Sentencia Civil Nº 52/2006, Audiencia Provincial de Albacete, Sección 1, Rec 81/2006 de 19 de Abril de 2006

Encabezamiento

0000081 /20066@

AUDIENCIA PROVINCIAL

ALBACETE

SECCION PRIMERA

Apelación Civil 81/06

S E N T E N C I A NUM. 52

EN NOMBRE DE S.M.EL REY

Ilmos.Sres.

Presidente

D. Eduardo Salinas Verdeguer

Magistrados

D. José García Bleda

D. Manuel Mateos Rodríguez

En Albacete a diecinueve de abril de dos mil seis.

VISTOS en esta Audiencia Provincial en grado de apelación, los autos nº 198/05 de Procedimiento Ordinario seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Albacete y promovidos por Construcciones Albacañada, S.L. contra Romeo y Guadalupe; cuyos autos han venido a esta Superioridad en virtud de recurso de apelación que, contra la sentencia dictada en fecha 2 de diciembre de 2.005 por la Iltma. Sra. Magistrado-Juez de Primera Instancia de dicho Juzgado , interpuso la referida demandante. Habiéndose celebrado Votación y Fallo en fecha 31 de marzo de 2.006.

Antecedentes

ACEPTANDO en lo necesario los antecedentes de la sentencia apelada; y

1º.- Por el citado Juzgado se dictó la referida sentencia, cuya parte dispositiva dice así: "FALLO: Que debo DESESTIMAR INTEGRAMENTE la demanda formulada por el Procurador de los Tribunales Don Javier Vidal Valdés nombre y representación de CONSTRUCCIONES ALBACAÑADA S.L. contra DON Romeo y DOÑA Guadalupe representados por la Procuradora de los Tribunales Doña Concepción Vicente Martínez y, en consecuencia, debo absolver y absuelvo a los demandados de las pretensiones formuladas en su contra con expresa imposición de costas a la parte actora.- Asimismo debo ESTIMA y ESTIMO la demanda reconvencional formulada por la Procuradora de los Tribunales Doña Concepción Vicente Martínez en nombre y representación de DON Romeo y DOÑA Guadalupe contra CONSTRUCCIONES ALBACAÑADA S.L. representada por el Procurador de los Tribunales Don Javier Vidal Valdés y en consecuencia debo declarar resuelto el contrato de compraventa de fecha 19 de febrero de dos mil tres por incumplimiento de la entidad compradora de su obligación de pago de precio, condenando a la actora reconvenida a la pérdida de la cantidad entregada inicialmente (60.000 euros) con expresa condena del pago de las costas causadas por la reconvención a la demandante reconvenida.".

2º.- Contra la Sentencia anterior se interpuso recurso de apelación por la demandante, representada por medio del Procurador D. Javier Vidal Valdés, bajo la dirección de la Letrado Dª. Purificación Díaz Martínez, mediante escrito de interposición presentado ante dicho Juzgado en tiempo y forma, y emplazada la parte demandante, por la misma, representada por la Procuradora Dª. Concepción Vicente Martínez, bajo la dirección del Letrado D. Ubaldo González Garrote, se presentó en tiempo y forma ante el Juzgado de Instancia escrito oponiéndose al recurso de apelación, elevándose los autos originales a esta Audiencia para su resolución, previo emplazamiento de las partes para su comparecencia ante esta Audiencia Provincial por término de treinta días, compareciendo los mencionados Procuradores en las representaciones indicadas.

3º.- En la sustanciación de los presentes autos se han observado las prescripciones legales.

VISTO siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. Manuel Mateos Rodríguez .

Fundamentos

PRIMERO.- Se presentó demanda de proceso ordinario en nombre y representación de "Construcciones Albacañada, S.L." contra Romeo y Guadalupe interesando, en relación con el contrato de compraventa de un solar ubicado en la ciudad de Albacete, celebrado el día 19 de febrero de 2003 entre las partes, la condena de los mencionados demandados a su cumplimiento, entregando el mencionado solar, previa su medición y el pago del precio, y otorgando escritura de venta, y subsidiariamente, si se considerase imposible el cumplimiento del contrato, su resolución y la condena de los demandados a la devolución de la cantidad entregada a cuenta del precio (60.000 €) y al pago de otros 60.000 € en concepto de daños y perjuicios pactados.

SEGUNDO.- Los demandados reaccionaron no solo oponiéndose a la demanda, sino también formulando reconvención, pidiendo la resolución del contrato de compraventa y la condena de la demandante a la pérdida de la cantidad abonada inicialmente.

TERCERO.- La sentencia de primera instancia ha sido favorable a las tesis de la parte demandada y reconviniente, al entender que el incumplimiento contractual era achacable al impago del precio por parte de la actora, y al haberse cumplido con el requerimiento al que se refiere el artículo 1504 del Código Civil .

La sentencia descrita se ha centrado en la cuestión del pago del precio, que debía realizarse antes o simultáneamente al otorgamiento de la escritura, y se han dejado de lado otras cuestiones, introducidas en el litigio desde el inicio, pues aparecen ya en la propia demanda, como son la necesidad de proceder a la medición del solar para establecer su precio, y la consideración urbanística del terreno.

CUARTO.- Llama la atención que el contrato se remita, para determinar el precio de la compraventa, a una futura medición. Así, en la estipulación segunda se expresó lo siguiente:

"El precio de la compraventa se fija en 631 Euros el metro cuadrado (aproximadamente unos 639,26 metros cuadrados). Se hacen efectivos en este acto, mediante cheque bancario nº NUM000 de la entidad Caja Murcia y a nombre de D. Romeo, el importe de 60.000 Euros (Sesenta mil euros) y el resto una vez medido el solar y aceptando las partes los metros cuadrados resultantes. Todas estas mediciones y pagos deben de realizarse antes del 20 de septiembre de 2003.

El precio total de la compraventa será, por tanto, el resultado de multiplicar el precio por metro cuadrado acordado y los metros efectivamente resultantes de la medición a efectuar."

Y en la estipulación tercera:

"Las partes acuerdan que si no se llega a un acuerdo en los metros cuadrados que tiene el solar (que la compraventa se basa en unos 639,26 metros cuadrados), se nombrará de mutuo acuerdo a un tercero independiente y profesional para que mida el solar. Su medición será aceptada por ambas partes."

QUINTO.- En segundo lugar, y aunque los esfuerzos probatorios de las partes no se han centrado en ello, debe tratarse de la situación urbanística del terreno objeto de la compraventa.

Tal y como se deduce del escrito aportado como documento número cinco por la demandante, el terreno enajenado, que forma parte de la finca nº 7650 del Registro de la Propiedad nº 1 de Albacete, estaba integrado en la Unidad de Actuación nº 52 del PGOU de Albacete de 1999. Con posterioridad, el Ayuntamiento planteó introducir una modificación puntual en dicho PGOU, siendo uno de sus aspectos la creación del Area de Reparto 1.2.9, en la que quedó integrado el terreno. Las alegaciones efectuadas ante el planteamiento municipal en el escrito mencionado al principio de este párrafo (de 11 de octubre de 2001) fueron estimadas parcialmente en acuerdo del Pleno Municipal de Albacete de 27 de diciembre de 2001 (v. folios 44 y ss, documento nº seis de la demanda), que aprobó la modificación puntual nº 1 del PGOU de 1999. El escrito de 11 de octubre sugería tres posibilidades al Ayuntamiento: suprimir la UA-52, dejar la UA-52 como se aprobó en el PGOU de 1999, y excluir de la nueva UA-52 H la parte que se encontraba entre las calles Méjico y Amanecer. El Pleno Municipal de 27 de diciembre accedió, de conformidad con el informe de la arquitecta municipal, a introducir en la modificación puntual nº 1 del PGOU, en su apartado 1,5, la tercera de las posibilidades expuestas, es decir, modificar el ámbito territorial de la UA-52-H.

Igualmente se dispuso por el Pleno Municipal la remisión de su acuerdo a la Consejería de Obras Públicas de la Junta de Comunidades de Castilla La Mancha. Dicho acuerdo incluía en su apartado I.5, lógicamente, la propuesta inicial del Ayuntamiento, que afectaba al Area de Reparto 1.2.9, donde se ubica el terreno litigioso, con la matización expresada en cuanto a la UA-52-H, que no afectaba al terreno objeto del contrato.

La Junta de Comunidades aprobó definitiva y parcialmente la modificación puntual nº 1 por orden de 5 de septiembre de 2003, suspendiendo, no obstante, la aprobación del apartado I.5 que, recuérdese, es en el que iba incluído el terreno objeto del contrato.

SEXTO.- La situación actual de los terrenos afectados por la suspensión es, como resulta de la certificación municipal obrante al folio 262, que no puede otorgarse acta de señalamiento de línea hasta que se apruebe la modificación puntual nº 1 en su apartado I.5.

Y como resulta de la propia sentencia recurrida, no era posible elevar a escritura pública el contrato privado suscrito, pues el mismo estaba confeccionado sobre la base de la Modificación Puntual nº 1, en su apartado I.5.

La imposibilidad de señalamiento de línea impedía la medición exacta del terreno como solar (que es la calificación que se le da en el contrato), y la imposibilidad de otorgamiento de la escritura hace que deba entenderse justificada la postura de la parte demandante de no entregar el resto del precio.

Aunque el contrato no se condicionó expresamente a la aprobación de la modificación puntual nº 1 en su apartado 1.5, es obvio que las partes sobreentendían que tal aprobación iba a producirse, y de ahí que al definir el objeto de la compraventa se empleara la denominación de la mencionada modificación puntual ("terreno ubicado en el AR 1.2.9"), e incluso se utilizara un plano en el que se contenían los polígonos urbanísticos previstos en ella.

SEPTIMO.- Como se ve, no puede estimarse el recurso de la parte actora, que considera que el incumplimiento del contrato es achacable a los demandados reconvenientes. En modo alguno puede reprochárseles que la Junta no haya aprobado la modificación puntual en su apartado I.5. Se trata de un suceso totalmente ajeno a su voluntad y control.

La demandante basa su argumentación en una pretendida ignorancia sobre la situación urbanística del terreno. Sobre ello deben hacerse dos consideraciones: primera, que no resulta verosímil que un profesional de la construcción debidamente asesorado, y que suscribe un contrato en el que constan detalles tales como la unidad de actuación urbanística en la que se ubica el terreno, ignore el estado de tramitación de tal calificación, máxime si se tiene en cuenta que esos expedientes son de acceso público; y segunda, que su ignorancia podría servir para fundamentar una pretensión de nulidad del contrato, y no una acción de resolución e indemnización por incumplimiento.

OCTAVO.- Cabe sostener, con la Doctrina más autorizada, que la imposibilidad sobrevenida fortuita de cumplimiento de una obligación es una justa causa de resolución de la relación obligatoria sinalagmática, que determina la extinción de la obligación imposibilitada, pero también la liberación de la obligación recíproca, a menos que concurran, no obstante el carácter fortuito del hecho productor de la imposibilidad, especiales circunstancias de imputabilidad (mora debendi o accipiendi, diligencia in custodiando, autorresponsabilidad, etc.), circunstancias que no concurren en el caso de autos, en el que ni en el plazo inicial ni en los sucesivos novatorios fue posible para los vendedores concretar el bien vendido y proceder a su transmisión mediante el otorgamiento de la escritura pública correspondiente.

Siendo así las cosas, procede la estimación parcial tanto de la demanda como de la reconvención, declarando resuelto el contrato.

NOVENO.- Como ya se ha dicho, tanto la demandante como los demandados han ejercitado pretensiones económicas, interesando la primera la condena a la devolución, doblada, de la cantidad entregada a cuenta del precio, y los demandados la condena de la actora a estar y pasar por la retención de dicha cantidad en su poder.

Ambas pretensiones tienen en principio amparo en el clausulado del contrato (estipulaciones 5 y 4 respectivamente). Ocurre, sin embargo que no se dan todos los requisitos que permiten su estimación.

Así, para que la compradora pierda la cantidad entregada a cuenta era necesario, según la cláusula cuarta, que se produjera un incumplimiento en su obligación del pago del precio, un incumplimiento que le sea reprochable, y, como se ha visto, no es ese el caso, pues es perfectamente entendible que no se haya procedido al pago del precio al no haberse podido concretar el mismo por imposibilidad de otorgar el acta de alineación y al saberse que no se podía efectuar la transmisión de la propiedad mediante la firma de la escritura pública.

Y tampoco la imposibilidad de otorgar la escritura pública es imputable a los vendedores, de modo que tampoco resulta de aplicación lo dispuesto en la estipulación cinco del contrato en cuanto a la entrega de los 60.000 € adicionales.

DECIMO.- El efecto natural de la resolución contractual es el de la desaparición del contenido obligacional y la devolución recíproca de las prestaciones ya cumplidas. En este caso procede la devolución, por parte de los vendedores, del dinero cobrado a cuenta del precio.

UNDECIMO.- Estimándose parcialmente el recurso, y dándose lugar también parcialmente a la demanda y a la reconvención, procede no hacer pronunciamiento condenatorio en cuanto a las costas de ninguna de las dos instancias, por aplicación de lo dispuesto en los artículos 394 y 393 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

VISTOS los preceptos legales citados y demás normas de general y pertinente aplicación.

Fallo

Estimando parcialmente el recurso de apelación interpuesto por la representación de Construcciones Albacañada, S.L. contra la sentencia dictada en fecha 2 de diciembre de 2.005 en los autos de Procedimiento Ordinario 198/05 por la Iltma. Sra. Magistrado-Juez de Primera Instancia nº 5 de Albacete , debemos revocar y revocamos parcialmente la referida resolución, y estimando parcialmente tanto la demanda, interpuesta por Construcciones Albacañada, S.L., como la reconvención, articulada por Romeo y Guadalupe, debemos declarar y declaramos resuelto el contrato de 19 de febrero de 2003 que ligaba a las partes, y condenamos a los demandados a que abonen a la actora la cantidad de 60.000 €, sin hacer pronunciamiento condenatorio en materia de costas en ninguna de las dos instancias.

Notifíquese esta resolución observando lo prevenido en el artículo 248-4º de la Ley orgánica del Poder Judicial 6/1985, de 1º de Julio .

Expídase la correspondiente certificación con remisión de los autos originales al Juzgado de procedencia.

Así, por esta nuestra Sentencia, de la que se llevará certificación al rollo de su razón, lo pronunciamos mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Dada, leída y publicada en el mismo día de su fecha, ha sido la anterior sentencia por el Ilmo. Sr. D. Manuel Mateos Rodríguez que la dictó, estando celebrando audiencia pública y presente yo la Secretario, doy fe.- Albacete, diecinueve de abril de dos mil seis.