

La Sección Decimonovena de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Sres. Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos de juicio ordinario 1.258/1010, provenientes del Juzgado de Primera Instancia nº 26 de Madrid y seguido sobre de cumplimiento de contrato de compraventa, que han dado lugar en esta alzada al rollo de Sala 729/2012, en el que han sido partes, como apelante-demandante , PROCOM RESIDENCIAL ENSANCHE DE VALLECAS, S.A.U. que estuvo representada por el Procurador Anibal Bordollo Huidobro y defendida por Letrado; y de otra, como apelada- demandada Dª María Virtudes que estuvo representado por la Procuradora Dª Gloria Messa Teinchman habiendo estado ambas partes defendidas por Letrado.

VISTO, siendo Ponente el Magistrado Ilmo. Sr. D. EPIFANIO LEGIDO LOPEZ, que expresa el común parecer de este Tribunal.

Antecedentes

Se dan por reproducidos los que contiene la sentencia apelada en cuanto se relacionen con esta resolución y

PRIMERO.-Con fecha 23 de enero de 2012 el Juzgado de 1ª Instancia nº 26 de Madrid, en el procedimiento rollo de Sala, dictó sentencia cuyo fallo es del tenor literal siguiente:

'Que, DEBO DESESTIMAR Y DESESTIMO la demanda interpuesta PROCOM RESIDENCIAL ENSANCHE DE VALLECAS S.A.U. representada por el Procurador de los Tribunales, don Amíbal Bodallo Huidobro contra DOÑA María Virtudes , representada por la Procuradora de los tribunales doña Gloria Messa Teinchman sin efectuar pronunciamiento sobre las costas procesales causadas.'

SEGUNDO.-Notificada la sentencia a las partes se interpuso recurso de apelación por la representación procesal de la demandante, que formalizó adecuadamente (227)y siguientes) y del que, tras ser admitido, se dio traslado a la contraparte, que se opuso al mismo, (231 y siguientes) remitiéndose luego los autos principales a este Tribunal en el que de inmediato se abrió el correspondiente rollo de Sala.

TERCERO.-En esta alzada, para cuya deliberación, votación y fallo se señaló el 22de los corrientes se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

No se dan por reproducidos los que contiene la sentencia apelada en cuanto se opongan a los que a continuación se insertan y

PRIMERO.-PROCOM RESIDENCIAL ENSANCHE DE VALLECAS, S.A.U. a través de su representación procesal, formuló demanda frente a Dª María Virtudes , interesando del Juzgador de instancia, partiendo del contrato privado de compraventa de 22 de marzo del año 2007, se condenase a quien ocupó el lado pasivo de la relación jurídica procesal a otorgar la escritura de compraventa por la que la Sra. María Virtudes adquiera de PROCOM RESIDENCIAL ENSANCHE DE VALLECAS, S.A.U. la vivienda portal NUM000 , planta NUM001 , letra NUM002 , más el trastero nº NUM003 y la plaza de garaje nº NUM004 de la promoción inmobiliaria ' Las Terrazas del Parque', sita en el municipio de Madrid y sí el demandado se negare a ello, le sustituya la autoridad judicial en el otorgamiento de la citada escritura, debiendo satisfacer la demandada a la actora, con carácter simultáneo al otorgamiento de la citada escritura, la cantidad de 182.690 euros más el IVA correspondiente, en concepto de precio pendiente de abonar por la adquisición por la demandada de los inmuebles descritos previamente , así como los intereses de demora devengados desde la fecha prevista para la primera firma de la escritura pública de 21 de enero del año 2010, hasta el efectivo pago del precio al interés legal de demora, de conformidad de lo previsto en el contrato, y que a la fecha de la demanda ascendía a 1.781,85 euros, además de la bono también de daños y perjuicios causados y que se causen por el incumplimiento del contrato de compraventa por los conceptos y de acuerdo con las bases que se indican en el hecho sexto a liquidar en ejecución de sentencia y que a fecha de hoy ascienden a 47,04 euros, sin perjuicio de su determinación final en fase de ejecución de sentencia y con expresa imposición de costas. A la demanda se opuso Dª María Virtudes (155), dejando constancia de que no hizo caso omiso a los requerimientos señalados de contrario para otorgar escritura pública, pues tan pronto recibió la carta de 2 de septiembre del año 2009, se puso en contacto telefónico con la oficina de la vendedora para hacerle saber que sus circunstancias económicas habían cambiado tal y como demuestra la devolución de los vencimientos de octubre y noviembre de 2008 y era completamente imposible el cumplimiento de su obligación de escriturar la vivienda y de desembolsar la cantidad pendiente, por ser estudiante de arquitectura la Sra. María Virtudes , que no ha ejercido actividad laboral en su vida y carece de ingresos propios ajenos a la ayuda que recibe de su padre; y es precisamente con esos pequeños ahorros con los que han adquirió en el contrato privado la vivienda objeto del pleito; no consiguió obtener financiación, al faltarle el apoyo del grupo empresarial de su familia, poniendo de manifiesto a la actora que estaba dispuesta a perder de la totalidad de las cantidades entregadas, a pesar de que en el contrato de compraventa (de adhesión , en cuanto se trata de un contrato modelo redactado íntegramente por la demandante) se pactaba que en caso de resolución 'la vendedora sólo tendría la cantidad del 40% abonado' para desde estas premisas interesar la absolución por inexistencia de buena fe por la parte demandante y por aplicación de la cláusula 'rebus sic stantaibus'. El Juzgador, a la luz del contenido de la cláusula novena del contrato, obtiene la conclusión de que la parte demandante está manteniendo una conducta contraria a la buena fe y claramente abusiva, todo vez que se ha acreditado por la declaración de los directores de dos entidades bancarias en el acto del juicio, que la demandada carece de ingresos propios y de un patrimonio que le permite hacer frente al desembolso que supondría el abono del resto del precio; y lo que es más importante, el director comercial de la vendedora D. Jesús , que declaró como testigo en el acto de la vista, indicó, 'a los compradores que no acudieron a firmar las escrituras de compraventa, porque no podían asumir el cumplimiento del contrato, se les permitió resolverlos con pérdida de las cantidades entregadas'; y es que, en definitiva, venía concluir la sentencia, que el demandante en lugar de aplicar lo previsto en la cláusula novena, y en contra de su propia actuación en casos semejantes, solicita el cumplimiento de un contrato que sabe que está fuera del alcance de la parte adquirente, la cual además no tiene inconveniente en perder la totalidad de las cantidades entregadas por lo que, prueba la sentencia no lo demandante no lo puede hacer de peor condición que al resto de los compradores que se encuentran en sus mismas circunstancias.

SEGUNDO.-Se alza contra la sentencia la representación procesal de la demandante que denuncia error en la apreciación de la prueba y error de derecho por cuanto no sería factible acudir a la doctrina 'Rebus sic stanitibus, y sí al principio 'pacta sunt servanda', que luego viene a individualizar en las siguientes consideraciones: 1º.-Inexistencia de imposibilidad o dificultades económicas sobrevenidas de forma extraordinaria de la compradora (la insolvencia no justifica el incumplimiento) 2º.-Inaplicación de la doctrina de la 'Rebus sic stantibus' por imposibilidad sobrevenida del comprador; 3º.-El ejercicio de la facultad de cumplimiento ex artículo 1.124 del Código Civil no vulnera el principio de la buena fe; 4º.-No han infringido normas y garantías procesales en la sentencia de instancia y concretamente el artículo 218 de la misma Ley de Enjuiciamiento Civil y las costas del recurso tienen, finalmente, que ser impuestas a la parte demandada. Al recurso se opuso la contraparte que deja constancia que la sentencia de instancia no aplicó la cláusula 'rebus sic stantibus' y sí entendió que al optar la vendedora por el cumplimiento y no por la resolución se había quebrantado el principio de la buena fe y porque, también, la cláusula novena tenía un carácter abusivo, además de ser ambigua.

TERCERO.-La prueba practicada es demostrativa de que efectivamente las partes celebraron el contrato de compraventa de 22 de marzo del año 2007, que obra al folio 26 y siguientes de los autos principales, estableciéndose el precio de la vivienda adquirida en 195.600 euros, más el IVA correspondiente y apareciendo como entidad vendedora PROCOM RESIDENCIAL ENSANCHE DE VALLECAS, S.A.U. y como compradora la hoy demandada Dª María Virtudes . Nadie duda, porque así está acreditado en el procedimiento, que la vivienda la construyó la demandante y la puso a disposición de la adquirente dentro de los plazos pactados (véase que el certificado final de obra se obtiene el 7 de octubre del año 2008 y la licencia de primera ocupación el 2 de febrero del año 2009 ), para impagar los dos últimos plazos pactados la Sra. María Virtudes y no acudir al otorgamiento de la escritura pública, no obstante el requerimiento de la demandante-vendedora; en cuanto a los requerimientos obsérvese el contenido de los documentos 3 a 5 de los acompañados a la demanda, que se dan por reproducidos; cómo no traer a colación, en la medida de que sirve de soporte esencial a la sentencia dictada en la instancia, el contenido de la cláusula novena del contrato de 22 de marzo del año 2007, cuando expresa que como condición resolutoria explícita ambas partes acuerdan que la falta de pago por parte del comprador de cualquiera de las circunstancias que integran el precio de compraventa, o el incumplimiento del aquél de las obligaciones que contrae por medio del presente documento y, específicamente, la de comparecencia al otorgamiento de la escritura pública, facultará a la vendedora, bien a exigir del comprador judicial o extrajudicialmente el cumplimiento de lo pactado en el contrato de compraventa, o bien a resolver de pleno derecho la compraventa en su totalidad. De exigir el cumplimiento íntegro, el comprador deberá satisfacer todos los gastos causados por la devolución, protesto del efecto e intereses de demora fijados en el presente contrato, así como cuantos otros gastos se hayan podido producir como consecuencia del impago. De optar por la resolución, la vendedora hará suyas el 40% de las cantidades ya abonadas por el comprador a cuenta del precio, en concepto de cláusula penal expresamente pactada ; y finaliza la repetida cláusula que bastará para dar por resuelta la compraventa el requerimiento juridicial o notarial de resolución, previsto en el artículo 1.504 del Código Civil . En definitiva, la cláusula en cuestión ofrece las posibilidades que recoge el artículo 1.124 del Código Civil , esto, es la exigencia del cumplimiento u optar por la resolución, con la indemnización de daños y perjuicios en lo que se refiere al propio vendedor. Es cierto que el Sr. Jesús , testigo y director comercial de la vendedora, dejó constancia, a preguntas del Letrado del demandante, como recoge la sentencia de instancia, que se permitió a determinados compradores, que no acudieron a firmar las escrituras de compraventa, a resolver el contrato con pérdida de cantidades entregadas, para constatarse a través de la testifical de dos directores de entidades bancarias, que la demandante carece de ingresos propios y de un patrimonio que le permita hacer frente al desembolso (extremo éste que debió concurrir cuando se otorga el contrato de compraventa del año 2007, pues la demandada era y es, actualmente, estudiante de arquitectura sin haber desarrollado, como se dice en la contestación de la demanda, ningún trabajo por cuenta ajena).

CUARTO.-El Juzgador de instancia, en cuando hace determinadas consideraciones en torno al incumplimiento del contrato cuando se den específicas circunstancias en la compradora, es lo cierto que no acude a la doctrina de la cláusula 'rebus stantibus', respecto de la cual la jurisprudencia ha exigido, como detalla la sentencia de 21 de febrero del año 2012 , como requisitos para aplicar este medio corrector del nominalismo : 1º.-que la alteración de las circunstancias (del momento del cumplimiento del contrato en relación con el momento de su perfección) sea completamente extraordinaria; 2º.-que se dé una desproporción exorbitante entre las prestaciones de las partes, que rompa el equilibrio de las mismas; 3º.-que ello se produzca por circunstancias totalmente imprevisibles. Dándose estos requisitos , en casos excepcionales y con gran cautela por la alteración que puede suponer el principio 'pacta sunt -servanda sigue diciendo la Jurisprudencia- puede llegarse a la modificación (no extinción ni resolución de la obligación), por alteración de la base del negocio o la de la equivalencia de las prestaciones; reseñando luego la sentencia que acabamos de hacer mención de 21 de febrero del año 2012 , una breve síntesis de la idea de la institución, partiendo de la sentencia de 20 de noviembre del año 2009 , que damos por reproducida. Tenía razón el Juzgador de instancia cuando no aplicó la cláusula 'rebus stantibus', pues ciertamente no concurren los requisitos que le son propios y que se acaban de enumerar; y es que la compradora era y es estudiante de arquitectura cuando celebra el contrato y cuando se exige su cumplimiento; no se da la desproporción entre las prestaciones, pues la compradora recibiría la vivienda adquirida a cambio del pago del precio en favor del vendedor y las circunstancias no eran imprevisibles cuando el contrato se celebra y se perfecciona y cuando se exige el cumplimiento, pues es indudable que la Sra. María Virtudes debió comprobar, cuando firma el contrato, las posibilidades de hacer frente a lo en pactado y aún cuando se recibiese ayuda de su familia, es lo cierto que también era previsible que aquella ayuda permaneciese al tiempo del cumplimiento, además de que en los autos, como quede evidenciado con el estudio de los mismos, no se ha acreditado que los grupos empresa empresariales o grupo empresarial de la familia de la demandada haya sufrido distintas vicisitudes como consecuencia de la crisis, al tiempo que aquél grupo familiar o sus gestores no ha sido partes, en modo alguno, en el contrato de compraventa de 22 de marzo del año 2007, de manera que los efectos de este contrato habrán de hacerse extensivo, exclusivamente, a las partes que lo celebren ex artículo 1.257 del Código Civil y sin olvidar que las obligaciones que nacen del contrato tiene fuerza de Ley entre las partes contratantes, como recoge el artículo 1.091 del repetido Código.

Por tanto ha de quedar claro que aún cuando la propia parte demandada haga mención expresa a la aplicación de la cláusula 'rebús sic instantibus', es lo cierto que el Juzgador de Instancia no la lleva a la citada sentencia para sí acoger la oposición en lo relativo a la inexistencia de buena fe por la parte demandante, cuando no acude a la aplicación de la cláusula novena en la vertiente resolutoria (nadie duda de que cláusula novena también establece la facultad de la exigencia del cumplimiento); pero esta consideración, que es la que da respuesta en su argumento jurídico a la sentencia de instancia, no la puede acoger esta Sala, pues lo que hace la cláusula novena del contrato es reproducir el artículo 1.124 del Código Civil y ofrecer a la parte la dualidad que recoge aquella norma, esto es, la exigencia del cumplimiento o en su caso la resolución del contrato, en ambos casos con indemnización de daños y perjuicios, e incluso el propio artículo 1.124 ofrece la posibilidad de pedir la resolución, aún después optado por el cumplimiento, cuando éste resultaría imposible. El hecho de que la compradora ofrezca la pérdida de la total cantidad entregada a cuenta del precio, no supone que con ello quede relevada del cumplimiento de su obligación esencial, cual es el cumplimiento siempre que comprador opte por el mismo y aún cuando a otros compradores, en situación semejante o idéntica, se ofreciese la pérdida de todas las cantidades previa a la resolución del contrato. No se da quiebra del principio de igualdad, pues cada contrato tiene su autonomía e independencia y en cada parte concurren específicas circunstancias que ha de valorar la vendedora, a la que no se le puede restringir las facultades que contempla el artículo 1.124 del Código Civil , si no se quiere que quiebre, propiamente, la total doctrina y los principios reguladores de las obligaciones y contratos dentro de nuestro ordenamiento jurídico.

Podemos ya sentar dos conclusiones a saber: Aque en nuestro caso no se da en alguno concurrencia de la cláusula 'rebus sic sastantibus' y, en segundo lugar, que el comprador puede exigir el cumplimiento, como también lo pudo exigir la compradora de haber incumplido el vendedor aún cuando la cláusula novena contemple las retenciones de determinadas cantidades por el vendedor cuando opte por la resolución; estamos en presencia de opciones que establece el contrato y el propioartículo 1.124, y que no pueden ser impuestas al vendedor, que seguirá una u otra vía en función de la conveniencia personal y del propio contenido del repetido contrato.

QUINTO.-Estamos ya es disposición de dar respuesta al recurso devolutivo interpuesto que lo acoge este Tribunal, como se infiere de toda la argumentación que precede, pues ciertamente la acción ejercitada por la demandante es prosperable debiendo estarse al principio 'pacta sunt vanda'' con la exclusión, como hemos argumentación previamente de la doctrina de la cláusula 'rebus si sanstantibus' para dar aplicación al artículo 1.124 del Código Civil , no pudiendo dar entrada, como pretende la parte, auna , infracción del artículo 218, pues lo cierto que la sentencia es clara, concisa y congruente, siendo cuestión distinta que la misma no satisfaga, como nos satisfizo, los intereses de la propia actora. En cuanto a las costas de la primera instancia deberán ser impuestas a la demandada, partiendo del principio del vencimiento objetivo que recoge el artículo el artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ; por tanto, sí a lo otorgamiento de la escritura pública de compraventa por la demandada, con sustitución de la autoridad judicial en su caso; sí como, igualmente, al pago del precio en el momento del otorgamiento de aquella escritura, por cantidad de 182.690 euros más el IVA correspondiente, como también, a los intereses de demora desde el primer requerimiento para el otorgamiento de la escritura pública, esto es, el 21 de enero del año 2010, que se harán extensibles al abono del impuesto de Bienes Inmuebles (a la fecha de la demanda ascendía a 47.04 euros), como a las cuotas de la comunidad de propietarios en función del coeficiente de participación de la propiedad adquirida y desde los libros de actas de la comunidad de propietarios, siempre a partir del 21 de enero del año 2010.

SEXTO.-La estimación del recurso lleva consigo el que no se impongan las costas producidas en el mismo a su promotora, por así establecer el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , careciendo de cualquier soporte la petición de la apelante cuando especifica que las costas del recurso se impongan a la demandada.

VISTOS los preceptos citados, concordantes y demás de general aplicación

Fallo

Que, estimando el recurso de apelación interpuesto por PROCOM RESIDENCIAL ENSANCHE DE VALLECAS , S.A.U. , que estuvo representada por el Procurador D. Aníbal Bordallo Huidobro, al que se opuso Dª María Virtudes , representada por la Procuradora Dª Gloria Messa Teichmann, contra la sentencia dictada por el Juzgado del Primera Instancia nº 26 de Madrid (juicio ordinario 1258/2010 ) en 23 de enero del año 2012, debemos revocar, como desde la argumentación expuesta revocamos, la repetida sentencia, para estimar, como estimamos, la demanda en su día interpuesta por PROCOM RESIDENCIAL ENSANCHE DE VALLECAS, S.A.U., condenando a la demandada Sra. María Virtudes a otorgar la escritura pública de contraventa por la que adquiera de PROCOM RESIDENCIAL ENSANCHE DE VALLECAS, S.A.U. la vivienda portal NUM000 , planta NUM001 , letra NUM002 más el trastero nº NUM003 y la plaza de garaje nº NUM004 , de la promoción inmobiliaria ' Las Terrazas del Parque', sita en el municipio de Madrid, y sí el demandado se negare a ello, sustitúyasele por la autoridad judicial en el otorgamiento de la citada escritura, en cuyo momento se condena a la demandada a satisfacer la cantidad de 182.690 euros más el IVA correspondiente, en concepto de precio pendiente de abonar por la adquisición de la repetida vivienda; condena dineraria que será extensiva a los intereses de demora (interés legal) desde la fecha prevista para la primera escritura el 21 de enero del año 2012, más otros 47,04 euros por el impuesto de bienes inmuebles así como los gastos de la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS, en que se integra la citada vivienda desde el repetido 21 de enero del año 2010, partiendo de los datos que obren en los libros de la propia comunidad de propietarios y teniendo en cuenta los distintos presupuestos aprobados al respecto, lo que, desde estas premisas, se determinará en ejecución de sentencia, imponiendo expresamente las costas de la Primera Instancia a la demandada Sra. María Virtudes .

Las costas de la alzada no se imponen a ninguna de las partes.

Al notificar esta sentencia a las partes y dése cumplimiento al art. 248.4 LOPJ .

Así por nuestra sentencia, de la que se llevará certificación al rollo de Sala y a los autos de que dimana , lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Doy fe.