Sentencia Civil Nº 52/2010, Audiencia Provincial de Huelva, Sección 1, Rec 70/2009 de 26 de Febrero de 2010

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE HUELVA

Sección Primera

RECURSO:Recurso de APELACION 70/09

Proc. Origen: Ordinario 441/08

Juzgado Origen :1ª Instancia num. 1 de Huelva

SENTENCIA

Iltmos. Sres.:

D. JESUS FERNANDEZ ENTRALGO

D. SANTIAGO GARCIA GARCIA (Ponente)

D. FRANCISCO BELLIDO SORIA

En Huelva, a veintiséis de Febrero del año dos mil diez.-

La Sección Primera de esta Audiencia Provincial, compuesta por los Magistrados indicados y bajo la ponencia del Ilmo. Sr. D. SANTIAGO GARCIA GARCIA ha visto en grado de apelación el juicio ordinario num. 441/08 del Juzgado de 1ª Instancia num. 1 de Huelva, en virtud de recurso interpuesto por Jogra S.L., representada por el Procurador Don Manuel Aragón Jiménez y defendida por el Letrado Don Carlos Hermoso Ayuso; siendo apelada Vimad Europea S.L. y Euroactivos Inmobiliarios S.L., representadas por la Procuradora Doña Remedios Manzano Gómez y defendidas por el Letrado Don Eligio Vallejo Almeida.

Antecedentes

1.- Se aceptan los correspondientes de la sentencia apelada.

2.- Por el juzgado de Primera Instancia indicado, con fecha cinco de Diciembre del año dos mil ocho se dictó Sentencia desestimatoria de la demanda.

3.- Contra la anterior se interpuso recurso de apelación, que fue admitido en ambos efectos, y , dado traslado a las demás partes, informaron a favor de sus pretensiones y fueron remitidos los autos a esta audiencia, quedando para deliberación y resolución.

Fundamentos

PRIMERO.- Objeto de recurso es tanto la valoración de la prueba como la apreciación jurídica realizada por la Juzgadora de primer grado, que desestima la declaración judicial que pide la entidad actora para que se le reconozca su Derecho de propiedad, con inscripción registral, sobre el cinco por ciento de una serie de inmuebles en los que, mas que mediar, realizó gestiones preparatorias para su compra al menor precio posible por las entidades demandadas, con la finalidad de revenderlos éstas al mejor precio. O, subsidiariamente , que se le reconozca su Derecho a percibir el cinco por ciento del precio en el que se vendan, y un Derecho de tanteo y retracto, con anotación registral.

Aduce el pacto de colaboración que durante años mantuvieron las partes, por el que la actora realizaba las gestiones oportunas para poner en valor los inmuebles que le indicaban las demandadas, a fin de que éstas los adquiriese al mejor precio, y a cambio de cobrar el cinco por ciento del precio en que los revendiera.

Mas que una labor de mediación mercantil, proporcionando la actora a las demandadas los vendedores o compradores para realizar las transacciones con las que lucrarse, podríamos decir que el objeto del pacto consistía en la realización de gestiones tales como comprobar el estado físico y jurídico del inmueble, emitir informes de valoración , a veces contratar su rehabilitación, y en definitiva lo necesario para que las entidades demandadas solo comparecieran para formalizar notarialmente su compra. Desde esta perspectiva, si que podemos considerarlo un pacto o contrato de comisión mercantil, a cambio de la intermediación para la puesta en valor del inmueble.

Bien es cierto que los pactos suscritos en una esfera mercantil nada formalista, que transcurre desarrollándose por la mutua confianza y la palabra dada , como son las relaciones de corretaje, a la que asimilamos ésta atípica de intermediación que se debate, hacen difícil la prueba de los acuerdos verbales a que pudieron llegar las partes. Pero no imposible. En cuanto que, en honor a la verdad, las mismas partes se mantienen fieles a dichas premisas, admitiendo hechos esenciales que, por esa misma admisión, están relevados de prueba. Art. 281.3 LEC

Así, aunque con reticencias , las demandadas Vimad Europea S.L. y Euroactivos Inmobiliarios S.L., reconocen la relación contractual mercantil que durante años medió con la actora, como intermediaria y comisionista, admitiendo el percibo de una comisión del 5 % del precio de venta del inmueble, a cambio de pequeñas gestiones que en alguna ocasión incluyó actuar como apoderada para la firma notarial de la compra. Lo admite al contestar la demanda, discrepando que en el caso de los inmuebles por los que reclama llegase a realizar gestiones relevantes, que merezcan su remuneración.

Respecto de la finca rústica adquirida de ERCROSS por Euroactivos Inmobiliarios S.L. en 27 de Diciembre de 2000, niega toda intervención de la actora Jogra S.L., sino que tan solo admite que Don Teodoro -su administrador único , que no es parte- realizó dos pequeñas gestiones de solicitud municipal de la ficha urbanística y contratación de un estudio topográfico. Y fue el Sr. letrado de la parte demandada quien hizo las actividades y gestiones de importancia, tales como oponerse en expediente de dominio instado por terceros, ejercitar acción judicial declarativa civil , y adherirse a la Junta de compensación del plan parcial urbanístico.

Respecto de los restantes inmuebles rústicos adquiridos por VIMAD S.L., también niega la parte demandada la identificación de las fincas y mas intervención que la personal que el Sr. Teodoro pudiera hacer mediante pequeñas gestiones consistentes en la presentación de instancias en el ayuntamiento.

El Sr. Teodoro nos dice intervenir como representante de la entidad mercantil demandante apelante, en todos los casos, y no hay razón alguna para afirmar su legitimación activa en este proceso y su falta en la entidad por la que actúa. De hecho, no se ha opuesto la excepción procesal oportuna.

Entendemos que la entidad actora debe percibir lo pactado, esto es, el 5 % del precio de venta de las futuras transmisiones que pueda realizarse de los inmuebles debatidos, y declararse así, acogiendo la petición subsidiaria de su demanda. Este porcentaje es admitido de contrario como el pactado en las transacciones realizadas en el pasado , en virtud del pacto de colaboración entre las partes. Lo corrobora la testigo Sra. Valentina que, aunque tachada, todos reconocen que también intervino en estas operaciones de intermediación , asumiendo idéntico papel que su padre Sr. Teodoro, administrador único y representante de la entidad mercantil actora apelante, y respecto de las mismas demandadas.

La tacha no la invalida como testigo, sino que tan solo obliga a tener en cuenta -arts. 344.2 y 376 LEC- sus relaciones personales con la entidad demandante. También con las demandadas. Observamos que buena parte de su testimonio es plenamente válido, por su objetividad y contraste con lo admitido por ambas partes.

SEGUNDO.- Ya hemos adelantado que se va a estimar parcialmente el recurso y demanda, en el extremo subsidiario relativo a la declaración del Derecho a percibir un cinco por ciento del precio en el que se puedan vender los inmuebles objeto de reclamación. Es la comisión pactada de ordinario entre las partes, como se reconoce por las demandadas, y es evidente la intervención de la actora en gestiones de preparación para su compra, que constituía el objeto del pacto.

Así , en la finca rústica adquirida por Euroactivos Inmobiliarios S.L., se admite que el representante de la actora pidió ficha urbanística municipal y levantó plano topográfico. Y se opone que fue una labor irrelevante, frente a la del Sr. Letrado de la parte demandada, que realizó la actividad principal de oponerse en expediente de dominio, ejercitar acción judicial civil declarativa y adherirse a la Junta de Compensación.

Actividad ciertamente importante, de carácter jurídico. Pero la que realizó la actora no es desdeñable, y t1ene otra naturaleza. Es labor complementaria y mas propia del objeto del pacto entre partes. Porque la dirección procesal y el ejercicio de acciones está reservado a Letrados, y nunca ha sido objeto de lo convenido por las partes. La entidad actora realizó aquellas gestiones que pudo hacer dentro de las comprendidas en su labor. Ciertamente que son mas importantes las de dirección jurídica en los procesos judiciales o expedientes Administrativos que fuesen precisos para comprar, no ya a buen precio , sino simplemente para poder comprar. Nada quita a aquella labor de la actora , informando y valorando el inmueble, que era lo acordado con la parte demandada.

Lo mismo cabe decir de los restantes inmuebles, adquiridos por VIMAD Europea S.L., en los que es indudable el reconocimiento que hace la demandada de la intervención de la actora. Después de poner en duda la identificación de los inmuebles, nos dice que la labor fue realizada personalmente por el Sr. Damaso, su administrador único que no es parte en este proceso, y que consistió en pequeñas gestiones de presentación de instancias en el Ayuntamiento.

Las fincas y partes indivisas adquiridas por Vimad se encuentran identificadas registralmente en la demanda. Y ya hemos expuesto que si Don. Damaso nos dice que actuaba en nombre de la entidad actora por ser su representante , no es posible negarle a ésta una legitimación activa a la que, además, no se le ha opuesto formalmente la excepción procesal oportuna. Y las gestiones tales como la presentación de instancias, formaban parte del objeto convenido para preparar las fincas para su compra y devengarse la comisión oportuna cuando se revendan.

TERCERO.- No vamos a estimar , en cambio, la pretensión principal que formula demanda, como es el reconocimiento de un cinco por ciento del Derecho de propiedad de las fincas adquiridas. Ni un Derecho de tanteo y retracto. Con sus inscripciones registrales.

Se argumentan razones de seguridad jurídica. Mas bien, de seguridad económica de cobro. Se está pidiendo una desproporcionada protección del crédito, con trascendencia real, cuando lo cierto es que las partes siempre se relacionaron sin mas garantías que las de la palabra dada y el pacto entre caballeros, conforme al art. 1255 Cc .. Ni siquiera formalizaron por escrito los pactos de colaboración que les sirvió durante un tiempo para hacer negocios juntos. Ahora, la actora deberá asumir el riesgo que se deriva de la pérdida de confianza entre ellos , a la hora de asegurarse que los inmuebles se vendan, y a que precio. "Nadie puede ir contra sus propios actos" es un viejo aforismo jurídico que nos lleva a no otorgarle mayor tutela judicial que la que se deriva de su actuar en el tráfico jurídico.

Por tanto, este Tribunal debe detenerse en el reconocimiento del Derecho de la actora al percibo de las cantidades pactadas como remuneración, y en el tiempo y condiciones que resultan convenidos: cuando se vendan los inmuebles a cuya adquisición prestó su colaboración, tendrá Derecho a percibir el cinco por ciento del precio de venta.

Por lo mismo, para esta declaración es indiferente que los inmuebles aun no se hayan vendido, o que las demandadas no tengan intención de venderlos. Condición de futuro frente a la que la actora no se cuidó de prever asegurarse su remuneración. Tanto en su realidad, como en la cuantía real del precio de venta.

CUARTO.- La estimación parcial del recurso lleva consigo estimar en parte la demanda interpuesta, para acoger su petición subsidiaria de pura declaración del derecho de la actora al percibo del 5 % del precio en que se vendan los inmuebles , sin Derecho de tanteo o retracto a su favor, e imposición de costas a la parte demandada, según art. 394.1 LEC, porque aunque la demanda es parcialmente estimada , las pretensiones desestimatorias de la demandada han sido totalmente rechazadas, que es el genuino criterio general de vencimiento que impera en esta materia. Y sin hacer especial pronunciamiento sobre las costas de la segunda instancia, de acuerdo con el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Fallo

En virtud de lo expuesto, el Tribunal HA DECIDIDO

ESTIMAR parcialmente el recurso interpuesto por Jogra S.L. contra la sentencia dictada el 5 de Diciembre del año 2008 en el asunto a que se refiere el rollo de Sala por la Ilma. Sra. Magistrada-Juez del juzgado de Primera Instancia número 1 de Huelva y REVOCARLA en el sentido de estimar parcialmente la demanda interpuesta por Jogra S.L. , declarando su derecho a percibir el cinco por ciento del precio en el que Vimad Europea S.L. y Euroactivos Inmobiliarios S.L. vendan los inmuebles a cuya adquisición aquella colaboró: a) Finca rústica de 8.198,30 metros cuadrados al sitio del Berdigón, en Huelva, inscrita en el Registro de la Propiedad num. 2 de Huelva, tomo 1850, libro 452, folio 165, finca 3474; b) Cuarta parte indivisa de finca rústica al sitio La Rábida, de dos hectáreas , treinta y dos areas y una centiárea, inscrita en el Registro de la Propiedad de Moguer, tomo 786, libro 84, folio 208, finca 5486; c) Cuarta parte indivisa de finca rústica de 24.750 metros cuadrados , en La Rábida, inscrita en el Registro de la Propiedad de Moguer, tomo 807, libro 86, folio 40, finca 5534; d) Cuarta parte indivisa de finca rústica de tres hectáreas , al sitio La Rábida, inscrita en el Registro de la Propiedad de Moguer, tomo 993, libro 131, folio 131, finca 1869; y e) Finca rústica de dos hectáreas, veinticuatro áreas y setenta y seis centiáreas, en Palos de la Frontera , inscrita en el Registro de la Propiedad de Moguer, tomo 842, libro 95, folio 18, finca 2717. Imponiéndole asimismo a las demandadas el pago de las costas de primera instancia. CONFIRMANDOLA en sus restantes pronunciamientos, absolutorios de las peticiones relativas al reconocimiento de un Derecho de propiedad, tanteo y retracto. Sin especial pronunciamiento sobre las costas de este recurso.

Remítanse las actuaciones originales al Juzgado de su procedencia, con certificación de la presente y despacho para su cumplimiento y efectos oportunos.

Así , por esta nuestra Sentencia , de la que se unirá certificación al rollo de Sala , lo pronunciamos , mandamos y firmamos.